Tous les conseils en Immobilier

L'arrivée du TGV a renforcé cette dimension de capitale des échanges du nord de l'Europe. Avec 120 ha de terrains militaires en plein centre-ville, Lille a pu faire pénétrer le TGV en coeur de ville et y développer un nouveau quartier d'activités, Euralille. Aujourd'hui, les tours Crédit Lyonnais, Lille- Europe, l'Atrium, la cité des affaires ou encore Eurocity offrent plus de 80 000 m2 de bureaux auxquels s'ajoutent 120 boutiques et les 7 ha d'espaces verts du parc Henri Matisse, pour se détendre à la pause déjeuner. Le renouveau qui souffle sur toute la ville se concrétise dans des événements culturels d'envergure internationale, comme Lille 3000, qui a mis l'Inde à l'honneur dans des expositions, parades, spectacles et fêtes ayant attiré des dizaines de milliers de visiteurs dans la métropole. Lille est aujourd'hui à une demi-heure de Bruxelles, moins de deux heures de Londres et une heure de Paris par le TGV. Elle offre une alternative aux entreprises qui peuvent s'y installer à moindre coût. L'image de la ville a considérablement évolué : elle ne cesse de faire de nouveaux adeptes et a gagné 12 000 nouveaux habitants au cours de la dernière décennie. "Avec des projets comme Euralille, notre métropole a connu un décollage important et elle enregistre aujourd'hui une demande croissante", estime Jean-Philippe François, chez Bouwfonds Marignan. Demande accrue et foncier composé d'anciennes emprises industrielles dont la reconversion engendre un surcoût : les ingrédients sont réunis pour donner des prix élevés dans toute la métropole. A Lille intramuros, les prix de l'ancien s'établissent aujourd'hui à 2 310 e/m2 et ont enregistré une progression annuelle de 14,3 % en 2006. Du côté du neuf, la moyenne s'établit à 3 200 e/m2, qui peuvent grimper à 4 000 e/m2 en coeur de ville.

En 2006, la Savoie et la Haute-Savoie ont uni leurs compétences, leurs trésors et leurs énergies pour devenir Savoie Mont Blanc.

On l’aura compris, avec un crédit relais, mieux vaut vendre rapidement, d’autant qu’il n’est consenti que sur une durée relativement courte : deux ans maximum. Certes, si les délais de vente sont aujourd’hui de cinq à six mois, vous avez une belle marge. Mais, vous devez avoir à l’esprit qu’un prêt relais implique des modalités de remboursement différentes d’un prêt classique. Pour éviter que vous n’ayez deux fortes mensualités à payer – celle du crédit relais et celle du prêt complémentaire qui vous sera nécessaire si vous achetez plus grand – les banques ont prévu le remboursement du prêt au moment de la vente du bien. Dans le jargon bancaire, on parle de franchise partielle. Entre temps, les échéances de remboursement ne comprennent que les intérêts et la prime d’assurance décès invalidité, ce qui allège beaucoup la mensualité. Mais, le capital ne s’amortissant pas, les intérêts seront forcément plus élevés que pour un prêt classique. Avec une formule relais, il existe même la possibilité de ne rembourser le capital et les intérêts qu’au moment de la vente de votre ancien logement. Cette seconde option, qui se nomme franchise totale, coûte évidemment plus cher car les intérêts sont capitalisés et produisent eux-mêmes des intérêts. Quelle que soit l’option que vous choisirez, ne perdez jamais de vue que vous devez tout faire pour vendre vite et bien. Sur le marché des prêts relais, on distingue trois catégories de formules : le relais dit “sec”, le relais jumelé à un prêt à long terme et le prêt global. En voici les principales caractéristiques.

En location meublée, le statut LMP ou LMNP attire davantage les investisseurs que le Censi-Bouvard, jugé moins intéressant.

À Eragny-sur-Oise, Bouygues Immobilier construit les Villas d'Eragny. "Bouygues Immobilier avait conduit deux programmes sur la commune en 2000. Ils avaient connu un vif succès. C'est donc sur le même concept qu'a été conçu ce nouveau programme. Les Villas d'Eragny, petit programme de 12 maisons de 4 et 5-pièces, se situent dans un endroit calme, sur la Zac du Plateau, dans le sud de la ville, explique Marceau Pinault, un des commercialisateurs du programme. Les premières opportunités ont été achetées par des primo-accédants. Il reste aujourd'hui 3 maisons de plus de 100 m2 proposées entre 300 000 et 320 000 euros, avec un jardin. Elles sont livrées prêtes à vivre, avec le chauffage au gaz", poursuit-il. Avec 16 700 habitants, le village a conservé des témoignages de son passé, avec son lavoir, ses jardins du Prieuré et ceux des Cheminots. Situé entre Parisis et Vexin, il offre aussi de jolies balades sur les bords de l'Oise ou sur le plateau où des espaces naturels ont été conservés malgré l'afflux de nouveaux habitants au moment du rattachement de la commune à Cergy-Pontoise. De nouveaux aménagements urbains sont en cours dans la Zac (zone d'aménagement concerté) de la gare, dans le quartier de la papeterie, du nom de la première industrie installée sur le site au 19e. En plus des aménagements et achèvements de voieries, un programme de construction de 20 logements avec des commerces de proximité est prévu, ainsi que la création d'un établissement d'hébergement pour les personnes âgées dépendantes et un espace réservé à des activités tertiaires ou mixtes. Dans le cours de l'année, la ville se sera également dotée d'une plate-forme de services publics qui regroupera les services de la mairie et du Conseil général. Elle se trouvera à proximité de la mairie. Enfin, côté loisirs, la construction d'un pôle de 15 000 m2 est à l'étude sur le site du Clos Santeuil. Il regroupera des activités liées à la forme et au bien-être (fitness, restauration diététiques...), des loisirs de plein air (karting, escalade...) ainsi qu'une discothèque et un bowling. Avec de bonnes dessertes, par l'autoroute A 15 et la RN 184 et à proximité d'importantes infrastructures commerciales, ses investisseurs ont pour ambition de rayonner sur tout l'Ouest parisien.

Habitat préféré des Français, la maison connaît un succès qui ne se dément pas. Peut-elle constituer également un bon produit d'investissement ? Voici les clés d'un placement atypique, mais souvent gagnant.

Si vous projetez d’acheter, de vendre ou d’investir en Rhône-Alpes, c’est sans aucun doute The place to be. Tendances, marché, financements... rendez-vous du 15 au 17 mars 2013 à la Cité centre des congrès de Lyon.

"Construire tout en protégeant le cadre de vie"

Indicateur Bertrand : Pouvez- nous rappeler qui est Bouwfonds Marignan ? Et sa stratégie ? Jean-Philippe Bourgade : Bouwfonds Marignan est la filiale française de Rabo Bouwfonds, un des tout premiers acteurs de la promotion immobilière en Europe dont la production annuelle s’élève à 14 000 logements. En termes de stratégie, l’ambition de Rabo Bouwfonds est de se positionner parmi les cinq premiers opérateurs immobiliers dans chaque pays où il intervient. Dans l’Hexagone, nous affichons clairement une stratégie de conquête en visant 6 000 logements par an d’ici 5 à 7 ans. Cet objectif se révèle d’autant plus à notre portée que nous pratiquons une politique foncière atypique d’acquisitions de terrains et nous avons pu constituer des réserves représentant environ quatre ans d’activité. I.B. : Où se situent vos principales opérations phares en Ile-de-France et en régions, et de quelle nature sont-elles ? J.-P. B : À 90 %, nos activités se concentrent dans l’habitat complétées par les résidences services, l’immobilier d’entreprises constituant les 10 % restants. Notre stratégie est de privilégier le développement de logements adaptés à la solvabilité de nos clients, de par les sites, les typologies et les prix. Nous lançons de nouvelles opérations à Paris, dans le 15e et le 18e, dans les Hauts-de-Seine, à La Garenne-Colombes et à Asnières. En régions, à Lille, notre opération Le Polychrome, à très forte orientation HQE®, reste tout à fait compétitive au niveau de ses prix, inférieurs à la moyenne lilloise ; à Nantes même, Les Allées du Parc, développe une offre multi produits associant petits collectifs et maisons de ville, à un prix sans équivalent permettant de répondre aux attentes d’une majorité d’acquéreurs ; en région Rhône-Alpes et notamment à Lyon intra-muros et dans sa périphérie, nous proposons près d’une douzaine opérations ; enfin, à Marseille 14e, notre opération “Chlorophylles” offre un large choix d’appartements pour tous les budgets tant pour les acquéreurs en résidence principale que pour les investisseurs. Nous associons également “immobilier” et “services” au sein d’un pôle de spécialisation regroupant les résidences de tourisme, les résidences urbaines d’affaires ou pour étudiants ainsi que les résidences pour seniors. Ces opérations sont réalisées sur l’ensemble du territoire et plus spécifiquement sur le littoral, les sites d’arrièrepays, la montagne, les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) pour les résidences de tourisme. I.B. : Le respect de la planète étant entré dans les moeurs, est-il aussi partie intégrante de votre politique? J.-P. B : Certainement, nous sommes le premier promoteur national certifié NF Logement Démarche HQE®, cela confirme notre volonté de construire autrement pour préserver l’avenir. C’est une étape importante pour notre groupe puisque nous généralisons la Démarche HQE® à l’ensemble de notre production; tous nos produits seront donc contrôlés et certifiés par un organisme extérieur. L’acquéreur trouvera là des avantages, tels qu’une isolation thermique supérieure de 10 % à la RT 2005, des équipements pour économiser l’eau et la récupérer, un ensoleillement maximal lié au choix du site, des vitrages peu émissifs… Dès 2006, nous avons ouvert la voie de la Haute Qualité Environnementale avec notre opération Lyon Islands à Lyon Confluence qui répond aux 14 cibles imposées par la Démarche HQE® ; à Strasbourg, dans le quartier de la Petite France, notre toute nouvelle opération, River Park, est la première opération certifiée NF Logement Démarche HQE®. L’approche environnementale de Bouwfonds Marignan s’applique à chaque étape du projet, depuis les premières études jusqu’à la remise des clés.

Le contrat doit prévoir le délai des travaux et les pénalités en cas de retard de livraison Indicateur Bertrand : Peut-on, dès le départ, exiger des pénalités en cas de retard dans la livraison d'un bien en Vefa ? Gabriel Neu-Janicki : Bien évidemment, il est déterminant de négocier cette clause avant la signature du contrat de réservation. Les causes du retard sont limitativement énumérées dans le contrat et certaines sont à la limite de l'abus, comme la faillite d'une entreprise ou la non-livraison du matériel. En effet, le promoteur a l'obligation de s'adresser à des entreprises stables. Malheureusement, après la réalisation d'une promotion, nombre d'entreprises disparaissent. En copropriété, les pénalités sont contractuellement déterminées par les parties, mais il convient de prévoir entre 250 et 600 € par jour de retard. Pour une construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Elles ne peuvent être inférieures à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur doit payer pour le retard dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure. Au-delà de trente jours de retard, les pénalités sont prises en charge par le garant. I. B. : Existe-t-il des cas particuliers par rapport aux pénalités ? G. N.-J. : La responsabilité du promoteur n'est pas engagée si le retard est du à des intempéries, si des journées de grève ont perturbé l'avancement du travail et si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont dû être réalisés. La clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir si le contrat prévoit une date de livraison, plutôt qu'un délai. S'il est établi que des pénalités sont dues, le réservataire doit formuler une mise en demeure à l'égard du promoteur, puis saisir le tribunal compétent. I. B. : Les promoteurs sont-ils plus enclins aujourd'hui à accepter la mise en place d'une clause de pénalité ? G. N.-J. : Les professionnels tenant leurs engagements veillent à un contrat équilibré et acceptent sans difficulté ce type de clause puisqu'en contrepartie, si le réservataire paie avec retard, il supportera des intérêts de retard élevés. D'ailleurs, juridiquement, le Code de la consommation impose un équilibre dans les contrats. Mais dans la pratique, certains promoteurs refusent d'insérer ce type de clause. Il convient alors de s'inquiéter d'un promoteur qui ne veut pas s'engager sur un délai de livraison, sous peine de sanction. En effet, peut-être sait-il à l'avance qu'il aura du retard.

Des techniques et des matériaux de plus en plus performants, des réglementations et normes de construction de plus en plus exigeantes assurent aux logements neufs un confort sans faille. Décryptage.

Avec ma compagne, nous avons entendu parler de la tontine pour devenir propriétaires. De quoi s'agit-il ? (François S., Caen, 14)

Indicateur Bertrand : Quels sont les axes de développement de votre commune ?

Lancée en novembre 2006, la première tranche du programme Nexity-Apollonia sur la Courrouze s’est déjà vendue aux trois quarts. Il reste une trentaine de logements disponibles, à 2 700 euros/m2 en moyenne. Toutes les surfaces sont encore proposées, entre les 2-pièces (de 130 085 à 192 000 euros pour 43 m2 minimum, parking compris) et les 5-pièces entre 278 100 et 328 600 euros pour 111 à 128 m2. Livrable au 4e trimestre 2010, une deuxième tranche du programme prévoit 40 logements supplémentaires. Rennes se renouvelle également dans sa périphérie. Quelques communes qui montent accueillent de grands noms de la promotion.

“Vers un nouvel équilibre entre Saint-Malo et les autres communes”

Si Marseille n’est pas une station balnéaire, la cité phocéenne n’en attire pas moins les seniors en quête de chaleur et des atouts d’une grande métropole.

• Le Pass-foncier est destiné aux primo-accédants, ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années ayant précédé l’opération et dont les ressources ne dépassent pas un plafond.