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Pour que l’investissement en résidence avec services constitue effectivement une bonne opération, qui permettra de se constituer un complément de retraite par exemple, il faut faire les bons choix dès le départ. Le gestionnaire, qui s’occupe de l’entretien des lots, de trouver des locataires et de verser un revenu garanti au bailleur, est évidemment primordial dans l’affaire. Plusieurs grands noms du secteur ont déjà investi ce créneau depuis des années : Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange ou encore VVF Belambra pour le tourisme ; Accor ou Lamy pour les résidences d’affaires et étudiantes ; Orpéa, Domytis, Mieux Vivre et GDP Vendôme pour les résidences médicales. Le choix du gestionnaire s’opère au vu du nombre de résidences qu’il gère et de sa solidité financière. Quant à opter pour un secteur plutôt qu’un autre, cela se décide en fonction de l’objectif de l’acquéreur. “La résidence gérée dans le tourisme offre une rentabilité d’environ 4 %,mais avec une valorisation patrimoniale forte, explique Sébastien le Goascoz, responsable produits au Comptoir Immobilier, société de conseil en immobilier dédiée à la prescription bancaire. La résidence d’affaires tourne autour de 4,5 %, avec une valeur patrimoniale très importante si elle se situe en centre-ville. La résidence médicale, pour sa part, est très rentable, autour de 5 %, mais a une valeur moindre en termes de patrimoine. Si un client a le budget pour un seul lot, nous allons le guider en fonction de ses moyens et de son appétence pour une valeur patrimoniale ou pas. S’il a un budget plus important, on va panacher les investissements.” La sélection de l’immeuble reste, quant à elle, une question de bon sens immobilier. “Les résidences étudiantes, d’affaires ou de tourisme doivent logiquement être situées, respectivement, près d’une fac ou d’une école réputée, dans un quartier d’affaires dynamique ou sur un bel emplacement pour les vacances. Les résidences médicalisées sont un peu à part, les exigences en termes d’équipement et aménagement sont hautes et doivent faire l’objet d’une validation par la Ddass. Autre critère pour ce type de résidence : l’endroit doit être facilement accessible par la route ou les transports en commun, pour que la famille puisse rendre visite à son parent âgé” détaille Michèle Lambert.

Plutôt que concurrents, les deux dispositifs sont complémentaires dans l'esprit de la loi. "Ces deux produits ont leur place sur le marché et répondent à des besoins différents", estime d'ailleurs Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paribas Invest Immo. Si le Robien recentré est désormais moins avantageux fiscalement, il implique moins de contraintes pour l'investisseur, notamment en terme de choix du locataire. A l'inverse, le Borloo neuf, nettement plus attractif sur le plan fiscal, impose en contrepartie un certain nombre d'exigences à l'investisseur, de façon à orienter la location vers des ménages aux revenus moyens qui rencontrent aujourd'hui des difficultés à se loger.

"La ville va évoluer vers un urbanisme raisonné"

"L'assurance décès-invalidité reste incontournable"

Christophe Cremer : Certains acquéreurs qui ont financé leur projet d’achat/revente avec un crédit relais, se rendent compte qu’ils ne peuvent vendre car ils ont proposé leur bien à un prix trop élevé. Les banques ne sont pas responsables de cette situation. Les particuliers ont, bien souvent, été trop optimistes. Et l’Afub, qui évoque les difficultés de certains emprunteurs et qui met les banques au pilori, joue avec le feu en prenant le risque de bloquer le marché. À force de rendre les banques responsables, celles-ci vont finir par ne plus accorder de prêt, elles qui ont déjà réduit la quotité à 70 % maximum. Bien souvent, ce sont les agents immobiliers qui, pour prendre des mandats, ont accepté de mettre le bien en vente à un prix trop élevé. Si l’emprunteur est raisonnable, il trouvera toujours un acquéreur. Quand on prend un crédit relais, il faut avant tout savoir à quel prix on est réellement en mesure de vendre et, si l’on y parvient vraiment pas, prendre les mesures qui s’imposent. Ainsi, lorsqu’un bien reste trop longtemps en vente, il faut savoir le retirer, ne serait-ce qu’un mois, et le remettre ensuite sur le marché pour intéresser de nouveaux acquéreurs potentiels. On peut aussi envisager, au lieu de vendre le logement, de le louer, ce qui permettra de payer les échéances du crédit. Quoi qu’il en soit, lorsqu’on se trouve face à un tel problème, il faut aller voir son banquier et lui exposer la situation. Dans la plupart des cas, la banque va réaménager le prêt, soit en allongeant le crédit relais, soit en intégrant la dette au crédit à long terme.

VIDEOS. Spécialisé dans les projets les plus fous, l’architecte et urbaniste Vincent Callebaut a bien voulu nous livrer sa vision des métropoles et bâtiments de demain. Un regard résolument vert et sous-marin. Entretien.

Constructeurs de maisons en bois massif et en ossature bois, Maisons Oregon devient membre de l’Union des maisons françaises (UMF).

Si vous n'avez pas un sou en poche, vous n'aurez aucune difficulté à trouver un prêt à 100 %, voire 110 %. Sachez toutefois que les banques sont plus frileuses vis-à-vis des prêts à 110 % compte tenu de la remontée des taux. Pour y accéder, vous avez intérêt à montrer "pattes blanches". Et le crédit vous reviendra forcément plus cher. Un conseil : pensez au prêt à 0 % qui peut vous aider à vous constituer un apport (il est admis comme apport personnel par les banques) et ne vous coûtera pas un sou en intérêts. Si vous achetez un logement neuf, vous pouvez bénéficier d'une avance de 11 000 à 32 500 € selon la composition de votre famille et votre lieu d'habitation. Et si vos revenus sont modestes, vous aurez peut-être la chance de bénéficier d'une majoration (jusqu'à 15 000 € à partir du 1er janvier 2007). Avantage supplémentaire : son mode de remboursement très avantageux pour les revenus les plus faibles (différé total ou partiel). Autre piste : renseignez-vous aussi auprès de votre entreprise si vous êtes employé dans une société de 20 personnes au moins. Auquel cas, il vous sera peut-être possible d'obtenir un prêt à un taux bien plus attractif que celui qui vous sera proposé par votre banque. Il n'est que de 1,5 % (hors assurance). Si vous ne pouvez souscrire ni à l'un ni à l'autre de ces prêts, ne désespérez pas. Tout n'est pas perdu. Les banques peuvent vous aider à rester dans un seuil d'endettement raisonnable (autour de 30 % de vos revenus) par le biais des prêts de longue durée. Désormais, en effet, vous pouvez emprunter sur 25, 30, voire 35 ans…

Après mûre réflexion, vous êtes enfin décidé à acheter. Vient alors le moment de signer le contrat de réservation. Ce dernier, même s’il n’est pas légalement obligatoire, est une pratique quasi systématique. Autrement appelé “contrat préliminaire”, il détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Toute autre forme d’avantcontrat (promesse, compromis de vente) est interdite. Ne signez donc pas à la légère, et n’hésitez pas à négocier la modification de clauses qui vous paraissent défavorables. Ce contrat engage le promoteur à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie. Celui-ci doit être versé sur un compte spécial, à votre nom, dans une banque. Son montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, 2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans, rien au-delà. Vous disposez ensuite d’un délai de rétractation de sept jours, et si vous décidez de faire jouer celui-ci, le dépôt de garantie devra vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité. Passé ce délai, certaines conditions prévues par la loi vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie. C’est le cas si le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, si le prix de vente est supérieur d’au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé, si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou si le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et que les changements constatés diminuent de 10% la valeur du logement. Enfin, vous pourrez aussi récupérer la somme versée si le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10% à ce qui était prévu. Attention, cette clause concerne uniquement les prêts que le vendeur s’est chargé de vous faire obtenir. Si vous cherchez un prêt de votre côté, vous avez tout intérêt à y faire inclure une clause suspensive, qui prendra effet si d’aventure vous ne le décrochiez pas.

"Les acquéreurs ne se trompent pas, constate Carole Perrin-Lavaret, la directrice commerciale et marketing d'Icade Promotion Logement. Je suis impressionnée par la rapidité de leur prise de décision sur ces marchés où l'offre est à un bon prix et de qualité.Entre leur première visite et la réservation, il ne s'écoule en moyenne qu'un trimestre." Un regret : "Compte tenu de la demande,les produits notamment pour les investisseurs ne sont pas assez abondants parce que des municipalités encouragent plutôt la production de grands appartements familiaux.Ceci étant,les jeunes actifs préfèrent le locatif au départ de leur parcours résidentiel. Leur proposer une offre locative permet de les attirer sur le territoire.Ensuite, ils resteront sur la commune où ils se plaisent.Beaucoup d'élus l'ont bien compris". Quant à Maryline Gaulbaire, la gérante d'Ivali Immobilier qui ne propose à la vente que des produits d'investissement, elle perçoit l'Ile-de-France en général et l'Est en particulier comme un marché attractif : "C'est un grand bassin d'emplois avec le RER et des possibilités de travailler à Roissy, Paris ou Orly. Un emplacement près de Disney n'est pas seulement un investissement de défiscalisation. C'est un produit patrimonial porteur de plusvalue. J'ai vécu durant dix ans en Floride,près de Disney à Orlando et durant cette période j'ai vu la ville doubler de taille."

Pour faire bâtir votre maison, vous avez également la possibilité de vous adresser à un promoteur réalisant des maisons groupées. Une solution qui présente bien des avantages.

Ils vous permettent de choisir, sur un seul site, la maison dont vous rêvez : ces villages-exposition, tous situés en Île-de-France, innovent dans le domaine du développement durable.

DIAPORAMA. Face au Parlement européen, ce programme immobilier haut de gamme est doté d’un jardin suspendu de 350 m² et s’élève à 55 mètres de hauteur. Découverte.

Avant le Bepos (Bâtiment à énergie positive) fixé par le Grenelle de l’environnement et applicable en 2020, Effinergie + décline un nouveau label volontaire.

Villeurbanne serait-elle le 10e arrondissement de Lyon ? Sans conteste, la ville est entrée de plein fouet dans la centralité avec un développement résidentiel et économique comparable à celui de Lyon. Cette commune de 130 000 habitants attire 1 000 nouveaux venus au rythme de 1 200 à 1 300 logements neufs. Il est vrai qu'elle rassemble des atouts : tramway Lea, ligne A du métro étendue jusqu'à La Soie en 2009, campus universitaire de La Doua, 10 % des entreprises privées du Grand Lyon, excellentes infrastructures sportives… Rappelons que Villeurbanne est la ville mère de l'Asvel, le club européen de basket le plus titré. Son quartier des Gratte-Ciel, conçu à l'origine pour accueillir un habitat social, est devenu un haut lieu de l'architecture. "On voit venir du monde entier des délégations étrangères pour le visiter", assure non sans satisfaction le directeur de l'urbanisme. La Ville entend encore mieux tirer parti de ce quartier phare durant les deux mandats à venir en mettant en oeuvre l'aménagement de la ZAC Gratte-Ciel nord. Une opération emblématique confiée à l'architecte urbaniste Christian Devillers qui devrait prolonger dans l'espace la spécificité architecturale du secteur tout en l'inscrivant dans le 21e siècle. Le projet urbain sera achevé fin 2007 et la ZAC créée en 2008. Au menu : renfort de l'appareil commercial ainsi que de l'offre résidentielle et tertiaire, construction de bâtiments administratifs dans l'axe de l'actuelle mairie…

L'avis de Guy PORTMANN Vice-président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers

Quelles perspectives d’évolution ? “A vec 126 000 ventes en 2006 et à peu près la même chose en 2007, nous avons vécu deux années records en terme de ventes de logements neufs. L’année 2008 devrait voir un retour à une situation plus normale et la hausse des prix s’arrêter. C’est une bonne chose. Le volume de la production devrait être équivalent ou en légère baisse. Nous observons évidemment avec attention l’évolution des taux d’intérêt qui ont monté, mais qui se stabilisent aujourd’hui et nous ne prévoyons plus de forte hausse. La crise des subprimes a eu au moins une vertu, celle d’inciter les banques centrales à conserver les taux directeurs à leur niveau. Il y a, bien sûr, des tensions inflationnistes, la hausse du pétrole, autant d’éléments qui peuvent inciter les banques à remonter leurs taux, mais nous ne prévoyons pas de hausse significative en 2008. L’année devrait donc être celle de l’atterrissage en douceur du marché immobilier. A nous de nous adapter et de proposer une offre en adéquation avec la demande.”