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Si, lors de votre mariage, vous ne vous êtes pas souciés de conclure un contrat particulier, ce sont les règles de la communauté légale réduite aux acquêts qui s’appliquent. Entre dans la communauté tout ce qui est acquis à titre onéreux. Il en va ainsi des biens immobiliers que vous achetez pendant le mariage avec les revenus tirés du travail. Si vous avez opté pour la séparation de biens, le logement acheté à deux sera réputé en indivision entre les deux époux.

J'ai terminé mes études en 2005 et souhaiterais aujourd'hui bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition de ma résidence principale. Cela est-il possible ? (Cécile D.,Massy, 91)

Le leader incontesté. Son attractivité économique va de pair avec son attractivité immobilière. Et les investisseurs ne s'y trompent pas, toujours plus nombreux à porter leur attention sur la Ville rose.

À l'occasion de la nouvelle année, Explorimmoneuf a souhaité donner la parole aux principaux acteurs du marché de l'immobilier neuf en France. Voici leurs analyses, recueillies en exclusivité lors d'une table ronde virtuelle. Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché, et du neuf en particulier ? Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim Nous revivons un cycle haussier, en prix comme en volume, dans le neuf comme dans l'ancien. Après la crise, le marché du neuf est reparti dès la mi-2009, stimulé par le Plan de relance gouvernemental et le nouveau dispositif Scellier. Le marché de l'ancien, lui, a repris de la vigueur en 2010, boosté par la baisse des taux d'intérêt et une production de prêts bancaires supérieure de 25 % environ à celle de 2009. Pour ma part, j'attends une belle année 2011 pour le neuf. La bonne santé de l'ancien redonnera de la souplesse et des liquidités aux secundo-accédants d'un bien neuf. Et les taux de crédit resteront très attractifs, même s'ils repartent à la hausse, car celle-ci sera progressive. Christian Rolloy, président-directeur général de Promogim Le marché en 2010 a été très actif, et la demande, forte, avec des taux d'intérêt très bas et un dispositif d'aide aux investisseurs très efficace. En revanche, l'offre a eu du mal à se reconstituer, en raison d'un certain nombre de difficultés, notamment le processus de plus en plus complexe par lequel il faut passer pour obtenir un permis de construire utilisable. En effet, nous devons faire face à des PLU (Plan local d'urbanisme) de plus en plus restrictifs. Nous attendons beaucoup d'une réforme de la réglementation de l'urbanisme. Il faut simplifier les procédures, cesser de multiplier les obstacles et les coûts supplémentaires. Ce que l'on construit aujourd'hui est plus cher que ce que l'on bâtissait il y a 5 ans. Pour 2011, nos nouveaux programmes répondent aux normes BBC (Bâtiment basse consommation), ce qui induit un surcoût de 4 à 8 % par rapport au prix de vente. Autre raison à l'augmentation des prix de l'immobilier : celle des prix du foncier, due à la forte demande des opérateurs. Alain Dinin, président-directeur général de Nexity Le marché immobilier français est en pénurie, et la situation va s'aggraver. L'offre de logements neufs est aujourd'hui trop faible au regard de la demande des ménages, et surtout des classes moyennes. Les acquéreurs ont de plus en plus de mal à se reporter sur l'ancien, dont les prix ont rattrapé la baisse de 2008. Si le niveau historiquement bas des taux d'intérêt, resolvabilise les acquéreurs, il encourage aussi à investir dans l'immobilier. Le flux d'offres peine à se reconstituer. Un relèvement des taux d'intérêt n'est pas exclu, mais pour répondre au besoin de logements, il faut accélérer le rythme de construction. C'est-à-dire, libérer du foncier, densifier les villes et simplifier le processus administratif. Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad Le marché du neuf a été très dynamique en 2010, soutenu par les mesures gouvernementales (Pass-foncier, doublement du PTZ, dispositif Scellier), les taux d'intérêt très attractifs et le retour à la pierre des investisseurs. Les prix des logements ont fortement progressé en Île-de-France et Paca, plus faiblement dans les autres régions. Cette augmentation des prix est surtout due à la faiblesse de l'offre commerciale, qui représente moins de 65 000 logements. Ce marché devrait rester positif en 2011, le dispositif Scellier demeurant intéressant et le nouveau PTZ + devant se révéler plus efficace. On estime que 110 000 à 115 000 logements neufs devraient être réservés en 2011. Serge Grzybowski, président-directeur général d'Icade Il faut libérer du terrain par des règles d'urbanisme simples, pour bâtir des logements de qualité. Sans quoi, nous serons condamnés à vivre dans un marché de pénurie. La France manque cruellement de logements accessibles à tous. Le déséquilibre global entre offre insuffisante et forte demande, a généré une inflation des prix, notamment sur le marché de l'ancien. D'une manière générale, les marchés régionaux ont affiché en 2010 un réel dynamisme, et l'Île-de-France retrouve le niveau de transactions d'avant-crise. Quant au marché du neuf, il s'est spectaculairement redressé en 2010, et nous devrions à nouveau tutoyer des niveaux historiquement hauts, avec environ 115 000 logements vendus. Mais la pénurie de l'offre est inquiétante, représentant à peine 5 mois d'activité. Jean-Philippe Bourgade, président-directeur général de Bouwfonds Marignan Immobilier Le marché du logement est toujours sous pression et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, le paramètre démographique, qui s'ajoute à la question des retraites. L'allongement de la durée de la vie entraîne une rotation plus lente des logements. Par ailleurs, les évolutions sociologiques – parmi lesquelles, le nombre croissant des familles monoparentales – entraînent une augmentation du nombre de logements nécessaires. Le besoin correspond à environ 500 000 logements par an, avec, une demande plus urgente en Île-de-France et dans les autres grandes agglomérations du pays. Le challenge peut être relevé, notamment par la libération de foncier par les pouvoirs publics et les promoteurs qui sont prêts à répondre favorablement à une demande de construction exponentielle.

“Plus que la rentabilité, il faut préférer un bien loué en permanence”

Avec un prix moyen des logements neufs mis à la vente de 5 970 e/m2 au 3e trimestre 2007, il semblerait d'emblée que les Alpes- Maritimes, pas plus que la partie du Var voisine dans sa structure de marché, ne puissent trouver une adéquation entre l'offre et ce budget. Or, il n'en est rien ! "Comme dans l'ensemble des secteurs de la Méditerranée, tout dépend de la clientèle visée, rappelle Sarah Marie, directrice commerciale de Kaufman & Broad. Pour des étrangers, il s'agira d'un montant franchissable tandis que ce seuil de 300 000 r deviendra plus difficile pour les actifs locaux". Le promoteur dispose ainsi de plusieurs opérations sur le département des Alpes-Maritimes où, en deçà de 300 000 e, l'offre reste ouverte : ainsi, éloignée du bord de mer, Liliade des Homeriales, sise à Vallauris, à proximité du centre de Sophia Antipolis, propose des 3-pièces de 65 m2 et même deux 4-pièces de 74 m2, pour un budget de 280 000 e, auxquels il faut ajouter 15 000 ede parking. L'opération dispose même de surfaces plus réduites avec un 3-pièces de 59 m2 à 210 000 e. "Ceci n'empêche pas de proposer de belles prestations", prévient Sarah Marie, qui, pour entrer sous le seuil des 300 000 e, annonce un studio de 220 000 e sur le programme "exceptionnel" d'Hambury Palace à Menton. Ce dernier affiche des prestations telles que parquet en chêne, pierre marbrière et porcelaine dans les salles de bains ainsi qu'un semi-salon fitness ou un jacuzzi : "Ce type de logement s'adresse à une clientèle italienne ou anglo-saxonne pour un pied-à-terre à moins que ce ne fut pour un investissement de la part d'un Francilien", ajoute la responsable commerciale de Kaufman & Broad.

Kaufman et Broad lance Emergence, un programme d’une grande audace architecturale, à proximité du futur palais de Justice (XVIIe).

Le grand chambardement n'est pas réservé à la périphérie. Avec ses commerces, son marché, sa basilique, ses cafés et des accès directs sur le métro (ligne 13) et le RER (ligne D), le centre-ville de Saint-Denis frisait l'asphyxie. L'atmosphère n'était pas à la tranquillité et les équipements urbains commençaient à se dégrader. Selon la mairie, "dans tout le centre-ville, le secteur réservé aux piétons, aux bus et aux vélos va être étendu. Les places et les rues vont être réaménagées, avec davantage d'espaces verts et de détente, un meilleur éclairage nocturne, du mobilier et des créations artistiques urbaines. Les parkings publics, notamment celui de la Basilique, seront remis à neuf et sécurisés. La halle du marché, dont la construction remonte à 1893 sera rénovée". Le centre historique de Saint-Denis accueille quelques points de vente pour les promoteurs en campagne sur la ville. Dopé par de nombreuses réhabilitations et de multiples façades récentes (61 % du bâti a moins de 30 ans), il joue sur les contrastes.

Deux programmes sortent du lot. Le premier, Prebat, soutient les projets innovants de conception des bâtiments à basse consommation énergétique. L'idée ? Des “maisons-tests”, qui servent de laboratoire. Prebat dessine ainsi les bâtiments de demain et a une obligation de résultat. Sa mission : apporter des solutions concrètes pour réduire par quatre à l'horizon 2050 les émissions de gaz à effet de serre et donc, réduire dans les mêmes proportions les consommations énergétiques des logements. Les performances de ces derniers doivent aller très au-delà des exigences de la réglementation énergétique. Daniel Limoges a été chargé d'une étude sur “la perméabilité à l'air des bâtiments très isolés”. Il explique : “Il existe un renouvellement d'air volontaire, via des systèmes de ventilation très efficaces. Mais il y a aussi un renouvellement d'air parasite, qui “exploite” tous les défauts de l'enveloppe du bâtiment. On essaie de trouver des solutions pour y remédier. En effet, cette perméabilité à l'air a un impact pour le confort (courants d'air pas très agréables),sur la qualité de l'air (en véhiculant des poussières, des moisissures) et sur la consommation d'énergie (on chauffe plus)”. De son côté, la fondation Bâtiment et énergie a été créée par Arcelor, EDF, Gaz de France et Lafarge pour la recherche sur les bâtiments basse consommation. “Nous soutenons financièrement des projets, explique Jean-Louis Plazy, directeur de la Fondation, nous cherchons, pour diviser par 4 les émissions de gaz à effet de serre,des solutions techniquement performantes et économiquement fiables.” Alors, le passage de “consommateurs d'énergie” à “producteurs d'énergie”, c'est aujourd'hui demain ?

"350 logements vont sortir de terre"

Avec quatre villages et près de 60 pavillons, Domexpo est le salon permanent de la maison en Ile-de-France.

A la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai prévu pour la signature du contrat de vente définitif : 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai est d'un an ; 2 % si le délai se situe entre un et deux ans ; aucun dépôt si le délai dépasse deux ans. Le dépôt est restitué si la vente ne se réalise pas à l'initiative du vendeur, si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel, si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10 % de sa valeur. En revanche, si vous refusez de signer l'acte définitif sans l'un des motifs prévus par le contrat de vente, vous le perdez.

Indicateur Bertrand : Vous venez de fêter les trente ans de la marque Urbat. Comment peut-on arriver à durer dans le milieu de la promotion ? Alain Durand : Depuis la création d'Urbat par son fondateur Alain de Clausel de Coussergues, l'idée constante a été de produire des logements adaptés aux contraintes et aux besoins des candidats à la résidence principale. Pour chaque opération, nous nous fixons pour objectif de proposer des prix au mètre carré abordables ou des surfaces unitaires pour une enveloppe budgétaire accessible. A l'origine, nous étions des promoteurs de loisirs. Cette particularité nous a permis d'inventer le petit 3-pièces pour satisfaire nos acheteurs primo-accédants, quand, en 1998, le niveau général des prix de l'immobilier a commencé à déraper. Notre longévité n'aurait aucun sens si nous ne soulignions pas le concours de tous ceux qui ont participé étroitement au développement d'Urbat : anciens et actuels collaborateurs et salariés, architectes et entreprises intervenants, collectivités locales, fournisseurs tels EDF et, bien-sûr, nos prescripteurs. I.B. : Vous êtes présents à Montpellier, Toulouse et Marseille : qu'ont ces villes en commun ? A.D. : Historiquement, nous possédons une excellente connaissance de ces trois secteurs. Les trois villes ont en commun une évolution des prix résultant d'un manque d'offre et d'une rareté du foncier disponible. La différence se joue entre Toulouse et les deux autres agglomérations qui ont un marché de la résidence principale plus étoffé. Pour être cohérent avec notre politique de logement, nous proposons à Toulouse, comme ailleurs, une offre de logements en résidence principale, grâce au travail des prescripteurs locaux qui ont une réelle implication dans l'économie locale. I.B. : Vous diversifiez votre production géographiquement en vous éloignant du centre-ville de ces agglomérations... A.D. : Oui, la majeure partie de notre production est tournée vers des secteurs situés hors des centres-villes, comme nous l'avons fait à Lunel, dans l'Hérault, à Vitrolles, dans les Bouches-du-Rhône ou à La Salvetat-Saint-Gilles, au nord de Toulouse. Notre présence dans ces villes n'est pas le fait du hasard, mais au contraire le résultat d'une longue maturation : nous menons des études locatives très poussées, réalisons un état du marché de la revente, calculons des simulations sur des durées de crédit en fonction des revenus moyens. Et, c'est vrai, ces opérations rencontrent un vrai succès. Prenons l'exemple de Lunel : la commune enregistre l'un des plus forts taux de croissance démographiques du Languedoc- Roussillon, avec des créations d'emplois très significatives. Dans ce contexte, la réalisation de résidences principales - qui intéressent aussi l'investisseur - est pleinement justifiée. Ces programmes, qu'on baptise parfois d'alternatifs n'en ont que le nom puisqu'une clientèle locale trouve enfin une offre adaptée à ses besoins. L'exemple le plus frappant est celui de Vitrolles : nous y avons commercialisé une opération entre 2 000 et 2 600 €/m2 et la demande locale a répondu de façon nette. I.B : Quels sont vos projets pour les prochains mois ? Allez-vous poursuivre votre politique d'entreprise en faveur de logements à vocation de résidence principale ? A.D. : Nous poursuivons notre réflexion en matière de résidence principale, d'autant que de nouveaux marchés révèlent leur existence. Nous allons être très actifs sur ces marchés émergeants qui représentent une grande partie des 1 100 logements produits au cours de l'année 2005. A Elne, près de Perpignan, un programme de 22 maisons, à un budget unitaire inférieur à 200 000 €, sera livré courant 2007. C'est au cours de la même période que nous livrerons 40 logements au Crès, dans l'agglomération de Montpellier, à environ 2 500 €/m2. A Lunel, fin 2006, nous livrerons deux opérations de 40 logements, entre 2 500 et 2 600 €/m2. A Istres, Aubagne, mais aussi Marseille intra muros, Muret, Cugneaux ou dans Toulouse, nous allons proposer une offre nouvelle. Au total, ce ne sont pas moins de 25 opérations qui vont être lancées au cours des six prochains mois. Cette volonté de réaliser des logements accessibles en prix ne nous empêchent pas de concevoir des opérations de prestige, comme à Palavas, à proximité de l'Institut Saint-Pierre, où nous proposons 22 logements à 3 800 €/m2.

Promoteur généraliste de l'immobilier, Ogic intervient dans tous les métiers de la promotion immobilière. Son directeur général adjoint nous livre sa vision du marché et nous fait part de ses projets. " L'investissement locatif Scellier est un véritable succès " Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous cette fin d'année ? >Régis Hérouard : Il y a tout juste un an, nous nous demandions si nous devions nous séparer de certaines opérations immobilières. Un an plus tard, l'ensemble de nos programmes en cours de commercialisation ont présenté un taux d'écoulement très satisfaisant et nous souhaitons lancer de nouveaux programmes. Nous abordons donc cette fin d'année avec confiance. Nous allons terminer l'année 2009, avec des résultats commerciaux très favorables, sans doute équivalents à la moyenne des meilleures années. Nos programmes se vendent à un rythme tout à fait confortable. Dans la ville d'Évry, par exemple, nous vendons actuellement 4 à 5 appartements en moyenne par mois. Notre groupe est positionné sur des produits de haute et moyenne gamme. Nous proposons toujours des emplacements de qualité, des sites exceptionnels, ce qui est une véritable philosophie et qui explique sans doute nos bons résultats. En effet, La qualité intrinsèque du site est primordiale et les clients y sont sensibles, particulièrement en temps de crise. Dans ces moments incertains, les investisseurs préfèrent choisir une situation irréprochable et en payer le prix, ce qui garantit la pérennité de leur investissement. Nous constatons que la vente d'appartements de grandes surfaces reste en revanche moins évidente. Les acquéreurs de grands appartements ont généralement des biens à revendre et le marché de l'ancien restant fragilisé, les délais de transactions sont donc plus lents. I. B. : Quels sont vos programmes en cours et vos prochaines réalisations ? >R. H. :Nous venons de lancer une opération au coeur de Vanves. Le Clos Saint-Rémy est un petit immeuble de 26 appartements du studio au 4-pièces. Son architecture respectueuse du passé s'intègre parfaitement dans ce nouvel environnement autour de l'église Saint-Rémy, inscrite à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques. Déjà 45 % des appartements ont trouvé un acquéreur. À Montrouge, nous proposons une résidence particulièrement bien située au pied de la future station de métro mairie de Montrouge. Le Parnassien, que nous réalisons avec Bouygues Immobilier, est un bel immeuble de six étages arborant une élégante architecture d'inspiration classique. Située sur l'avenue de la République, artère commerçante la plus convoitée, cette résidence bénéficie de tous les avantages du coeur de la ville. Nous proposons également des produits d'exception en région. À Marseille par exemple, nous commercialisons une opération de grand standing sur l'un des plus beau terrain de la ville. La résidence Prado Rivage, s'inscrit en bas du Prado, face à la plage, à côté de l'hippodrome. D'ores et déjà 60 % des appartements sont réservés. En Savoie, à Seynod, à côté d'Annecy, nous lançons Les Terrasses Semnoz. Cette opération associe l'élégance d'une belle adresse à l'agrément de vues dégagées sur la montagne. Enfin, plusieurs projets verront le jour en 2010, notamment au coeur de Paris, dans les 7e, 14e et 15e arrondissements. Nous restons concentrés sur la qualité des produits et des adresses proposés I. B. : Que pensez-vous des différents dispositifs mis en place par l'État ? >R. H. : Certaines mesures comme le doublement du prêt à taux zéro ont été très utiles pour les primo-accédants. En ce qui concerne notre clientèle, nous constatons que le dispositif Scellier fonctionne très bien, il s'agit d'une loi simple à comprendre. L'investissement Scellier est un véritable succès, il représente en moyenne 55 % à 60 % des ventes de nos programmes.

Vous souffrez de troubles du sommeil, de nervosité, de fatigue ? Le grand coupable est peut-être tout simplement... le bruit. Plus d’un Français sur deux (54 %) se déclare gêné par le bruit lorsqu’il est chez lui, celui de la circulation en tête suivi de près par les troubles du voisinage. Souvent, le bruit apparaît comme une fatalité, or il n’en est rien. En effet, la réglementation évolue régulièrement pour assurer une meilleure qualité acoustique dans les bâtiments neufs ; la première disposition en la matière date de 1970 et a été durcie en 1996 avec la Nouvelle réglementation acoustique (NRA). Cette dernière a apporté son lot de nouveautés, comme un isolement minimal de 30dB contre les bruits extérieurs ou encore une correction acoustique dans les zones de circulation communes (couloirs, escaliers, halls). Revue et corrigée en 2000 pour s’adapter aux normes européennes, la NRA assure un confort acoustique sans faille aux logements neufs. À noter que les logements construits à proximité de voies routières ou ferroviaires bruyantes bénéficient d’un isolement acoustique renforcé. Pour aller encore plus loin, on peut demander la certification “Qualitel confort acoustique”, délivrée aux logements qui présentent des caractéristiques d’isolation acoustique supérieures aux minimas réglementaires, notamment dans le domaine des bruits de chocs et d’équipements collectifs. Dans tous les cas, pour optimiser le confort acoustique d’un logement, des précautions sont à prendre le plus en amont possible, dès la conception, car toutes les corrections mises en oeuvre ultérieurement reviennent plus cher.

"La donation au dernier vivant est avantageuse"

Le secteur des Coteaux Ouest est aussi en plein essor et il s'y trouve toujours des programmes en cours de commercialisation. Ainsi à Francheville, Bouygues Immobilier réalise L'Ecrin du Bourg, 50 avenue de la Table de Pierre, à proximité de Tassin, sous la forme d'une résidence avec piscine privée, du 2 au 5-pièces, au prix moyen de 3 261 €/m2, avec une livraison prévue au cours du 3e trimestre 2007. Le même promoteur lance une opération à Dardilly, en plein centre du village, baptisée Le Domaine de Beaumanière, composé d'appartements et de maisons avec terrains, au prix moyen de 3 811 €/m2. La livraison est aussi attendue pour le 3e trimestre 2007. Tassin-la-demi-Lune, importante commune du secteur, accueillera en 2006 un projet de Bouygues Immobilier, d'environ 120 logements, avec une priorité donnée à l'accession à la propriété. De son côté, avant d'autres projets mais plutôt sur des villes comme Bourg-en- Bresse ou Mâcon, c'est-à-dire en dehors de l'agglomération lyonnaise, Financière Rive Gauche termine la commercialisation de son programme Le Quatuor, livrable en fin d'année, où de rares appartements sont encore disponibles. Pour exemple, un 4-pièces est vendu entre 338 882 et 360 079 € selon sa surface et son orientation.