MIEUX VAUT UNE DURÉE COURTE

"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.

MIEUX VAUT UNE DURÉE COURTE
MIEUX VAUT UNE DURÉE COURTE

"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.


 

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