Tous les conseils en Immobilier

Les projets fleurissent aux quatre coins de la commune et sur tous les fronts. Espaces verts, logements, nouveaux équipements comme la grande médiathèque ou le palais des sports, amélioration des infrastructures avec un 6e pont qui sera mis en service en 2007, reconquête des quais de la Seine : un tourbillon de chantiers qui entraîne dans son sillage la rénovation de l'habitat existant dans de nombreux quartiers et la construction de centaines de nouveaux logements. Edgar Menguy, Adjoint à la politique de la ville précise : "Une étude récente a montré que les logements neufs sont habités par des personnes qui viennent de Rouen (25%), de l'Agglo (25 %) et de l'extérieur (50 %)".

Les prix baissent en s'éloignant du Havre, sauf à se tourner vers les "banlieues chics" proches du golf. Le nouveau programme La Normandie, que Pronier réalise à Criquetot-l'Esnevale, affiche par exemple un prix de départ moyen à 2 100 €/m2. A Goderville, entre Le Havre et Fécamp, le Clos des 3 relais de Seri-Ouest est une grosse opération de 116 appartements répartis sur 3 bâtiments. A noter pour les investisseurs, la possibilité d'y investir en Robien en profitant du pack immo que Seri-Ouest a mis en place afin de garantir une bonne gestion locative de votre bien. A Fécamp, petite ville proche du Havre mais possédant sa propre personnalité, Seri-Ouest propose également une petite résidence de 13 logements, du 2 au 4-pièces, répartis sur trois niveaux, tous orientés au sud et profitant de l'air du large !

Avec 107 000 habitants et 400 000 à l'échelle de l'agglomération, Rouen, à 135 km de Paris se définit comme la "première métropole du bassin parisien". Pôle économique, portuaire, universitaire, la ville est jeune, active et... en pleine évolution !

I.B. : Des aménagements urbains sont en cours ou en projet à Rouen. Où en est-on de leur réalisation ?

Une ligne Lyon-Saint-Exupéry sera mise en service en 2007 sur 23,2 km et le tracé historique Lyon-Mézieu. Baptisée Leslys, elle placera le pôle économique et commercial de la Part-Dieu à 25 mn de l'ensemble aéroportuaire organisé autour de la gare TGV et de l'aéroport. Avec deux arrêts intermédiaires, à Vaux-en- Velin-La Soie et à la ZI de Meyzieu, il favorisera aussi l'accès sur les petites communes avoisinantes, telles que Jonage, Pusignan ou encore Saugnieu. Une autre ligne, de 14,6 km, Léa, allégera également l'est de l'agglomération. A

Indicateur Bertrand : Vous venez de fêter les trente ans de la marque Urbat. Comment peut-on arriver à durer dans le milieu de la promotion ?
Alain Durand : Depuis la création d'Urbat par son fondateur Alain de Clausel de Coussergues, l'idée constante a été de produire des logements adaptés aux contraintes et aux besoins des candidats à la résidence principale. Pour chaque opération, nous nous fixons pour objectif de proposer des prix au mètre carré abordables ou des surfaces unitaires pour une enveloppe budgétaire accessible. A l'origine, nous étions des promoteurs de loisirs. Cette particularité nous a permis d'inventer le petit 3-pièces pour satisfaire nos acheteurs primo-accédants, quand, en 1998, le niveau général des prix de l'immobilier a commencé à déraper. Notre longévité n'aurait aucun sens si nous ne soulignions pas le concours de tous ceux qui ont participé étroitement au développement d'Urbat : anciens et actuels collaborateurs et salariés, architectes et entreprises intervenants, collectivités locales, fournisseurs tels EDF et, bien-sûr, nos prescripteurs.
I.B. : Vous êtes présents à Montpellier, Toulouse et Marseille : qu'ont ces villes en commun ?
A.D. : Historiquement, nous possédons une excellente connaissance de ces trois secteurs. Les trois villes ont en commun une évolution des prix résultant d'un manque d'offre et d'une rareté du foncier disponible. La différence se joue entre Toulouse et les deux autres agglomérations qui ont un marché de la résidence principale plus étoffé. Pour être cohérent avec notre politique de logement, nous proposons à Toulouse, comme ailleurs, une offre de logements en résidence principale, grâce au travail des prescripteurs locaux qui ont une réelle implication dans l'économie locale.
I.B. : Vous diversifiez votre production géographiquement en vous éloignant du centre-ville de ces agglomérations...
A.D. : Oui, la majeure partie de notre production est tournée vers des secteurs situés hors des centres-villes, comme nous l'avons fait à Lunel, dans l'Hérault, à Vitrolles, dans les Bouches-du-Rhône ou à La Salvetat-Saint-Gilles, au nord de Toulouse. Notre présence dans ces villes n'est pas le fait du hasard, mais au contraire le résultat d'une longue maturation : nous menons des études locatives très poussées, réalisons un état du marché de la revente, calculons des simulations sur des durées de crédit en fonction des revenus moyens. Et, c'est vrai, ces opérations rencontrent un vrai succès. Prenons l'exemple de Lunel : la commune enregistre l'un des plus forts taux de croissance démographiques du Languedoc- Roussillon, avec des créations d'emplois très significatives. Dans ce contexte, la réalisation de résidences principales - qui intéressent aussi l'investisseur - est pleinement justifiée. Ces programmes, qu'on baptise parfois d'alternatifs n'en ont que le nom puisqu'une clientèle locale trouve enfin une offre adaptée à ses besoins. L'exemple le plus frappant est celui de Vitrolles : nous y avons commercialisé une opération entre 2 000 et 2 600 €/m2 et la demande locale a répondu de façon nette.
I.B : Quels sont vos projets pour les prochains mois ? Allez-vous poursuivre votre politique d'entreprise en faveur de logements à vocation de résidence principale ?
A.D. : Nous poursuivons notre réflexion en matière de résidence principale, d'autant que de nouveaux marchés révèlent leur existence. Nous allons être très actifs sur ces marchés émergeants qui représentent une grande partie des 1 100 logements produits au cours de l'année 2005. A Elne, près de Perpignan, un programme de 22 maisons, à un budget unitaire inférieur à 200 000 €, sera livré courant 2007. C'est au cours de la même période que nous livrerons 40 logements au Crès, dans l'agglomération de Montpellier, à environ 2 500 €/m2. A Lunel, fin 2006, nous livrerons deux opérations de 40 logements, entre 2 500 et 2 600 €/m2. A Istres, Aubagne, mais aussi Marseille intra muros, Muret, Cugneaux ou dans Toulouse, nous allons proposer une offre nouvelle. Au total, ce ne sont pas moins de 25 opérations qui vont être lancées au cours des six prochains mois. Cette volonté de réaliser des logements accessibles en prix ne nous empêchent pas de concevoir des opérations de prestige, comme à Palavas, à proximité de l'Institut Saint-Pierre, où nous proposons 22 logements à 3 800 €/m2.

Après l'aménagement de la nouvelle avenue Pasteur et en attendant le 6e pont de la ville, l'ouest de la rive droite constitue le nouveau centre urbain de Rouen. Aux côtés de la nouvelle préfecture et de la fac de droit, les quais accueilleront des commerces et l'îlot Pasteur, qui devrait ouvrir en 2006, formera un nouveau complexe de bureaux, logements, commerces et hôtels. Dans ce secteur prisé, les prix s'envolent vers les sommets du centre historique, flirtant avec les 2 000 €/m2 et l'offre en neuf devrait bientôt apporter de nouvelles opportunités dans ce quartier à forte perspective d'avenir.

Dans les tous prochains mois, l'offre de logements devrait s'accroître sensiblement. En cela, le Salon de l'Immobilier de Palavas-les-Flots, dont le rayonnement est à l'échelle du territoire départemental, voire régional, est un point de départ. Entre la Zac Malbosc, avec des promoteurs comme Eiffage, FDI Promotion, Bacotec, Roxim, la Zac de La Lironde avec entre autres FDI Promotion ou Arcade Promotion ou la Zac Jacques-Coeur dont les premières commercialisations - dont celle du Groupe Ellul - sont proches, le panel de logements proposés devrait s'élargir. Marignan Immobilier commercialise, dans le quartier de Saint-Cléophas, la résidence Septimanie, 105 logements pour un ensemble en forme de "U", à 200 m de la seconde ligne de tramway, au prix moyen de 2 900 €/m2. Roxim Promotion, qui commercialise la résidence d'exception Gallia à Port-Marianne, propose à Malbosc, le programme Bellevue, trois petites résidences entourées d'espaces boisés, à proximité des commerces, mais suffisamment isolées, à 3 000 €/m2 moyen, pour une livraison au 2e trimestre 2007. De son côté Dominium commercialise un programme de 27 appartements, la Résidence Guillaume de Grimoard, rue de la Providence, livrable au 1er trimestre 2007.

L'air de campagne souffle dès la périphérie. C'est à Francheville que Bouygues Immobilier vient de lancer son nouveau programme : l'Ecrin du Bourg. Située à 10 mn du cœur de Lyon, cette commune de 815 ha est néanmoins la plus verte du Grand Lyon, avec 400 ha d'espaces verts. Au-dessus de la vallée de l'Yzeron, elle a préservé ses anciennes maisons. Le vieux clocher fait face à l'école de musique et chaque semaine, les habitants se retrouvent dans les allées du petit marché hebdomadaire ou dans les galeries du Fort de Bruissin, un espace entièrement dédié aux artistes. C'est à moins de 2 km de ce bourg et de ses commerces que sont annoncés pour le 3e trimestre 2007, les 38 appartements (à partir de 161 000 € pour un 2-pièces) et les quelques maisons de 4 et 5-pièces du programme (entre 278 160 et 389 851 €). Toujours à l'Ouest, la très chic et chère commune de Saint-Didier au Mont-d'Or possède elle aussi un programme neuf : Ambiance Mont-d'Or, signé Nexity George V. Avec des écoles de qualité, des crèches, des liaisons SNCF et bus à proximité, la résidence, construite sur deux hectares de terrain, propose des surfaces familiales, de 3 à 6-pièces, pour un budget de 234 000 à 470 000 €. Autre adresse très prisée : La Tour de Salvagny. C'est dans ce petit village, situé à 20 km de Lyon, que Bouygues Immobilier a choisi de construire une petite résidence de 27 appartements. Du studio au 4-pièces, ses surfaces sont commercialisées 3 291 €/m2 en moyenne. "Elle s'intègre parfaitement aux maisons traditionnelles du village. Des larges balcons, les occupants pourront profiter d'une vue dégagée sur la place arborée et sur les Monts Lyonnais", garantit le service commercial. À Tassin la Demi-Lune, Cogedim-Ric a lancé en juin dernier la Closerie de Bagatelle, sur l'ancien site de la jardinerie Meilland : 37 logements du 2-pièces au 6-7-pièces duplex (4 000 €/m2 en moyenne) répartis sur 4 petites résidences, autour d'une piscine et au cœur de 7 000 m2 de verdure ! Enfin, toujours à Tassin, Financière Rive Gauche réalise le Quatuor, programme de 48 appartements du 3 au 5-pièces. Les appartements seront dotés de larges terrasses, loggias et pour certains un jardin d'hiver. Tous les logements en rez-de-chaussée disposeront de jardins privatifs.

Lors de la consultation lancée par la ville en 2001, la valorisation du patrimoine portuaire du Havre figurait parmi les grands thèmes de discussion. Aujourd'hui, l'aménagement des docks Vauban et le développement des quartiers de l'Eure et de Saint-Nicolas sont au menu. "Le fort potentiel foncier de ce quartier, mémoire de l'identité portuaire, à proximité du centre-ville, permet un important développement urbain" commente Agathe Cahierre, adjointe à la politique de la ville. Une jardinerie, des enseignes de sports, des salles de cinéma, un complexe aquatique : les aménagements des docks Vauban respirent l'évasion et les bars branchés prennent place dans les entrepôts. Tous ces projets ont permis de marquer et de valoriser le lien entre la ville et son port et dans le prolongement, Saint-Nicolas est le quartier "qui monte". A l'horizon 2007, les premiers logements neufs devraient être livrés et Nexity George V annonce par exemple une nouvelle résidence, Cap Marine. Composé de deux bâtiments, ce nouveau programme compte 41 appartements, du studio au 6-pièces. Grandes surfaces et espaces lumineux caractérisent cette réalisation dont l'architecture contemporaine s'intègre parfaitement au nouveau quartier des docks. Tout comme le quartier s'ouvre sur la mer, les logements de la résidence s'ouvrent sur l'extérieur grâce à leurs loggias, balcons ou terrasses. Les appartements du dernier étage bénéficient quant à eux de belles terrasses privatives à ciel ouvert, sur le toit.

Je suis usufruitière de l'appartement dont mon fils a la nue propriété. Certains copropriétaires ont-ils raison de contester ma fonction de présidente du conseil syndical ? (Marie A.,Tours, 37)

I.B. : L'extension des programmes en périphérie constitue-t-elle un mouvement conjoncturel ou structurel ?

Le quartier Saint-Sever a été le lieu de très nombreuses constructions récentes. Qu'on l'appelle rive gauche ou rive sud, cette partie de la ville est en pleine mutation et sort de son image de quartier populaire, dédaigné par les bonnes familles. Dans le quartier Grammont, par exemple, à proximité de la gare, un important programme de réhabilitation est à l'œuvre, soutenu par l'implantation de grands équipements. Mais c'est Saint-Sever qui concentre les nouvelles réalisations autour de son grand Centre Commercial refait à neuf. Avec ses commerces, ses cinémas et sa cité administrative, le quartier est vivant et les nouveaux logements y affichent des prix tournant autour de 2 400 €/m2. Les 18 logements de la résidence Hermione, signée Kaufman & Broad, s'affichent à 2 695 €/m2 en moyenne, alors que pour la résidence Mac Orlan du même promoteur, près de la rue d'Elbeuf, la facture baisse à 2 128 €/m2 et à 2 141 €/m2 pour les Jardins d'Amarante, non loin de l'avenue de l'Europe. Dans le même quartier, la Pleïade, réalisée par Bouygues Immobilier, est à 2 392 €/m2. Dans le nouveau programme de Nexity George V situé dans le même quartier, la résidence Mathilde, le premier prix d'un 3-pièces se situe par exemple à 175 000 €.

Certes, le PTZ est une aide de l'Etat sans intérêt. Cela ne signifie pas que vous êtes dispensé de son remboursement. En revanche, celui-ci est lié à vos revenus et, comme dans le précédent dispositif, intervient d'autant plus tard que vos ressources sont faibles. Si c'est votre cas, vous pouvez même bénéficier d'un différé partiel ou total d'amortissement. Ainsi, si vous vous situez dans la plus basse tranche de revenus, c'est-à-dire, si vous revenus n'excèdent pas 12 641 €, le remboursement de votre prêt ne débute qu'au bout de 18 ans et se poursuit pendant les quatre années suivantes. Pour la seconde tranche de revenus (entre 12 641 et 15 800 €), le remboursement commence immédiatement mais ne porte, pendant 18 ans, que sur 25 % du montant du prêt. Le solde (75 %) étant repoussé après cette période et étant remboursable sur trois ans. Pour la troisième tranche de revenus (entre 15 801 et 18 950 €), le remboursement débute aussi tout de suite, mais ne porte que sur la moitié du prêt. Les 50 % restants étant repoussés après la 15e année et s'étalant sur 2 ans.

Depuis son élection en 1989 à la mairie , Philippe Pemezec a conduit la création d'un vrai centre-ville et la restructuration de plusieurs quartiers. En 15 ans, il a modifié son identité. Hier cité ouvrière, le Plessis s'est transformé en petite ville résidentielle, qui séduit les cadres et les familles parisiennes.

Dans le projet de loi de Finances pour 2006, le gouvernement envisage de prélever la quasi-totalité des fonds versés au FGAS*, autrement dit, de ne plus permettre aux banques de distribuer les prêts aidés que sont le Prêt à 0 % et le prêt à l'accession sociale (PAS). Une mesure qui fait monter les banques au créneau (BNP-Paribas, Banque Populaire, Caisses d'Epargne, Crédit Agricole, Crédit Mutuel, CIC, Dexia, Crédit Local, LCL, Société Générale et Crédit Immobilier de France). Logique puisque ce fonds est alimenté pour moitié par l'Etat et les banques. Celles-ci estiment en outre qu'une telle décision remettrait en cause 70 000 prêts par an. Espérons que le gouvernement reviendra sur cette mesure qui va d'ailleurs à l'encontre des récentes dispositions visant à élargir le champ d'application du PTZ, lequel devait profiter à 240 000 bénéficiaires par an (contre 80 000 en 2004). Affaire à suivre donc...

La mesure phare de la récente réforme tient à l'ouverture du prêt au logement ancien sans contrainte de travaux. Certes, l'ancien dispositif prévoyait déjà la possibilité de bénéficier du PTZ dans l'ancien. Les conditions d'octroi étaient cependant très dissuasives : pour financer un logement ancien, il fallait au moins consacrer 35 % du coût de l'opération en travaux. De fait, 90 % des prêts à 0 % émis concernaient l'acquisition de logements neufs. Et plus particulièrement la maison individuelle. Selon la société de gestion du FGAS (Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété), 79 % des prêts octroyés en 2003 ont servi au financement d'un tel achat. L'ouverture à l'ancien sans condition de travaux va vraisemblablement modifier la donne. Déjà, les agents immobiliers comme les banquiers perçoivent ce mouvement. Certes, il est encore un peu tôt pour savoir si l'objectif de 240 000 prêts par an sera atteint. Mais, déjà, certains banquiers observent des évolutions notables. Certes, la clientèle n'est pas forcément plus nombreuse mais plus facilement éligible avec l'assouplissement des mesures dans l'ancien, d'autant que les plafonds de ressources ont été relevés. Il faut en effet souligner que l'aide est soumise à conditions de ressources. Certains banquiers avouent même avoir doublé leur production de prêts à 0 % dès le printemps. Parmi les plus gros distributeurs de PTZ, il faut citer le Crédit Agricole (près de 30 % de parts de marché) et le Crédit Foncier (20 %). Mais beaucoup d'autres banques distribuent l'aide de l'Etat, notamment des établissements généralistes comme BNP-Paribas, les Caisses d'Epargne, le CIC ou le Crédit du Nord, ainsi que des banques spécialisées comme l'UCB.