Le concubinage plus risqué

Libre à vous de préférer la vie hors mariage. Mais sachez que pour le Code civil, la vie hors mariage ne confère pratiquement aucun droit. Pour le Code civil (art. 515-8), le concubinage se caractérise par une “union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différents ou de même sexe, qui vivent en couple”. L’achat d’un logement commun se fait selon trois formes juridiques : l’indivision, la SCI ou encore la tontine, la première étant la plus courante.

Le concubinage plus risqué
Le concubinage plus risqué


L’indivision. Avec cette forme de vente, vous participez à l’acquisition selon votre mise de fonds. Mieux vaut toutefois que l’acte d’achat reflète la réalité du financement. Si, par exemple, vous apportez la majorité des fonds alors que l’acte précise que l’achat s’effectue à parts égales avec votre partenaire, des contestations peuvent surgir en cas de décès. S’il existe des héritiers, ceux-ci peuvent s’estimer lésés et réclamer leur dû. De même, le fisc peut considérer qu’il y a donation déguisée et réclamer les droits de succession correspondants. En l’occurrence 60 % ! En cas de mésentente, vous pouvez mettre fin à l’indivision en vendant le logement et récupérer l’équivalent de vos parts respectives. Car même en cas de conflit, vous êtes assuré de pouvoir sortir de l’indivision. Le Code civil précise en effet : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué”. Cela peut toutefois prendre du temps… Pour assouplir le fonctionnement de l’indivision, établissez une convention d’indivision. Elle vous permet d’en fixer les modalités et d’y inclure certaines clauses protectrices pour le cas où… Ainsi, vous pouvez préciser qu’au décès de l’un, l’autre pourra acquérir la quote-part de l’autre sans que les héritiers puissent s’y opposer. En l’absence d’une telle clause, vous n’avez aucun droit sur la part du défunt. Les héritiers voudront sans doute vendre le bien pour récupérer leur part. Autre possibilité pour protéger votre partenaire : vous léguer, mutuellement, par testament l’usufruit de vos parts (dans la limite bien sûr de la part réservataire des héritiers). Le fisc ne vous fera pas non plus de cadeau. Pour lui, vous êtes des étrangers qui n’héritent pas l’un de l’autre. Les droits de succession sont à l’avenant : 60 % après abattement de … 1 500 euros !



La SCI. Par rapport à l’indivision, la SCI offre certains avantages. Si la participation à l’achat n’est pas identique, elle peut être compensée par la suite, notamment par le biais de versements sur le compte de la SCI. Les statuts peuvent prévoir une clause d’agrément n’autorisant l’acquisition de parts par les héritiers qu’avec le consentement du concubin survivant. En outre, les parts peuvent être cédées ou données moyennant des droits de donation ou d’enregistrement selon le cas. Bémol, l’acquisition en SCI entraîne de nombreuses formalités généralement assez coûteuses : rédaction de statuts, tenue d’une comptabilité, assemblées générales annuelles… Bref, c’est un montage assez lourd qui nécessite les conseils d’un professionnel (notaire, avocat…). Autre inconvénient : si vous décidez de vendre le logement au bout de quelques années, vous ne pourrez échapper à la taxation sur les plus values. Car en SCI, vous n’êtes pas directement propriétaires de votre logement. Or, seuls les particuliers propriétaires de leur logement en résidence principale bénéficient de l’exonération d’impôt sur la plus value éventuellement réalisée. La tontine. Il s’agit, en fait, d’une clause insérée dès le départ dans l’acte d’acquisition. Vous achetez un logement en commun en convenant que vous aurez ensemble la jouissance des lieux votre vie durant et qu’à la mort de l’un, l’autre deviendra automatiquement propriétaire du bien. Résultat : les héritiers réservataires sont évincés. Mais en cas de séparation, vous devez impérativement obtenir l’accord de votre partenaire pour rompre le pacte tontinier, permettre la vente et procéder au partage. En cas de décès, si la valeur du logement est supérieure à 76 000 e, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue, au tarif maximum : 60 % pour les concubins !


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