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Autant de profils d'investisseur que de choix possibles : c'est la première remarque que font tous les professionnels du conseil en investissement immobilier. "Il n'y a pas de vérité unique. Le secteur d'acquisition dépend du profil et des objectifs de chaque investisseur. S'il recherche à la fois une défiscalisation importante et une garantie de valorisation, sa solution sera moins fixée sur la rentabilité locative. Dans ce cas, pour- quoi ne pas acquérir une maison très bien située, qui nécessite un budget élevé mais garantit une plus-value" argumente ainsi Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Le manque de foncier disponible à Bordeaux a favorisé la construction de programmes neufs dans des villes éloignées du coeur d'agglomération, parfois à plus de 50 km, ce qui rend l'investissement locatif hasardeux. Mieux vaut saisir les opportunités offertes par la ville elle-même, où certains programmes neufs s'affichent autour de 2 600 euros/m2. Quant aux autres villes de la région, de Périgueux à Agen, le marché locatif n'y est pas extensif à l'infini. Pau s'avère plus intéressante, du fait d'un dynamisme économique plus intense, lié à l'industrie aéronautique et à la présence de quelques milliers d'étudiants, le tout à des prix au mètre carré encore raisonnables, autour de 2 000 euros/m2.

Si elles n'étaient pas très présentes sur ce segment, les banques proposent de plus en plus de contrats "loyers impayés" à destination de propriétaires bailleurs. Mais attention, les contrats n'offrent pas tous des garanties similaires. La garantie de base prévoit l'indemnisation des loyers, charges et taxes récupérables. Mais il existe toujours des limites à cette indemnisation. Certains contrats plafonnent la durée d'indemnisation à 24 voire 36 mois avec parfois un plafond de loyer mensuel. D'autres offrent une indemnisation illimitée dans le temps, mais plafonnent le montant indemnisé par sinistre. Si vous contractez cette assurance, vous toucherez donc l'équivalent du loyer mensuel. A condition, bien sûr que le conflit ne s'éternise pas. Attention : si certains contrats ne prévoient pas de franchise, dans la plupart des cas le dépôt de garantie (2 mois de loyers en principe) que détient le bailleur est décompté en début ou en fin d'indemnisation. Autre prise en charge possible, les frais de contentieux et les dégradations. En la matière, la plus grande hétérogénéité règne, l'indemnisation pouvant aller de 1 500 à 8 000 euros par location. Cette garantie, souvent optionnelle, coûte de 0,20 à 0,30 % et s'ajoute à la prime d'assurance loyers impayés, qui pour sa part coûte de 2 à 3 % du montant des loyers annuels avec charges.

Seule ombre au tableau, les logements manquent pour accueillir les nouveaux Lillois. Et la situation est particulièrement tendue sur le terrain de la construction. Selon le diagnostic établi pour l'élaboration du programme local de l'habitat de la communauté urbaine de Lille Métropole, "les besoins peuvent être estimés entre 48 000 et 60 000 logements d'ici à l'horizon 2010, soit entre 4 300 et 5 500 logements à construire par an". Actuellement, la production varie entre 3 000 et 3 500 logements chaque année, dont un tiers de sociaux. Reste donc une offre d'un peu plus de 1 000 logements dans le parc privé pour les 85 communes de la communauté urbaine. Une offre qu'il faut donc suivre de près afin de ne manquer aucune opportunité.

Le Sud de la France reste un eldorado convoité, avec des prix en conséquence, qui dépassent les 3 200 euros/m2 à Marseille, et peuvent aller au-delà de 5 000 euros/m2 dans les villes les plus touristiques comme Cannes, où les actifs ont bien du mal à se loger. La demande locative existe, mais elle est bien difficile à satisfaire, le manque de logements neufs à des prix permettant un minimum de rentabilité locative se faisant ressentir partout. A Marseille par exemple, le loyer ne peut guère aller au-delà de 11 euros/m2 sans se heurter à une limite de solvabilité.

Nous allons vendre notre appartement pour faire construire une maison. Quel va être le sort du prêt en cours ? (Anne F., La Baule, 44)

Malgré de nombreux lancements d'opérations fin 2005 dans la cité phocéenne, la tendance se confirme : la moitié des mises en vente est située hors de Marseille. "Sur 5 000 mises en vente, 50 % l'est sur le reste du département, constate Philippe Roux. A l'extérieur de Marseille, notamment à Salon, Martigues, autour de l'étang de Berre, des opérations sont lancées grâce à de nouveaux fonciers disponibles". Certains promoteurs ont été "précurseurs" dans cet élargissement du marché, comme le rappelle Christelle Soul, directrice adjointe des ventes de Nexity Groupe George V Provence : "En limite des Bouches-du-Rhône et du Var, nous finissons de commercialiser Le Hameau de la Sainte-Beaume,opération sise sur le village du plan d'Aups, sur la face nord de la Sainte-Baume.Dans ce hameau, nos acheteurs sont en partie des primoaccédants qui viennent d'Aubagne et de Marseille". A seulement 30 minutes de Marseille, le secteur d'Aubagne est l'objet d'un développement de projets : Nexity y est présent, tout comme Meunier Méditerranée qui réalise à La Penne-sur-Huveaune. "A Aubagne ou Salon-de-Provence, nous ne construisons pas les mêmes résidences qu'à Marseille, souligne Arnaud Cadoux, directeur régional des ventes chez Promogim. Nous répondons en effet à une clientèle qui souhaite profiter des espaces disponibles, avec la construction de petits collectifs et de maisons individuelles". Comment évoluent les prix dans ces communes qui deviennent de vrais centres d'intérêt ? Dans l'existant, Aubagne a enregistré une progression de 20 % de ses prix en 2005, à 2 300 €/m2 habitable en moyenne. A Salon, les prix ont crû de 20 % et même de 23 % à Martigues, soit une hausse comparable, en pourcentage, à ce qui a été constaté à Marseille. "Le marché d'Aubagne a suivi la hausse générale, constate Fabrice Halimi, directeur du Groupe A et Associés. Ceci dit, dans le neuf, la commune maîtrise ses prix de fonciers et permet de juguler la hausse constatée par ailleurs.En 2007,nous y lancerons un programme de quinze maisons de ville". Les principaux opérateurs s'intéressent désormais au reste du département, à l'instar de Bouygues Immobilier qui lancera une nouvelle opération à Salon au printemps 2006. Comme le souligne Jean-Louis Boularan, directeur régional d'Eiffage Méditerranée, "des communes comme Salon ou Aubagne présentent l'intérêt de répondre à une demande de logements d'actifs marseillais. Par contre, les prix de ce marché extérieur à Marseille ne sont pas assez hiérarchisés et compte-tenu des frais de transports, j'estime que certains sont même trop élevés".

Je souhaite bénéficier du Prêt à 0 %. Quelles sont les ressources qui doivent être prises en compte pour une offre de prêt émise en janvier ? (Fabrice K.,Rouen, 76)

Trente ans après sa création, la ville nouvelle poursuit son développement. Cergy et Pontoise proposent plus d'une quinzaine de programmes en neuf, en appartements comme en maisons. Exploration.

Bretagne et Pays de la Loire ont le vent en poupe, avec des villes comme Rennes et Nantes qui se distinguent par le nombre de nouveaux habitants qu'elles attirent et les nombreuses opportunités de logements neufs qu'elles offrent. Les prix ont grimpé en conséquence et il n'est pas rare de dépasser les 3 000 euros/m2 pour le haut de gamme en centre-ville. L'investissement locatif n'est pas des plus rentables quand les prix d'entrée sont si élevés, mais comme le fait remarquer Pierre Bazaille, notaire : "Dans toutes les grandes agglomérations apparaissent des micro-marchés, à l'échelle d'un quartier, très au-dessus du prix moyen, mais qui constituent des valeurs sûres d'un point de vue patrimonial". Outre les deux grandes agglomérations, il faut citer des villes comme Brest, Vannes ou Le Mans, où le marché a enregistré de fortes hausses, témoins d'un renouveau immobilier, avec une demande locative conséquente.

"Ralentissement de l'activité signifie aussi assagissement des prix"

Avec des prix relativement accessibles dans le département le plus recherché de la petite couronne, Antony attire de plus en plus de familles. Une dizaine de résidences sont à saisir actuellement, pour un prix moyen inférieur à 4 000 €/m2.

Le marché immobilier francilien ne connaît pas l'accalmie des prix. Pour se loger ou pour investir, où aller en Ile-de-France ? Tour d'horizon...

Je ne vais pas pouvoir donner suite à l'achat de mon logement car je n'ai pas obtenu le prêt nécessaire au financement. Suis-je pour autant tenu de payer les frais de rédaction de l'acte de vente ? (Joël T., Sceaux, 92)

Dans le cadre d'un plan de rénovation urbaine sur 5 ans (2004-2008), un nouveau souffle anime le quartier. Au programme : démolition - celle de la barre du Grand L, un bâtiment de 300 m de long, avec 312 logements sur 12 étages a lancé le mouvement en 2001. Mais aussi, réhabilitation de 1 500 logements, constructions de petits immeubles et de maisons de ville (360 logements en tout). Pauvre en équipements, le Noyer-Doré comptera d'ici fin 2008 deux nouvelles crèches, une médiathèque, une salle des fêtes, une salle d'arts martiaux, un terrain de foot et une maison de services publics. Le centre commercial doit en outre être agrandi pour obtenir 3 000 m2 d'activités et de commerces.

Le marché du centre-ville ouvre traditionnellement ses étals aux habitants trois fois par semaine, les mardis, jeudis et dimanches. Celui-ci est actuellement en reconstruction. La nouvelle halle, en bois, verre et inox étamé s'inspire des halles Baltard, avec une nef centrale et deux pentes de toiture, dans un style contemporain. Elle devrait être achevée avant la fin de l'année.

Compte-tenu des conditions dans lesquelles nous allons financer la construction de notre pavillon, avons-nous le droit de proposer des conditions de versement du prix différentes de celles prévues dans le contrat ? (Julie B.,Nice, 06)