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“La Côte d’Azur encore très bon marché... En comparaison avec d’autres places européennes”

Investissement locatif en résidence classique,ou en résidence avec services, avec ou sans dispositif fiscal, et si oui lequel ? L'investissement immobilier offre de multiples possibilités. Comment vous y retrouver ? Les bonnes questions. "Il n'y a pas d'investissements moins bons que d'autres.Tout dépend du but de l'investisseur.Tous les secteurs sont intéressants à condition d'être adaptés, un peu comme les différentes catégories de voitures, qui ne répondent pas aux mêmes besoins. L'investisseur doit être orienté en fonction de ses besoins et de sa situation au cas par cas", analyse Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority. Bref, vous n'investirez pas forcément dans le même type de bien selon vos moyens, bien sûr, mais aussi suivant l'objectif que vous vous serez fixé, davantage orienté vers la rentabilité locative ou vers la valeur patrimoniale. En résidence avec services. Qu'il s'agisse d'accueillir des étudiants, des personnes âgées, des touristes ou des hommes d'affaires de passage, les résidences avec services fonctionnent sur le même principe : proposer des logements meublés et un certain nombre de services de type hôtelier autour. Pour l'investisseur, le gros "plus" de l'investissement en résidence de tourisme réside dans le bail commercial qui va avec l'achat et qui le décharge de la gestion locative. Sans oublier que les prix d'entrée en résidence de tourisme sont souvent moins élevés que ceux d'une résidence classique. "Le produit qui fonctionne très bien en ce moment est la résidence meublée avec service, en loueur meublé non professionnel. Les investisseurs souhaitent des assurances annexes et des garanties en cas de vacance locative, des garanties sur les loyers, sur les impayés et la résidence de tourisme répond très bien à cette exigence", confirme Norbert Desmard, directeur général de Liins. La résidence avec services dote effectivement votre investissement locatif d'un cadre sécurisé et, ce qui ne gâte rien, elle affiche une faible fiscalité. Suivant les recettes que vous tirerez de votre investissement, vous aurez le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), ce qui autorise des abattements conséquents sur vos revenus. En optant pour une résidence de tourisme située en ZRR (Zone de revitalisation rurale), vous pourrez en outre profiter d'une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement, étalée sur 6 ans et la TVA est également récupérable. Le revers de cette jolie médaille ? La résidence de tourisme est un bien plus ciblé qu'une résidence classique et le marché de la revente est donc moins large. Par ailleurs, pour que cet investissement vous rapporte, il faut que le taux d'occupation soit satisfaisant. Vous devez donc choisir le bon emplacement et vous montrer vigilant sur la qualité de l'exploitant, dont le rôle est capital, puisque c'est lui qui est chargé de trouver des locataires et d'entretenir le logement. En résidence classique. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en conservant la possibilité de récupérer ensuite le logement à usage personnel, c'est-à-dire pour vous ou pour vos enfants, la résidence classique est la mieux adaptée. Là encore, vous devez respecter la règle d'or du choix de l'emplacement et ne jamais le sacrifier aux rentabilités locatives que le vendeur peut afficher - et qui sont parfois très théoriques… Un logement bon marché, promettant des rentabilités extraordinaires, mais très mal situé, sera difficile à louer et donc au final peu rentable. Optez pour des secteurs où la demande locative est réelle, sans que les prix de vente soient prohibitifs. En région parisienne par exemple, cela signifie choisir une ville de grande couronne, mais bien desservie par les transports en commun et qui jouit d'une bonne réputation, comme Cergy ou de nombreuses communes de Marne-la-Vallée. Dans les métropoles de province, la situation est un peu différente et il reste des possibilités d'investissement intra-muros, comme à Toulouse, où la ZAC Garonne, qui prolonge le centre-ville, est l'une des principales offres de neuf de la ville et présente une forte demande locative. Robien recentré, Borloo neuf : l'investissement en résidence classique possède également ses "carottes" fiscales, qui permettent de substantielles économies d'impôts. La prudence est cependant de mise, car une fois l'avantage fiscal terminé, le bien reste… La défiscalisation ne doit pas constituer le moteur de votre investissement, mais être prise pour ce qu'elle est : un "plus" non négligeable.

Il faut savoir que la souscription d’un crédit immobilier entraîne des frais. Ceux-ci sont plus ou moins importants selon les banques. En général, ils représentent 1 % du capital emprunté. Bien souvent, les banques appliquent un plafond qui, là encore, est très variable (souvent autour de 700 à 900 €). Si vous passez par un courtier, ces frais vous seront facturés par ce dernier, la banque les lui rétrocédant pour rémunérer sa prestation. Certains courtiers ne facturent aucun frais, c’est le cas de Credixia. Vérifiez toutefois que le courtier ne vous fait pas payer sa prestation autrement, en appliquant un taux de crédit légèrement supérieur par exemple. Il convient, de même, de s’assurer que le courtier ne prend pas de frais complémentaires sous prétexte que le dossier serait complexe. Dans tous les cas, la vigilance permet d’éviter les mauvaises surprises. Et si vous possédez un « bon profil », tentez de négocier.

Les terrasses généreuses constituent sans aucun doute l'un des atouts de ces grands appartements. La surface moyenne des terrasses est de 44 m2, du 4 au 6-pièces, à Lyon. De très luxueux 7-pièces et 8-pièces ont été vendus avec des surfaces de terrasses de... 190 m2. Il n'est pas rare que les terrasses soient aussi étendues que l'appartement : ainsi, Constructa Vente commercialise Passion Bocage, dans le 8e, où un appartement de 101,95 m2 habitables dispose d'une terrasse de 98,28 m2 de surfaces annexes.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Grenoble par la fédération des promoteurs immobiliers.

À partir du 1er juillet 2014, un nouveau dispositif va être mis en place pour faciliter et encadrer les travaux d’amélioration énergétique.

Directeur général de Sadev 94 (Aménageur, développeur de villes)

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération d'Orléans-Val de Loire par la fédération des promoteurs immobiliers.

A Toulouse et dans son agglomération, les opérateurs classiques sont largement présents comme Belin promotion, Patrimoine Compagnie, Bouygues Immobilier, Cogedim-Paul-Mateu, Capri Atlantique, Carrere Promotion, Sagec, Malardeau Nexity George V, Marignan Habitat, Eiffage ou PragmA.

Indicateur Bertrand : La conjoncture du marché de l’immobilier est-elle préoccupante dans les Bouches-du-Rhône ?

La certification NF Maison Individuelle démarche HQE a été lancée il y a un an par le Ministère de l'Ecologie et du Développement durable. C'est cette certification que vient d'obtenir Maison Familiale et qui lui permet, aujourd'hui, de proposer à ses clients des maisons certifiées en total respect de l'environnement. La démarche HQE poursuit 4 objectifs : un chantier à faible nuisance, c'est ce que l'on appelle l'écoconstruction ; une préservation des ressources naturelles et des énergies, baptisée l'éco-gestion ; la création d'un environnement sain, au travers de la qualité sanitaire de l'eau et de l'air et un environnement confortable, tant sur le point acoustique que visuel.

Chacun s'accorde à penser que les prix ne chuteront pas cette année. “Que le marché fonctionne au ralenti, c'est certain, mais il ne faut surtout pas s'attendre à une baisse généralisée des prix”, prédit Philippe Pailhès, en bon connaisseur du marché toulousain. Pour Alexandra François-Cuxac, les prix “ne connaissent pas d'effondrement. Ponctuellement, de gré à gré,sur des logements très avancés en termes de travaux, des baisses peuvent être proposées,mais les prix affichés se maintiennent à un niveau de 2 950 €/m2”. Seuls 13 % des logements ont été effectivement livrés, et les opérations de déstockage ne seront menées que sur des opérations livrées.

Montmorency : une ville sur une colline. En haut, une forêt. En bas, une vallée. En face, la vue sur Paris. Au pied, un château et une collégiale. Ici le moindre mètre carré neuf, rarissime faute de foncier, vaut dans les 5 000 e. Sûr de son fait dans ce cadre prisé, Franco Suisse veille à la dernière touche d'un projet et se trouve en pourparlers pour un autre sur les hauts de la ville. Du neuf aussi dans la vallée de Montmorency, à Soisy, Montmagny, Groslay et Deuil-la-Barre. Jusqu'à présent, la vallée a fourni le gros du bataillon des logements du Val d'Oise et elle en prévoit 380 par an. Voisine et jumelle par bien des aspects, la petite Enghien (11 000 habitants) joue le rôle de station balnéaire avec son casino-théâtre, ses thermes et sa navigation sur le lac. Un air d'Annecy ou de La Baule à 12 minutes de la gare du Nord qui a séduit durant des années un public senior, friand de calme et de qualité de vie. Mais les choses changent. "Alors que le territoire ne parvenait pas à capter les familles entre 1990 et 1999,un mouvement inverse s'esquisse depuis cinq ans", observe le Programme local de l'habitat. Pour Marlène Partouche, la négociatrice de Spirit, il n'y a pas de doute. La maison de ville qu'elle propose à 560 000 e est faite "pour une clientèle assez jeune qui veut un jardin pour les enfants sans souhaiter effectuer des travaux dans une maison ancienne". Quant au duplex avec 120 m2 de terrasse à 700 000 e, "il conviendrait à la perfection à une clientèle parisienne de 40/45 ans qui revendrait son bien pour s'agrandir. A Paris, elle n'aurait pas les moyens de voir aussi grand." Là aussi, les Parisiens sont attendus sur le pas de la porte.

Il ne faut donc pas confondre rentabilité locative et investissement patrimonial. Pour un appartement en plein centre-ville, bien situé et haut de gamme, le ticket d'entrée sera forcément plus élevé et réduira la marge de rentabilité locative. En revanche, à l'heure de la revente, le capital de départ sera augmenté d'une plus-value conséquente. Un logement bien placé et de bonne qualité se revendra facilement, indépendamment des aléas de la conjoncture. "Un appartement situé sur le côté ensoleillé de la rue y restera, même si le marché connaît une récession, c'est celui-là qui partira le plus facilement", illustre le président de la chambre des Hauts-de-Seine, Jean-Marie Montazeaud. Selon que vous souhaitez privilégier la rentabilité locative de votre bien ou sa valeur patrimoniale, vous n'investirez donc pas tout à fait dans le même type de bien.

“Un des plus grands chantiers de France”

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Rouen par la fédération des promoteurs immobiliers.

Comme pour l'ancien, la marché du logement neuf francilien devrait battre des records de ventes en 2017, selon de Selon l'ADIL 75, qui publie les chiffres de son baromètre trimestriel.