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Explorimmoneuf: Quelles nouveautés pour cette édition 2011 du Challenge des maisons innovantes ?

Certifications et labels distinguent différents aspects des constructions neuves. De nouveaux labels voient le jour, qui mettent l'accent sur les dernières exigences de qualité.

Outre la possibilité de financer la totalité de votre projet à un taux tout à fait attractif, le prêt Pas vous offre aussi des avantages non négligeables. A commencer par l'APL (Aide personnalisée au logement). Encore faut-il, pour en bénéficier, que votre taux d'effort en matière de remboursement qui prend en compte vos revenus, votre échéance de remboursement, la composition de votre ménage, etc.) ne dépasse pas les critères admis. Autres avantages : l'inscription hypothécaire prise en garantie du Pas est exonérée de la taxe de publicité foncière et les honoraires du notaire relatifs au contrat de prêt sont réduits. Enfin, en cas d'acquisition d'un logement neuf, vous pouvez également bénéficier, sauf dispositions contraires en vigueur dans la localité, d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

Indicateur Bertrand : Pouvez- nous rappeler qui est Bouwfonds Marignan ? Et sa stratégie ? Jean-Philippe Bourgade : Bouwfonds Marignan est la filiale française de Rabo Bouwfonds, un des tout premiers acteurs de la promotion immobilière en Europe dont la production annuelle s’élève à 14 000 logements. En termes de stratégie, l’ambition de Rabo Bouwfonds est de se positionner parmi les cinq premiers opérateurs immobiliers dans chaque pays où il intervient. Dans l’Hexagone, nous affichons clairement une stratégie de conquête en visant 6 000 logements par an d’ici 5 à 7 ans. Cet objectif se révèle d’autant plus à notre portée que nous pratiquons une politique foncière atypique d’acquisitions de terrains et nous avons pu constituer des réserves représentant environ quatre ans d’activité. I.B. : Où se situent vos principales opérations phares en Ile-de-France et en régions, et de quelle nature sont-elles ? J.-P. B : À 90 %, nos activités se concentrent dans l’habitat complétées par les résidences services, l’immobilier d’entreprises constituant les 10 % restants. Notre stratégie est de privilégier le développement de logements adaptés à la solvabilité de nos clients, de par les sites, les typologies et les prix. Nous lançons de nouvelles opérations à Paris, dans le 15e et le 18e, dans les Hauts-de-Seine, à La Garenne-Colombes et à Asnières. En régions, à Lille, notre opération Le Polychrome, à très forte orientation HQE®, reste tout à fait compétitive au niveau de ses prix, inférieurs à la moyenne lilloise ; à Nantes même, Les Allées du Parc, développe une offre multi produits associant petits collectifs et maisons de ville, à un prix sans équivalent permettant de répondre aux attentes d’une majorité d’acquéreurs ; en région Rhône-Alpes et notamment à Lyon intra-muros et dans sa périphérie, nous proposons près d’une douzaine opérations ; enfin, à Marseille 14e, notre opération “Chlorophylles” offre un large choix d’appartements pour tous les budgets tant pour les acquéreurs en résidence principale que pour les investisseurs. Nous associons également “immobilier” et “services” au sein d’un pôle de spécialisation regroupant les résidences de tourisme, les résidences urbaines d’affaires ou pour étudiants ainsi que les résidences pour seniors. Ces opérations sont réalisées sur l’ensemble du territoire et plus spécifiquement sur le littoral, les sites d’arrièrepays, la montagne, les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) pour les résidences de tourisme. I.B. : Le respect de la planète étant entré dans les moeurs, est-il aussi partie intégrante de votre politique? J.-P. B : Certainement, nous sommes le premier promoteur national certifié NF Logement Démarche HQE®, cela confirme notre volonté de construire autrement pour préserver l’avenir. C’est une étape importante pour notre groupe puisque nous généralisons la Démarche HQE® à l’ensemble de notre production; tous nos produits seront donc contrôlés et certifiés par un organisme extérieur. L’acquéreur trouvera là des avantages, tels qu’une isolation thermique supérieure de 10 % à la RT 2005, des équipements pour économiser l’eau et la récupérer, un ensoleillement maximal lié au choix du site, des vitrages peu émissifs… Dès 2006, nous avons ouvert la voie de la Haute Qualité Environnementale avec notre opération Lyon Islands à Lyon Confluence qui répond aux 14 cibles imposées par la Démarche HQE® ; à Strasbourg, dans le quartier de la Petite France, notre toute nouvelle opération, River Park, est la première opération certifiée NF Logement Démarche HQE®. L’approche environnementale de Bouwfonds Marignan s’applique à chaque étape du projet, depuis les premières études jusqu’à la remise des clés.

Depuis une quinzaine d’années, la perle d’Aquitaine s’est lancée dans des projets pharaoniques qui lui permettent aujourd’hui de défier les plus grandes villes en se plaçant, tout comme l’année dernière, grande gagnante de notre palmarès.

Castelnau-le-Lez, l’une des plus importantes communes de Montpellier Agglomération, lance le projet de quartier « vert » du Caylus, composé de logements collectifs et de maisons individuelles.

Entre la baisse amorcée des prix, le recul des taux, le PTZ doublé dans le neuf, le Pass foncier et les nouveaux outils pour investir, il existe aujourd'hui de belles opportunités en Île-de-France. Enquête sur ces petits ruisseaux qui font les grandes rivières.

Bon point pour le neuf, les frais liés à l’achat y sont moins élevés que dans l’ancien : autour de 3% dans le neuf, contre 7% dans l’ancien ! Une différence de taille, mais qui ne réside pas dans la rémunération du notaire, à peu près identique dans les deux cas. Une vente en l’état futur d’achèvement est soumise à la TVA, alors que pour une vente dans l’ancien, on s’acquitte d’un droit d’enregistrement. Le prix dans le neuf s’entend TTC, la taxe est encaissée par le vendeur qui se chargera de la reverser au Trésor public ; alors que dans l’ancien, l’acquéreur paie immédiatement les droits d’enregistrement. Concrètement, pour deux ventes à 200 000€, dans l’ancien les frais sont estimés à 13 800€ (6,90 % du prix d’acquisition, dont 5,42 % destinés au Trésor public), alors que dans le neuf ils ne sont “que” de 4 800€ (2,40 % du prix d’acquisition, dont 0,93 % destinés au Trésor public, qui recevra la TVA par le vendeur).

"L'importance du premier investissement"

"L'emprunteur souhaite payer à peu près la même chose qu'un loyer"

Dans le cadre d’un investissement locatif, le neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien. À l’entrée dans les lieux, le logement ne nécessite ni travaux de remise en état ni rafraîchissement, et il se dégradera moins vite dans le temps. De plus, l’immobilier neuf bénéficie des toutes dernières normes et obligations en vigueur, comme la réglementation thermique 2005 (RT2005), qui doit garantir une meilleure performance énergétique du bâtiment. Les logements neufs sont également soumis au diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour tous les bâtiments dont la date de dépôt du permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. Il en résulte l’attribution d’une étiquette énergie, qui classe les logements de A à G, du meilleur au moins bon. “Le diagnostic, qui doit être effectué dès que le logement est construit, se détermine en fonction des matériaux utilisés et de l’isolation, notamment. Il constitue un véritable critère de qualité pour un immeuble lorsque son résultat est bon, souligne Dumont Saint Priest, délégué général de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi).

Le Sud lyonnais serait-il à tort le mal aimé de la périphérie ? On lui attribue l'image industrielle du "couloir de la chimie", où sont installés les sites classés Seveso des majors de la chimie et de la pétrochimie, comme la raffinerie de Feyzin. Pourtant, au-delà de ce corridor d'une dizaine de kilomètres, des villes révèlent un potentiel de qualité de vie. Sur le flanc sud-est de l'agglomération, à 15 km de Lyon, Mions en est l'exemple, avec son environnement rural préservé, son habitat en grande partie pavillonnaire et ses espaces verts sur le tiers de la commune. Dans cette ville qui est l'une des plus jeunes de France (1/3 de la population a moins de 20 ans), Vinci Immobilier livrera, fin 2007, les Initiales, un programme de 39 maisons et 22 appartements aux normes Haute Qualité Environnementale. À Charly, Fornas propose des maisons avec jardins, proches de toutes commodités. Dans le Sud-Ouest, la mise en service en 2013 de la ligne B du métro, prolongée jusqu'à l'Hôpital Lyon sud, donnera peut-être lieu à de nouvelles opérations d'aménagement autour de la gare d'Oullins. L'entrée prochaine de Givors et Grigny dans la Communauté urbaine boostera à coup sûr le secteur Rhône sud. Les communes situées sur l'axe Lyon/Saint-Etienne pourraient se développer rapidement, compte-tenu de la bonne desserte et des prix attractifs de la seconde métropole rhônalpine.

Avec 2 200 habitants (+ 30 % depuis 1977), Solaize, village médiéval situé à 15 km au sud de la Place Bellecour, est très courtisé par les citadins en quête d'espace et de grand air. Deux promoteurs sont actuellement présents sur la commune. Nexity George V avec un programme mixte, Les Portes du Sud, qui sera livré mi-2006 et l'Esprit loft (Groupe MCP). Avec une économie et un environnement ruraux mais aussi industriels, cette commune de la Vallée de la chimie peut offrir cette double combinaison. Ayant pour seul commerce un bistrot, il y a dix ans, Solaize est aujourd'hui doté d'un hôtel-restaurant, deux épiceries, une pharmacie, une boulangerie et une médiathèque. La commune est sur le point de rénover son pôle enfance, avec à la clé l'ouverture d'une nouvelle crèche, la restructuration de l'école maternelle et l'agrandissement de l'école primaire. Cause et conséquence : "Il n'y a jamais eu autant de programmes neufs, assure Pierre Voegel, maire de Solaize. Nous accordons en moyenne 15 permis de construire par an, contre deux immeubles et plusieurs maisons cette année". Et le maire de poursuivre : "Nous sommes particulièrement vigilants à la qualité de ces programmes, à ce qu'ils ne dénaturent pas le paysage. Un architecte de quartier, financé par la communauté urbaine de Lyon, veille par conséquent à ce que l'identité du village soit préservée".

Comme le soulignent les spécialistes de l'investissement immobilier, l'investissement en maison ne privilégie pas la rentabilité locative, mais représente plutôt un investissement patrimonial, qui vous assure une bonne revente. Bien sûr, les prix d'entrée sont plus élevés que ceux d'un petit appartement, grand classique de l'investissement locatif pour sa bonne performance en matière de rentabilité. Mais à l'inverse des petites surfaces en collectif, souvent pléthoriques sur le marché locatif, la maison est un produit d'autant plus recherché qu'il est rare.

Du côté des autres opérateurs fidèles de Paris, un certain calme règne, hormis quelques mises en vente annoncées. Fin mars, Paris-Ouest affichait en tout et pour tout à Paris cinq appartements disponibles au 5-9 de la cour Saint-Éloi (12e). Cogedim, grand habitué de la capitale, prévoit un lancement à proximité de l'hôpital de Vaugirard et de ses jardins, le 15e à l'esprit village.

"Des mesures pour la réalisation d’habitat”

Aurore et Philippe Clézardin ont acheté un appartement à La Confluence, l’écoquartier du centre de Lyon. Deux ans après, le quartier tient-il ses promesses ?