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Préserver la diversité

Concilier confort thermique et acoustique, ce n’est pas toujours évident ! En effet, les performances de l’un se font parfois au détriment de l’autre. D’où l’importance d’avoir une vision globale, en anticipant l’impact acoustique d’un isolement thermique, et vice versa. Tous ces aspects doivent être pris en compte dès la conception, et les différents corps de métier doivent travailler de concert pour ne pas détériorer l’isolation. La facture grimpe rapidement, s’il faut, par la suite, rattraper des erreurs. Certains doublages thermiques (comme les isolants en mousse cellulaires) sont, par exemple, défavorables à l’acoustique. En revanche, les laines minérales ou le polystyrène expansé élastifié sont parfaits pour concilier les deux exigences. Ventilation double flux, rupteur de pont thermique et triple vitrage sont autant de solutions développées pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. Si elles atteignent parfaitement ce but, leur confort acoustique n’est hélas pas toujours à la hauteur. Concernant les systèmes de ventilation double flux, les professionnels du secteur s’interrogent actuellement sur l’opportunité de créer une marque de qualité pour ce type de produits, incluant notamment les performances acoustiques. Par ailleurs, la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGHUC) a demandé au CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) de rédiger un guide sur le sujet à destination de l’ensemble des acteurs de la construction. L’étude, qui vient juste de démarrer, devrait être disponible dans un an environ.

Dans un contexte économique national difficile, Bordeaux n’est, bien sûr, pas épargnée, mais un élément ne trompe pas sur la qualité de son marché immobilier et la solidité des projets que la métropole met en oeuvre.

Alain Baudet : “En 2007, près de 50 % de nos clients ont moins de 35 ans et 35 % sont des primoaccédants alors qu’en 2006, nous avions financé bon nombre d’emprunteurs déjà propriétaires de leur logement. C’est une évolution qui est liée au fait que, pour les jeunes, il devient aujourd’hui plus facile d’acheter que de louer un logement. Mais, si nous avons affaire à une clientèle jeune, il est pour nous hors de question de proposer des prêts sur 50 ans. Nous nous limitons à 30 ans. La durée de nos prêts se situait à 20 ans et demi en 2006, soit 22 mois de plus qu’en 2005 et pour ce qui concerne 2007, cette durée moyenne passe à 22 ans, soit 18 mois de plus qu’en 2006. L’évolution est donc très rapide. Chez nous, ce sont les durées de 20 à 25 ans qui sont plébiscitées, alors qu’il y a seulement sept ou huit ans, c’était 15 ans. Mais par rapport au crédit, nous jouons évidemment notre rôle de conseil en attirant l’attention des acquéreurs sur l’évolution du marché. Certes, les prix ont augmenté de 130 % en dix ans, mais il n’est pas certain que la progression soit la même dans l’avenir. D’ailleurs, les prix se stabilisent en raison du ralentissement du marché. Un ralentissement lié en partie à la crise des subprimes, crise qui a jeté le trouble dans l’esprit des acquéreurs et encouragé certains à différer leur achat. L’accès au crédit est aussi plus difficile. Les prêts à 100 ou 110 % qui étaient courants, sont moins nombreux aujourd’hui.”

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de St Malo par la fédération des promoteurs immobiliers.

Organisé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et destiné à promouvoir la qualité, le savoir-faire et l’innovation dans la construction, le lauréat de la Pyramide d’or sera désigné lors du 42e Congrès, à Deauville, les 19 et 20 septembre. Les nominés du Sud sont d’ores et déjà connus.

Indicateur Bertrand: Qu'est-il envisagé au niveau local pour limiter la baisse de production de logements, alors que l'on estime les besoins à 12 000 nouveaux logements par an en Loire-Atlantique ?

Par définition, investir dans une grande métropole (Paris, Marseille, Montpellier, Bordeaux…) est moins risqué qu’ailleurs car les liquidités y sont meilleures et donc le nombre de transactions plus élevé. Vous aurez donc plus de chance de trouver un locataire ou un acheteur en cas de revente. Toutefois, inutile de se ruer dans les centres-villes si vous aspirez à une rentabilité financière immédiate. Les prix d’acquisition y sont nettement plus élevés qu’ailleurs et donc les taux de rentabilité bien inférieurs à ceux constatés en périphérie. Pour les 3-pièces et plus, la rentabilité est nettement inférieure à 3 % en centre-ville et proche de 3 % en banlieue. En revanche, si vous visez une bonne plus-value, mieux vaut opter pour une surface intermédiaire comme un 2-pièces en centre-ville. A la revente, ces biens valent de l’or. Sachez toutefois que vous pouvez faire “l’affaire du siècle” en misant sur des secteurs dans l’immédiat peu porteurs mais peut-être promis à un bel avenir. “Les particuliers qui ont investi à la Plaine Saint-Denis il y a 3 ou 4 ans, profitent aujourd’hui d’une bonne rentabilité locative et peuvent également tabler sur une excellente plus-value”, observe Patrick Champaud, directeur du marché de l’investissement locatif du Crédit Foncier. Si vous avez un tantinet le goût du risque, vous pouvez également opter pour un bien dans une ville moyenne de province. “Investir dans une métropole de second rang suppose un degré de connaissance du marché plus élevé car la prise de risque est plus importante”, souligne Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paris Invest Immo. Pour optimiser ce type d’acquisition, mieux vaut donc être du coin, y connaître quelqu’un de confiance ou y avoir passé une partie de son enfance. A fortiori s’il ne s’agit pas d’une ville universitaire. Pas question d’acheter dans des villes moyennes comme Carcassonne, Tarbes, Montauban, Angoulême, Périgueux… où l’offre en produits défiscalisant est complètement déconnectée de la réalité du marché.

"L’investissement locatif n’est pas un simple placement financier"

Le territoire du département de l'Hérault semble être pris d'une frénésie de projets qui vont voir le jour sous peu. Au titre des opérations récemment lancées, l'une des plus caractéristiques est la Zac du Martinet, en bordure du Golf de Fontcaude, à Juvignac. Cet ensemble immobilier de 330 logements à terme, est réalisé avec un parti-pris architectural alliant village de style languedocien, en circulade au sommet d'une colline et villas sur le pourtour. Eiffage, Marignan, PragmA et Sefiteg ont, pour certains, déjà lancé leur opération : PragmA réalise L'Hermitage, 46 logements collectifs et 32 villas individuelles à 2 966 €/m2 habitable (prix moyen) tandis que Marignan réalise Les Capitelles, 35 villas et 36 appartements entre 2 800 - 2 900 €/m2. D'ici quelques mois, ce sont plusieurs autres projets qui vont faire l'objet d'une commercialisation sur l'ensemble du département, sur des sites auxquels on ne s'attend pas toujours : Sopra Promotion lance 60 logements collectifs et 45 maisons individuelles à Capestang ainsi qu'un projet à Saint-Clément-de-Rivière et 200 logements à Baillargues. Le promoteur Bacotec s'est positionné à Balaruc-les-Bains, Vias et sur la Zac Malbosc, à Montpellier ainsi qu'à Saint-Brès. PragmA lance un programme de 117 logements à Balaruc-les-Bains, compris entre 2 700 et 2 900 €/m2, pour une livraison au 1er trimestre 2008. Le promoteur Roxim va lancer une opération sur la Zac Malbosc tandis que Nexity George V sera présent à Sète pour des logements collectifs en résidence principale. Enfin, parmi les nouveautés, on peut citer FDI qui lance une opération à Sète, de 35 appartements et 21 maisons dans un parc arboré avec piscine. Même si les prix, qui n'ont pas encore été communiqués, peuvent dépasser parfois les 3 000 e/m2, il n'en reste pas moins que cette offre sera accueillie avec un certain soulagement par une demande toujours soutenue.

Si le neuf est plus cher à l’achat que l’ancien, il se révèle beaucoup plus économique sur le long terme: garanties, confort ou dispositifs pour l’investissement locatif, les atouts ne manquent pas.

Un projet d'habitat et de vie ouvert à tous”

Selon la dernière enquête menée par l’Ipsos, les Français ne croient pas à un redémarrage de la construction. Explications.

Le Président de la Communauté de Communes Coeur Côte Fleurie répond à Explorimmoneuf

Face à ce constat, les professionnels mettent l'accent, à l'instar de Jérôme Renaud, président de la FNAIM des Alpes-Maritimes, "sur une dichotomie de plus en plus marquée entre la bonne santé d'un marché résidentiel de luxe et les difficultés de logement pour les actifs du département". En matière de résidences de haut standing, le marché ne semble pas être traversé de remous significatifs. Pour Antoon Van Luijk, directeur commercial du Groupe Franco-Hollandaise de Construction : "Plus que jamais et avec des niveaux de prix aujourd'hui rarement inférieurs à 6 000 r/m2, l'emplacement est redevenu le repère essentiel des acheteurs qui proviennent de la région lyonnaise, de Paris ou de l'étranger.Toutes proportions gardées, les différences de prix entre les programmes disponibles sur le marché ne sont plus très importantes. L'acheteur n'aura donc aucun mal à sélectionner l'emplacement en premier lieu". Et même, loin d'être inquiet, ce segment de marché est porteur comme le souligne Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad :"Il existe une vraie demande pour des programmes très haut de gamme.A Menton, par exemple,avec Hambury Palace, une opération récente de 62 logements, implantée en front de mer, commercialisée à 10 400 r/m2, nous enregistrons un rythme de réservations très soutenu.Pourquoi ? Un programme idéalement placé et offrant des prestations adaptées à la clientèle correspondante,étrangère en grande majorité, n'a pas de difficultés à être commercialisé sur la Côte d'Azur". En matière de rythme de commercialisation, Antoon Van Luijk confirme cette tendance sur le nouveau programme, Le Madrid à Cannes, 32 logements sous forme d'une petite résidence dans le secteur de la Basse-Californie, avec la Croisette accessible à pied, à environ 7 500 e/m2, pour une livraison en 2009.

Évolution des prix, mesures du plan de relance, intentions d'achat... Le président-directeur général de Nexity nous expose sa vision du marché

“Nous menons une politique maîtrisée du logement”