Lille, un retour bien mérité

EN PLEIN DÉVELOPPEMENT. Absente l’an dernier, la capitale nordiste revient dans notre palmarès des 10 villes les plus attractives avec des critères propres à convaincre les investisseurs.

Lille, un retour bien mérité
Lille, un retour bien mérité

En dépit de l’encadrement des loyers qui pouvait la pénaliser, Lille revient en force dans notre Top 10. Ce qui paraît légitime car il est vrai qu’en dehors de cette mesure qui fait grincer des dents bon nombre de bailleurs dans l’ancien, la métropole conserve de nombreux atouts pour qui veut y réaliser un placement immobilier. Ses pôles d’enseignement attirent les étudiants, la démographie y est bien orientée et l’emploi s’y redresse.

En outre, la ville offre des prix relativement raisonnables par rapport à d’autres capitales régionales. Vous voulez investir dans l’ancien ? Les valeurs y ont augmenté de 2 % l’an dernier et, comme toujours, ce sont les petites surfaces du centre-ville, du Vieux Lille, de République ou encore de Vauban qui vous assureront des locataires. Là, il faut tabler sur 2 800 à 4 200 €/ m2 selon la qualité des biens. À la location, un studio de 25 m2 se loue entre 400 et 450 €/mois et un 2-pièces entre 500 et 650 €, pour une rentabilité entre 4,5 à 5,5 %. Vous pouvez même faire mieux sur des secteurs comme Wazemmes, plus populaires mais assez proches du centre qui se négocient autour de 2 000-2 500 €/m2, voire 3 000 au plus près du centre et promettent des rendements pouvant grimper à 6-7 %.


De bons rendements dans les programmes neufs


Vous préférez investir dans le neuf en Pinel ? Sur ce segment, les prix, bien que sages en 2016 (+ 0,20 % sur un an), n’autorisent pas de tels rendements, mais la réduction d’impôt amortit cette baisse. Misez sur des secteurs comme la porte de Valenciennes, en pleine mutation. Un 3-pièces de 57 m2 s’affichant à 223 000 €, laisse espérer un rendement de 3,9 %. Quartier Vauban, les prix plus élevés font chuter les rendements. Un 2-pièces de 53 m2 est commercialisé à 267 500 €, offrant un rendement de l’ordre de 3,1 %. Du côté de Wazemmes ou de Lille Sud, les transformations commencent à attirer plus de locataires.

Vous n’aurez aucun mal à obtenir de meilleures performances dans le neuf. Par exemple, 4,3 % pour un 2-pièces de 41 m2 à 163 000 € à Wazemmes. À quelques minutes du centre de Lille, prospectez du côté de Fives, et notamment de la friche Cail Babcock où du neuf se construit à des prix attractifs. Un 3-pièces de 67 m2 proposé à 175 000 € peut rapporter 5,6 %. Autre secteur en plein bouleversement, les rives de la Haute Deûle, où un écoquartier voit le jour, à cheval entre Lille (Bois Blancs et Lomme) sur 25 hectares. Le projet est, en effet, à une échelle plus vaste que l’écoquartier, puisqu’il prévoit la construction de 150 000 m2 supplémentaires (bureaux, logements), la poursuite de l’aménagement des quais… Là un 2-pièces de 45 m2 s’affiche à 195 000 €, ce qui promet un rendement de 3,8 %.


INDICATEURS CLÉS LILLE


=>Démographie.....................................................................................+ 3,12 %
=>Emploi...............................................................................................................+ 1,1 %
=>Étudiants..................................................................................................+ 4,6 %
=>Prix au m2 moyen dans le neuf (3 229 €).+ 0,2 %
=>Prix au m2 moyen dans l’ancien (2 890 €)......+ 2 %
=>Loyer moyen d’un studio (16,50 €/m2)........+ 1,6 %
=>Loyer moyen d’un 2-pièces (12,50 €/m2)....+ 1,5 %
=>Part des investisseurs dans le neuf.......................68 %
=> Évolution taxe foncière..................................................... 19,26 %


Retrouvez les programmes immobiliers neuf de Lille



NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l’emploi sur 5 ans (1)
=> Part des logements vacants (1)
=> Évolution du nombre d’étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2016 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien sur un an à fin 2016 (4)
=> Évolution du loyer d’un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la part desinvestisseurs6
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)
=> Niveau moyen des taux de crédit (8)

Sources : 1 (Insee) ; 2 (ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI) ; 7 (UNPI) ; 8 (Cafpi et Meilleurtaux.com).

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