Tous les conseils en Immobilier

Propriétaire d’une petite maison dans une campagne où la nature est reine, nous sommes en mésentente avec le voisin dont les arbres dépassent très largement sur notre terrain. Que pouvons-nous faire ? (Nadège A., Fresnay-sur-Sarthe, 72)

Le choix du neuf, c'est avant tout le choix des matériaux et des techniques de construction les plus performants, qui permettent notamment le meilleur des conforts en matière d'isolation acoustique et thermique. Nombreuses sont les techniques de construction qui permettent de lutter contre le bruit, l'une des principales nuisances que les habitants des grandes villes aient à supporter. Les chapes flottantes ou dalles flottantes pour les sols, associent un support de désolidarisation de quelques millimètres composé de laine minérale ou de plastique alvéolaire acoustique à la chape de béton et permettent d'éviter d'entendre le moindre déplacement du voisin du dessus. Côté murs, les parois doubles ou complexes jouent le même rôle pour isoler chaque logement de son voisin de palier. Les parois doubles sont constituées d'une paroi simple et d'un doublage acoustique qui comprend un matériau souple comme de la laine minérale ou du polystyrène expansé élastifié et un parement dur en plaque de plâtre désolidarisé de la paroi. Et côté ouvertures, les performances atteintes par les doubles vitrages actuels ne sont plus à prouver. Il existe aujourd'hui un double vitrage haute performance de type “feuilleté acoustique”. Toutes ces performances dans le domaine de l'isolation acoustique ont également un impact sur l'isolation thermique, même si l'isolation phonique intervient sur des chantiers spécifiques, comme l'isolation contre les bruits d'équipements individuels – une baignoire qui se vide, le déclenchement d'une chasse d'eau, par exemple – ou collectifs – les tuyauteries diverses et variées. Et l'isolation thermique est le premier pas vers les économies d'énergie. Le deuxième étant l'équipement des logements en modes de chauffage performants. Du côté du chauffage électrique par exemple, les panneaux radiants, plus économiques, se sont généralisés, de même que l'existence de thermostats permettant de régler la température par pièces et par périodes (température jour ou nuit, absence ou présence, etc.). Les chaudières à basse température, qui peuvent être individuelles ou collectives, constituent un mode de chauffage et de production d'eau chaude plus économique, puisqu'elles fonctionnent à une température plus basse que les chaudières classiques tout en apportant un confort équivalent. Quant aux chaudières à condensation, qui condensent la vapeur d'eau des gaz de combustion dont elles récupèrent ensuite l'énergie, elles permettent une économie de 15 à 25 % par rapport aux chaudières standard. Mais en matière d'économies, l'avenir est aux énergies renouvelables et à la généralisation des panneaux photovoltaïques et autres capteurs solaires.

Perpignan voit, depuis quelques mois, son marché immobilier se réveiller et les investisseurs revenir.

La dernière possibilité, c'est d'opter pour une résidence de tourisme placée en zone de revitalisation rurale. Difficiles à trouver en Haute-Savoie ou dans la Tarentaise, elles ne se comptent plus en Maurienne, dans les Alpes du sud, les Pyrénées et le Massif-Central. La grande majorité des programmes à l'affiche cet hiver mentionne le sésame ZRR. En Haute-Savoie, des produits d'Immo-Investir comme les Fermes d'Arvieux, les Chalets de Puy Saint- Vincent, la Crète du Berger et le chalet de Superdévoluy à Saint-Etienne de Dévoluy. En Savoie, une nouvelle résidence à Aussois, vendue par le cabinet lyonnais Merhill. En Haute-Savoie, on trouve encore le Birdie, à Giez (OACI Conseil). "Un couple marié qui acquiert un bien 120 000 € (frais compris), soit 100 000 € hors taxes pourra bénéficier de 25 % de réduction d'impôts sur 6 ans. Imaginez qu'il le paie cash, il ne lui coûterait que 75 000 €. Ce dispositif est un peu comparable à un investissement Robien", ajoute enfin Patrick Caumon.

Placement toujours aussi prisé, l’épargne logement vous permet de bien préparer votre acquisition. Mais depuis le 1er janvier, de nouvelles dispositions apparaissent. Où en est-on ?

Indicateur Bertrand : La conjoncture du marché de l’immobilier est-elle préoccupante dans les Bouches-du-Rhône ?

Avec près de 500 000 habitants, le département possède cinq aires urbaines (Cherbourg, Saint-Lô, Granville, Avranches et Coutances), et certaines enregistrent un léger déclin de population. Avec la fin des gros chantiers, Cherbourg a ainsi perdu un petit millier d’habitants, mais la ville conserve sa dynamique grâce à une population jeune (en effet, plus de 25 % des habitants de la communauté urbaine ont moins de 20 ans). D’autres zones ont tendance à se repeupler. Les couronnes périurbaines de Saint-Lô et d’Avranches ont, par exemple, doublé entre les deux derniers recensements. Cela témoigne d’un besoin croissant de logements, dû essentiellement à la demande créée par l’augmentation du nombre de divorces et de familles recomposées, ainsi qu’à l’allongement de la durée de la vie. Les promoteurs se sont empressés de répondre à la demande de nouveaux logements.

"Se constituer des revenus défiscalisés"

Montmorency : une ville sur une colline. En haut, une forêt. En bas, une vallée. En face, la vue sur Paris. Au pied, un château et une collégiale. Ici le moindre mètre carré neuf, rarissime faute de foncier, vaut dans les 5 000 e. Sûr de son fait dans ce cadre prisé, Franco Suisse veille à la dernière touche d'un projet et se trouve en pourparlers pour un autre sur les hauts de la ville. Du neuf aussi dans la vallée de Montmorency, à Soisy, Montmagny, Groslay et Deuil-la-Barre. Jusqu'à présent, la vallée a fourni le gros du bataillon des logements du Val d'Oise et elle en prévoit 380 par an. Voisine et jumelle par bien des aspects, la petite Enghien (11 000 habitants) joue le rôle de station balnéaire avec son casino-théâtre, ses thermes et sa navigation sur le lac. Un air d'Annecy ou de La Baule à 12 minutes de la gare du Nord qui a séduit durant des années un public senior, friand de calme et de qualité de vie. Mais les choses changent. "Alors que le territoire ne parvenait pas à capter les familles entre 1990 et 1999,un mouvement inverse s'esquisse depuis cinq ans", observe le Programme local de l'habitat. Pour Marlène Partouche, la négociatrice de Spirit, il n'y a pas de doute. La maison de ville qu'elle propose à 560 000 e est faite "pour une clientèle assez jeune qui veut un jardin pour les enfants sans souhaiter effectuer des travaux dans une maison ancienne". Quant au duplex avec 120 m2 de terrasse à 700 000 e, "il conviendrait à la perfection à une clientèle parisienne de 40/45 ans qui revendrait son bien pour s'agrandir. A Paris, elle n'aurait pas les moyens de voir aussi grand." Là aussi, les Parisiens sont attendus sur le pas de la porte.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Rouen par la fédération des promoteurs immobiliers.

Chine, Israël, Japon, Autriche, Lituanie… l'architecte italien réussit une belle carrière internationale. Particulièrement apprécié dans l'Hexagone, il travaille actuellement sur plusieurs projets. En se lançant dans l'architecture, Massimiliano Fuksas imaginait que ce serait "la meilleure façon de ne pas travailler". Erreur fatale ! Des années après, l'architecte reconnaît qu'il s'est engagé dans une activité à temps plus que complet, débordante même. Des regrets ? Il n'en a pas le moindre soupçon, après avoir gagné une réputation qui dépasse les cercles de Rome, où il est né. Il est vrai qu'avec une mère romaine et un père lituanien, Massimiliano Fuksas était voué à ne pas se contenter de ses premiers horizons. "L'architecture développe la démocratie" L'atelier Fuksas, dont les bureaux sont localisés à Rome, à Paris et à Frankfort, emploie une centaine de collaborateurs. Entre deux séjours d'affaires au bout du monde, Massimiliano vit à Rome et à Paris. "Je suis un intermittent", se plaît à dire l'architecte qui parle bien français et a reçu le grand prix de l'architecture française en 1999. A ses côtés, ses équipes conçoivent des projets urbains et des ouvrages qui vont de l'habitat aux bureaux en passant par les hôtels, les musées, les centres commerciaux…"L'architecture développe la démocratie en permettant à une communauté de s'identifier à une oeuvre, martèle Fuksas. Et,avant elle,il faut créer le paysage où elle prendra naissance." Mais ce n'est pas un dogme. "Je ne suis pas un esprit absolu", plaidet- il avec modestie. On perçoit plutôt Fuksas comme un esthète à l'esprit ouvert, se passionnant pour le plus beau bâtiment à ses yeux : Sainte-Sophie, à Istanbul. Son lieu préféré. Un monde de projets Le premier projet de Massimiliano Fuksas a été une salle de sports le long de l'Adriatique. Concours après concours, d'autres commandes ont suivi. Vienne lui doit ses tours jumelles, Shanghai son centre du commerce international, Israël le centre de la paix Shimon Peres… En France, Fuksas a travaillé sur Lyon Confluence et sur les projets urbains de Clichy et du Tremblay. En ce moment, il planche sur une tour à Tokyo pour Armani, un hôtel à Las Vegas, une université au Nigeria et un terminal pour bateaux de croisière à Hambourg. A l'automne, l'atelier démarrera le chantier d'Euromed à Marseille, comportant entre autres une vingtaine de salles de cinéma pour Luc Besson. Le Zénith de Strasbourg, le plus grand de France (10 000 spectateurs), est bien avancé. De même que celui d'Amiens (8 000 places) et les Archives nationales. Pour autant, Massimiliano Fuksas n'oublie pas l'Italie, sa mère patrie : il a dirigé la 7e Biennale de Venise et conçu le siège de Ferrari à Maranello. L'un de ses derniers coups de coeur est un projet de front de mer à Vilnius, en Lituanie. Clin d'oeil aux sources ?

Grâce à une poussée, au 2e semestre 2005, des mises en vente sur le marché de l'aire urbaine toulousaine, les ventes, aux alentours de 2 800 €/m2 en moyenne, ont immédiatement enregistré une augmentation qui démontre que la ville rose conserve toujours une image dynamique. "C'est vrai que, notamment grâce à l'activité liée à l'aérospatiale, la ville a un vrai pouvoir d'attractivité auprès des investisseurs, souligne Xavier Longin, consultant de Stratis Conseil, société spécialisée dans l'étude des marchés immobiliers. Ce succès s'explique aussi par l'attractivité fiscale pour les investisseurs, très nombreux ici, en raison de la forte croissance démographique. Il n'en reste pas moins que ce constat n'est pas validé sur des communes éloignées comme Montauban où la vacance locative est devenue importante". Si les acheteurs s'éloignent, c'est aussi en raison d'une absence d'offre suffisante sur Toulouse et ses environs immédiats. De nombreuses communes saisissent l'opportunité de développer leur offre de logements neufs, à l'instar de Colomiers, Castelginet, Frouzins ou Leguevin.

Si les investisseurs sont toujours très présents - ils représentaient encore 72 % des achats au 1er trimestre 2005 dans l'agglomération montpelliéraine -, les promoteurs n'ont pas abandonné l'idée de proposer une offre aux accédants ou, mieux, aux primo-accédants. "Loger les primo-accédants, c'est l'une de nos obsessions, lance Alain Durand, directeur commercial d'Urbat, qui vendra un millier de logements en 2005, en Languedoc-Roussillon. C'est simple : nous faisons tout pour sortir nos opérations à moins de 3 000 €/m2. Nous avons une politique de prix bas, avec une forte précommercialisation pour éviter les frais financiers et nous travaillons en fonds propres". Résultat : à Lunel, où le promoteur a lancé la seconde tranches des Ebénistes, en plein centre de la commune, à 2 480 €/m2, les 24-35 ans représentent 80 % des acquéreurs. "Au départ, nous étions sceptiques sur la capacité de Lunel de disposer d'un marché immobilier neuf, poursuit Alain Durand. Or, avec la zone franche en plein développement et des communes comme Mauguio ou Lansargues tournées vers la 4e ville de l'Hérault, nous constatons que la demande est présente et trouve une offre adaptée". Actifs locaux acquéreurs ou investisseurs logeant des actifs locaux, ce qui importe c'est que le parc de logements neufs soit en adéquation avec la réalité de la demande. Sur le village de Poussan, Bouygues Immobilier réalise Villa Domitia, 60 logements à un prix moyen de 2 650 e/m2. Le même promoteur lance en première gamme une opération à Villeneuveles- Béziers à... 2 450 €/m2. A Béziers, Marignan commercialise un programme à 2 500 €/m2 habitable, une ville où les prix sont moins élevés qu'à Montpellier. C'est dire si la préfecture de Région n'a plus le monopole de la promotion immobilière. Comme le souligne Robert Verret, Directeur régional de Sopra Promotion (groupe Kaufman & Broad) : "Il faut anticiper, se diriger vers les petites villes ou les gros villages, car une bonne partie de notre avenir est là". C'est aussi ce que pense Michel Troncin en expliquant que "la chance de notre région est d'être constituée de chapelets de villes de 50 000 à 120 000 habitants avec des gros bourgs de 5 000 à 15 000 habitants, où tout ce qui se situe à 10/15 minutes de l'autoroute entre Perpignan et Orange est susceptible de se développer à terme".

Les habitants des Yvelines s'enorgueillissent souvent d'habiter dans le poumon vert de l'Ile-de-France. À moins de 30 mn en RER du centre de Paris, le département est effectivement recouvert à 80 % d'espaces verts préservés. Vallées, plateaux, lisières forestières, reliefs singuliers, grands domaines isolés et parcs naturels régionaux, ils créent à la fois des coupures vertes dans les zones urbanisées, des abris écologiques et des espaces dépaysants pour se ressourcer en famille. Depuis 1994, le département a d'ailleurs établi un schéma des espaces naturels pour mieux connaître tous ces espaces et mieux les protéger. Avec les 830 ha de son parc Royal et ses trois forêts de 18 hectares, Versailles est une des plus jolies vitrines de cette qualité d'air et de vie que Parisiens et banlieusards viennent chercher au sud-ouest de la région. Autour de la ville royale, espaces verts et étangs sont encore très nombreux et très fréquentés les week-ends ensoleillés. Pour les amateurs d'espaces encore plus grands, le département abrite aussi, plus au sud, la forêt de Rambouillet ainsi que les parcs naturels de la Haute Vallée de Chevreuse et du Vexin Français, accessibles en voiture ou en train. Bref, les Yvelines n'usurpent pas leur réputation. Seul prix à payer pour en profiter toute l'année: polluer un peu soir et matin dans les embouteillages, à moins de choisir les transports en commun, très présents sur le secteur...

Avec mes frères nous avons hérité d’un terrain que nous nous sommes partagés, ma parcelle n’a pas d’accès sur la voie publique. Un voisin me refuse le droit de passage. En a-t-il le droit ? (Albert D.,Grasse, 06)

Les récentes annonces de la Banque centrale européenne vont contribuer à faire baisser le coût des prêts immobiliers très bas.

En attendant les premières livraisons de logements neufs prévues dans le cadre du GPRU, l'offre se concentre aujourd'hui au Bois habité, dans le secteur d'Euralille 2, mais aussi dans les communes environnantes. La deuxième couronne propose également de plus en plus d'opportunités. Lille au vert. Euralille 2 couvre 22 ha, entre Euralille 1 et le quartier de la Porte de Valenciennes. A terme, ce secteur recevra, au côté du quartier d'habitations du Bois habité, des immeubles de bureaux, des hôtels d'entreprises, le futur siège de Région et une extension de Lille Grand Palais. Comme son nom l'indique, le Bois habité présente un habitat citadin au coeur d'un véritable îlot de verdure de 47 000 m2. Au total, plus de 600 logements sociaux et libres seront construits entre 2006 et 2010. Des habitats individuels, type maisons de ville, aux logements intermédiaires et petits collectifs, en passant par les maisons superposées : la variété des typologies est à l'honneur. La première tranche d'Euralille 2 sera livrée début 2007. Elle comprendra plus de 200 logements, une résidence avec services du côté du périphérique et deux premiers immeubles de bureaux le long du boulevard urbain. Parmi les logements livrables l'année prochaine, le Mélézium, signé Icade Capri en copromotion avec Loger Habitat, est immergé dans un îlot de verdure de 3 ha. "Les logements sont très vitrés, avec de grandes terrasses pour profiter de l'environnement exceptionnel. Une dizaine d'appartements sont encore disponibles et nous avons attiré une clientèle mixte de primo-accédants, mais aussi d'investisseurs", explique-t-on au service commercial d'Icade Capri. Un 2-pièces, parking compris, s'y emporte à 172 000 €, tandis que le 3-pièces de 63 m2 s'affiche à 202 000 €. Eclats de Vert, au nom évocateur, est une autre résidence du Bois habité, fruit du partenariat entre Vinci Immobilier et Bouwfonds Marignan. Quatorze maisons en duplex figurent parmi les 38 logements. Les prix démarrent à 219 000 € pour un 3-pièces de 67 m2.