Tous les conseils en Immobilier

Même si, comme le souligne Philippe Roux, la hausse des prix d'une année sur l'autre reste "raisonnable" avec une progression de 7,2 %, le prix moyen des logements vendus reste élevé. "Aujourd'hui, le prix d'entrée du marché immobilier marseillais est, pour 80 % des logements, supérieur à 3 000 €/m2, constate Franck Bret, le directeur commercial de Cogedim Provence. Tous les programmes se commercialisent très bien mais nous nous trouvons dans un contexte où la forte augmentation des prix du foncier ne peut qu'engendrer la poursuite de hausse des prix sur la totalité des secteurs de Marseille". Cette augmentation régulière depuis trois à quatre ans a des conséquences qui inquiètent des promoteurs-constructeurs de la place, comme Alain Vallet, directeur du développement des Nouveaux Constructeurs : "Les opérateurs sont d'autant plus vigilants que les opérations mettent en moyenne 12 mois pour arriver sur le marché. Mécaniquement, dans le Sud, tout du moins, les programmes encore dans les cartons risquent d'être supérieurs à 4 000 €/m2 lors de leur sortie". Pour l'instant, le marché reste bien soutenu : "Les acheteurs sont déjà souvent propriétaires d'un logement, explique Alain Vallet. Ils revendent dans de bonnes conditions malgré les petits correctifs qui sont intervenus et rachètent des appartements mieux adaptés à leur situation. Entre un apport ainsi constitué et des crédits à des taux particulièrement intéressants, cette tranche d'âge de 40/60 ans a toute sa place sur le marché"

D’ici au 8 mars 2015 , tous les logements devront comporter au moins un détecteur de fumée. Ce dispositif a pour vocation de prévenir au plus tôt les occupants d’un logement par une alarme puissante en cas de dégagements de fumée.

1400 logements par an pour l'agglomération caennaise

Adoptée définitivement cet été, la loi Engagement national pour le logement comprend un nouveau dispositif d'incitation fiscale. Plus avantageux, mais plus contraignant, quel intérêt présente-t-il pour les investisseurs ? Enquête.

Alors que les prix de l’immobilier stagnent ou baissent légèrement, les taux de crédit, eux, remontent franchement. Si vous avez un projet immobilier en tête, voici les règles pour bien acheter.

Je souhaite acheter un logement à Antibes, et le vendeur me presse de signer un compromis de vente. Mais j'ai peur de m'engager trop vite, car j'attends encore des précisions sur le voisinage. Que faire ? (Xavier R.,Versailles, 78)

Des plus pointus aux plus écolos, les matériaux font leur révolution. Depuis une vingtaine d’années, les innovations se succèdent dans ce domaine. Des pistes pour construire autrement. Tour d’horizon (non exhaustif) des néomatériaux.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Caen par la fédération des promoteurs immobiliers.

J'ai un projet de construction qui porterait sur une maison comportant au rez-de-chaussée un local professionnel et, à l'étage mon habitation personnelle. Quelle réglementation serait applicable à ce contrat ? (Olivier S., Saint-Rémy-lès-Chevreuse, 78)

Hors ventes en bloc et logements à prix maîtrisés, le marché des logements neufs sur le département s'est maintenu au 2e semestre 2007 avec un niveau de 2 567 ventes contre 2 671 au 2e semestre 2006. Par contre, mais c'est somme toute logique, les mises en vente s'affaissent passant de 3 748 pour la même période en 2006 à 2 641 au 2e semestre 2007. A Marseille, plus qu'ailleurs les mises en vente ont été divisées par plus de deux. La répartition des ventes se concentre essentiellement sur les 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements qui totalisent 40 % des ventes alors que les 8e et 9e arrondissements ne représentent plus que 17 % des ventes réalisées contre 30 % au cours des deux années précédentes. Il est intéressant de se pencher également sur le marché de l'existant où Jean-Luc Chauvin, président de la FNAIM 13 estime que les "prix restent stables", avec quelques particularités à souligner :"Dans les quartiers sud, en bord de mer, quelques transactions avec des Américains et des Hollandais peuvent être analysées comme l'effet image sur la ville. Enfin, dans le 10e, les vendeurs ont des prétentions bien supérieures au marché". Là aussi, comme à Bordeaux ou Toulouse, la mairie intervient pour permettre aux jeunes ménages ou aux familles aux revenus moyens d'accéder à la propriété. Le dispositif "chèque 1er logement", unique en France, permet de devenir propriétaire dans le neuf ou l'ancien en allégeant jusqu'à 40 % sa charge de remboursement de prêt immobilier. Seul critère : acheter sur le territoire de la ville de Marseille - dans le neuf ou l'ancien - un logement pour en faire sa résidence principale, pendant au moins 5 ans.

Le Pacs (Pacte civil de solidarité) est un contrat destiné à organiser la vie commune entre deux personnes de même sexe ou de sexe différent. Il est conclu devant le tribunal d’instance du lieu de résidence. Depuis le 1er janvier, c’est le régime de la séparation des patrimoines qui s’applique mais cela n’exclut pas l’indivision si vous achetez ensemble. A compter de cette année, en cas de décès, un droit de jouissance d’un an sur le logement commun est mis en place au profit du survivant, comme pour les époux. Des droits de succession avantageux : vous pouvez chacun vous léguer par testament, l’usufruit ou la nue-propriété de votre part. Les droits de mutation sont de 40 % pour les 15 000 premiers euros et de 50 % au-delà. Depuis le 1er janvier, les partenaires pacsés bénéficient d’un abattement de 57 000 e.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Marseille par la fédération des promoteurs immobiliers.

Dans quel délai dois-je revendre ma maison pour que celle-ci reste dans le champ d’application de la TVA ? (Léon D.,Melun, 77)

Nantes s'étend aussi le long des axes routiers. L'est accueille ainsi, à Bottière-Chénaie et Saint-Joseph de Porterie, plusieurs opérations qui représentent près de 3 000 logements. Desservi par deux stations de tramway, le premier profite d'une friche maraîchère de 35 hectares et livrera d'ici 2012, 1 500 logements, dont 25 % en locatif social et 30 % en moyenne gamme. Dans le même esprit, Saint-Joseph prévoit la sortie de 1 400 logements, d'une surface moyenne de 90 m2 pour accueillir 3 500 personnes sur plusieurs années. Des rénovations sont enfin engagées aux Dervallières, au Breil- Malville, au Clos-Toreau et au Bout-des- Landes. Et demain ? "Le périphérique nantais est plus grand que le parisien et la zone intra-muros est dix fois moins habitée : il y a donc du terrain à ouvrir à la construction", observait récemment Bertrand Mours, le président de la chambre régionale de la FPC Pays de la Loire dans nos pages.

La maison reste l'habitat idéal d'une grande majorité de Français. Et ce sont de jeunes ménages avec enfants, aux revenus moyens, voire modestes, qui se lancent dans l'aventure. Où en est ce marché aujourd'hui ?

Inépuisables, non polluantes, les énergies renouvelables ont le vent en poupe. Et la France suit la tendance, avec des crédits d’impôt qui permettent d’alléger la facture des travaux et d’accélérer leur retour sur investissement. “Après la RT2005, la RT2010 sera encore plus contraignante, affirme Gaëtan Fovez, chargé d’études à Observ’ER, l’Observatoire des énergies renouvelables. L’isolation sera toujours aussi indispensable, mais insuffisante. Ce sera presque une obligation d’intégrer les énergies renouvelables aux nouvelles constructions.” Les solutions techniques les plus performantes ? Tout d’abord, le plancher solaire direct (ou plancher chauffant), qui diffuse une chaleur homogène. Le système seul ne permet pas de couvrir la totalité des besoins en chauffage. Mais couplé à une énergie d’appoint, il permet d’économiser 40 % d’énergie. Bien plus nocif pour le portemonnaie : les maisons chauffées uniquement à l’électricité. “Je recommande plutôt d’installer des pompes à chaleur. Elles ouvrent droit à un crédit d’impôt de 50% sur le matériel, et leur efficacité n’est plus à démontrer”, poursuit Gaëtan Fovez. Notre environnement – le sol sous nos pieds, l’eau des nappes phréatiques, l’air que nous respirons – stocke chaque jour l’énergie dispensée par le soleil. Les pompes à chaleur permettent de récupérer cette énergie gratuite et inépuisable, et de s’en servir pour le chauffage. L’énergie renouvelable la plus intéressante du moment, c’est sans doute le solaire thermique, qui produit de l’eau chaude sanitaire par le biais de capteurs. “Avec les crédits d’impôt plus les aides locales, l’installation est remboursée à plus de 50 %. Résultat, vous faites des économies très rapidement, assure Gaëtan Fovez. Quant au solaire photovoltaïque, c’est une technologie qui reste assez chère à l’investissement. Comptez 18 000 € pour une maison classique. Mais vous pouvez revendre votre courant électrique à EDF. Dans ce cas-là, ça peut devenir intéressant.” Enfin, le bois énergie a, lui aussi, ses adeptes. Et, contrairement aux idées reçues, comme dans la plupart des pays européens, la surface boisée française augmente d’année en année. Le matériel de chauffage au bois (chaudière, poêle, cheminée) est aujourd’hui très performant. Mais pour être sûr de son choix, mieux vaut opter pour un appareil estampillé “flamme verte”. Cette charte qualité promeut les appareils de chauffage les plus performants sur le plan énergétique et environnemental.

Investir à la montagne signifie trouver l’appartement ou le chalet susceptible de vous correspondre et d’attirer les locataires potentiels. Pour cela, il faut savoir que le tourisme à la montagne a bien évolué ces dernières années. Déjà, en matière de typologie de bien, les petites surfaces n’ont plus la cote. “Les grands appartements de trois-quatre pièces, les 60 m2, se louent vite, ainsi que les deux-pièces, note Pascale Jallet, du SNRT. Si on s’y prend au dernier moment pour ses vacances, on trouvera un studio.”Au-delà du bien, il faut aussi penser aux services qui l’accompagnent. Une résidence avec services comprendra toujours l’accueil, la fourniture du linge et le ménage de fin de séjour. Mais elle peut offrir aussi en complément des services typiquement “montagne”, tels que la réservation de forfaits de ski, ou de cours pour les enfants, la livraison de paniers- repas… Les prestations de luxe peuvent aussi être de la partie. “À la montagne, l’aqualudisme est particulièrement apprécié, remarque Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. Le spa,le hammam ou la piscine, sont toujours agréables au retour du ski.” Attention cependant, le luxe ne convient pas à toutes les familles. “Les prestations complémentaires dépendent de la station ainsi que du profil de la clientèle, relève Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre et Vacances Conseil Immobilier. Il ne doit pas y avoir d’inadéquation entre la résidence et la fréquentation, par exemple des résidences de luxe qui seraient installées dans des stations plutôt familiales. Les résidences doivent être assez occupées pour être exploitées dans de bonnes conditions et offrir une rentabilité satisfaisante.” Il faut aussi être attentif à ce que le lieu choisi prenne bien en compte le nouveau profil des vacanciers. En effet, au moins 30 % des touristes à la montagne ne skient pas, selon le SNRT. Finie, l’époque où les familles sillonnaient les pistes tous les jours pour amortir leurs forfaits ; désormais, les activités annexes sont très appréciées. Pierre & Vacances propose par exemple des promenades en raquettes, pour lesquelles la demande est en constante augmentation. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est crucial. Le produit classique se choisit plutôt au pied des pistes, dans les grandes stations en haute altitude, qui attirent tous les mordus de sports d’hiver, en Savoie, à Val d’Isère. La haute montagne, qui garantit l’enneigement, ajoutée à la réputation internationale, permettent d’éviter le phénomène de vacance locative. “En résidence de tourisme, l’objectif est évidemment d’assurer le taux d’occupation le plus élevé possible”, confirme Isabelle de Wavrechin. Le dispositif des zones de revitalisation rurale (ZRR) a cependant permis de développer la moyenne montagne. “La résidence en moyenne montagne bien conçue, dans un endroit de charme, peut être un bon plan, si une liaison est assurée par exemple pour aller skier plus haut”, note Pascale Jallet. Sans oublier les microniches : “La Vallée d’or, le Vercors, les Alpes du Sud recèlent des coins attrayants, mais il faut analyser les emplacements station par station”, relève encore Yannick Ainouche, de Quiétude. En tout cas, la moyenne montagne peut permettre un investissement moins cher, tout en offrant une bonne rentabilité. À condition de repérer le petit village pittoresque, ou la commune qui offre de nombreuses prestations complémentaires, telles qu’une piscine ou des animations locales.