Un projet par étapes

Si vous achetez un logement au sein d'un programme neuf ou faites réaliser votre maison par un constructeur de maison individuelle, vous devrez signer un contrat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ni maçon ni architecte, quel est le rôle des promoteurs-constructeurs ? "Ils sont en quelque sorte les chefs d'orchestre de l'acte de construire" résume-t-on à la FPC. Ils conçoivent, élaborent, réalisent et commercialisent les opérations immobilières qui dessinent le futur cadre de vie des habitants, aux quatre coins de l'Hexagone. Parfois sur un petit îlot foncier isolé, et parfois à l'échelle d'un grand projet urbain concernant toute une Zac (Zone d'Aménagement Concerté), dans de vastes opérations d'aménagement du territoire, sur lesquelles ils travaillent en concertation avec les pouvoirs publics à tous les niveaux (commune, région, Etat). Les promoteurs partent donc d'une réalité où le bien n'existe pas encore et leur savoirfaire couvre toutes les étapes de la construction, de la conception à la réalisation. Ils doivent trouver les terrains à bâtir et prendre en compte tous les aspects juridiques, commerciaux, techniques et financiers de l'opération. Chefs d'orchestre donc…

 Un projet par étapes
Un projet par étapes

Avoir le choix.


Sécurité, confort, sources d'énergie économes : le neuf bénéficie de toutes les innovations techniques et obéit à des normes strictes, que les professionnels choisissent souvent de certifier par les nombreux labels existants. L'achat sur plan permet aussi un choix plus large que les "queues de programme". En achetant en début de commercialisation, c'est-à-dire bien avant la pose de la première pierre, vous multipliez vos chances de trouver le logement qui vous convient le mieux. A ce stade, vous pouvez également demander au promoteur de procéder aux menues modifications que vous souhaitez, par exemple de faire une cuisine ouverte ou fermée, etc. Reste le problème de s'assurer de la qualité d'un programme qui n'existe pas encore. "L'aspect le plus difficile est sans doute de se représenter concrètement un logement que l'on ne peut pas voir. C'est pourquoi l'acquéreur ne doit pas hésiter à se renseigner sur le promoteur ou le constructeur, auprès des associations professionnelles par exemple, mais aussi en demandant à voir ses réalisations précédentes" estime Jean- François Gabilla, le président de la FPC. N'hésitez donc pas à "juger sur pièce" car des programmes neufs qui vieillissent bien, des résidents satisfaits sont autant d'indications positives. Les appartements ou maisons témoins peuvent aussi vous aider, à condition de faire abstraction de la décoration et de la "mise en scène" pour juger de ce qui figure réellement au cahier des charges du promoteur.


Contrat béton.


Vous hésitez peut-être à vous lancer dans l'acquisition d'un logement dont vous ne pouvez voir que les plans ou les plaquettes de commercialisation, qui dessinent toujours un joli cadre de vie, dont vous vous demandez s'il correspondra à la réalité. Outre les "références" d'un professionnel reconnu, sachez que les termes d'une vente en Vefa sont très contrôlés et que celle-ci s'effectue en plusieurs étapes. Le contrat de réservation est la première étape. C'est l'acte par lequel vous réservez l'achat d'un logement éventuel au promoteur, en lui fournissant un dépôt de garantie. Effectué sous seing privé, il est signé sans que la présence d'un notaire soit nécessaire, mais est rigoureusement réglementé par le Code de la construction. Ce premier pas vous permet en fait de prendre une option sur un logement bien précis : le contrat de réservation doit donc vous informer de la qualité de la construction, mentionner le nombre de pièces principales, la surface habitable du logement et la liste des annexes, sans oublier la situation précise de votre bien dans la résidence ou le lotissement. Au niveau financier, un prix prévisionnel de vente est établi à ce moment là, en y ajoutant, le cas échéant, ses modalités de révision. Le prix peut-être définitif mais il est le plus souvent "révisable" et dans ce cas, le contrat doit préciser l'indice de référence qui servira à la révision. C'est également le moment où vous versez le dépôt de garantie. Représentant 5% du prix prévu ou 2%, suivant le délai séparant de la signature de l'acte définitif, cet argent sera déposé sur un compte bloqué, le plus souvent ouvert par le notaire chargé d'organiser la vente du programme. Il vous sera restitué si certains engagements ne sont pas tenus par le promoteur, notamment si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10% de sa valeur. En revanche, si c'est vous qui refusez de signer l'acte définitif sans motif prévu dans le contrat définitif, vous perdrez le dépôt de garantie. Vous avez le droit de modifier le contrat dès ce stade et vous disposez depuis 1990, de la possibilité de vous rétracter dans un délai de sept jours à dater de la réception du contrat de réservation, qui vous aura été envoyé en recommandé, avec accusé de réception.


Le contrat définitif.


Vous vous rapprochez du but ! Les fondations de la résidence sont achevées et la construction va démarrer. C'est le moment de la signature du contrat définitif, en présence d'un notaire. Le texte du projet de vente vous aura été communiqué au préalable, au moins un mois avant la signature. Qu'y trouvez-vous ? La description détaillée du bien, son prix exact, les modalités de paiement et de révision éventuelle, les délais de livraison, les clauses suspensives et les garanties offertes par le promoteur, telle que la garantie d'achèvement et/ou de remboursement. "L'acte de vente n'est qu'un maillon de l'opération et n'est pas le maillon essentiel" précise toutefois Pierre Redoutey, avocat spécialiste du droit immobilier, qui conseille : "Achetant sur plan, l'acquéreur a tout intérêt à prendre connaissance de ces plans et des documents techniques de l'opération. Les plans de construction, descriptif complet, permis de construire, sont déposés chez le notaire qui est tenu de laisser tout acquéreur les consulter avant la vente. Par la même occasion,l'acquéreur doit se faire communiquer le règlement de copropriété ou le cahier des charges, pour qu'il puisse l'étudier bien avant la signature de l'acte définitif ". Au-delà des aspects contractuels des choses, de plus en plus de promoteurs et de constructeurs "soignent" davantage leurs relations avec leurs clients et tiennent à les informer régulièrement de l'avancée des travaux, du déroulement du chantier, etc. Cela permet de rassurer les plus inquiets des futurs propriétaires, et de satisfaire la curiosité légitime des plus sereins !


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