Les nouveaux défis de la Seine-Saint-Denis

Avec l’essor d’écoquartiers et de logements neufs à prix maîtrisés, cette bâtisseuse attractive va devenir l’un des points forts du Grand Paris.

Les nouveaux défis de la Seine-Saint-Denis
Les nouveaux défis de la Seine-Saint-Denis

Assis à la terrasse d’un café de l’avenue de Flandre, un habitant du XIXe arrondissement témoigne : " Ici, c’est Paris. C’est vivant et commerçant ". Sans l’ombre d’un regret, il désigne un endroit à pas plus d’un kilomètre : " Ce n’est pas comme là-bas, où j’habitais auparavant. " " Là-bas ", c’est la banlieue : la Seine-Saint-Denis. Un département à la réputation encore médiocre, voire sulfureuse. Et pourtant en profonde mutation.


 


La deuxième " reconstruction "


Aussi loin que cela paraisse, la Seine-Saint-Denis a eu ses grandes heures, surtout pendant les Trente Glorieuses. Une douce époque durant laquelle la croissance du pays pouvait atteindre 8 %. À Saint-Denis, on fabriquait les pianos Pleyel. À La Courneuve, des usines " cathédrales " tout en briques produisaient des locomotives et les énormes chaudières des centrales d’EDF. En limite de Paris (à Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers), la Plaine-Saint-Denis était la plus grande zone industrielle d’Europe. À partir des années 70/80, la désindustrialisation s’est propagée comme une épidémie. En cause, c’est possible, la décentralisation et la modernisation des technologies, dont le passage au nucléaire d’EDF. Des usines se sont vidées. Des habitants sont partis. Rares sont restées les industries encore en activité au coeur des villes, comme PSA Peugeot Citroën à Saint-Ouen. Une étincelle a remis la Plaine-Saint-Denis en marche : le Stade de France, en 1998. Et aussi et surtout, le projet urbain du site, conçu par Saint-Denis et le top de l’architecture. La " reconstruction " qui a suivi vaut largement par son ampleur celle de l’après-guerre en France. Au forceps, une partie de ce site bien placé a pu redevenir un des pôles économiques d’Île-de-France. Cette fois, à dominante tertiaire avec des majors comme Generali - le pionnier -, puis Valeo, SFR, la Société du Grand Paris… Restent dans le département les grands ensembles à resocialiser. Et l’habitat dégradé, souvent indigne, à expurger. Une gigantesque reconquête a été entreprise, soutenue par des financements de l’Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Plusieurs dizaines de conventions ont été signées, le record national.


 


Le nid du neuf


Les champs de friches industrielles ont au moins l’avantage de servir de réserves foncières malgré le coût de leur dépollution. La Seine-Saint-Denis possède ces " richesses " en assez grand nombre pour produire une grande part de l’habitat attendu avec impatience dans la région. Les mises en vente de la promotion privée ont été " considérables " l’an dernier, d’après l’Adil, l’agence départementale d’information sur le logement. Aucun département francilien n’a fait mieux. Même en temps de crise, 3 500 lots ont été mis sur le marché. Soit 500 de plus que dans les Hauts-de-Seine, n° 1 de la construction en petite couronne. En revanche, les ventes se sont érodées de 7 %. Un repli pour autant moins marqué que dans la région qui a perdu 30 % de réservataires " par rapport à la moyenne de 2009, 2010 et 2011 ", précise l’Adil. Bon an mal an, les valeurs restent assez homogènes, hormis au Pré-Saint-Gervais (plus de 6 000 €/m2) et à Stains (moins de 3 000 €/m2). Fin décembre, l’appartement neuf cotait 4 027 €/ m2 en moyenne. Du côté des promoteurs, " les programmes fonctionnent ", comme souligne Pascal Le Moal, responsable commercial en Île-de-France des Nouveaux Constructeurs (LNC). Dans sa production : des commercialisations en cours à Saint-Denis, Stains, Noisy-le-Sec, Rosny-sous-Bois… Les tarifs, accessibles quand ils sont associés à de l’accession sociale et à la TVA à 7 % des zones Anru, permettent à de jeunes couples de s’offrir une petite surface neuve. Les familles avec plusieurs enfants - fréquentes en Seine-Saint-Denis, privilégient les 4 et 5-pièces. Le 3-pièces demeure le plus difficile à vendre. Malheureusement, les désistements persistent, faute d’obtenir un crédit. Le dispositif Duflot démarre doucement, sans retour en masse au premier trimestre. " C’est encore une période de découverte ", constate le commercial de LNC en remarquant qu’un de ses récents réservataires a transformé son Scellier en Duflot : " L’attrait de la défiscalisation plus élevée et des valeurs locatives, dont les plafonds correspondent aux loyers de marché " , justifie-t-il.


 


Les clés :

  • À prix abordable, la Seine-Saint-Denis ouvre des opportunités à la primo-accession.
  • Les plafonds du « Duflot » sont à peu près équivalents aux loyers de marché.
  • Les 40 villes bénéficieront d’un accès facile aux gares du Grand Paris.

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