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Pouvez-vous engager librement des travaux privatifs ? Oui, s'ils n'affectent pas les parties communes, sinon il faut l'autorisation de l'assemblée générale, que vous devrez obtenir à la majorité absolue. Vous rénovez votre salle de bains et avez besoin de vous raccorder aux canalisations, vous souhaitez créer une véranda, agrandir une fenêtre, relier deux appartements… Ne négligez pas cette procédure, sinon vous pourriez être contraint de tout remettre dans l'état initial.

C'est l'événement de l'année : fortement médiatisés par l'épisode Pinault, les anciens terrains de Renault commencent leur métamorphose. Face à l'Ile Seguin, les premiers appartements du Trapèze ont été mis en vente un vendredi 13, en octobre. Estce pour cela que la chance était au rendezvous donné par les promoteurs au public ? En un week-end, 237 appartements ont été réservés sur les 374 mis en vente, bien que les prix culminent entre 6 000 et 7 000 e/m2. Mais l'enjeu est d'exception : le quartier offre des atouts, depuis un parc de 7 ha jusqu'aux infrastructures scolaires en passant par les commerces et les bureaux. A cela s'ajoutent le charme des bords de Seine et le temple de la culture et de l'art que sera l'Ile Seguin, où vont prendre forme le Centre européen de création contemporaine, une scène des musiques actuelles, des résidences pour chercheurs et artistes... La ZAC Seguin-Rives de Seine est la plus vaste aux portes de Paris. Elle s'étend sur 74 ha et accueillira 12 000 habitants vers 2011. Des signatures de l'architecture s'y croisent, comme Jean-Paul Viguier et Norman Foster. Nexity, Icade Capri et Vinci Immobilier ont mis en place un espace de vente et un site internet dédiés à l'information des acquéreurs (www.rivesdeseine. com).

Lors d'une table ronde organisée le 12 décembre dernier, les promoteurs-constructeurs locaux ont passé en revue tout ce qui rend ce marché si atypique. Et moins affecté par la conjoncture que celui d'autres régions. Explications.

"Nous voulons répondre à la demande de logements intermédiaires entre 2 500 et 3 000 € le m2"

Avec le développement de la communauté urbaine et l'extension des transports en commun, l'attrait démographique et économique de la Ville rose entraîne toujours une forte demande de logements.

Le promoteur met en place un service d’information gratuit à destination des consommateurs pour les accompagner dans leur projet.

Sur le front du neuf, le paysage change radicalement. Les volumes sont ténus : seules 750 ventes se sont conclues l’an dernier, dont 60 % pour des surfaces moyennes (des 2 et 3-pièces). À titre de comparaison, 3 000 logements neufs se négociaient en 1999 à Paris. Du côté du chèque à signer, il faut prévoir un budget confortable : 8 333 €/m2 en moyenne, un montant en hausse de 17 % l’an dernier selon l’Adil 75 (Association départementale d’information sur le logement). Un tarif qui s’est envolé ces dernières années, puisque le mètre carré valait à peine dans les 5 000 € en 2000. Malgré son étroitesse, le marché du neuf demeure sain aux yeux des professionnels, et ce pour plusieurs raisons. “Paris reste Paris, c’est une ville unique, commente Sandrine Cassar, la directrice des ventes de Kaufman & Broad sur la capitale. La demande y est toujours forte, d’autant que la clientèle est consciente que les prix, en dessous de ceux de la majorité des capitales européennes comme Rome ou Londres, vont encore monter, même si la hausse s’avère plus mesurée.” En moyenne, le rythme d’écoulement d’un programme avoisine les trois à quatre ventes par mois, mais se montre encore plus vif dans l’hypercentre historique.

Après une attente moyenne de douze à vingtquatre mois, les travaux sont enfin terminés. Vous allez pouvoir emménager dans votre logement flambant neuf. Mais avant de sabrer le champagne, il reste une dernière étape : la réception des travaux. Réalisé en présence du constructeur, cet état des lieux doit vous permettre de contrôler que tout a été fait dans les règles de l’art, dans le respect des plans et de la notice descriptive. Finitions bâclées ou désordres graves, la réception peut réserver de mauvaises surprises, alors ouvrez bien l’oeil. Pour être sûr de ne rien laisser passer, sachez que vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Inspectez minutieusement chaque pièce, du sol au plafond. Et n’oubliez pas la cave, le parking et toutes les parties communes. Après ce tour complet du propriétaire, vous procédez à la réception, sans réserves si vous n’avez constaté aucune anomalie. Si vous avez relevé des vices apparents, il faut les mentionner dans le procès-verbal, ainsi que le délai pour y remédier. Vous pouvez décider de ne pas verser le solde de 5 % avant que le promoteur n’ait effectué les réparations. Si le problème est très grave, vous pouvez aller jusqu’à demander l’annulation de la vente, assortie du remboursement de vos frais (intérêts payés sur le crédit, déménagement, dommages et intérêts).

La maison n'est pas le produit traditionnel de l'investissement immobilier, idéalement tourné vers les petites surfaces aux prix d'entrée plus contenus et qui permettent une rentabilité locative plus élevée. Pourtant, la demande existe sur le marché locatif, et si la rentabilité n'est pas des plus intéressantes, l'avantage patrimonial est incontestable, le marché de la revente étant actif et bien orienté, du fait de la pénurie de maisons sur l'ensemble des grandes villes. Visez les programmes de petites maisons en périphérie des villes de province, où vous trouverez les prix les plus contenus. Par exemple dans les petites communes près de Tours, des maisons de 4-pièces, de 84 m2, s'affichent à 155 000 € dans un programme de Bouygues Immobilier. Autre exemple à Barfleur, dans la Manche, où Jean Cassou commercialise des maisons à partir de 170 500 €. Rares programmes abordables dans le sud de la France : à Toulouse, le groupe Carrère propose 26 maisons de ville à partir de 61 m2, pour 130 000 €. Un peu plus loin, à proximité de Montauban, Alain Fisher Promotion affiche un prix de départ de 132 000 € pour ses maisons. En Ile-de-France, même dans les départements de grande couronne, les prix sont élevés. Vous pouvez tout de même trouver quelques programmes, comme celui que Promogim commercialise à Sarcelles, dans le Val d'Oise, et où quelques 4-pièces de 78 à 85 m2 sont encore disponibles à partir de 225 000 €. A noter que le promoteur propose sur ce domaine d'une soixantaine de maisons, un dispositif de garantie et de gestion locative.

L'acquisition dans l'ancien ouvre-t-elle droit à l'avantage fiscal Borloo ? (Charlotte F.,Lyon, 69)

Vous souhaitez effectuer un investissement locatif dans l'immobilier neuf et profiter des défiscalisations proposées par la loi ? Robien recentré ou Borloo populaire, reste à trouver le dispositif qui convient le mieux à votre situation. Enquête.

Nous avons acheté un logement sur plan actuellement toujours en cours de construction. Suite à une mutation,nous devons le revendre. Serons-nous imposés s'il y a plus-value ? (M. et Mme Vincent P., Aix-en-Provence, 13)

I.B. : Quels sont les grands projets urbains actuels ?

Domotique pour les T3, logements évolutifs, services haut-de-gamme… les 73 appartements de la résidence SAY-Désiré Colombe vont révolutionner le quotidien de leurs futurs habitants.

Stabilité. Ce mot suffit à résumer, selon l’observatoire du Cecim, le marché du logement neuf en 2013 à Lyon : Stabilité des prix, du nombre de ventes en logements collectifs et du nombre de ventes aux acquéreurs en résidence principale. Sans oublier l’équilibre entre les réservations et les mises en commercialisation. La stabilité des prix de vente est confirmée avec un prix moyen, sur l’aire urbaine, de 3 780 €/m2 en logements investisseurs privés et de 3 661 €/m2 pour les logements acquis par leurs " utilisateurs ". Bonne nouvelle pour 2014 : La grande majorité des programmes prévus cette année et en 2015 atteindront " en temps et en heure " les critères de commercialisation requis pour être réalisés.

"L'opération Euroméditerranée atteint un haut niveau de crédibilité"

Hors des secteurs où la défiscalisation dicte tout, même la taille des logements, les opérateurs spécialisés proposent des produits élaborés avec un raisonnement différent en terme d'investissement. "Tout l'intérêt de réaliser des résidences de tourisme hors ZRR est d'adapter les surfaces et les prestations, non pas en fonction d'un plafond fiscal, mais en fonction d'une politique haut de gamme, note Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM. Le plaisir est réellement présent dans l'investissement, surtout lorsqu'il s'agit de stations ayant atteint leur pleine maturité une qualité d'infrastructure et un beau domaine skiable. Cette philosophie allie la plus-value potentielle à la qualité de l'acquisition". Pourtant, la distinction entre les stations en ZRR estelle toujours valable ? "Je n'opère pas de distinction entre les stations en ZRR et hors ZRR assure Jérémy Achache. On peut réaliser des produits sans qu'ils soient rattachés à un avantage fiscal et cependant être très bien vendus. Par contre, se poser des questions sur certains secteurs peut être salvateur".