Actualité

“Nous distribuons plus de prêts à 0% que nous ne l’aurions pensé”

“Tous nos projets confirment la dimension métropolitaine de la ville”

Lacs tranquilles et somptueuses montagnes mais aussi villes dynamiques, la Haute-Savoie offre à ses habitants ainsi qu'aux investisseurs des opportunités à des prix élevés, à la hauteur du cadre de vie.

Indicateur Bertrand : Pourquoi le marché de la domotique ne décolle-t-il pas en France ? Marc-Antoine Micaelli : C'est un marché colossal, objet d'enjeux majeurs et qui fait encore en France l'objet de protections et de résistances de la part de certains industriels qui refusent la standardisation et développent leurs propres produits incompatibles avec les autres. Les architectes, promoteurs et installateurs sont encore frileux ou influencés. Les consommateurs ont des désirs qu'ils ne savent où porter, même s'ils ont encore un peu peur que leur maison leur échappe, qu'elle soit plus "intelligente" qu'eux ! Mais aujourd'hui les technologies sont abordables financièrement et d'utilisation simple. La demande est en marche!

Si les investisseurs sont toujours très présents - ils représentaient encore 72 % des achats au 1er trimestre 2005 dans l'agglomération montpelliéraine -, les promoteurs n'ont pas abandonné l'idée de proposer une offre aux accédants ou, mieux, aux primo-accédants. "Loger les primo-accédants, c'est l'une de nos obsessions, lance Alain Durand, directeur commercial d'Urbat, qui vendra un millier de logements en 2005, en Languedoc-Roussillon. C'est simple : nous faisons tout pour sortir nos opérations à moins de 3 000 €/m2. Nous avons une politique de prix bas, avec une forte précommercialisation pour éviter les frais financiers et nous travaillons en fonds propres". Résultat : à Lunel, où le promoteur a lancé la seconde tranches des Ebénistes, en plein centre de la commune, à 2 480 €/m2, les 24-35 ans représentent 80 % des acquéreurs. "Au départ, nous étions sceptiques sur la capacité de Lunel de disposer d'un marché immobilier neuf, poursuit Alain Durand. Or, avec la zone franche en plein développement et des communes comme Mauguio ou Lansargues tournées vers la 4e ville de l'Hérault, nous constatons que la demande est présente et trouve une offre adaptée". Actifs locaux acquéreurs ou investisseurs logeant des actifs locaux, ce qui importe c'est que le parc de logements neufs soit en adéquation avec la réalité de la demande. Sur le village de Poussan, Bouygues Immobilier réalise Villa Domitia, 60 logements à un prix moyen de 2 650 e/m2. Le même promoteur lance en première gamme une opération à Villeneuveles- Béziers à... 2 450 €/m2. A Béziers, Marignan commercialise un programme à 2 500 €/m2 habitable, une ville où les prix sont moins élevés qu'à Montpellier. C'est dire si la préfecture de Région n'a plus le monopole de la promotion immobilière. Comme le souligne Robert Verret, Directeur régional de Sopra Promotion (groupe Kaufman & Broad) : "Il faut anticiper, se diriger vers les petites villes ou les gros villages, car une bonne partie de notre avenir est là". C'est aussi ce que pense Michel Troncin en expliquant que "la chance de notre région est d'être constituée de chapelets de villes de 50 000 à 120 000 habitants avec des gros bourgs de 5 000 à 15 000 habitants, où tout ce qui se situe à 10/15 minutes de l'autoroute entre Perpignan et Orange est susceptible de se développer à terme".

Nous avons signé un contrat de réservation pour l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement. Ayant eu connaissance de divers projets d'urbanisation du quartier, nous souhaiterions nous rétracter. Dans quelles conditions cela est-il possible ? (Martin D., Sceaux, 92)

Indicateur Bertrand : Vous lancez un produit d'exception au 81, avenue Victor-Hugo. Pouvez-vous nous en parler ?

C'est une grande première. Une femme a été élue présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Son nom : Alexandra François-Cuxac.

Indicateur Bertrand : Dans un contexte économique incertain, quelles sont les principales actions menées par les banques ? Ariane Obolensky : Elles continuent simplement à faire leur métier, c’est-à-dire à octroyer du crédit de façon responsable chaque fois que c’est possible. Contrairement à ce qui est parfois dit, les banques poursuivent la distribution de crédits pour financer plusieurs centaines de milliers de projets immobiliers chaque année. Pour preuve, l’encours des crédits immobiliers aux ménages a augmenté de 10 % sur un an, entre les mois de septembre 2007 et 2008, avec près de 700 milliards d’euros. Dans la zone euro, l’augmentation est de 4 % sur la même période. Toutefois, l’activité de crédit est liée à la demande solvable, qui elle-même dépend de l’évolution de la conjoncture économique : s’il n’y a pas de croissance, la demande de crédit va diminuer. Enfin, l’un des soucis majeurs des banques était le retour de la confiance, afin de mettre un terme à la crise de la liquidité. La situation s’améliore progressivement. I. B. : En matière de crédit relais immobilier, quels sont les engagements des banques ? A. O. : Pour aider leurs clients à gérer au mieux une opération de crédit relais dans le contexte actuel et prévenir des difficultés, les banques ont pris plusieurs engagements qui sont déjà en vigueur. Premièrement, l’information du client est améliorée en amont via un guide gratuit, téléchargeable sur www.lesclesdelabanque.com. Celui-ci pourra être mis à disposition des professionnels de l’immobilier pour qu’ils le relaient. Car il est nécessaire de se poser les bonnes questions et de bien préparer son projet. Deuxièmement, les banques assureront un suivi préventif des clients engagés dans un crédit relais : elles les contacteront systématiquement 6 mois avant l’échéance, et les inviteront à rencontrer leur conseiller 3 mois avant l’échéance si aucun compromis de vente n’est signé. Les banques s’engagent en outre à contacter, avant la fin 2008, tous les clients actuellement engagés dans un crédit relais qui arrivera à échéance dans moins de 6 mois. Enfin, elles s’engagent à rechercher des solutions personnalisées pour accompagner leurs clients qui éprouvent actuellement des difficultés à dénouer leur crédit relais, à cause de la révision des conditions de vente du bien ou de l’allongement de la durée du prêt. Il ne faut pas oublier que les banques et leurs clients emprunteurs ont un intérêt commun à la réussite des opérations immobilières engagées ou à venir. La vente de crédits relais est un outil utile qui doit tenir compte de l’évolution récente du marché immobilier. Le client engagé dans un crédit relais a du temps pour revendre son bien. Il doit utiliser de façon optimale la période de 1 à 2 ans pour, le cas échéant, adapter son prix en fonction du marché. Il est donc important qu’il garde une marge de manoeuvre pour le faire. I. B. : Les conditions de crédit se sont-elles “durcies”pour les emprunts immobiliers ? A. O. : Les conditions d’octroi de crédit doivent prendre en compte l’évolution du marché immobilier, pour que les clients puissent s’engager en toute sérénité. Le crédit est à la base de notre métier, et la concurrence est toujours vive sur le sujet. Avant d’accorder un crédit, les banques se fondent sur l’analyse de la situation financière des emprunteurs et sur leur capacité de remboursement. Grâce à cette démarche de crédit responsable, nous n’avons pas connu de crise des subprimes en France. Si l’analyse montre un risque, il est du devoir du banquier de refuser un crédit pour ne pas compromettre la situation future du client. Soyons clairs, les acheteurs potentiels s’interrogent aujourd’hui sur le bon moment pour leur projet, alors que les professionnels de l’immobilier prévoient une baisse des prix et que la situation économique s’annonce difficile. Face à cela, les banques restent présentes pour accompagner leurs clients mais elles observent un net tassement de la demande depuis quelques mois. Concernant les taux, ils ont augmenté, car le prix de l’argent a augmenté. Ce mouvement a commencé en 2006. En France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent toutefois inférieurs à la moyenne de la zone euro. I. B. : Votre avis sur l’augmentation du plafond du Prêt à l’accession sociale (PAS) ? A. O. : Depuis le 1er novembre, les plafonds de ressources du PAS sont alignés sur ceux du Prêt à taux 0 % (PTZ). Ainsi, 60 % de la population est désormais éligible au PAS. Nous saluons cette hausse des plafonds, ainsi que l’harmonisation PAS/PTZ que la profession réclame depuis longtemps. Ces prêts sont intéressants, car ils permettent aux clients de bénéficier de l’APL (Aide personnalisée au logement) en fonction de leur situation. Ces prêts sont également garantis par le FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété) qui, en cas d’échec de l’opération, mutualise partiellement les pertes entre les banques et l’État, selon des règles complexes. Rappelons que chercher à obtenir un crédit à n’importe quelles conditions n’est pas la bonne approche. Un crédit immobilier engage sur le long terme, il ne faut pas y consacrer une part déraisonnable de ses ressources. L’apport personnel est également un élément important pour sécuriser le projet initial d’un client.

Le coût du crédit est en baisse continue et très favorable aux investisseurs.

Est-il exact qu'il existe désormais un crédit d'impôt pour l'installation d'un système de récupération des eaux pluviales ? (Raymond P.,Deauville, 14)

Le marché d'Aix-en-Provence et du pays d'Aix avait connu en 2005 un regain d'activité qui ne se confirme pas en 2006. Par rapport aux 388 mises en vente enregistrées en 2005, l'année dernière a enregistré une baisse de la nouvelle offre de logements avec seulement 283 produits pour 282 ventes. Le stock reste équivalent à celui de l'année précédente avec 187 logements. "Peut-on réellement considérer Aix-en-Provence comme un marché immobilier dans le neuf ?" s'interroge Bernard Bienaimé. Le constat que ce marché est effectivement très étroit est aussi observé sur le pays d'Aix où, de 466 logements mis en vente en 2005, le volume s'est réduit à 265 en 2006. "Le regain constaté en 2005 concernait essentiellement Lambesc, estime Philippe Roux. Et qu'il s'agisse d'Aix-en-Provence ou du pays d'Aix, le tassement de l'an dernier s'explique par la récurrence de la problématique foncière qui est aiguë sur ce territoire."

A Toulouse et dans son agglomération, les opérateurs classiques sont largement présents comme Belin promotion, Patrimoine Compagnie, Bouygues Immobilier, Cogedim-Paul-Mateu, Capri Atlantique, Carrere Promotion, Sagec, Malardeau Nexity George V, Marignan Habitat, Eiffage ou PragmA.

Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo répond à Explorimmoneuf.

Placement toujours aussi prisé, l’épargne logement vous permet de bien préparer votre acquisition. Mais depuis le 1er janvier, de nouvelles dispositions apparaissent. Où en est-on ?

Indicateur Bertrand : Comment concilier tourisme et habitat permanent sur un secteur protégé ?

Tout serait pour le mieux dans ce "jardin de la France" si la ville-centre n'avait pas perdu son importance au profit d'une multipolarité croissante de l'agglomération. Pour la nouvelle majorité sortie des urnes en 2001, l'enjeu consiste à revitaliser Orléans : "Les métropoles ont besoin d'un pôle de centralité fort et puissant qui irradie et rassemble, justifie Olivier Carré, adjoint à l'urbanisme de la Ville et vice-président de l'agglomération. Cette zone d'attractivité est extrêmement importante pour un ensemble de services revendiqués par les populations en termes d'équipements culturels, sportifs,économiques, médicaux et scolaires. Trop de dispersion amène l'étiolement de ce pôle fort."