Tous les conseils en Immobilier

“L’investisseur qui achète pour louer doit bien se renseigner sur l’état du marché”

Indicateur Bertrand : L'investissement dans une résidence avec services est-il toujours un bon placement ?

“Pourquoi un hôpital ne serait il pas aussi esthétique qu’un grand hôtel ?”, interroge Denis Valode en dévoilant la “marque de fabrique” de l’agence : le mariage de l’utile et de l’agréable. “Nous voulons que notre architecture ait un sens sur les plans fonctionnel, environnemental et sociétal”, lance-t-il à titre de credo. Et de citer en exemple la tour Generali réalisée par l’agence à La Défense. Un bel ouvrage et l’un des immeubles de 300 mètres de haut les plus écologiques du moment. Embellir la vie professionnelle demeure d’ailleurs une constante de l’oeuvre de Valode & Pistre : le projet qui lança l’agence fut une usine L’Oréal, couronnée de l’Equerre d’Argent. Apparemment cette approche séduit les commanditaires. Valode & Pistre travaille sur une vingtaine de tours dans le monde et vient de remporter, coup sur coup, la troisième tour de Lyon “Incity”, le grand stade de Lille, les hôpitaux de Vigo (le plus grand d’Espagne) et de N’Djamena (un cadeau de l’Arabie Saoudite au Tchad). Reste à ouvrir ce tableau de chasse aux Etats-Unis, le pays qui traça la voie avec la tour Chrysler et l’Empire State. Un projet se dessine en Australie, premiers pas en terre anglo-saxonne au-delà des océans

“L’immobilier de loisirs essentiel au développement économique”

Pour préparer au mieux leur retraite, les ménages moins fortement imposés (TMI entre 5,5 et 14 %) opteront plutôt pour des biens dans des résidences avec services. Qu’elles soient de tourisme, étudiantes, d’affaires ou encore médicalisées, toutes ces résidences doivent présenter au moins trois des quatre services suivants : un accueil, le petit déjeuner, le nettoyage des chambres, la location de linge. Les appartements, vendus meublés, sont gérés par un exploitant avec lequel vous signez un bail commercial d’au moins 9 ans. Quatre raisons (au moins) militent en faveur de ce type d’investissement : d’abord le ticket d’entrée y est moins élevé que pour un bien en Borloo neuf ou en Robien recentré.Àraison de 150 ou 200 e d’épargne mensuelle, ce qui correspond à un achat de l’ordre de 90 000 e, on peut se lancer dans ce type d’investissement. Ce qui paraît idéal pour les jeunes investisseurs souhaitant d’ores et déjà préparer leur retraite. La rentabilité est intéressante, mais également sécurisée et pérenne. Selon les professionnels des résidences avec services, la rentabilité (rapport entre le loyer annuel et le montant de l’investissement), d’une résidence avec service étudiante varie entre 4 et 5,25 %. Dans une résidence de loisirs, le rendement oscille entre 3 et 4,5 %. Comptez entre 4,2 et 5 % dans une résidence d’affaires. Mais le nec plus ultra reste les lots dans des résidences médicalisées qui affichent entre 5 et 6 % de rentabilité. Troisième bonne raison : toute la gestion du bien revient à l’exploitant. L’investisseur est donc dégagé des tracas de gestion des locataires, des travaux, encaissement des loyers…

De La Rochelle à Royan, cette région au charme unique et au climat agréable constitue une destination privilégiée pour clientèle à bon pouvoir d’achat.

Jean-Marc Ayrault, premier ministre, s'exprime sur le Grand Paris.

Acheter dans le neuf, c’est une bonne chose. Mais quel est votre budget ? Comment pouvez-vous le fi nancer ? Avez-vous droit à des aides ? Autant de questions à aborder.

“En investissant, il faut toujours se projeter dans le futur"

La maison Urban Home, signée du constructeur DTT, s’installe au village Domexpo de Baillet-en-France/Moisselles, dans le Val-d’Oise. Un nouveau concept respectueux de l’environnement.

Manque de logements, étalement urbain, mitage des espaces naturels : cette problématique typique de la grande couronne est particulièrement significative dans les Yvelines. Des solutions commencent à fleurir dans le cadre champêtre du département, à commencer par des contrats de subvention signés entre le Conseil général et les communes qui renforcent leurs efforts de construction. A ce jour, 18 projets sont conclus et 30 en cours. Les derniers en date concernent Toussus-le-Noble, Fontenay-le- Fleury et Viroflay. Dans l'aire de Saint-Quentin- en-Yvelines, Toussus projette de doubler sa population d'ici 2015 et d'accueillir de jeunes ménages. Ce bourg de 700 habitants qui dispose d'un aérodrome d'affaires s'est donc engagé sur la production de 179 logements sous cinq ans principalement dans le nouveau quartier "La Mare Chevalier". Kaufman & Broad y démarre déjà 40 maisons. Près des Hauts-de-Seine, à Viroflay, où le parc ancien ne correspond plus aux modes de vie actuels, la municipalité va gérer la construction de 500 logements au rythme de 100 par an et Atemi sort un programme d'appartements. En limite de la Plaine de Versailles, Fontenay a signé pour 668 logements afin d'enrayer la chute et le vieillissement de sa population. Le Conseil général a aussi lancé auprès des opérateurs immobiliers un appel à projets innovants qui vient de s'achever et dont les lauréats seront bientôt désignés. "Grâce à cette nouvelle dynamique, l'objectif poursuivi d'atteindre une production de 6 000 logements par an paraît déjà en voie de se concrétiser dès 2008 et pourrait aboutir à 7 000 unités en 2009", anticipe avec satisfaction le Conseil général. Cela augmentera de 50 % la production de logements qui seront collectifs en majorité et situés pour les 8/10e dans les secteurs déjà urbanisés des Yvelines. Le Département va aussi peser de tout son poids dans la révision du Schéma directeur régional d'Ile-de-France (SDRIF) pour développer l'offre de transports "accusant plusieurs années de retard". De grands projets sont en jeu dans cette bataille du rail, tels que la réalisation du tramway Viroflay/Châtillon et du pôle Versailles- Chantiers, le prolongement du RER C jusqu'à La Verrière ou la mise en place d'un "plan d'urgence" pour moderniser les liaisons SNCF.

"Nous construisons 185 000 maisons par an"

La quatrième ville de France, numéro un en Europe pour les activités aéronautiques et spatiales, deuxième ville universitaire de France avec 140 000 étudiants, a gagné 13 % en un an pour dépasser les 3 000 €/m2 en moyenne, avec des offres à partir de 2 100 €/m2 à Saint- Cyprien et des premiers prix à 3 100 €/m2 dans le quartier Saint-Sauveur où les produits haut de gamme atteignent 4 500 €/m2. “Les écarts se creusent entre l’hyper centre et les première et deuxième couronnes”, observe Franck Baudouin, directeur commercial de Kaufman & Broad. Le groupe, qui commercialise actuellement 27 programmes sur l’agglomération via toutes ses entités (Kaufman & Broad, Aventis, Sopra Promotion, etc.) a récemment atteint des sommets avec la vente d’un appartement de 168 m2 plus grande terrasse vendu 950 000 €, soit 5 400 €/m2 ! “Parallèlement, nous faisons en sorte de proposer des produits accessibles au plus grand nombre, comme l’illustre le programme du Belvédère Médicis à Pouvourville avec des logements proposés à 3 200 €/m2 en moyenne”. Le programme phare de Kaufman & Broad se trouve quant à lui à dix minutes du Capitole et promet des vues sur la Garonne, Quai de la Chaussée. “Avec des appartements du 2 au 5-pièces répartis sur deux petits immeubles de construction traditionnelle avec briques et tuiles romanes, il constitue un produit très rare sur Toulouse aujourd’hui, avec des prestations haut de gamme pour un mètre carré autour de 4 500 €”. Le promoteur est aussi présent place Wilson. Il vient d’y lancer le Quai du Roy, boulevard Riquet. “C’est la reprise d’une façade en briquettes, à l’intérieur 24 appartements, du loft au 4-pièces (de 26 à 140 m2) avec des hauteurs sous plafonds de 3,50 m en rez-de-chaussée”.

Le marché du neuf qui avait connu un fort ralentissement en 2012, se redresse grâce aux ventes en bloc (+14 % sur un an au 3e trimestre 2013).

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. "Je conseille aux concubins de déclarer dans les proportions réelles ce que chacun a mis dans l'achat, y compris tous les frais annexes de l'achat comme la commission d'agence, les frais de notaire...", explique Maître Dominique Gardel, notaire au Perreux, dans le Val-de-Marne. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise des décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Mais, objecte Jean-Pierre Bourgeois, "la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés". En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60 % de droits de succession d'usage (après abattement de 1 500 € !) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.

Le Pôle est une association créée en mars 2007, qui regroupe les acteurs de l'innovation constructive, des entreprises et des organismes publics du Nord Isère. C'est une démarche unique, destinée à développer l'usage des nouveaux matériaux et la recherche de solutions constructives innovantes.

Je suis propriétaire d'un appartement dans une copropriété.Lors de la prochaine assemblée générale, le conseil syndical doit être renouvelé. Avant que je ne propose ma candidature,pourriez vous m'indiquer précisément son rôle ? (Marion D.,Nanterre, 92)