Investir outre-mer

Investir dans les DOM-TOM : les 3 points clés

Investir dans les DOM-TOM : les 3 points clés

Par sa diversité, ses avantages fiscaux et son attrait touristique, le territoire d’outre-mer offre de nombreuses opportunités d’investissement immobilier. Toutefois, un tel projet demande d’importantes connaissances, notamment pour anticiper les possibles évolutions des marchés locaux.

Investir en Pinel Outre-Mer : comment ça marche ?

Investir en Pinel Outre-Mer : comment ça marche ?

Déductions d’impôts plus importantes, plafonnement des niches fiscales élevé… l’investissement locatif dans l’immobilier neuf en Outre-Mer possède ses spécificités. Mode d’emploi.

Outre-mer et avantages fiscaux

Outre-mer et avantages fiscaux

Avant que ne sonne la fin des dispositifs qui favorisaient l’investissement
outre-mer, c’est assurément la toute dernière ligne droite pour en profiter !

Investir dans le neuf sous le soleil

Investir dans le neuf sous le soleil

Le dispositif Scellier outre-mer demeure très séduisant. Mais l’attrait de la réduction d’impôts et des îles ne doit pas faire oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier.

La mixité garantit la pérennité de l'investissement Outre-Mer

La mixité garantit la pérennité de l'investissement Outre-Mer

Céline Lavaur, directrice commerciale d’Océanis Outre-Mer, nous donne quelques conseils pour investir en Scellier outre-mer.

L’opération

L’opération

Elle nécessite de faire construire ou d’acheter un logement neuf en vue de l’affecter à son habitation principale pendant au moins six ans, à compter de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure. Vous pouvez également profiter des avantages fiscaux au titre de l’investissement locatif. Dans ce cas, vous devez louer le bien dans les six mois suivant la date de l’acquisition (ou de l’achèvement de la construction). Sont aussi concernés les travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise et portant sur un logement achevé depuis plus de quarante ans. Le logement est destiné à l’habitation de son propriétaire pendant au minimum cinq ans ou loué pour la même période, toujours au titre de la résidence principale.

La réduction d’impôt

La réduction d’impôt

Si le logement constitue la résidence principale du contribuable, la réduction d’impôt est étalée de cinq ans (ancien) à dix ans (neuf). Celleci correspond à 25 % du coût de l’opération (35 % dans les zones urbaines sensibles). Ces taux sont majorés de 4 % lorsque le bien est pourvu d’un équipement utilisant une énergie renouvelable. La réduction d’impôt est calculée sur la base du coût de l’acquisition ou de la construction dans la limite de 2 058 €HT/m2 de surface habitable. Si le logement est mis en location, la réduction d’impôt est étalée sur cinq ans et varie selon votre engagement et le type d’opération.

Investir Outre-mer

Investir Outre-mer

Vous rêvez de devenir propriétaire dans des lieux paradisiaques ? L’investissement en Outre-Mer présente des attraits, notamment fiscaux, souvent méconnus.

La Réunion, the place to be

La Réunion, the place to be

Jamais La Réunion n’aura suscité autant d’engouement auprès des conseillers en gestion de patrimoine et, par voie de conséquence, auprès des investisseurs en loi Girardin. Pourquoi un tel boom des demandes d’investissement ? Selon l’Insee, il existe actuellement sur place un besoin de 10 000 logements par an. Et cette demande n’est pas prête de se calmer puisque, dans les trois années à venir, la population de l’île devrait passer de 768 000 à 828 000 habitants. Conséquence immédiate, les prix d’achat s’envolent. A Saint-Denis de La Réunion, par exemple, le mètre carré dans le neuf oscille entre 4 000 et 5 000 e. Pour trouver des tarifs plus attractifs, mieux vaut se diriger vers le sud de l’île, encore en pleine mutation. À Saint-Pierre, comptez entre 3 600 et 3 800 e/m2. Le tout sans le moindre problème de location car la ville, grâce à son aéroport, est en constante ouverture sur le monde.

Investir au soleil

Investir au soleil

Il n’y a pas que la Méditerranée où il fait bon investir... En misant sur des zones plus exotiques comme les Antilles, La Réunion ou l’Océan pacifique, on peut même faire des économies d’impôts grâce à la loi Girardin.

Sous le regard des vahinés

Sous le regard des vahinés

Autre région à inspecter de près pour investir en Girardin : la Polynésie française, et plus particulièrement Tahiti et Papeete, qui concentre à elle seule 70 % de l’activité de la région. “Sur place, il faut compter environ 3 500 e/m2 tout en sachant qu’il n’y a pas de TVA. Le marché est tout nouveau, il y a encore peu de programmes neufs. Entre 3 et 5 résidences neuves se montent par an.L’offre étant faible et la demande soutenue, la rentabilité est plus que correcte”, observe Alexandre Rondepierre, consultant chez Select Invest Group. Autre avantage d’investir à Tahiti, la mixité des investisseurs : 40 % d’entre eux sont des locaux, les autres sont des métropolitains. Au moment de la revente, il y a donc moins de risque de surabondance de logements à céder simultanément.

Un dispositif sur mesure...

Un dispositif sur mesure...

Destinée à doper la construction de logements neufs dans les départements et territoires d’outre-mer, cette loi, votée en 2003 et effective jusqu’au 31 décembre 2017, permet en effet aux investisseurs une réduction d’impôt sur le revenu immédiate. Si vous choisissez d’investir en “secteur libre”, autrement dit si le loyer est librement fixé par vos soins ou plutôt par ceux de l’agence immobilière locale, la réduction d’impôt peut atteindre 40 % du montant de l’investissement. Si vous optez pour le “secteur intermédiaire” (plafonnement des loyers annuels entre 145 et 184 e/m2, plus conditions de ressources des locataires), vous pourrez économisez jusqu’à 50 %.

...et peu contraignant

...et peu contraignant

Comparé aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le système issu de la loi Girardin engendre nettement moins de contraintes. Pour un investissement en secteur libre, le propriétaire s’engage à louer son bien nu pendant au moins cinq ans, contre six ans dans le secteur intermédiaire. Seul impératif : la location à titre de résidence principale (et non saisonnière) doit être effective et continue dans les six mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement. Si vous achetez pour en faire votre résidence principale, la réduction d’impôt est répartie sur dix ans, mais vous devez y habiter pendant au moins cinq ans à raison de six mois minimum par an. Pas question d’avoir la nostalgie de la métropole. De plus, en résidant à la Guadeloupe, la Martinique ou La Réunion, votre impôt sur le revenu sera réduit tous les ans de 30 %. Encore mieux à Tahiti : il n’y a pas d’impôt. Et à “Saint-Bart”, il n’est pas perçu. De quoi doper sérieusement votre train de vie même si sur place le coût de la vie est beaucoup plus élevé qu’en métropole.

Sur la piste des Dom-Tom

Sur la piste des Dom-Tom

Sachez également que l’éventuel excédent de déficit foncier et les intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Autre dispositif à prendre en compte si votre TMI est de 40 % voire plus : l’investissement Girardin. Lancé pour doper la construction immobilière dans les Dom-Tom, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 40 % de votre investissement pendant 5 ans si vous louez le bien durant cette période. Le tout en fixant librement le prix du loyer. Toutefois, si vous optez pour le Girardin dit intermédiaire, vous avez droit à une réduction de 50 % sur 5 ans, soit 10 % par an avec des conditions spécifiques de loyer et de conditions de ressources des locataires (voir tableau). “Opter pour Girardin n’a de sens que si l’investisseur dispose déjà d’un patrimoine réparti sur d’autres biens”, prévient Stéphane Crémades. Encore plus que pour un investissement en métropole, vous devez être vigilant dans la sélection des professionnels (promoteurs et autres). Mieux vaut traiter avec un organisme qui montera le dossier en métropole, mais qui dispose également d’une antenne locale. “Le relais local doit avoir une parfaite connaissance de la typologie des locataires sur place. Chaque île a ses spécificités”, observe-t-on à l’Institut du patrimoine. Parmi les régions à surveiller, on note par exemple La Réunion. Et plus particulièrement le nord-ouest de l’île où se concentrent les fonctionnaires et les entreprises. Au moment de votre retraite, deux alternatives possibles : la revente avec une plus-value qui vous autorise à acheter la maison de vos rêves ou la perception sous forme de rente des loyers mensuels. Un bon moyen d’arrondir ses fins de mois.

De l'Indien au Pacifique.

De l'Indien au Pacifique.

Tout aussi exotiques et lointains, l'océan Pacifique et la Polynésie Française… "Tahiti offre un réel intérêt locatif. Les Tahitiens ne paient pas d'impôts et il existe une catégorie de clientèle, fonctionnaires en déplacement, dont les revenus sont augmentés en conséquence et qui peuvent se permettre des loyers élevés" estime Alexandre Rondepierre. Son entreprise propose donc des villas de 103 m2 dont le loyer garanti est à 1 335 e et la défiscali- sation à 18 000 e par an - avec une réduction d'impôt de 40 % majorée de 4 % pour l'énergie renouvelable. "Acte en main", une villa de ce genre vous coûtera 325 000 e.

Un dispositif avantageux

Un dispositif avantageux

Depuis 2003, la loi Girardin remplace les lois Pons et Paul, destinées à favoriser la construction neuve dans les départements et territoires d'Outre-mer. La loi concerne les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf à usage d'habitation dans les Dom-Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 : une durée de validité qui permet d'offrir aux investisseurs un cadre stabilisé, sur le long terme. La réduction d'impôt peut aller jusqu'à 50 % pour les investissements en loyers intermédiaires, 40 % pour les loyers libres et 25 % s'il s'agit de la résidence principale de l'investisseur. S'y ajoutent des réductions supplémentaires suivant les cas. "Le taux est majoré de quatre points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement. Il est majoré de dix points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible" explique-t-on à la Direction générale des impôts. Quel que soit le scénario, les avantages de la loi Girardin sont calculés en fonction de la surface du logement. "En 2007, la limite applicable aux investissements réalisés est passée à 2 125 K par m2 de surface - contre 2 024 K l'an passé - et le plafond du loyer annuel, par m2 de surface habitable et charges non comprises, est passé de 136 à 140 K dans les Dom et à Mayotte" explique Alexandre Rondepierre, consultant chez Select Invest Group, une société proposant des investissements dans les Dom-Tom.

Du côté des Antilles.

Du côté des Antilles.

A quelque 7 000 km de la métropole, les îles des Antilles associent richesse des espaces naturels et plages somptueuses. Les deux îles sont aussi le lieu de vie quotidien de près d'un million d'habitants permanents et souffrent d'une grande pénurie de logements neufs. "La demande locative est réelle,notamment du fait de la grande proportion de jeunes qui souhaitent accéder à l'indépendance et s'installer en ville" juge Guy Monier, agent immobilier en Guadeloupe. Grand soleil oblige, les programmes neufs se prolongent tous sur des espaces extérieurs, jardin, terrasse ou vaste varangue, terrasse abritée typique, assez grande pour devenir une pièce à vivre à part entière.