Tous les conseils en Immobilier

Vous souffrez de troubles du sommeil, de nervosité, de fatigue ? Le grand coupable est peut-être tout simplement... le bruit. Plus d’un Français sur deux (54 %) se déclare gêné par le bruit lorsqu’il est chez lui, celui de la circulation en tête suivi de près par les troubles du voisinage. Souvent, le bruit apparaît comme une fatalité, or il n’en est rien. En effet, la réglementation évolue régulièrement pour assurer une meilleure qualité acoustique dans les bâtiments neufs ; la première disposition en la matière date de 1970 et a été durcie en 1996 avec la Nouvelle réglementation acoustique (NRA). Cette dernière a apporté son lot de nouveautés, comme un isolement minimal de 30dB contre les bruits extérieurs ou encore une correction acoustique dans les zones de circulation communes (couloirs, escaliers, halls). Revue et corrigée en 2000 pour s’adapter aux normes européennes, la NRA assure un confort acoustique sans faille aux logements neufs. À noter que les logements construits à proximité de voies routières ou ferroviaires bruyantes bénéficient d’un isolement acoustique renforcé. Pour aller encore plus loin, on peut demander la certification “Qualitel confort acoustique”, délivrée aux logements qui présentent des caractéristiques d’isolation acoustique supérieures aux minimas réglementaires, notamment dans le domaine des bruits de chocs et d’équipements collectifs. Dans tous les cas, pour optimiser le confort acoustique d’un logement, des précautions sont à prendre le plus en amont possible, dès la conception, car toutes les corrections mises en oeuvre ultérieurement reviennent plus cher.

Les honoraires de l’architecte sont libres et varient en fonction de l’étendue de la mission que vous lui confiez. Il peut s’agir d’honoraires forfaitaires. Dans ce cas, le montant de sa rémunération est fixé une bonne fois pour toutes. Généralement, il s’agit d’un pourcentage sur le prix de la maison qui oscille entre 8 et 12 %. Ces honoraires peuvent aussi être calculés selon un prix à la vacation (pour de petites missions). Quoi qu’il en soit, un architecte ne vous coûte pas forcément beaucoup d’argent. Il vous permet, en effet, de réaliser des économies en mettant en concurrence les entreprises.

"La donation au dernier vivant est avantageuse"

A observer le marché bordelais, l'offre est effectivement bien présente. Dans le secteur de Caudéran, Cogedim propose Villa Saint- Amand, une résidence intimiste de 21 appartements, du 2 au 5-pièces, tandis qu'Icade Capri y commercialise la troisième tranche du Parc Montesquieu, avec 86 logements, du studio au 5-pièces, livrable au 2e semestre 2008. Kaufman & Broad termine la vente, dans le même secteur du Square Caudéran, où le 3-pièces est commercialisé à partir de 187 000 e. Au coeur du nouveau quartier de la Bastide et de ses nombreux espaces verts, George V Apollonia réalise L'Autre Quai, de petites résidences qui bénéficieront pour la plupart de vues sur la Garonne. Le 2-pièces de 44,2 m2 vaut 161 000 e et la livraison est attendue pour le 4e trimestre 2007. Bouygues Immobilier signe deux opérations livrables en 2008, à 200 m de l'hôtel de ville, avec le Square Pey Berland, où le 3-pièces est commercialisé à partir de 263 000 e, et avec 17 rue du Ha, une opération de prestige dans le quartier de l'hôtel de ville pour 51 appartements. Groupe Patrice Pichet lance de nombreux programmes à Bordeaux, il offrira 200 logements avec Les Jardins de la Marjolaine, entre les Chartrons et le Jardin public, à un prix moyen de 3 300 e/m2, pour une livraison prévue eu 2e trimestre 2008.

A la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai prévu pour la signature du contrat de vente définitif : 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai est d'un an ; 2 % si le délai se situe entre un et deux ans ; aucun dépôt si le délai dépasse deux ans. Le dépôt est restitué si la vente ne se réalise pas à l'initiative du vendeur, si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel, si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10 % de sa valeur. En revanche, si vous refusez de signer l'acte définitif sans l'un des motifs prévus par le contrat de vente, vous le perdez.

Indicateur Bertrand : Vous venez de fêter les trente ans de la marque Urbat. Comment peut-on arriver à durer dans le milieu de la promotion ? Alain Durand : Depuis la création d'Urbat par son fondateur Alain de Clausel de Coussergues, l'idée constante a été de produire des logements adaptés aux contraintes et aux besoins des candidats à la résidence principale. Pour chaque opération, nous nous fixons pour objectif de proposer des prix au mètre carré abordables ou des surfaces unitaires pour une enveloppe budgétaire accessible. A l'origine, nous étions des promoteurs de loisirs. Cette particularité nous a permis d'inventer le petit 3-pièces pour satisfaire nos acheteurs primo-accédants, quand, en 1998, le niveau général des prix de l'immobilier a commencé à déraper. Notre longévité n'aurait aucun sens si nous ne soulignions pas le concours de tous ceux qui ont participé étroitement au développement d'Urbat : anciens et actuels collaborateurs et salariés, architectes et entreprises intervenants, collectivités locales, fournisseurs tels EDF et, bien-sûr, nos prescripteurs. I.B. : Vous êtes présents à Montpellier, Toulouse et Marseille : qu'ont ces villes en commun ? A.D. : Historiquement, nous possédons une excellente connaissance de ces trois secteurs. Les trois villes ont en commun une évolution des prix résultant d'un manque d'offre et d'une rareté du foncier disponible. La différence se joue entre Toulouse et les deux autres agglomérations qui ont un marché de la résidence principale plus étoffé. Pour être cohérent avec notre politique de logement, nous proposons à Toulouse, comme ailleurs, une offre de logements en résidence principale, grâce au travail des prescripteurs locaux qui ont une réelle implication dans l'économie locale. I.B. : Vous diversifiez votre production géographiquement en vous éloignant du centre-ville de ces agglomérations... A.D. : Oui, la majeure partie de notre production est tournée vers des secteurs situés hors des centres-villes, comme nous l'avons fait à Lunel, dans l'Hérault, à Vitrolles, dans les Bouches-du-Rhône ou à La Salvetat-Saint-Gilles, au nord de Toulouse. Notre présence dans ces villes n'est pas le fait du hasard, mais au contraire le résultat d'une longue maturation : nous menons des études locatives très poussées, réalisons un état du marché de la revente, calculons des simulations sur des durées de crédit en fonction des revenus moyens. Et, c'est vrai, ces opérations rencontrent un vrai succès. Prenons l'exemple de Lunel : la commune enregistre l'un des plus forts taux de croissance démographiques du Languedoc- Roussillon, avec des créations d'emplois très significatives. Dans ce contexte, la réalisation de résidences principales - qui intéressent aussi l'investisseur - est pleinement justifiée. Ces programmes, qu'on baptise parfois d'alternatifs n'en ont que le nom puisqu'une clientèle locale trouve enfin une offre adaptée à ses besoins. L'exemple le plus frappant est celui de Vitrolles : nous y avons commercialisé une opération entre 2 000 et 2 600 €/m2 et la demande locale a répondu de façon nette. I.B : Quels sont vos projets pour les prochains mois ? Allez-vous poursuivre votre politique d'entreprise en faveur de logements à vocation de résidence principale ? A.D. : Nous poursuivons notre réflexion en matière de résidence principale, d'autant que de nouveaux marchés révèlent leur existence. Nous allons être très actifs sur ces marchés émergeants qui représentent une grande partie des 1 100 logements produits au cours de l'année 2005. A Elne, près de Perpignan, un programme de 22 maisons, à un budget unitaire inférieur à 200 000 €, sera livré courant 2007. C'est au cours de la même période que nous livrerons 40 logements au Crès, dans l'agglomération de Montpellier, à environ 2 500 €/m2. A Lunel, fin 2006, nous livrerons deux opérations de 40 logements, entre 2 500 et 2 600 €/m2. A Istres, Aubagne, mais aussi Marseille intra muros, Muret, Cugneaux ou dans Toulouse, nous allons proposer une offre nouvelle. Au total, ce ne sont pas moins de 25 opérations qui vont être lancées au cours des six prochains mois. Cette volonté de réaliser des logements accessibles en prix ne nous empêchent pas de concevoir des opérations de prestige, comme à Palavas, à proximité de l'Institut Saint-Pierre, où nous proposons 22 logements à 3 800 €/m2.

Christophe Bonnavent, Directeur général de Cequami

- Vos démarches : la demande doit être portée devant la Caisse d’allocation familiale (CAF) de votre département. La CAF procèdera à une évaluation de l’aide en fonction de vos ressources, de votre mensualité de crédit, de la composition familiale et du lieu d’acquisition.

L’association HQE® (Haute qualité environnementale) propose une “démarche”aux acteurs de la construction, dans une perspective de développement durable. Elle s’applique aux bâtiments neufs comme aux réhabilitations et se veut “volontaire”. Elle tente ainsi de relever deux défis apparemment contradictoires : la préservation de la planète d’une part, la demande des usagers de plus de confort d’autre part. Pour y parvenir, elle a listé 14 “cibles”. Aucune obligation, l’idée, c’est d’inciter à construire “propre”. L’énergie est bien entendu l’un des enjeux principaux. Même “combat” au Grenelle de l’Environnement. “Nous voulons la réduction de la consommation d’énergie pour les bâtiments.Dès avant 2012,tous les bâtiments neufs en France répondront aux normes dites de “basse consommation”, et dès 2020, tous les bâtiments neufs seront à énergie positive, c’est-à-dire qu’ils produiront plus d’énergie qu’ils n’en consomment”, déclarait Nicolas Sarkozy en rendant les conclusions du Grenelle. Pour faire chuter la consommation d’énergie, plusieurs pistes seront développées. Et d’abord celle des énergies renouvelables.“ Nous voulons faire de la France le leader des énergies renouvelables, au-delà même,de l’objectif européen de 20 % de notre consommation d’énergie en 2020.” Autre mesure annoncée :“Je retiens une règle simple pour tous les appareils ménagers,téléviseurs, et autres équipements ménagers qui sont à l’origine de l’explosion du budget énergie des ménages. Dès qu’une alternative existe à un prix raisonnable,les appareils les plus consommateurs d’énergie seront interdits. Nous le ferons dès 2010 pour les ampoules à incandescence ou les fenêtres à simple vitrage.”Faire des économies d’énergie, c’est aussi réduire le gaspillage, en évitant le surchauffage. Et offrir à son habitat une isolation sans faille (murs, mais aussi plafond, plancher, vitres…). C’est encore suivre à la lettre les principes bioclimatiques. Des principes de bon sens : bien orienter son bâtiment, augmenter les surfaces vitrées et profiter ainsi des apports solaires gratuits. Un équilibre à trouver pour s’assurer un confort thermique en hiver… comme en été.

Paris Nord-Est. Les 18e et 19e arrondissements vivent l'aube d'une métamorphose sur leurs flancs nord. Un million de mètres carrés vont sortir de terre sur 200 hectares entre la porte de la Chapelle et le canal de l'Ourcq. Ce grand projet porte un petit nom : "Paris Nord-Est". Il prévoit des logements (50 % sociaux), du tertiaire tourné vers le développement économique et l'emploi, des espaces publics requalifiés (rue d'Aubervilliers, boulevard de la Chapelle, rives des canaux…). Les portes de Paris sont revues et corrigées. La création de la gare Eole Evangile renforce la desserte (RER E) à laquelle va s'ajouter le prolongement du tramway Est des Maréchaux. Dans la Zac Claude Bernard, sur les friches de l'ancien hôpital du même nom, prend pied un complexe cinématographique de 14 salles avec librairie et boutique DVD. Au 104 de la rue d'Aubervilliers, l'ancien bâtiment des Pompes funèbres devient un lieu de création accueillant des résidences et des espaces de travail pour artistes. "Le 104", dit-on déjà dans le petit monde de la culture. Cette offre complète le bastion de la Villette, où Jean Nouvel réalise un auditorium géant de 2 400 places pour les orchestres de Paris (livraison en 2012). Investir sur le quartier alors qu'il se bonifie n'est pas une mauvaise idée. D'autant que les promoteurs ont sorti quelques programmes à des prix compétitifs dans le contexte actuel. Le 2-pièces de Parthena vaut dans les 250 000 e hors parking : il donne sur les jardins d'Eole inaugurés en mai, un parc de quatre hectares au caractère écologique (prairies fauchées à la main, feuilles transformées en compost, respect de la biodiversité). Le groupe Gambetta a ouvert un chantier de 150 appartements, rue Curial. "A 5 500 z de moyenne, c'est le mètre carré le moins cher de Paris", argumente le négociateur. Un 3-pièces avec 100m2 de terrasse revient à 475 000 z." Aux minimini budgets, CFD propose un 3-pièces pour 275 000 e, le plus abordable du moment. A ce niveau de prix, l'ancien et le neuf se chevauchent. Le réseau des agences Laforêt note que, sur la Villette, le 2-pièces ancien tourne en moyenne à 192 500 e et le 3-pièces à 287 500 e. En se rapprochant des Buttes Chaumont, les tarifs deviennent plus lourds : 6 450 e/m2 signé Kaufman & Broad, à proximité des métros Jaurès et Laumière. Les Buttes Chaumont demeurent un classique de l'Est parisien. Outre leur parc de 25 hectares, ils comportent des allées de petites villas, des escaliers du type "Montmartre"… Poussant jusqu'à "l'est de l'Est", sur le boulevard Davout (20e), Paris Promotion a lancé un petit programme sur le passage du futur tramway des Maréchaux. Le 2-pièces vaut 205 000 e, parking inclus. Depuis quelque temps, "Ménilmuche" soigne son image : réfection des voiries, zone 30, piétonisation, plantation d'arbres… La place Octave-Chanute s'est transformée en "quartier vert".

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Lyon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Depuis la crise, les prix espagnols ont chuté de 40 à 60 %. La capitale est ainsi devenue beaucoup plus abordable.

L'isolation thermique, quant à elle, est d'autant plus importante qu'elle a des répercussions non négligeables sur le chauffage et les économies d'énergie d'une manière générale. A quoi bon disposer d'un thermostat d'ambiance pour contrôler le niveau de température dans les différentes pièces si votre maison est pleine de courants d'air ?

Dans un marché immobilier où les prix restent élevés, la grande couronne francilienne offre des opportunités dans le neuf.

Indicateur Bertrand : Comment se porte la maison neuve dans le Rhône, la Loire et l'Isère ?

Indicateur Bertrand: Quelle est la spécificité de Deauville en matière d'habitat ?

Si, lors de votre mariage, vous ne vous êtes pas souciés de conclure un contrat particulier, ce sont les règles de la communauté légale réduite aux acquêts qui s’appliquent. Entre dans la communauté tout ce qui est acquis à titre onéreux. Il en va ainsi des biens immobiliers que vous achetez pendant le mariage avec les revenus tirés du travail. Si vous avez opté pour la séparation de biens, le logement acheté à deux sera réputé en indivision entre les deux époux.