Tous les conseils en Immobilier

Yolande Bonnifet : De notre point de vue, le prêt relais est un service que nous rendons aux clients dont la situation évolue, soit professionnellement, soit par la venue d'un enfant ou tout simplement parce qu'ils ont un coup de coeur. Nous leur proposons notre formule Pactys Relais qui associe deux crédits, un relais et un prêt complémentaire. Si un mandat a été confié à une agence immobilière, l'emprunteur peut obtenir, au titre du relais, une avance de 80 % de la valeur du bien à vendre, déduction faite des crédits éventuellement en cours. Ce montant peut aller jusqu'à 100 % si un compromis de vente est déjà signé. Pour l'évaluation du bien, nous demandons parfois une expertise, qui est alors à notre charge, donc sans coût supplémentaire pour le client. En ce qui concerne le remboursement, l'emprunteur verse le capital au moment de la vente et au plus tard au bout de deux ans, tandis que les intérêts et la prime d'assurance sont payables tous les mois. Notre prêt relais n'intègre donc pas aujourd'hui de différé de remboursement des intérêts. A côté du prêt relais, nous mettons en place un prêt amortissable de façon classique. L'emprunteur paie donc chaque mois les intérêts de l'avance au titre du crédit relais et une mensualité au titre du prêt complémentaire. Il faut donc qu'il soit en mesure de faire face à un engagement qui reste lourd et il nous appartient de bien analyser si le client a réellement la possibilité d'assumer cette charge, ne serait-ce que quelques mois. Quant aux frais liés à un tel montage, ils ne concernent que le prêt relais et se situent autour de 0,5 % du montant de l'avance (avec un maximum de 1 000 e). Il faut en effet préciser que La Banque Postale ne prend aucun frais de dossier sur ses autres prêts.

En Languedoc-Roussillon, un constat s'impose : des acheteurs s'avèrent être des "transfuges de la Côte d'Azur". Comme l'observe Gérard Niel, Directeur commercial régional de Marignan Habitat : "Nous assistons par exemple sur notre opération d'Aigues-Mortes, le Port du Roy, au transfert d'une partie de la clientèle en résidence anglo-saxonne est particulièrement importante. Du côté de Nexity George V, qui lance une résidence en bord d'étang à Mèze, Philippe Ribouet, le responsable régional, estime que "le transfert de cette clientèle est encore rare même s'il est réel".

À eux seuls, ils ont produit plus de 130 000 maisons individuelles en diffus en 2011. Une production qui n’échappe cependant pas au repli (150 000 à 180 000 maisons les bonnes années).

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Métropole Nice Côte d’Azur par la fédération des promoteurs immobiliers.

Afin d’inciter à vendre, les plus-values sur les terrains à bâtir seront plus imposées.

Grâce à son grand projet d’aménagement de l’Éco-Vallée, la métropole Nice-Côte d’Azur aborde 2015 avec une certaine sérénité et parvient à proposer une offre de logements diversifiée.

Autre grand avantage de la résidence services : elle affiche une fiscalité light, puisque vous pouvez opter pour trois régimes fiscaux différents - mais tous avantageux - suivant votre situation. Si vous tirez de votre investissement un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 e, représentant moins de 50 % de votre revenu global et que vous n'êtes pas inscrit au registre du Commerce et des Sociétés, vous opterez pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos revenus seront alors imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Par ailleurs, les déficits occasionnés par cette activité peuvent être reportés dans la même catégorie des BIC les années suivantes, à condition toutefois de ne pas avoir opté pour le régime micro-BIC.

A 40 km de la porte d'Orléans, pousse depuis 30 ans une ville nouvelle : Sénart. Son statut a changé. Désormais les élus locaux ont pris son destin en main, mais le développement de l'agglomération reste sous la coupe d'une Opération d'Intérêt National (OIN). Aujourd'hui, cette constellation de bourgs encore trop méconnue accueille à peu près autant d'habitants que Boulogne et se concentre autour du Carré, un centre commercial recevant 12 millions de visiteurs par an. En septembre 2009, ouvrira un parc de loisirs sur le thème de l'eau. En projet également, la construction de la Cité de la Maison renforcera le pôle commercial avec des enseignes telles que Leroy Merlin et le BHV. Une trentaine de moyennes/petites surfaces et un village d'antiquaires viendront compléter l'animation des lieux. Réalisation en 2007 et 2008. Dernière venue dans le microcosme des villes franciliennes, Sénart a assez d'espace autour d'elle pour s'approprier ce qui est dans l'air du temps : l'environnement. Elle va donc créer le "1er écopole francilien", c'est-à-dire un parc d'activités tourné vers l'environnement dont la commercialisation des terrains commencera à la fin de l'année. Des entreprises déjà intronisées dans le monde du développement durable sont présentes sur les lieux, telles que Prologis, le spécialiste des panneaux photovoltaïques. Ce parc nouvelle génération accueillera des éco-industries liées évidemment au développement durable. Autre volet du développement économique local : la création d'un pôle aéronautique, en appui sur la Snecma et l'aéroport de Melun-Villaroche. Le territoire est un réservoir de foncier, donc de logements. Ici, règne la maison individuelle (65 %) et la propriété occupante (69 %). L'objectif est de construire 6 000 logements en 10 ans (voir interview en encadré sur l'habitat). Dans cette mosaïque de villes où l'urbanité n'est pas forte, la densité reste peu élevée. Un côté coquet qui a son importance en grande couronne. Reste un grand défi pour les prochaines années : l'emploi. Il faudra parvenir à créer 16 000 postes en 10 ans pour combler le déficit actuel. L'Est francilien a un important retard à rattraper dans ce domaine sur l'Ouest.

Réduire la facture de votre achat immobilier, c'est aussi profiter des meilleures conditions fiscales. Petit tour des opportunités offertes par l'immobilier neuf.

Une concentration à Vannes et Lorient

La TVA réduite à 5,5 % diminue le prix d'achat de plus de 14 %

Le département, qui concentre les plus beaux domaines skiables et une myriade de stations luxueuses ou familiales, possède une offre très diversifiée.

Qualité, confort, accessibilité : l'immobilier neuf garantit des avantages sur la durée, avec en prime une fiscalité avantageuse et une attention de plus en plus grande portée à la préservation de l'environnement.

Indicateur Bertrand : L’investissement à la montagne est-il un bon plan défiscalisation ?

"Lille renoue avec son passé de ville de communication et d'échanges"

Je ne vais pas pouvoir donner suite à l'achat de mon logement car je n'ai pas obtenu le prêt nécessaire au financement. Suis-je pour autant tenu de payer les frais de rédaction de l'acte de vente ? (Joël T., Sceaux, 92)

Lors d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand à Toulouse, les principaux promoteurs-constructeurs du secteur ont apporté leurs analyses et dressé les perspectives du marché local pour cette année 2007. Indicateur Bertrand : En matière d'investissement locatif mesurez-vous les premiers effets des dispositifs Robien recentré et Borloo populaire sur le marché toulousain ? Jacques Rubio : Nous n'avions pas noté de recul des investisseurs l'an dernier mais pour choisir le dispositif Robien, l'investisseur doit profiter de ce système au cours des 18 prochains mois, dans la mesure où il sera probablement supprimé dans la loi de finances 2007. Franck Baudouin : Nous constatons la présence d'un investissement local qui se tourne plus vers le Borloo dans la mesure où les investisseurs trouvent là une plus grande adéquation avec le plafond de loyers. Ce système, plus proche de la réalité du marché, est à rapprocher d'une certaine manière avec le dispositif Besson d'il y a quelque années. Jean-Christophe Etienne : La préférence entre les deux dispositifs repose aussi sur un choix commercial. Le gestionnaire, comme c'est notre cas aussi chez Tagerim, préfèrera le Robien recentré car il y a moins de contraintes sur les revenus du locataire. Au cours de ces dernières années, nous avons noté une mutation des investisseurs qui sont passés de l'économie d'impôt et de l'avantage fiscal à des critères d'épargne et de constitution de retraite. Jean-Paul Alcaras : Les rentabilités restent modestes et les réseaux sont très sollicités, difficiles à convaincre. S'en suit une déperdition de la part des apporteurs d'affaires. Si l'annonce du Borloo a été bien effectuée, le point essentiel reste le niveau de rentabilité. C'est ce qui explique que les investisseurs sont peut-être moins nombreux que prévu. Gilles Buffin : Nous avons observé depuis septembre dernier une baisse des investisseurs. Ceci s'explique en raison d'un possible décalage de certains de nos produits par rapport à cette clientèle, surtout quand la demande se situe entre 140 000 et 190 000 e. D'autres raisons s'y ajoutent : nous confirmons la tendance à une mutation de la clientèle, tandis qu'en même temps les réseaux bancaires n'ont pas forcément su s'adapter à des systèmes législatifs complexes et que les clients ont du mal à les assimiler. Enfin, en raison de l'évolution des tranches fiscales, investir dans l'immobilier avec un effort de trésorerie limitée va devenir de plus en plus compliqué à l'avenir. I. B. : Localement, le découpage des zones est-il adapté à la réalité du marché ? Jorge Sousa : Oui pour les zones B1 et B2. Pour la zone C, la barre des 200 000 e ne doit pas être dépassée et ce pour une question de rentabilité. L'investissement en PLS est plus fructifiant quelle que soit la zone. Jerôme Cailleau : Il reste encore des possibilités d'offrir à des investisseurs des rentabilités correctes en zone C comme à Grenadesur- Garonne, car les prix du foncier sont relativement plus stables qu'à Toulouse où la situation devient pour le moins difficile. Gilles Buffin : Quoi qu'il en soit, il importe d'arriver à proposer aux investisseurs des produits à moins de 200 000 e et offrir une rentabilité comprise entre 3,80 et 4 %. Avec ces deux paramètres, peu importe que l'on se trouve en zone C ou B. Claude Kern : Je ne sais pas qui est intervenu sur le découpage des zones, prévu dans un décret de la loi de finances. Ce que je constate, c'est que certains sont assez curieux : Mervilla est en zone B1 tandis que Grenade et L'Isle-Jourdain, communes dynamiques, se trouvent en zone C. Certaines communes inscrites en B1 devraient passer en zone C. La conséquence pour les investisseurs est de passer de 13, 82 e en Robien recentré ou 11,06 e en Borloo populaire en zone B1 à 8,28 e et 6,62 e en zone C ! Les rentabilités ne sont donc pas en corrélation avec la situation de certaines communes ! Jacques Rubio : Le nouveau zonage auquel nous assistons est le résultat d'un effet boomerang par rapport à une période où de nombreuses opérations en Robien étaient lancées dans des zones peu urbanisées. Il y aurait dû avoir une gradation plus fine plutôt que de voir certains secteurs passer brutalement de la zone B à la zone C. I. B. : Quelle est la situation actuelle du marché de l'accession ? Jérôme Cailleau : Les accédants à la propriété recherchent notamment Toulouse intra-muros mais il faudrait que les prétentions des propriétaires fonciers deviennent raisonnables afin d'offrir des produits à un plus large éventail d'acquéreurs. Le marché toulousain n'est pas le marché parisien. Il y a un seuil à ne pas dépasser qui se situe… entre 3 200 et 3 900 e/m2 en fonction de l'emplacement et du niveau de prestations. Or, il nous est transmis actuellement des offres de fonciers à 600-650 e/m2 Shon (Surface hors oeuvre nette) et les opérations ne peuvent pas sortir à ces prix. Le groupe préfère laisser à d'autres le soin d'acquérir ces fonciers ! Philippe de Villèle : Nous sommes présents depuis un peu moins de deux ans et nous nous concentrons sur Toulouse intra-muros. Je constate également une augmentation des charges foncières et nous faisons attention à ne pas dépasser certains niveaux de prix. François Maurer : Nous avons beaucoup de jeunes clients mais pas à Toulouse intra-muros : ils se situent à Balma, Saint-Orens, Labège ou Castelginest, entre 2 400 et 2 700 e/m2 habitable. La référence de ces nouveaux habitants, ce n'est pas le Capitole et c'est un travers psychologique de croire que tout le monde veut se rapprocher de l'hypercentre de Toulouse. I. B. : L'offre à venir sur Toulouse et son agglomération en 2007 est-elle de nature à vous rassurer ? Jacques Rubio : Il y a tout de même plus de 3 000 logements qui vont être mis en vente en 2007 sur les grands projets à Toulouse et en première couronne, avec Pont- Jumeaux, Niel, Montaudran… Certains logements lancés à Toulouse seront au prix de ce que l'on observe en première couronne, voire en deuxième, avec des niveaux inférieurs à 3 500 e/m2. Il s'agit d'opérations importantes avec des fonciers maîtrisés à l'époque. Jean-Christophe Etienne : Et s'il n'y pas de concertation entre tous les acteurs sur ces projets, nous ne pourrons pas éviter de nous faire peur au regard du volume d'offres lancé sur le marché. Jorge Sousa : La vraie problématique du marché toulousain réside plus dans la typologie de son stock. Nous sommes plafonnés en studio et 2-pièces alors que la vraie demande est là et dans une moindre mesure en 3 et 4-pièces . I. B. :Comment percevez-vous l'évolution du marché toulousain et quelle part y prendrez-vous en termes de lancement d'opérations cette année ? Jérôme Cailleau : Il faut éviter de se cristalliser uniquement sur les ZAC car il existe aussi de nombreux programmes diffus intramuros qui attirent une importante clientèle. Cette année, nous commercialiserons ainsi 200 logements sur 6 opérations différentes, tant à l'attention des accédants que des investisseurs dans les quartiers Saint-Michel, Saint-Cyprien, Minimes, Croix-Daurade, Saint-Orens… En termes de prix, nous enregistrerons des écarts avec les opérations où nous avons l'obligation de réaliser un quota de logements sociaux. La fourchette se situera entre 3 200 et 3 900 e/m2. Le temps de sortie des opérations sur Toulouse et l'agglomération est relativement long mais nous sommes optimistes quant aux perspectives du marché, notamment grâce à l'implantation du Canceropôle. Gilles Buffin : Au cours de l'année 2007, nous allons lancer entre 6 et 7 petites opérations, de 40 à 130 logements, essentiellement sur Toulouse intra-muros. Nous devrions être présents sur la rive gauche dans le quartier Bourassol, en hypercentre sur un programme haut de gamme, près du monument aux morts, dans le faubourg Bonnefoy, mais aussi route de Labège, à Saint- Orens et à Leguevin. Nous observons une sectorisation du marché et une difficulté à l'observer en termes de masse. Nous nous situons sur le créneau du haut de gamme dans des quartiers cotés mais nous lançons également des programmes de la gamme Citalis qui permet d'obtenir un bon rapport qualité prix tant pour l'accédant que pour l'investisseur avec des prix situés entre 3 000 et 3 100 e/m2 habitable. François Maurer : Nous avons des projets à Mondonville et à Villemur-sur-Tarn à des prix très bas, de l'ordre de 2 300 e/m2, à Colomiers dans le cadre d'une ZAC. Courant 2007, nous lancerons des opérations en première et deuxième couronne de Toulouse ainsi qu'à Toulouse Montaudran, sur la ZAC des Tibaous et dans le quartier de Saint- Simon. Nous constatons toujours une très forte demande mais il importe d'adapter le prix au regard de la capacité financière de la clientèle. C'est à nous promoteurs, dans un contexte où l'offre en Vefa s'est étoffée, d'être encore plus professionnels et responsables. Jean-Paul Alcaras :Nous proposons aujourd'hui 4 opérations en cours mais nous ne disposons pas de stock physique. Au cours de l'année, nous allons notamment lancer 90 logements sur la ZAC Andromède entre 3 000 et 3 500 e/m2, 60 aux Ramassiers, à Colomiers, entre 2 600 et 2 900 e/m2, 38 à Montauban aux alentours de 2 500 e/m2. Nous savons que nous allons traverser, en raison des échéances présidentielles, un 1er semestre probablement difficile. Quant à la question du foncier, les acteurs ne sont pas capables de s'entendre tant leurs intérêts sont divergents. Ceci dit, il n'y aura pas de baisse des prix de revient. Bien au contraire. Jean-Christophe Etienne : Si Toulouse a été choisie devant Hambourg dans le développement du pôle aéronautique, c'est que la ville dispose d'un marché locatif très conséquent. Cet élement ne doit pas être perdu de vue. Nous lançons au cours du 1er semestre 2007 un programme à Aucamville, un autre à Toulouse, route de Launaguet ainsi que dans les quartiers Les Minimes, Purpan, avenue Saint-Exupéry (Toulouse centre) et Croix-Daurade. Ce sont 6 programmes qui seront ainsi lancés d'ici le 1er mars. Ensuite, nous entamerons au cours du 2e semestre des opérations sur Colomiers, Balma et Quartier Lardennes, à Toulouse. Nous restons, comme vous pouvez le constater, à Toulouse et en première couronne. Nos prix démarrent à 2 700 e/m2 habitable sur certains programmes comme à Aucamville, jusqu'à 3 900 e/m2, hors stationnement, avenue Saint-Exupéry. Christine Carniel : Nous terminons actuellement nos programmes sur Colomiers, Pouvourville, quartier sud-est de Toulouse, ainsi qu'à Launaguet. Nous commercialisons un programme de maisons à Grenade et nous allons lancer une opération d'appartements et de maisons à Muret centreville, un programme dans le quartier Barrière de Paris ainsi que sur le boulevard de Suisse. Nos prix varient de 2 700- 2 800 e/m2 à 3 400-3 500 e hors parking. Si nous arrivons à être dans les prix de marché, tout ira bien. Claude Kern :Cette année, nous nous concentrons à Toulouse avec 6 opérations dont celles prévues dans les quartiers de Saint- Martin-du-Touch, de Lardennes, de Saint-Michel, de Rangueil mais aussi sur le secteur des Amidonniers. Nous poursuivons notre activité sur les ZAC de Frouzins, de Balma ainsi que sur la ZAC des Ramassiers, à Colomiers. Le 2e semestre 2006 a été beaucoup plus dynamique que le 1er et je pense que cette dynamique se poursuivra avec toujours à l'esprit la nécessité de s'adapter aux besoins de nos clients. Philippe de Villèle :D'une certaine manière, nous faisons nos premiers pas dans la promotion à Toulouse en cette année 2007. Nous avons déposé 400 logements en permis de construire et au cours du 1er semestre, nous devrions commercialiser entre 200 et 300 logements, notamment sur Bonnefoy, route d'Albi, au bas de l'avenue de Castres, avec des prix moyens compris entre 3 200 et 3 500 e/m2 hors parking. Jacques Rubio : 2007 sera une année importante : plusieurs programmes phares seront commercialisés : la ZAC de Montaudran qui représentera dans sa première tranche 150 logements, en hypercentre la Résidence Carré St Etienne, dans le quartier des Minimes, la Résidence les Mélusines et, dans le courant du 2e trimestre 2007, un nouveau programme, Grande Rue St Michel. Franck Baudouin : Nous avons la volonté de développer un axe autour de la maison, adapté à nos clients. Pour la partie collective, nous travaillons sur deux axes. Nous souhaitons participer au développement de la ville en étant présent sur les ZAC, comme à Pont-Jumeaux et Niel où nous devrions être présents au cours du 1er semestre. Par ailleurs, nous avons une culture du haut de gamme qui nous permettra de proposer au cours du 1er semestre une offre supplémentaire en diffus, sur des petites résidences à la Roseraie, Saint-Cyprien et Saint-Michel. Nous diffuserons notre offre en fonction de la capacité du marché et nous serons très vigilants sur l'écoulement de nos opérations. Jorge Sousa : Au-delà des ZAC Pont-Jumeaux et de Niel, de nos opérations sises route de Launaguet et d'autres plus proches, en centre-ville, nous lançons au 1er trimestre des programmes à Tournefeuille ainsi qu'à Cugnaux, à Plaisance-du-Touch où nous proposerons une opération en accession et une totalement en PLS. Nous avons aussi des projets de maisons à Muret et Auterive.