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VIDEOS. Spécialisé dans les projets les plus fous, l’architecte et urbaniste Vincent Callebaut a bien voulu nous livrer sa vision des métropoles et bâtiments de demain. Un regard résolument vert et sous-marin. Entretien.

Le Prebat (Programme de recherche et d’expérimentations sur l’énergie dans le bâtiment) soutient les projets innovants de conception de logement à basse consommation énergétique et dessine les bâtiments de demain. Sa mission : apporter des solutions concrètes pour réduire par quatre, à l’horizon 2050, les émissions de gaz à effet de serre et donc, dans les mêmes proportions, les consommations énergétiques des bâtiments. “Concernant le chauffage, nous avons plusieurs axes de travail, affirme Jean-Paul Fideli, secrétaire permanent adjoint du Prebat. Par exemple, nous cherchons déjà à miniaturiser les pompes à chaleur. Ce projet est très prometteur. Nous voulons réduire sensiblement la taille des appareils, pour mieux les intégrer à l’habitat sans rien devoir sacrifier au rendement. Nous travaillons également sur le remplacement des habituels convecteurs électriques (qui représentent plus de la moitié des appareils de chauffage installés dans le neuf aujourd’hui) par une autre technologie. Enfin, nous cherchons à obtenir un meilleur rendement, ainsi qu’une meilleure intégration dans l’habitat du photovoltaïque et du solaire.” De son côté, la Fondation Bâtiment et Énergie a été créée par Arcelor, EDF, Gaz de France et Lafarge pour la recherche sur les bâtiments basse consommation. Elle soutient financièrement des projets. “Notre mission consiste à anticiper les objectifs du Grenelle de l’Environnement, explique son directeur, Pierre Hérant. Pour obtenir des bâtiments à basse consommation ou à énergie positive, tous les produits sont déjà à disposition. En clair, il n’y a pas de difficulté technologique, mais plutôt un frein économique, puisque ces technologies sont plus coûteuses. Plus elles se diffuseront, plus on pourra optimiser les coûts. Et puis, il ne faut pas oublier que si l’installation coûte un peu plus cher, à moyen terme, le maître d’ouvrage finit par être gagnant. De toute façon, d’ici à 2010-2012, les réglementations rendront obligatoires ces bâtiments à basse consommation énergétique, qui intégreront notamment des équipements performants de chauffage. Tout le monde devra alors s’y mettre !”

La maison n'est pas le produit traditionnel de l'investissement immobilier, idéalement tourné vers les petites surfaces aux prix d'entrée plus contenus et qui permettent une rentabilité locative plus élevée. Pourtant, la demande existe sur le marché locatif, et si la rentabilité n'est pas des plus intéressantes, l'avantage patrimonial est incontestable, le marché de la revente étant actif et bien orienté, du fait de la pénurie de maisons sur l'ensemble des grandes villes. Visez les programmes de petites maisons en périphérie des villes de province, où vous trouverez les prix les plus contenus. Par exemple dans les petites communes près de Tours, des maisons de 4-pièces, de 84 m2, s'affichent à 155 000 € dans un programme de Bouygues Immobilier. Autre exemple à Barfleur, dans la Manche, où Jean Cassou commercialise des maisons à partir de 170 500 €. Rares programmes abordables dans le sud de la France : à Toulouse, le groupe Carrère propose 26 maisons de ville à partir de 61 m2, pour 130 000 €. Un peu plus loin, à proximité de Montauban, Alain Fisher Promotion affiche un prix de départ de 132 000 € pour ses maisons. En Ile-de-France, même dans les départements de grande couronne, les prix sont élevés. Vous pouvez tout de même trouver quelques programmes, comme celui que Promogim commercialise à Sarcelles, dans le Val d'Oise, et où quelques 4-pièces de 78 à 85 m2 sont encore disponibles à partir de 225 000 €. A noter que le promoteur propose sur ce domaine d'une soixantaine de maisons, un dispositif de garantie et de gestion locative.

Christophe Cremer : Certains acquéreurs qui ont financé leur projet d’achat/revente avec un crédit relais, se rendent compte qu’ils ne peuvent vendre car ils ont proposé leur bien à un prix trop élevé. Les banques ne sont pas responsables de cette situation. Les particuliers ont, bien souvent, été trop optimistes. Et l’Afub, qui évoque les difficultés de certains emprunteurs et qui met les banques au pilori, joue avec le feu en prenant le risque de bloquer le marché. À force de rendre les banques responsables, celles-ci vont finir par ne plus accorder de prêt, elles qui ont déjà réduit la quotité à 70 % maximum. Bien souvent, ce sont les agents immobiliers qui, pour prendre des mandats, ont accepté de mettre le bien en vente à un prix trop élevé. Si l’emprunteur est raisonnable, il trouvera toujours un acquéreur. Quand on prend un crédit relais, il faut avant tout savoir à quel prix on est réellement en mesure de vendre et, si l’on y parvient vraiment pas, prendre les mesures qui s’imposent. Ainsi, lorsqu’un bien reste trop longtemps en vente, il faut savoir le retirer, ne serait-ce qu’un mois, et le remettre ensuite sur le marché pour intéresser de nouveaux acquéreurs potentiels. On peut aussi envisager, au lieu de vendre le logement, de le louer, ce qui permettra de payer les échéances du crédit. Quoi qu’il en soit, lorsqu’on se trouve face à un tel problème, il faut aller voir son banquier et lui exposer la situation. Dans la plupart des cas, la banque va réaménager le prêt, soit en allongeant le crédit relais, soit en intégrant la dette au crédit à long terme.

Jamais La Réunion n’aura suscité autant d’engouement auprès des conseillers en gestion de patrimoine et, par voie de conséquence, auprès des investisseurs en loi Girardin. Pourquoi un tel boom des demandes d’investissement ? Selon l’Insee, il existe actuellement sur place un besoin de 10 000 logements par an. Et cette demande n’est pas prête de se calmer puisque, dans les trois années à venir, la population de l’île devrait passer de 768 000 à 828 000 habitants. Conséquence immédiate, les prix d’achat s’envolent. A Saint-Denis de La Réunion, par exemple, le mètre carré dans le neuf oscille entre 4 000 et 5 000 e. Pour trouver des tarifs plus attractifs, mieux vaut se diriger vers le sud de l’île, encore en pleine mutation. À Saint-Pierre, comptez entre 3 600 et 3 800 e/m2. Le tout sans le moindre problème de location car la ville, grâce à son aéroport, est en constante ouverture sur le monde.

La ville offre près de 20 m2 d'espaces verts par habitant. En plus d'un accès au parc de Sceaux, parfait représentant des jardins à la Française du 17e siècle, de 60 hectares, Antony abrite le Parc Heller (9 ha), le parc Bourdeau, le Bois de l'Aurore, les Parcs du Breuil et de la Bièvre et plus de 20 squares et jardins. En tout, la ville possède 180 ha d'espaces verts.

La nouvelle Ministre de l’Egalité du Territoire et du Logement, Cécile Duflot, vient d’annoncer le 29 mai dernier, la fin de la loi Scellier au plus tard le 31 décembre 2012. Ce dispositif a été conçu pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Pour le remplacer, elle réfléchit à un outil qui serait plus « social ».

“Un rééquilibrage s’opère, avec une offre plus abondante”

Vide ou meublé, votre investissement dans le neuf en bord de mer offre plusieurs options payantes.

Entre le 2e trimestre 2006 et le premier trimestre 2007, la Communauté d'agglomération Nice Côte d'Azur (CANCA) a enregistré 1 270 ventes dans le secteur neuf, avec une forte proportion de 2-pièces (42 %) et de 3-pièces (33 %). Le prix moyen au m2 habitable varie selon la typologie : 5 580 e/m2 pour les studios mais "seulement" 4 716 e/m2 pour les 3-pièces, ce qui ne donne qu'un aperçu des prix appliqués. Ici comme ailleurs dans les Alpes-Maritimes, il devient de plus en plus délicat de concerner une clientèle d'actifs.Pour l'heure, Nice se lance dans l'aménagement de la Plaine du Var, avec l'opération phare que constitue Nice Méridia, à proximité de l'aéroport international. La Zac est prévue pour 2009. Une première consultation de promoteurs et concepteurs porte sur un ensemble immobilier de 45 000 m2 de Shon. Cette première tranche concerne les îlots Robini et Sainte-Marguerite. La première livraison du groupement Cogedim Méditerranée/ Icade Capri est attendue pour 2009. Fin 2007, une seconde consultation sera engagée sur l'îlot Maraîchers et l'îlot des Iscles des Moulins, pour un total de 21 400 m2 de Shon.

"Ne résumons pas le Grand Paris à un projet de transport"

"Devenir vite propriétaire avec le prêt longue durée"

Le futur est donc en route à Issy-les-Moulineaux... Mais le présent est aussi bien avancé et la Zac Quai des Chartreux (ex quai de Stalingrad) abrite déjà de belles résidences neuves où trouver l'appartement de vos rêves. L'urbaniste Jean-Michel Wilmotte, aux yeux duquel "l'espace public doit être traité avec le même soin que l'espace privé" et qui parle "d'architecture intérieure des villes" veille sur l'aménagement général de la Zac, véritable "ruban vert épousant les formes de la Seine". Nouveau quartier épanoui entre la passerelle de l'île Saint-Germain et le pont de Billancourt, à vocation nettement résidentielle, il laisse une large place aux espaces verts. Deux immeubles de bureaux viennent orner la pointe de la Zac et plusieurs équipements permettent une vraie vie de quartier, qui se développe autour de commerces de proximité, d'écoles (maternelle, élémentaire et centre de la petite enfance), sans oublier une médiathèque et des espaces de loisirs et de convivialité en bord de Seine, avec notamment une promenade cyclable et piétonne. Côté logements, on retrouve Nexity Seeri et Sefri- Cime, sur des opérations d'envergure. Sefri-Cime a lancé la commercialisation de deux nouvelles résidences, Conti et Montebello en bord de Seine, qui viennent s'ajouter aux immeubles Branly et Tournelle, côté Jardins et à deux pas des écoles et commerces. Architecture de faible hauteur, balcons, terrasses et jardins caractérisent ces réalisations qui comptent 47 appartements en tout et tirent partie de leur cadre exceptionnel. Elles affichent des prix moyens au mètre carré allant de 5 400 à 5 900 €, avec par exemple un 3-pièces de 65 m2 à 320 000 €. Toujours en bord de Seine, Nexity Seeri a lancé la commercialisation du Parc en Seine 2 qui, comme son nom l'indique, succède à un premier programme voisin. Certains des appartements disposent de vues dégagées sur l'île et la plupart bénéficient de balcons et terrasses. Livrable au 1er trimestre 2007, la résidence est déjà largement commercialisée, à des prix comparables à ceux des autres programmes neufs de la Zac, puisque le 3-pièces de 62 m2 s'emporte ici à 316 000 €.

Pour que l’investissement en résidence avec services constitue effectivement une bonne opération, qui permettra de se constituer un complément de retraite par exemple, il faut faire les bons choix dès le départ. Le gestionnaire, qui s’occupe de l’entretien des lots, de trouver des locataires et de verser un revenu garanti au bailleur, est évidemment primordial dans l’affaire. Plusieurs grands noms du secteur ont déjà investi ce créneau depuis des années : Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange ou encore VVF Belambra pour le tourisme ; Accor ou Lamy pour les résidences d’affaires et étudiantes ; Orpéa, Domytis, Mieux Vivre et GDP Vendôme pour les résidences médicales. Le choix du gestionnaire s’opère au vu du nombre de résidences qu’il gère et de sa solidité financière. Quant à opter pour un secteur plutôt qu’un autre, cela se décide en fonction de l’objectif de l’acquéreur. “La résidence gérée dans le tourisme offre une rentabilité d’environ 4 %,mais avec une valorisation patrimoniale forte, explique Sébastien le Goascoz, responsable produits au Comptoir Immobilier, société de conseil en immobilier dédiée à la prescription bancaire. La résidence d’affaires tourne autour de 4,5 %, avec une valeur patrimoniale très importante si elle se situe en centre-ville. La résidence médicale, pour sa part, est très rentable, autour de 5 %, mais a une valeur moindre en termes de patrimoine. Si un client a le budget pour un seul lot, nous allons le guider en fonction de ses moyens et de son appétence pour une valeur patrimoniale ou pas. S’il a un budget plus important, on va panacher les investissements.” La sélection de l’immeuble reste, quant à elle, une question de bon sens immobilier. “Les résidences étudiantes, d’affaires ou de tourisme doivent logiquement être situées, respectivement, près d’une fac ou d’une école réputée, dans un quartier d’affaires dynamique ou sur un bel emplacement pour les vacances. Les résidences médicalisées sont un peu à part, les exigences en termes d’équipement et aménagement sont hautes et doivent faire l’objet d’une validation par la Ddass. Autre critère pour ce type de résidence : l’endroit doit être facilement accessible par la route ou les transports en commun, pour que la famille puisse rendre visite à son parent âgé” détaille Michèle Lambert.

"Bien gérer l'espace pour répondre à la demande de logements"

Le prix moyen en 2005* est de 3 518 €/m2. "Avec l'Agence d'urbanisme, nous avons recensé une vingtaine de maisons bourgeoises menacées de démolition après leur vente, commente André Pelletier, adjoint en charge de l'urbanisme du 5e. Nous avons déjà réussi à sauver trois de ces bâtiments". L'arrondissement - qui est celui du Vieux- Lyon - ne vit pas pour autant dans le passé. Il dispose de plus d'une trentaine d'écoles et bientôt de trois nouvelles crèches totalisant 150 berceaux. Une poignée de programmes immobiliers de 15 à 40 logements est en chantier et Nexity George V Rhône Loire Auvergne achève la dernière touche de la commercialisation de la Villa Toscane.

Sur le front du neuf, le paysage change radicalement. Les volumes sont ténus : seules 750 ventes se sont conclues l’an dernier, dont 60 % pour des surfaces moyennes (des 2 et 3-pièces). À titre de comparaison, 3 000 logements neufs se négociaient en 1999 à Paris. Du côté du chèque à signer, il faut prévoir un budget confortable : 8 333 €/m2 en moyenne, un montant en hausse de 17 % l’an dernier selon l’Adil 75 (Association départementale d’information sur le logement). Un tarif qui s’est envolé ces dernières années, puisque le mètre carré valait à peine dans les 5 000 € en 2000. Malgré son étroitesse, le marché du neuf demeure sain aux yeux des professionnels, et ce pour plusieurs raisons. “Paris reste Paris, c’est une ville unique, commente Sandrine Cassar, la directrice des ventes de Kaufman & Broad sur la capitale. La demande y est toujours forte, d’autant que la clientèle est consciente que les prix, en dessous de ceux de la majorité des capitales européennes comme Rome ou Londres, vont encore monter, même si la hausse s’avère plus mesurée.” En moyenne, le rythme d’écoulement d’un programme avoisine les trois à quatre ventes par mois, mais se montre encore plus vif dans l’hypercentre historique.