Tous les conseils en Immobilier

A coup de réhabilitations, de projets d'aménagement ambitieux, les trois grandes villes de Normandie passent à l'offensive. Leur marché immobilier aussi. Conséquence : un rattrapage des prix de l'immobilier qui restent cependant abordables. Sauf sur le littoral.

Acheter un logement dans une résidence avec services - étudiante, d'affaires, tourisme, ou médicalisée - est un bon placement. A condition d'être vigilant. Nos conseils pour investir en toute tranquillité.

Je vais acheter un logement ancien, et je souhaite savoir si je dois obligatoirement verser une somme lors de la signature de l'avant-contrat ? (Martine R.,Cabourg, 14)

"Une ouverture intéressante pour des logements intermédiaires"

Kaufman et Broad lance Emergence, un programme d’une grande audace architecturale, à proximité du futur palais de Justice (XVIIe).

Cet investissement plaisir sera d’autant plus rentable et agréable que vous aurez choisi un bien en adéquation avec le marché local et vos attentes personnelles. Actuellement, la France compte 201 000 lits en résidence de tourisme à la montagne. Exit l’ère des cages à lapins ! Les locataires veulent de l’espace pour passer un séjour agréable pas nécessairement les skis au pied. “Aujourd’hui, les gens passent davantage de temps à la montagne pour se balader raquettes aux pieds pendant une heure ou deux.Pour se reposer et se détendre. Pas question pour eux de s’entasser dans un studio cabine de 30 m2”, constate Gabriel Mingeon, directeur commercial et marketing du groupe MGM. Mieux vaut donc investir dans des surfaces plus importantes, qui allient services hôteliers et confort. La recrudescence de la clientèle étrangère tend à tirer les services offerts aux clients vers le haut. Spa, hammam, jacuzzis… certaines résidences avec services n’ont rien à envier aux hôtels 4 étoiles. Attention toutefois, à être en phase avec le marché. Une formule “appartement + centre de remise en forme”, c’est bien, si la clientèle de passage visée a les moyens d’honorer de tels loyers. Sinon, votre bien risque de rester vacant. Pire, le centre de remise en forme risque de fermer ses portes faute de client. Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre & Vacances Immobilier Conseil, promoteur et exploitant de résidences de tourisme, tempère un peu cette tendance au luxe (voir encadré). Faites plutôt rimer services avec confort quotidien : la fourniture de draps par exemple, la boulangerie à l’accueil de la résidence, la location de matériel de ski et la vente de forfaits sur place… sont toujours très prisés. Côté localisation, rien ne vaut un appartement au coeur d’une station voire au pied des pistes. Des biens très onéreux donc pas forcément très rentables. Les amoureux de la montagne et non de la glisse se laisseront aussi séduire par des stations moins huppées et moins cotées de moyenne altitude en Savoie, Haute-Savoie ainsi que dans les Pyrénées. Dans ce cas, préférez toujours un pied-à-terre au coeur des stations ou des villages. Vous capterez plus facilement une clientèle de retraités. Si toutefois, vous optez pour un bien excentré, veillez à ce que l’exploitant assure un système de navette entre le site et la station.

Rien ne vous oblige à donner mandat à un gestionnaire pour votre investissement locatif, si vous souhaitez vous en occuper vous-même. Vous devrez cependant vous montrer rigoureux et connaître quelques "ficelles" juridiques. Il s'agit d'abord de savoir établir le montant du loyer auquel vous pouvez prétendre, en fonction des plafonds autorisés si vous investissez en Robien, mais aussi en fonction du marché locatif réel, que vous avez donc intérêt à connaître. Autre difficulté, la révision et l'augmentation du loyer, qui obéissent à certaines règles d'indexation et peuvent s'avérer complexes pour le néophyte.

À proximité des berges de la Sèvre nantaise, à l’angle de la rue de la Gilarderie et de l’allée de la Civelière, Sud Harmony, signé Vinci Immobilier, est la nouvelle adresse à découvrir sur la rive gauche. Dans ce quartier recherché, cette résidence profite d’un environnement riche en équipements, services et commerces. Le programme de 30 logements, commercialisé 3 200 €le m2 hors parking, sera livré au cours du 2e trimestre 2010. Face à l’Ile de Nantes et au pied de la station de Busway, ADI livrera, au 4e trimestre 2009, Le Parc de la Greneraie, avec des appartements du 2 au 5-pièces. En lisière du quartier du vieux Doulon, Eiffage Immobilier signes Les Belles Terres, attendues au 1er trimestre 2010. C’est Boulevard Einstein que Kaufman & Broad réalise Cote Gesvre, une résidence de 19 appartements du 2 au 4-pièces, à l’écart des flux de circulation, mais avec accès très rapide au périphérique. Le prix moyen est de 2 681 €le m2, pour une livraison à partir du 4e trimestre 2009. C’est notamment au coeur de Nantes, dans le quartier renommé du nouveau Malakoff, que Nexity groupe George V commercialise Chroma, du studio au 6-pièces, avec éligibilité possible à une TVA de 5,5 %. Le 2-pièces y est commercialisé à partir de 160 200 €, et la livraison devrait intervenir au cours du 4e trimestre 2009. C’est en copromotion que l’on retrouve Bouwfonds Marignan avec Les Allées du Parc, un programme de maisons, sis Route de Sainte-Luce. Le promoteur est présent à Carquefou, sur la Zac du Souchais, avec Le Domaine du Val Souchais, résidence orientée plein sud et dont la réception est prévue pour le 3e trimestre 2010. Dans le prolongement du cours Cambronne, Bati-Nantes réalise la résidence Pierre Ier, 20 appartements, du studio au 6-pièces, livrés au cours du 2e trimestre 2009. Enfin, aux portes de Nantes, le Groupe Gambetta propose Les Cottages de Praud, 16 appartements seulement, du T2 au T4. Ce programme a été lauréat de la "Villa urbaine durable".

"Le plaisir de vivre à Villeurbanne est réel"

Si le marché ralentit, la capitale des Pays de Loire affiche une belle résistance et retrouve même peu à peu un second souffle grâce à une forte demande, un choix plus large et de bonnes perspectives d'avenir.

Promoteur généraliste de l'immobilier, Ogic intervient dans tous les métiers de la promotion immobilière. Son directeur général adjoint nous livre sa vision du marché et nous fait part de ses projets. " L'investissement locatif Scellier est un véritable succès " Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous cette fin d'année ? >Régis Hérouard : Il y a tout juste un an, nous nous demandions si nous devions nous séparer de certaines opérations immobilières. Un an plus tard, l'ensemble de nos programmes en cours de commercialisation ont présenté un taux d'écoulement très satisfaisant et nous souhaitons lancer de nouveaux programmes. Nous abordons donc cette fin d'année avec confiance. Nous allons terminer l'année 2009, avec des résultats commerciaux très favorables, sans doute équivalents à la moyenne des meilleures années. Nos programmes se vendent à un rythme tout à fait confortable. Dans la ville d'Évry, par exemple, nous vendons actuellement 4 à 5 appartements en moyenne par mois. Notre groupe est positionné sur des produits de haute et moyenne gamme. Nous proposons toujours des emplacements de qualité, des sites exceptionnels, ce qui est une véritable philosophie et qui explique sans doute nos bons résultats. En effet, La qualité intrinsèque du site est primordiale et les clients y sont sensibles, particulièrement en temps de crise. Dans ces moments incertains, les investisseurs préfèrent choisir une situation irréprochable et en payer le prix, ce qui garantit la pérennité de leur investissement. Nous constatons que la vente d'appartements de grandes surfaces reste en revanche moins évidente. Les acquéreurs de grands appartements ont généralement des biens à revendre et le marché de l'ancien restant fragilisé, les délais de transactions sont donc plus lents. I. B. : Quels sont vos programmes en cours et vos prochaines réalisations ? >R. H. :Nous venons de lancer une opération au coeur de Vanves. Le Clos Saint-Rémy est un petit immeuble de 26 appartements du studio au 4-pièces. Son architecture respectueuse du passé s'intègre parfaitement dans ce nouvel environnement autour de l'église Saint-Rémy, inscrite à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques. Déjà 45 % des appartements ont trouvé un acquéreur. À Montrouge, nous proposons une résidence particulièrement bien située au pied de la future station de métro mairie de Montrouge. Le Parnassien, que nous réalisons avec Bouygues Immobilier, est un bel immeuble de six étages arborant une élégante architecture d'inspiration classique. Située sur l'avenue de la République, artère commerçante la plus convoitée, cette résidence bénéficie de tous les avantages du coeur de la ville. Nous proposons également des produits d'exception en région. À Marseille par exemple, nous commercialisons une opération de grand standing sur l'un des plus beau terrain de la ville. La résidence Prado Rivage, s'inscrit en bas du Prado, face à la plage, à côté de l'hippodrome. D'ores et déjà 60 % des appartements sont réservés. En Savoie, à Seynod, à côté d'Annecy, nous lançons Les Terrasses Semnoz. Cette opération associe l'élégance d'une belle adresse à l'agrément de vues dégagées sur la montagne. Enfin, plusieurs projets verront le jour en 2010, notamment au coeur de Paris, dans les 7e, 14e et 15e arrondissements. Nous restons concentrés sur la qualité des produits et des adresses proposés I. B. : Que pensez-vous des différents dispositifs mis en place par l'État ? >R. H. : Certaines mesures comme le doublement du prêt à taux zéro ont été très utiles pour les primo-accédants. En ce qui concerne notre clientèle, nous constatons que le dispositif Scellier fonctionne très bien, il s'agit d'une loi simple à comprendre. L'investissement Scellier est un véritable succès, il représente en moyenne 55 % à 60 % des ventes de nos programmes.

Indicateur Bertrand : À partir de quel moment doit-on commencer à préparer sa retraite ?

La construction de 2 600 logements a été annoncée dans la Zac des Girondins (Lyon 7).

Si le marché départemental du neuf a enregistré une progression de 2 % de ses ventes en 2007, il est en retrait de 9,6 % au 1er trimestre 2008, ce qui reste mieux que la moyenne nationale. Sur Marseille, selon l’Observatoire immobilier de Provence, les ventes se sont établies à 765 logements au 1er trimestre 2008 (ventes en accession en bloc, en prix maîtrisés et en libre), soit un léger retrait de l’ordre de 6 % par rapport au 1er trimestre 2007. Les ventes en accession libre sont aussi en légère baisse, également de l’ordre de 6 %. En matière de prix de vente, il importe de distinguer plusieurs secteurs. Dans les quartiers Nord, les prix varient de 2 650 à 2 850 €/m2 habitable hors parking, certaines zones permettant de bénéficier de la TVA à 5,5 % sous certaines conditions. Tandis que dans les quartiers Sud, les prix s’échelonnent entre 3 600 et 4 000 €/m2, hors programme disposant d’une situation exceptionnelle. Les quartiers Est affichent une fourchette comprise entre 2 800 et 3 800 €/m2. Les projets structurants se poursuivent sur le territoire de la Communauté urbaine de Marseille (MPM pour Marseille Provence Métropole). Eugène Caselli, son nouveau président, a annoncé qu’“en matière de logement, la Communauté urbaine devait mener une politique forte et innovante permettant de répondre aux besoins notamment des familles les plus modestes.Pour cela, le taux de 20 % de logements sociaux par commune et par secteur de Marseille sera un objectif commun”. Enfin, concernant le développement d’Euroméditerranée, il a déclaré que “la dimension euroméditerranéenne de l’agglomération marseillaise sera valorisée, et MPM s’emploiera à faire de Marseille la capitale européenne de la culture en 2013”.

Entre la mer et le massif de l’Estérel, Nice manque d’espace pour répondre à ses ambitions. Malgré tout, Éco Vallée lui donne une belle opportunité et lui apporte un nouveau souffle.

Capitale européenne de la culture 2013, la cité phocéenne tire parti des grands projets qu’elle a initié pour redynamiser son économie et son immobilier.

Dans les Hauts-de-Seine, l'ascenseur du renouveau urbain s'est mis en marche, actionné par la mécanique du Grand Paris. Deux communautés d'agglomération, l'une autour de Boulogne et l'autre autour d'Issy, viennent de fusionner pour se positionner comme le lien entre Paris et le plateau de Saclay. Sur ce territoire, la commune de Meudon aménage deux pôles économiques majeurs : la Zac de Meudon-sur-Seine, 10 hectares où se trouve le “campus”, et celle de Meudon-la-Forêt qui accueillera la technopole de Bouygues Télécom, bâtiment produisant plus d'énergie qu'il n'en consomme. “Mille Meudonnais emménagent chaque année, remarque le maire, Hervé Marseille. C'est un secteur résidentiel recherché, puisqu'il sera traversé par deux tramways et compte 500 hectares de forêt domaniale, la moitié de la superficie de la commune”. Le rythme de construction avoisine une centaine de logements par an. Les nouveaux immeubles sont petits et bas, pour se conformer à l'habitat pavillonnaire local. Rien d'étonnant à voir les prix flirter avec les 7 300 €/m2 et des acquéreurs, souvent parisiens, à la recherche d'un bout de jardin. “Nous assistons au rajeunissement de la ville depuis quelques années, poursuit l'élu, tout en précisant qu'il est favorable à l'accession sociale. Le logement social n'est pas une fatalité. Ainsi, le Prêt 92 du département peut aider les plus modestes à accéder à la propriété”. À Boulogne, sur les “anciens terrains Renault”, 26 immeubles sont en phase chantier. Plus de 5 000 logements seront construits par un groupement de trois promoteurs (Nexity, Icade et Vinci). Chaque programme porte un nom traduisant son emplacement: “City” côté ville, “Parc” près de l'espace vert, et “Seine” en bordure du fleuve. Originaux, sculpturaux, les ouvrages tertiaires créeront les repères du quartier, tel l'Aurélium, conçu par l'architecte Dominique Perrault pour Vinci Immobilier et livré cette année. Le même “couple” architecte-promoteur va requalifier les trois tours de bureaux du pont de Sèvres, quartier lui-même rénové dans le cadre d'une convention avec l'Agence nationale pour le renouvellement urbain (Anru). Compter dans les 6 900 €/m2 pour les 400 appartements boulonnais disponibles sur plans, l'offre la plus grosse du département. Plus au nord, la tour Carpe Diem vient d'être annoncée sur La Défense, en remplacement de l'immeuble France Télécom. Aux alentours du quartier d'affaires, “la ville se reconstruit sur la ville” dans le coeur de Puteaux, en face de Neuilly au pont de Courbevoie, près de la place de Belgique et le long des grands axes, à La Garenne… L'immobilier neuf y tutoie les 6 000 €/m2. Depuis La Défense, le tramway T2 reliera la porte de Versailles en novembre 2009 et le pont de Bezons à la fin 2011. Quant au chantier de la ligne Châtillon-Viroflay, il démarrera cet été, pour une mise en service en 2012.