Trouver le bon produit

Le retour à des progressions “normales” sur le marché n’exclut pas pour autant une plusvalue à la revente. À condition d’investir dans un produit de qualité et, évidemment, bien placé. Le studio, investissement sûr et accessible ? Cela reste en tout cas un premier choix pour les investisseurs selon la FPC (23,5 % d’augmentation des ventes l’an dernier), plutôt à raison d’ailleurs, si la petite surface est bien placée. “Un studio en coeur de ville, à Paris, Lyon,Marseille, Bordeaux ou Lille, offrira un bon rendement locatif, avec certes un turn-over important de locataires qui peut jouer sur le bénéfice, mais c’est un produit qui se revendra toujours très bien”, note Michèle Lambert, spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du groupe Crédit du Nord. Pour faciliter la revente, mieux vaut d’abord donner congé à son locataire, pour éviter une décote et permettre à l’investisseur suivant de fixer son propre prix de loyer. Si le locataire occupe les lieux depuis un certain temps, il est possible que le loyer soit endessous des prix du marché. “Mais un studio loué assez cher, au centre de Paris par exemple,peut bien se revendre,même occupé, ajoute encore Michèle Lambert. Car on n’exclut dans ce cas qu’une toute petite tranche d’acheteurs, qui auraient voulu y accéder en tant que résidence principale.” Le produit idéal, de l’avis des professionnels, est le trois-pièces, qui correspond aux besoins actuels du marché. “Le trois-pièces cible la cellule familiale qui se crée, mais répond également aux évolutions de cette cellule : dans le cas d’un divorce, le parent souhaitera en effet disposer d’une chambre supplémentaire pour accueillir son enfant, souligne Olivier Bokobza. Il faut viser des trois-pièces compacts, de 58 à 65 m2, avec des pièces et un plan optimisés.Par la suite, ils se revendront rapidement, car ils s’adressent à une clientèle large.” Et pour éviter une moins-value à la revente, mieux vaut ne pas investir dans des biens atypiques, comme le conseille Patrice Haubois, du Crédit Foncier : “Le loft, le studio de 60 m2, la maison d’architecte… sont des biens splendides, mais lorsque le marché accuse une légère baisse, ils sont plus difficiles à revendre. Les investisseurs recherchent plutôt des biens classiques et pratiques.” L’emplacement est également un critère de choix essentiel, motivé par la proximité des transports, des services, des commerces ou encore des écoles. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des agences immobilières du quartier, qui connaissent toujours très bien le tissu local. Même si les coeurs des grandes agglomérations sont généralement privilégiés comme des placements sûrs, investir dans des villes en devenir peut être un moyen de réaliser une bonne plus-value à terme. “On peut très bien, par exemple, se renseigner auprès de la RATP pour savoir quelles villes seront desservies par les futures lignes de métro ou leurs extensions. Cela vaut aussi pour les projets de tramway en région”, conseille Olivier Bokobza. Ce qui vous permettra de revendre au prix “avec tramway”, un bien acheté au tarif “sans”. Cependant, l’avenir d’une ville reste difficile à prévoir, comme le constate Michèle Lambert : “Il y a troisquatre ans, la Plaine Saint-Denis était présentée comme une ville prometteuse, avec la proximité de la capitale, la cité du cinéma que projette d’y construire Luc Besson, et l’éventualité de l’installation du futur village olympique. Le premier critère est toujours vrai, mais la cité du cinéma n’a pas encore vu le jour et Paris n’accueillera pas les jeux Olympiques en 2012 !”

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Le retour à des progressions “normales” sur le marché n’exclut pas pour autant une plusvalue à la revente. À condition d’investir dans un produit de qualité et, évidemment, bien placé. Le studio, investissement sûr et accessible ? Cela reste en tout cas un premier choix pour les investisseurs selon la FPC (23,5 % d’augmentation des ventes l’an dernier), plutôt à raison d’ailleurs, si la petite surface est bien placée. “Un studio en coeur de ville, à Paris, Lyon,Marseille, Bordeaux ou Lille, offrira un bon rendement locatif, avec certes un turn-over important de locataires qui peut jouer sur le bénéfice, mais c’est un produit qui se revendra toujours très bien”, note Michèle Lambert, spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du groupe Crédit du Nord. Pour faciliter la revente, mieux vaut d’abord donner congé à son locataire, pour éviter une décote et permettre à l’investisseur suivant de fixer son propre prix de loyer. Si le locataire occupe les lieux depuis un certain temps, il est possible que le loyer soit endessous des prix du marché. “Mais un studio loué assez cher, au centre de Paris par exemple,peut bien se revendre,même occupé, ajoute encore Michèle Lambert. Car on n’exclut dans ce cas qu’une toute petite tranche d’acheteurs, qui auraient voulu y accéder en tant que résidence principale.” Le produit idéal, de l’avis des professionnels, est le trois-pièces, qui correspond aux besoins actuels du marché. “Le trois-pièces cible la cellule familiale qui se crée, mais répond également aux évolutions de cette cellule : dans le cas d’un divorce, le parent souhaitera en effet disposer d’une chambre supplémentaire pour accueillir son enfant, souligne Olivier Bokobza. Il faut viser des trois-pièces compacts, de 58 à 65 m2, avec des pièces et un plan optimisés.Par la suite, ils se revendront rapidement, car ils s’adressent à une clientèle large.” Et pour éviter une moins-value à la revente, mieux vaut ne pas investir dans des biens atypiques, comme le conseille Patrice Haubois, du Crédit Foncier : “Le loft, le studio de 60 m2, la maison d’architecte… sont des biens splendides, mais lorsque le marché accuse une légère baisse, ils sont plus difficiles à revendre. Les investisseurs recherchent plutôt des biens classiques et pratiques.” L’emplacement est également un critère de choix essentiel, motivé par la proximité des transports, des services, des commerces ou encore des écoles. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des agences immobilières du quartier, qui connaissent toujours très bien le tissu local. Même si les coeurs des grandes agglomérations sont généralement privilégiés comme des placements sûrs, investir dans des villes en devenir peut être un moyen de réaliser une bonne plus-value à terme. “On peut très bien, par exemple, se renseigner auprès de la RATP pour savoir quelles villes seront desservies par les futures lignes de métro ou leurs extensions. Cela vaut aussi pour les projets de tramway en région”, conseille Olivier Bokobza. Ce qui vous permettra de revendre au prix “avec tramway”, un bien acheté au tarif “sans”. Cependant, l’avenir d’une ville reste difficile à prévoir, comme le constate Michèle Lambert : “Il y a troisquatre ans, la Plaine Saint-Denis était présentée comme une ville prometteuse, avec la proximité de la capitale, la cité du cinéma que projette d’y construire Luc Besson, et l’éventualité de l’installation du futur village olympique. Le premier critère est toujours vrai, mais la cité du cinéma n’a pas encore vu le jour et Paris n’accueillera pas les jeux Olympiques en 2012 !”


 

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