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Avec Welcome, sa nouvelle ligne de maisons personnalisables, le constructeur Phénix (groupe Géoxia) souhaite proposer une offre de construction à un budget accessible au plus grand nombre.

Indicateur Bertrand : Pouvez- nous rappeler qui est Bouwfonds Marignan ? Et sa stratégie ? Jean-Philippe Bourgade : Bouwfonds Marignan est la filiale française de Rabo Bouwfonds, un des tout premiers acteurs de la promotion immobilière en Europe dont la production annuelle s’élève à 14 000 logements. En termes de stratégie, l’ambition de Rabo Bouwfonds est de se positionner parmi les cinq premiers opérateurs immobiliers dans chaque pays où il intervient. Dans l’Hexagone, nous affichons clairement une stratégie de conquête en visant 6 000 logements par an d’ici 5 à 7 ans. Cet objectif se révèle d’autant plus à notre portée que nous pratiquons une politique foncière atypique d’acquisitions de terrains et nous avons pu constituer des réserves représentant environ quatre ans d’activité. I.B. : Où se situent vos principales opérations phares en Ile-de-France et en régions, et de quelle nature sont-elles ? J.-P. B : À 90 %, nos activités se concentrent dans l’habitat complétées par les résidences services, l’immobilier d’entreprises constituant les 10 % restants. Notre stratégie est de privilégier le développement de logements adaptés à la solvabilité de nos clients, de par les sites, les typologies et les prix. Nous lançons de nouvelles opérations à Paris, dans le 15e et le 18e, dans les Hauts-de-Seine, à La Garenne-Colombes et à Asnières. En régions, à Lille, notre opération Le Polychrome, à très forte orientation HQE®, reste tout à fait compétitive au niveau de ses prix, inférieurs à la moyenne lilloise ; à Nantes même, Les Allées du Parc, développe une offre multi produits associant petits collectifs et maisons de ville, à un prix sans équivalent permettant de répondre aux attentes d’une majorité d’acquéreurs ; en région Rhône-Alpes et notamment à Lyon intra-muros et dans sa périphérie, nous proposons près d’une douzaine opérations ; enfin, à Marseille 14e, notre opération “Chlorophylles” offre un large choix d’appartements pour tous les budgets tant pour les acquéreurs en résidence principale que pour les investisseurs. Nous associons également “immobilier” et “services” au sein d’un pôle de spécialisation regroupant les résidences de tourisme, les résidences urbaines d’affaires ou pour étudiants ainsi que les résidences pour seniors. Ces opérations sont réalisées sur l’ensemble du territoire et plus spécifiquement sur le littoral, les sites d’arrièrepays, la montagne, les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) pour les résidences de tourisme. I.B. : Le respect de la planète étant entré dans les moeurs, est-il aussi partie intégrante de votre politique? J.-P. B : Certainement, nous sommes le premier promoteur national certifié NF Logement Démarche HQE®, cela confirme notre volonté de construire autrement pour préserver l’avenir. C’est une étape importante pour notre groupe puisque nous généralisons la Démarche HQE® à l’ensemble de notre production; tous nos produits seront donc contrôlés et certifiés par un organisme extérieur. L’acquéreur trouvera là des avantages, tels qu’une isolation thermique supérieure de 10 % à la RT 2005, des équipements pour économiser l’eau et la récupérer, un ensoleillement maximal lié au choix du site, des vitrages peu émissifs… Dès 2006, nous avons ouvert la voie de la Haute Qualité Environnementale avec notre opération Lyon Islands à Lyon Confluence qui répond aux 14 cibles imposées par la Démarche HQE® ; à Strasbourg, dans le quartier de la Petite France, notre toute nouvelle opération, River Park, est la première opération certifiée NF Logement Démarche HQE®. L’approche environnementale de Bouwfonds Marignan s’applique à chaque étape du projet, depuis les premières études jusqu’à la remise des clés.

"On évoque toujours le cas des personnes à revenus faibles mais il faut savoir qu'un jeune couple de cadres, sans apport et démarrant chacun leur carrière à 2 000 € mensuels ne pourront en moyenne acquérir qu'un 2-pièces à Montpellier ! En général, ces couples cherchent à s'éloigner de la ville centre mais ils se retrouvent face aux même prix, parfois à plusieurs dizaines de kilomètres d'ici !". Prix du foncier et coûts de construction obligent, le constat d'Anaïs Pigeon, responsable commerciale du groupe Roxim, est partagé par de nombreux acteurs. Pour répondre à une tranche de primo-accédants, l'équipe municipale de Montpellier, via la Serm, son aménageur, a trouvé une solution qui en vaut d'autres : imposer un quota de logements dits abordables aux primoaccédants sur les Zac. Au 1er septembre, le nombre de ces logements disponibles, vendus sous condition à environ 2 000 €/m2, sans garage, étaient au nombre de 59. Ils ne représentent que 11 % de l'offre mais leur part devrait s'accroître avec leur présence dans les futures Zac ou nouvelles tranches, à La Lironde, sur Jacques- Coeur, sur Ovalie ou Les Grisettes. "Pour l'opération Les Jardins d'Harmonie, sur la Zac de la Lironde, où nous réalisons 55 logements, 28 sont en primo-accédants, 2 250 €/m2, parking extérieur compris, l'autre moitié étant à 3 319 €/m2, garage compris. C'est le seul moyen de loger la clientèle montpelliéraine", constate Karine Malric. Le président régional de la FPC défend cette initiative de la ville : "Face à l'évolution technique des prix, il importait de protéger les jeunes actifs de Montpellier". La solution répond en partie à la problématique du marché local mais personne, et surtout pas les pouvoirs publics, ne pourra faire l'économie d'une réflexion globale qui pousse, pour de longues années, nombre de jeunes ménages hors du circuit de l'accession à la propriété. "On oublie souvent que le promoteur moderne trouve ses origines dans la foulée des soulèvements sociaux de 1938, rappelle Jean-José de Lecubarri, gérant de Corim, un promoteur local qui commercialise l'Orée du Bois, 22 maisons sur la Zac Malbosc. En écartant aujourd'hui les jeunes de la propriété et de toute constitution de patrimoine, on prend des risques sociaux inimaginables".

I.B. :Géographiquement,distinguez-vous plusieurs secteurs ?

Rendez-vous incontournable de la pierre et de ses marchés, le Salon national de l’immobilier se tiendra du 11 au 14 avril porte de Versailles. L’occasion d’y rencontrer 250 professionnels.

Outre son délai très court (deux ans maximum) mais suffisant compte tenu de l'activité du marché, ce qui caractérise le prêt relais, c'est aussi son mode de remboursement. Un crédit relais ne s'amortit pas chaque mois comme un prêt classique. Il se rembourse à l'échéance. Le capital ne diminue donc pas, ce qui coûte cher puisque les intérêts portent sur la totalité de ce capital jusqu'à la vente du logement. Malgré tout, pour que l'opération soit moins onéreuse, les banques admettent deux possibilités. Vous pouvez tout d'abord, ne rien rembourser pendant le prêt et versez le montant de l'avance, les intérêts et la prime d'assurance à la vente du bien. C'est ce que l'on nomme la franchise totale. Cette formule a des avantages et des inconvénients. Si vous remboursez déjà un prêt, cela permet d'éviter la charge supplémentaire d'un autre crédit. "C'est une possibilité que nous offrons à nos clients lorsque l'opération achat/revente leur pose un problème de trésorerie", note Nathalie Leblanc-Brunel. En revanche, les intérêts non payés au fur et à mesure portent euxmêmes intérêts, ce qui entraîne des frais supplémentaires. Surtout si vous mettez du temps à vendre. Deuxième option : vous remboursez le capital en fin de prêt mais les intérêts et l'assurance sont versés chaque mois. Baptisée franchise partielle, cette deuxième option est plus économique. Tout dépend du délai qui sera nécessaire pour trouver l'acquéreur de votre bien. Si vous estimez pouvoir vendre en quatre ou cinq mois, l'incidence d'une franchise totale ne sera pas très significative. Mais si votre bien reste sur le marché durant un an ou deux, le surcoût peut être important.

Dans un contexte économique national difficile, Bordeaux n’est, bien sûr, pas épargnée, mais un élément ne trompe pas sur la qualité de son marché immobilier et la solidité des projets que la métropole met en oeuvre.

“Nous souhaitons offrir à nos clients un éventail aussi large en matière de services qu’en matière de logement. S’allier avec le Groupe Caisse d’Epargne n’est pas synonyme d’exclusivité. Notre analyse, c’est que le parcours résidentiel est devenu aujourd’hui extrêmement complexe pour les acquéreurs particuliers, avec une multitude d’intervenants. Notre ambition est donc de réunir l’ensemble des services liés à l’habitat (financement, assurance, etc.) pour simplifier l’accès au logement et sa gestion. La plateforme de services “Solutions Clés Nexity” s’adressera dans un premier temps aux clients du pôle logement de Nexity et aux clients des réseaux d’agences immobilières qui vont ainsi renforcer leur dynamique commerciale, notamment Century 21 France et Guy Hoquet l’Immobilier.”

Je vends mon logement au mois de juillet. Puis-je réclamer à l'administration fiscale le prorata de la taxe foncière que j'ai acquittée au 1er janvier ? (Frédéric H., Villeneuve-Saint-Germain, 02)

"L’investissement locatif n’est pas un simple placement financier"

Pour atteindre l’objectif de 500 000 logements par an fixé par l’État, les promoteurs doivent en vendre 150 000. Or, le secteur est en recul.

"L'importance du premier investissement"

Alain Baudet : “En 2007, près de 50 % de nos clients ont moins de 35 ans et 35 % sont des primoaccédants alors qu’en 2006, nous avions financé bon nombre d’emprunteurs déjà propriétaires de leur logement. C’est une évolution qui est liée au fait que, pour les jeunes, il devient aujourd’hui plus facile d’acheter que de louer un logement. Mais, si nous avons affaire à une clientèle jeune, il est pour nous hors de question de proposer des prêts sur 50 ans. Nous nous limitons à 30 ans. La durée de nos prêts se situait à 20 ans et demi en 2006, soit 22 mois de plus qu’en 2005 et pour ce qui concerne 2007, cette durée moyenne passe à 22 ans, soit 18 mois de plus qu’en 2006. L’évolution est donc très rapide. Chez nous, ce sont les durées de 20 à 25 ans qui sont plébiscitées, alors qu’il y a seulement sept ou huit ans, c’était 15 ans. Mais par rapport au crédit, nous jouons évidemment notre rôle de conseil en attirant l’attention des acquéreurs sur l’évolution du marché. Certes, les prix ont augmenté de 130 % en dix ans, mais il n’est pas certain que la progression soit la même dans l’avenir. D’ailleurs, les prix se stabilisent en raison du ralentissement du marché. Un ralentissement lié en partie à la crise des subprimes, crise qui a jeté le trouble dans l’esprit des acquéreurs et encouragé certains à différer leur achat. L’accès au crédit est aussi plus difficile. Les prêts à 100 ou 110 % qui étaient courants, sont moins nombreux aujourd’hui.”

Selon une étude réalisée par Qualitel, les logements Bâtiments basse consommation auraient une valeur financière supérieure estimée entre 3 % et 10 %.

La création de lignes et le prolongement d’autres nécessitent la réalisation de nouvelles gares autour de Paris. Dans l’aménagement urbain du Grand Paris, elles constituent un enjeu majeur pour la ville de demain.

Une baie parmi les plus belles du monde, des îles charmantes, des espaces naturels préservés : le Morbihan a plus d'un tour dans son sac pour attirer vacanciers et nouveaux résidents. Mais son premier atout, c’est le dynamisme de Vannes.

"L'immobilier de bord de mer a changé, car les modes de vie des gens ont évolué. Aujourd'hui, c'est la formule domicile-bis qui se développe ,avec des personnes qui ont suffisamment d'argent pour acheter ici, dans des endroits où les prix se sont envolés, et qui ont des situations leur permettant de partager leur semaine entre leur lieu de travail, souvent Paris accessible en TGV, où ils conservent un pied-à-terre et ce qui devient leur véritable foyer, la maison ou l'appartement acheté pour son environnement mer ou nature" explique Jeanne Souadi, qui tient une agence immobilière à Soulac.