Tous les conseils en Immobilier

Pouvez-vous m’expliquer en quoi consiste le PSLA ? Mon banquier ne semble pas connaître le dispositif. (Philippe D.,Mantes-la-Jolie, 78)

Au 1er trimestre, les ventes se rapprochent davantage des 500 unités que l'an passé, mais le département demeure le plus cher de grande couronne : 3 990 e/m2, en hausse de 7 %. Poissy qui avait fortement soutenu l'activité en 2005 semble au bout de ces possibilités actuelles. Le marché de Mantes s'est érodé de moitié en 2006, mais la tendance devrait s'inverser cet été à partir du lancement de la 2e tranche du quartier des Bords de Seine. Au programme : 700 lots situés dans un environnement où se sont multipliés les équipements publics (école Albert Uderzo, poste de police, halte-jeux). La réalisation d'une maison de l'enfance commencera avant la fin de l'année de même que le projet majeur du pôle nautique, symbole du renouveau du Val Fourré. Les inconditionnels du pavillon peuvent trouver herbe à leurs pieds sur le Mantois. "Apparues sur l'agglomération en 2002/2003, les maisons individuelles groupées ont rencontré un vif succès", signale l'Observatoire de l'habitat et de l'immobilier qui annonce : "La mise sur le marché d'un volume croissant de maisons et de lots à bâtir courant 2007". Plus à l'Est du département, des marchés émergent : 230 ventes en 2006 à Conflans- Sainte-Honorine et 300 sur le trio Bois d'Arcy/Sartrouville/Saint-Cyr-l'Ecole. Les prix restent attractifs. Sur les hauteurs de Conflans, le 3-pièces vaut de 225 000 à 237 000 e (parking inclus) dans un programme dont Icade Capri achève la commercialisation. Pour trouver "l'home de votre vie", surveillez les communes qui signent avec le Conseil général des Contrats de développement de l'offre résidentielle (CDOR). Ces bâtisseuses reçoivent par ce biais des subventions pour développer leur offre de logements privés. En juin, des petites nouvelles sont venues rejoindre le peloton des 18 signataires. Ce sont Chanteloup-les- Vignes, Les Clayes-sous-Bois, Ecquevilly, Noisy-le-Roi, Vaux-sur-Seine, Vernouillet et Versailles.

Autre solution à ne pas négliger, en effet, le crédit global. Qu'elle soit baptisée "prêt intégral", "crédit revente" ou "2 en 1", la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Assez récent, ce type de prêt est distribué par des banques comme le Crédit Foncier, la Société Générale ou encore l'UCB. Avec plus ou moins de variantes, tous ces établissements ont adopté le même principe, les seules variantes concernant le mode de remboursement. En effet, le capital emprunté étant forcément élevé, les premières mensualités sont à l'avenant. Et ce n'est qu'une fois le bien vendu qu'elles s'allègent. Entre temps, il vous faut faire face à de lourdes mensualités qui peuvent même dépasser le taux d'endettement admis. Pour pallier ce handicap, toutes les banques ayant adopté ce type de montage, proposent des souplesses quant au remboursement du prêt, ne serait-ce que les premiers mois. Ainsi, à la Société Générale, les mensualités peuvent être constantes ou progressives, prévoir un différé d'amortissement du capital… Même chose au Crédit Foncier ou à l'UCB. C'est vraiment la souplesse qui est privilégiée dans ce type de formule. A titre d'exemple, avec Simpl'immo, l'UCB vous propose non seulement de rembourser par anticipation une partie du prêt, mais peut vous prêter jusqu'à 100 % de la somme dont vous avez besoin (y compris les frais de notaire, la commission d'agence, la reprise éventuelle du ou des crédits encore en cours sur l'ancien bien). Quant aux conditions proposées par les banques, s'agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. Il peut, là encore, être fixe ou révisable… Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses renchérissent le coût du crédit. Reste que le montage n'utilisant qu'un seul prêt, vous évitez les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n'hésitent pas à facturer certains établissements.

Le marché immobilier du Nord semble avoir relativement bien résisté à la crise. Pour prévenir d'autres remous, promoteurs et investisseurs se concentrent sur l'agglomération lilloise. Enquête.

La croissance du secteur du logement neuf à Lyon et dans la métropole n’est pas une surprise. Tous les paramètres sont réunis pour une reprise pérenne.

L'achat dans un site sensible, requalifié avec le concours de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), donne droit à une TVA à 5,5 %, là aussi sous conditions de ressources.

Avoir l'esprit tranquille à domicile est indispensable. Ça tombe bien: toujours plus exigeant sur la question, le neuf propose des logements d'une fiabilité sans faille. Démonstration.

Entre confort et authenticité les programmes des stations de montagne ont tout pour séduire la demande d'aujourd'hui. Panorama des offres immobilières et fiscales.

La concertation est indissociable des écoquartiers

En vingt ans, la surface moyenne par habitant est passée de 31 à 37 m2. Malgré cette augmentation de la superficie des logements, une demande d'espace supplémentaire continue d'être exprimée. “Cette demande d'espace, c'est quelque chose qui ne se dément pas, confirme Dominique Duperret. Les maisons faites par des constructeurs sont d'ailleurs passées de 107 à 115 m2 en sept ans. C'est aussi ce qui explique que la maison soit plébiscitée, car c'est le bien qui offre le plus d'espace. Mais compte tenu du budget des ménages, on ne peut pas étendre à l'infini la superficie.” L'idée, c'est donc bien de repenser les espaces, pour perdre le moins de place possible. “En maison individuelle, on nous demande de plus en plus des séjours avec des hauteurs sous plafond de 3 m, voire 3,50 m. Le volume fait partie de l'espace, pour plus de confort”, affirme Lionel Dunet. Jacques Schmitt confirme : “L'espace est une vieille demande qui n'a pas changé. C'est presque toujours la première revendication dans les enquêtes. On s'aperçoit qu'il y a souvent une pièce qui manque, pour une raison ou pour une autre. Il y a aussi le problème des rangements, indispensables pour libérer de l'espace. On a tous tendance à se laisser envahir, à accumuler de plus en plus de choses au fil des années. Pour preuve, les déménageurs disent manipuler 25 % d'objets de plus qu’il y a vingt ans.” Avec l'augmentation constante du prix du mètre carré, d'une part, et nos nouvelles habitudes de consommation de masse, d'autre part, l'optimisation des espaces de rangement est donc devenue une clé de l'aménagement intérieur.

L'autre grand chantier du jour est juste en face de la pointe Est de l'île, à Malakoff : ce quartier HLM qui a été construit dans les années 60 fait l'objet d'un grand projet de rénovation. Il sera bientôt désenclavé par la construction d'un nouveau pont sur le bras de la Madeleine. Ces prochaines années, avec les 15 ha des friches du Pré-Gauchet, il connaîtra un second souffle avec 1 400 nouveaux logements, 130 000 m2 de bureaux et d'équipements (piscine, collège, centre socio-culturel). C'est là que Nexity a décidé d'investir sur EuroNantes, des appartements du studio au 4-pièces, à partir de 71 300 e pour 18 m2. Il propose aussi Chroma, une résidence aux allures "résolument contemporaines dans le nouveau quartier Malakoff,à deux minutes de la gare, de la Cité des congrès et du canal Saint- Félix", avec un ticket d'entrée à 80 800 e pour un studio de 18 m2. Les chantiers se poursuivent ailleurs, avec des grues omniprésentes dans le ciel nantais et pas moins d'une quinzaine de programmes en cours de promotion intra muros et une petite dizaine alentour. La confiance est au rendez-vous côté institutionnels et promoteurs comme côté acheteurs. L'agglomération urbaine, déjà forte de 577 000 habitants, devrait atteindre, selon les récentes estimations de son agence d'urbanisme, l'AURAN, 640 000 personnes en 2020. Et ce, sans prendre en compte l'expansion de la couronne périurbaine. Parmi les nouveaux venus, on compte beaucoup de cadres et de professions de service. Selon Nantes Développement, l'agence de développement économique de la communauté de communes, le nombre d'emplois salariés y a crû de 27 % entre 1997 et 2004. Pour faire face et entretenir la dynamique, la communauté de communes a dessiné un véritable plan de bataille. En 2004, elle a validé son nouveau programme local de l'habitat, défini pour au moins cinq années avec trois objectifs affichés. Elle veut construire des logements plus nombreux (environ 3 900 par an dont 3 000 en accession libre), plus variés (du studio à la maison individuelle en tenant compte de tous les besoins spécifiques, des étudiants, des familles nombreuses ou des personnes âgées) et enfin, plus accessibles avec des dispositifs de soutien au pouvoir d'achat immobilier (cf. prêt à 0 % nantais).

Marc Kaszynski : Exploiter une friche industrielle coûte cher. Il faut la démolir, la dépolluer et la réaménager avant de pouvoir y envisager un nouvel avenir. En 1990, les collectivités territoriales avaient besoin d'être accompagnées dans ce travail de requalification et dans leurs projets de recyclage foncier d'espaces dégradés. Un Etablissement public foncier (EPF) du Nord-Pas de Calais a ainsi été créé. C'était le troisième en France et le premier de la décentralisation. En 15 ans, 180 millions d'euros de fonds publics ont été mobilisés pour démolir, dépolluer et réaménager 5 000 ha de friches industrielles et d'espaces dégradés. Par ailleurs, 120 millions d'euros ont été consacrés à l'acquisition de biens immobiliers et fonciers représentants plus de 3 000 ha, pour le compte des collectivités territoriales. Le nouveau contrat pluriannuel 2007-2013 oriente son intervention vers le foncier destiné au logement social et à l'habitat (112 opérations contractualisées d'ici 2013). L'EPF tentera également de prévenir l'apparition de friches industrielles en accompagnant la mutation des sites industriels abandonnés ou reconfigurés, par du portage foncier (ndlr : la structure se porte propriétaire des terrains et elle les rétrocède à la collectivité ou à une entreprise quand son projet est prêt à commencer) et des travaux de recyclage (6 opérations sont d'ores et déjà inscrites). Enfin, il va contribuer au développement des trames vertes et bleues dans la région, en bonne articulation avec l'intervention des conseils généraux, du conservatoire du littoral et des parcs naturels. Pour remplir ses objectifs, ce nouveau programme prévoit de mobiliser près de 134 millions d'euros, grâce notamment à l'augmentation de la taxe spéciale d'équipement perçue en complément des taxes directes locales.

OPÉRATIONS DE SÉDUCTION. Démographie galopante, forte progression de la population étudiante, attractivité immobilière, projets porteurs… La ville se hisse, cette année, à la première place de notre palmarès.

Le marché de l'immobilier neuf en Languedoc-Roussillon avec les programmes à suivre.

À dix minutes de la Part-Dieu, la résidence Garden Park, une nouvelle opération de 46 logements dont une partie en locatif social, sortira de terre au quatrième trimestre 2014.

Point crucial du taux de crédit, la prime d'assurance. Souvent non comptabilisée dans le pourcentage annoncé, elle est pourtant quantité non négligeable. Pensez à faire jouer la concurrence.

De la Méditerranée à la Manche en passant par l'Atlantique, notre enquête vous entraîne dans un tour de France de l'immobilier, où des opportunités apparaissent.