Tous les conseils en Immobilier

La concertation est indissociable des écoquartiers

Après une année 2010 exceptionnelle, le marché du logement neuf, des Bouches-du-Rhône aux Alpes-Maritimes connaît, en 2011, un accroissement de son offre.

Trouver une opération en front de mer relève, il est vrai, de l'exploit. Les opérations qui tombent sous cette appellation sont des plus rares et donc des plus recherchées. Quoi de mieux que l'accès direct à la plage à Cannes-la-Bocca avec, par exemple, l'opération de Nexity George V baptisée Royal Palm. Ce programme en cours de réalisation, à l'architecture prestigieuse, propose un 2-pièces de 42 m2 à partir de 270 000 e dans un environnement de rêve et des prestations adaptées à un tel site. A Villeneuve-Loubet, sur le boulevard Eric- Tabarly, une copromotion Bouygues Immobilier et Nexity George V permet de dénicher une opération rare : une résidence signée de l'architecte Jean-Michel Wilmotte à seulement… 20 m des plages ! Charpentée comme un navire, elle dévoile des logements du studio au 4/5-pièces. Le 2-pièces, de 38 à 49 m2, est proposé à partir de 200 000 e. Sur le même boulevard, Kaufman & Broad réalise Garden Beach, du studio au 5-pièces, livrable au 2e trimestre 2008. A Juan-les-Pins, Nexity George V réalise Domaine Juan Flore, en front de mer. La résidence offre une piscine au coeur d'un parc luxuriant et un accès direct aux plages de sable blond grâce à un chemin qui longe les allées du jardin. C'est aussi sur la même commune, à 100 m des plages, que Sagec commercialise Villa Palma, livrable au 2e trimestre 2008. Dans le Var, à Cavalaire-sur- Mer, à seulement 100 m des plages et du port, Beau Rivage de Promogim est une résidence basée sur un séquençage architectural à partir de nombreux matériaux, qu'il s'agisse de la pierre, du bois, du métal ou du verre. Livrable au 2e trimestre 2009, elle est aussi située à proximité immédiate des commerces et des services.

C'est une grande première. Une femme a été élue présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers. Son nom : Alexandra François-Cuxac.

À Blagnac, au coeur du nouveau quartier Andromède, Bouygues réalise L'écrin végétal, des appartements du 1 au 5-pièces ainsi que 19 maisons de ville, répartis sur plusieurs bâtiments. Un 2-pièces de 40 m2 est vendu 130 000 €. La résidence sera desservie par les transports en commun (tramway ligne E) ; bordée d'espaces verts, elle offrira une qualité de vie répondant aux exigences modernes. À proximité des commerces et des équipements publics (lycée, écoles, centre de loisirs), cette opération, dont la livraison interviendra à partir du 2e trimestre 2010, offre un parc de 3 000m2.

“Même si la loi Girardin fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôts proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition, je pense qu'elle est particulièrement adaptée aux contribuables des tranches supérieures” estime Stéphane Onffroy, conseiller fiscal spécialiste des investissements immobiliers. Quant au choix entre secteur de location libre ou intermédiaire, il mérite de réfléchir avant de se décider pour le dispositif le plus alléchant. Le choix dépend en effet des loyers pratiqués sur le marché et du potentiel locatif. Or les contraintes du secteur intermédiaire sont réelles : le plafonnement des ressources restreint le choix des locataires et augmente le risque d'impayés, les locataires étant moins solvables. Par ailleurs, les grandes surfaces, dont les loyers sont trop élevés pour le plafond exigé, en sont exclues. D'une manière générale, les professionnels de l'investissement outre-mer conseillent tous de bien estimer la qualité du programme immobilier et sa situation au regard du marché locatif local, l'investissement ne pouvant être rentable sans locataire. “L'avantage du dispositif est de permettre de financer en partie, grâce à la réduction d'impôt, l'achat d'un bien au soleil, que l'investisseur sera contraint de mettre en location pendant au moins 5 ans, mais dont il pourra ensuite disposer pour ses vacances par exemple, en le mettant en location saisonnière le reste du temps” explique Stéphane Onffroy. Un investissement plaisir sur le long terme, qui peut se concrétiser dans des programmes immobiliers qui vont de la bonne qualité au très haut de gamme.

De la Méditerranée à la Manche en passant par l'Atlantique, notre enquête vous entraîne dans un tour de France de l'immobilier, où des opportunités apparaissent.

Pouvez-vous m’expliquer en quoi consiste le PSLA ? Mon banquier ne semble pas connaître le dispositif. (Philippe D.,Mantes-la-Jolie, 78)

Avoir l'esprit tranquille à domicile est indispensable. Ça tombe bien: toujours plus exigeant sur la question, le neuf propose des logements d'une fiabilité sans faille. Démonstration.

Les travaux sont terminés. Vous allez alors procéder à la “réception” du logement, en présence du vendeur. Il s’agit, en quelque sorte, d’un état des lieux. Soyez vigilant, examinez le chantier sous toutes ses coutures. C’est là que vous devrez constater la bonne exécution des travaux et leur conformité avec le contenu de votre contrat de vente. Papier peint mal posé, ou, plus grave, murs qui se fissurent : des petits soucis aux gros problèmes, la réception d’un logement acheté sur plan peut parfois réserver quelques surprises. Mais pas de panique ! Pour les garanties, là encore avantage au neuf par rapport à l’ancien. Il n’y a aucune garantie sur un bien ancien, vous l’achetez “en l’état”, comme cela est stipulé sur l’acte notarié. Dans le neuf, vous avez dix ans de tranquillité devant vous quant à l’état du bien.... Le jour de la réception des travaux, consignez les défauts de conformité (s’il y en a) et les vices apparents éventuels sur le procèsverbal. En cas de problème, les entreprises intervenant sur le chantier devront y remédier dans les plus brefs délais. En fonction de la gravité du préjudice, vous pourrez bloquer (chez un notaire) le versement du solde du prix, jusqu’à la levée des réserves. À plus long terme, un certain nombre de garanties vous protègent contre les vices de construction qui pourraient apparaître ou que vous n’auriez pas remarqués. Il y a d’abord la garantie “de parfait achèvement”, qui permet d’obtenir pendant un an la réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, mais aussi toutes les malfaçons survenues dans l’année suivant cette date : peinture écaillée, robinetterie défaillante, huisseries mal posées, etc.

Nous avons acquis une maison des années 70 bien trop petite pour notre nombreuse famille mais avec la certitude de pouvoir aménager les combles. Techniquement cela se révèle impossible et il faudra agrandir sur le jardin. L’agent immobilier n’est-il pas fautif ? (M. et Mme François B., Aix-en-Provence, 13)

Bientôt propriétaire d’un appartement ancien, le vendeur me dit que je vais devoir lui rembourser un compte travaux, de quoi s’agit-il ? (Laurent P., Paris 1 er )

"Le marché est sain"

Pour qui envisage d’investir en attendant la retraite, il faut savoir que de nombreuses stations balnéaires du littoral atlantique s’inscrivent en zone B1 et qu’elles entrent donc dans le cadre du dispositif Duflot, avec des bonnes conditions en termes de loyer.

Indicateur Bertrand : Icade Capri est l'un des leaders du marché de l'accession à la propriété.Quelle est l'actualité de votre groupe ? Hubert de Villebonne : Depuis 35 ans, Icade Capri aménage et réalise des programmes d'accession à la propriété sur l'ensemble de l'Hexagone avec une volonté de proximité et de partenariat avec les collectivités. En 3 ans, notre activité a doublé pour représenter 3 700 réservations en 2005. Notre plan de développement s'appuie à la fois sur les évolutions des migrations résidentielles et sur la loi Engagement national pour le logement. Nos projets phares sont divers : En partenariat avec la ville de Saint- Raphaël, nous réalisons un programme immobilier de 360 logements destinés aux jeunes actifs dont le revenu est plus élevé que les plafonds du logement social, mais insuffisant pour accéder au marché immobilier classique de la commune. Ainsi, les acquéreurs de ce programme, tous des primo-accédants travaillant sur le bassin d'emploi de Saint-Raphaël, peuvent acquérir des logements à un prix de 2 100 e/m2, soit plus de 50 % inférieur aux prix pratiqués en général sur la commune. Epinay-sur-Seine, nous commercialisons une opération de 130 logements qui répond aux critères d'application de la TVA à 5,5 %. Nous sommes parmi les premiers à permettre à une population active d'acquérir un logement familial dans sa commune lui évitant ainsi de s'éloigner de 30 ou 50 km de son lieu d'origine. A Pantin, nous développons une opération mixte de 260 logements tandis qu'à Massy, un programme de plus de 200 appartements est d'ores et déjà en commercialisation. Dans le Val-de-Marne, au Perreux-sur-Marne, nous développons une opération d'envergure de plus de 200 appartements de standing. I.B. : Comment concilier promotion immobilière et environnement ? H.V.: Icade Capri s'engage depuis mars 2004 sur la qualité environnementale des bâtiments. Cet engagement est ainsi formalisé par une charte pour l'environnement appliquée sur l'ensemble de nos opérations. Nous prouvons notre engagement en faisant certifier une partie de nos résidences par un label Habitat et Environnement décerné par Cerqual. C'est ainsi que notre opération de 157 logements au parc Montesquieu à Bordeaux a obtenu dès 2005 ce label. Cet engagement de certification est de plus en plus pratiqué chez Icade Capri qui a été lauréat dans le cadre du concours national organisé par la FPC en 2006, d'une pyramide d'argent dans la catégorie "prix du logement durable" pour le programme Fontaine Emeraude à Cormeilles- en-Parisis, programme labellisé Habitat et Environnement (HQE®). I.B. : Quel regard portezvous sur le marché ? H. V.:La demande est toujours très soutenue, le marché reste déséquilibré et il existe une demande non satisfaite faute d'offres. Nous anticipons une situation similaire en 2007. Nous avons lancé la commercialisation des premiers immeubles sur les anciens terrains de Renault à Boulogne (92). Le succès commercial de ce quartier est la parfaite démonstration de cette demande soutenue. Nous étions 3 promoteurs (Nexity, Icade Capri, Vinci Immobilier) et nous avons réalisé 237 ventes en un week-end, ce qui n'a pas été vu depuis 40 ans. Icade Capri a commercialisé un immeuble magnifique face à la Seine, à un prix moyen de 7 200 e/m2. Depuis quelques années, le choix politique a été de favoriser la location au travers des différents dispositifs fiscaux dont le Robien, qui vient d'évoluer. Le nouveau Borloo répond également à cette préoccupation des Français de se constituer un capital pour la retraite. Les plafonds de revenus des locataires concernent environ 70 % de la population, et les plafonds de loyer sont souvent identiques aux loyers des marchés. Notre responsabilité est d'aller plus loin et de faire preuve de novation pour créer une nouvelle solvabilité des primoaccédants, comme des primoinvestisseurs qui souhaitent anticiper l'évolution de leurs retraites.

L’agglomération de Cergy-Pontoise pourrait être comparée à une salade aux champignons avec beaucoup de verdure. Les champignons, ce sont 12 villes poussées très vite pour absorber l’essor démographique francilien, construisant 3 000 logements par an durant les dix premières années de la vie de l’agglomération. Côté verdure, des pelouses courent sur le quart du territoire, les forêts et le Vexin sont à proximité, une base nautique de 250 hectares longe l’Oise. Populaire, Cergy- Pontoise accueille 42 % de logements sociaux, mais aussi 20 000 étudiants et 90 000 actifs. La SNCF, le RER A sillonnant Cergy et le RER C arrivant à Pontoise, desservent le territoire. La Défense est à une demi-heure, mais la fréquence des rames est à améliorer. Cette “ville nouvelle”, née d’une utopie en 1969, a été rendue à la vie civile en 2003. Depuis lors, la communauté d’agglomération gère son destin. L’ancien : baisse des prix. Entre février et mai, selon les notaires, les prix des appartements anciens ont baissé (de - 0,2 % à - 1,4 %) dans tous les départements franciliens, à l’exception de Paris. Certains secteurs de Cergy- Pontoise ont reculé plus franchement sur un an, de mars à mars : - 3,3 % à Cergy, - 11,6 % à Pontoise. “L’acquéreur a repris la main en proposant son offre au vendeur”, justifie Alain Desseroy, responsable de l’agence Guy Hoquet de Pontoise. Les tarifs ressortent entre 2 300 et 2 600 euros/m2, bien inférieurs à la moyenne régionale de 4 600 euros. Et la hiérarchie entre les catégories de biens est forte : “Même à Cergy Saint- Christophe,ne vous fiez pas aux apparences, explique l’agent immobilier. Des studios tout simples côtoient de très beaux duplex donnant sur les étangs de Cergy.” À Pontoise, le centre-ville, assez petit, est très prisé, surtout par les jeunes cadres moyens. Un pavillon de moins de 100 m2 change de mains entre 280 000 et 320 000 euros et une belle meulière pour 330 000 euros, mais elle dépasse rarement 80m2 avec des salons de peu d’ampleur, sans rapport avec le goût actuel. D’autres quartiers sont recherchés, comme le bourg ancien Cergy-Village, les bords de l’Oise et les Hauts-de-Cergy. En revanche, un 100 m2 de Marcouville, à Pontoise, ne coûte guère plus de 150 000 euros en raison de sa proximité avec des HLM.

Porté par quelques agglomérations en pleine mutation, le Grand-Ouest subit, comme l'ensemble du marché, un petit ralentissement. Aucune catastrophe en vue... En 2008, le marché devrait rester sain.