Actualité

En cinq ans, la capacité d’emprunt a augmenté de 20 %, rendant du même coup la location moins intéressante. Décryptage.

Du côté de l'acquéreur, l'achat sur plan, ou Vefa (Vente en état futur d'achèvement) équivaut en quelque sorte à devenir propriétaire au fur et à mesure de la réalisation du chantier : le promoteur ou le constructeur cède ses droits sur le sol et la propriété des constructions futures lors de la signature du contrat de réservation et vous effectuez en contrepartie le règlement du prix de manière échelonnée, en fonction de l'avancée des travaux. Vous hésitez peut-être à vous lancer dans l'acquisition d'un logement dont vous ne pouvez voir que les plans ou les plaquettes de commercialisation, qui dessinent toujours un joli cadre de vie, dont vous vous demandez s'il correspondra à la réalité. Quels sont les avantages d'un achat sur plan ? Si vous souhaitez faire construire votre maison, la grande liberté de choix doit vous paraître évidente : il s'agit pratiquement d'un logement "sur mesure", le constructeur pouvant vous proposer toutes sortes d'aménagements à partir des modèles qu'il réalise. Et même dans le cadre d'un programme neuf construit par un promoteur, vous disposerez d'un choix plus large en achetant dès le début de la commercialisation plutôt qu'en "queue de programme", lorsque vous pourrez voir à quoi ressemble la résidence proche de son achèvement, mais qu'il ne restera plus que quelques logements disponibles.

Ville d'exception dans le coeur de ceux qui l'habitent comme dans celui de ceux qui rêvent d'y trouver un pied-à-terre, Paris est chiche en produits neufs. On en compte environ 700 par an. Plusieurs programmes font néanmoins l'actualité et tous, ou presque, offrent d'excellentes prestations. Dans le 15e arrondissement, où le mètre carré moyen s'affiche à 9 200 e, le groupe Accueil commercialise le Grenelle, une résidence de 11 appartements dessinée par Philippe Alliaume. Près du Champs-de-Mars, les surfaces y sont généreuses, lumineuses, ouvertes sur de beaux balcons et de somptueuses terrasses. Attendu sur le boulevard Garibaldi, ce programme promet des matériaux et une conception de qualité, à l'image des autres chantiers du groupe, à savoir les Terrasses Saint-Georges dans le 9e, les Patios des Ternes rue Pierre-Demours dans le 17e (un programme qui comptera 3 maisons !) ou encore un projet de 20 appartements en vente lot par lot, également dans le 15e. Ce secteur compte d'autres opportunités. Le promoteur Ogic y commercialise par exemple Seine Eiffel, juste en lisière du 8e arrondissement. L'opération comprend des appartements jusqu'au 5-pièces duplex (1 112 000 e pour 155m2) et deux hôtels particuliers de 6-pièces. A deux pas de la rue Vaugirard, c'est Financière Rive Gauche qui sort de grands volumes, des 4-pièces de 122 à 134 m2 à partir de 1 050 000 e et des 5-pièces jusqu'à 142 m2 et 1 250 000 e. A quelques pâtés de maisons, toujours dans le 15e, il commercialise aussi le Clos Fondary avec des 5-pièces terrasses et des vues imprenables sur tout Paris.

L'aspect citadin n'est pourtant pas loin. La vraie et fausse capitale de la région est Genève, à peu de distance. Des villes comme Evian, Annecy, Annemasse et Thonon ont aussi leur mot à dire tant aux touristes qu'aux bienheureux qui peuvent y acquérir un bien. On trouve sur les marchés immobiliers une clientèle aisée, dont le lieu de travail est souvent Genève, et des Lyonnais à la recherche d'une résidence secondaire. Nombreux sont aussi les amateurs de ski de tous horizons prêts à faire des sacrifices pour s'offrir le luxe d'une station réputée. Cette pression démographique forte, à laquelle s'ajoute la rareté du foncier et des biens neufs, font grimper les prix au sommet : de 6 000 à 7 000 €/m2 à Megève ou Chamonix. Offrant des perspectives de report, l'ancien s'envole. Sur Saint-Julien-en-Genevois, une agence immobilière propose actuellement une maison ancienne de 4-pièces à 450 000 € et un appartement de 3-pièces à 313 000 € Quant à la fermette rénovée, elle se négocie dans les 500 000 € ! La Haute-Savoie court ainsi des risques comparables à ceux de la Côte d'Azur. La croissance des résidences secondaires (27 % d'après le recensement de 1999) pourrait entraîner dans certaines villes touristiques un "syndrome des volets clos", c'est-à-dire un grand désert hors saison préjudiciable à l'activité commerciale. Une partie des actifs locaux a de plus en plus de mal à se loger en raison des prix : 47 % des ménages hauts-savoyards consacrent 47 % de leurs revenus au logement. Le département est en retard en terme de logements sociaux et saisonniers. Sur 294 communes, 15 seulement satisfont au quota de 20 % de la loi SRU. Ceci a amené le Conseil général à renforcer récemment ses efforts financiers dans la construction du parc social et saisonnier.

Quelles précautions prendre en amont ? Vers qui se tourner ? Quel montant demander pour le dédommagement ? Mode d’emploi.

Tandis que dans l’aire urbaine de Toulouse, l’offre existante s’adapte bien au marché, Bordeaux lance une vaste opération d’aménagement d’écoquartier.

Ils sont distribués par l'ensemble des banques et ne bénéficient d'aucune aide de l'Etat. Ils ont un trait commun : offrir le maximum de souplesse et s'adapter à votre besoin précis. On peut dire que c'est le règne du sur-mesure. Que vous soyez primoaccédant, second accédant ou investisseur, les formules ne manquent donc pas.

Rêve d'une grande majorité de Français, la maison est associée à l'idée de propriété. Elle constitue pourtant un bon produit d'investissement car la demande locative est forte.

Incroyablement située, en face du centre historique et au coeur sud de la ville, l'Ile de Nantes porte ses 337 hectares comme l'étendard d'une ville en transformation (1). Cet ensemble hétérogène fait d'un vieux faubourg, d'une Zup (zone à urbaniser en priorité) issue d'un plan d'aménagement des années 60, d'entreprises et de bureaux, a engagé sa métamorphose en 2002, avec une promesse d'un million de mètres carrés constructibles. A terme, l'île accueillera 6 500 nouveaux logements. L'actualité pour les acheteurs, ce sont aujourd'hui cinq à six programmes, essentiellement au nord-ouest de l'île. A 50 mètres de la place de la République, un promoteur local, Arc, actif en Ilede- France mais surtout en Bretagne et en Pays de la Loire, met sur le marché Antinéa, "une élégante résidence contemporaine autour d'un jardin paysager de 1 000 m2" pour une livraison prévue au 4e trimestre 2008. On démarre à 91 000 e pour les studios, 179 000 e pour les 3-pièces, 304 000 e pour les 5-pièces. Prochainement, il lancera un autre programme sur la ville, près du parc Club du Perray. Sur le bras de la Madeleine, quai François-Mitterrand, Promogim poursuit les ventes de trois pans du programme Quai. Celui-ci représentera à terme quatre ensembles résidentiels entre deux allées piétonnes et un square planté, soit une centaine d'appartements de 42 à 131 m2 : le bâtiment Loire comprend 22 appartements du 3 au 5-pièces, entre l'esplanade et le quai. Entre la Loire et la rue de Mangin, Roof dispose de 2 et 3-pièces (à partir de 145 000 e et 41 m2). Et exceptionnel, il est parvenu à glisser six maisons dans son plan. Il en reste trois dans les bacs à partir de 428 000 e pour 130 m2. Selon la responsable des ventes, Nathalie Duret, "une est tout à fait exceptionnelle, avec de grandes baies vitrées,qui donne directement sur la Loire, à 466 000 euros avec 4 chambres et une mezzanine." Nexity George V, très présent sur la ville avec 6 programmes annoncés intra-muros et près d'une dizaine de programmes lancés ou sur le point de l'être dans le reste du département, communique enfin sur le Tripode, un important programme prévu pour le 4e trimestre 2009 sur l'île. Dans le prolongement du Pont Anne de Bretagne, qui rejoint l'île de Nantes aux limites du centreville, Kaufman & Broad commercialise encore quelques produits sur son Quai Rive Droite, une petite résidence de seulement 30 appartements (entre 278 000 et 305 000 e parking inclus pour 73 à 76 m2). Rue du Bâtonnier Guinaudeau, c'est un promoteur régional, Bâti-Nantes, qui lance Pierre 1er, 17 appartements de 2 à 6-pièces (1 150 000 e pour 208 m2 en duplex). "Nous sommes également sur les bords de l'Erdre, quai de Versailles et boulevard Van Iseghem, avec deux belles résidences d'une trentaine d'appartements, qui seront commercialisés autour de 4 500 W/m2, ajoute François-Régis Bouyer, gérant de Bâti-Nantes. Avec environ 250 appartements livrés chaque année sur la Bretagne, le promoteur s'affiche aussi à Carquefou avec une centaine de logements, entre 2 800 et 2 900 e/m2.

Jean-François Sagaut : Lorsqu'on est un couple non marié, il faut bien intégrer les proportions que chacun met dans l'acquisition et faire en sorte qu'elles soient le reflet de la réalité en termes de financement. C'est souvent là que naissent les difficultés car en cas de séparation, il faudra comptabiliser et régler la créance. Celui qui paie les charges courantes du couple à la place du crédit ne peut a priori pas faire valoir pour sa part une créance. En concubinage, il n'existe pas, comme pour le mariage ou le Pacs, d'obligation minimale de subvenir à l'entretien du ménage. On pourrait certes imaginer que deux concubins établissent un contrat de concubinage pour établir les règles de la vie en commun et les charges devant être supportées par chacun mais ce type d'accord n'est pas la panacée. Quitte à formaliser l'union par un contrat, pourquoi ne pas tout simplement se marier ou se pacser ? Cela paraît plus sage.

Je souhaite acheter un appartement dans le cadre d'une Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Quelles seront les modalités de paiement ? (Dominique H., Limay, 78)

À l'aune de la reprise, le président de Bouwfonds Marignan nous expose sa vision du marché et nous livre les objectifs de son groupe, qui lance cette année 4 000 logements ancrés dans le développement durable. "Un engagement fort dans le BBC" Indicateur Bertrand. Comment percevez-vous le marché immobilier ? >Jean-Philippe Bourgade. En 2009, les ventes de logements neufs ont augmenté de 25%, alors qu'elles avaient baissé de 40% un an plus tôt. Les désistements ont retrouvé une valeur normale, proche de 20%, et le taux d'écoulement est remonté de 8 à 16%. Ce rebond est satisfaisant, mais d'une vitalité un peu artificielle sous l'effet des aides gouvernementales –“Scellier” et accession sociale– qui, pour certaines, vont s'éteindre. Or, sur quelque 105000 réservations, 65 000 ont été le fait d'investisseurs, alors que le nombre d'acquéreurs non aidés d'une résidence principale s'est réduit. C'est la raison pour laquelle la Fédération des promoteurs-constructeurs entend mobiliser les pouvoirs publics en faveur d'un relais d'incitation sur cette clientèle. I. B. Et qu'en est-il de Bouwfonds Marignan ? >J.-P. B.L'année 2009 a été très bonne pour nous, puisque nous avons conclu 33% de réservations supplémentaires. Notre part d'investisseurs de 49%, inférieure à celle du marché, démontre notre bon positionnement sur le secteur de la résidence principale. Depuis septembre, nos taux d'écoulement sont supérieurs à ceux de 2007 et atteignent, par exemple, 30% au Perreux-sur-Marne sur une opération que nous venons de lancer. Dans le segment de l'individuel groupé, nous réalisons six à sept ventes par mois, notamment sur un programme à Wissous. Notre opération de Saclay fonctionne aussi très bien, de même que celle de Marquette-lez-Lille, dans le Nord. La maison a repris des couleurs étant donné que le marché de l'ancien, donc de la revente, semble plus dynamique. I. B. Dans ce contexte à nouveau positif, quels programmes majeurs lancez-vous ? >J.-P. B.Nous lançons 4 000 logements cette année, dont 2 500 avant l'été, soit 45 opérations dans des régions à fort potentiel démographique et économique. Ainsi, nous privilégions les grandes métropoles et lançons 100 appartements NF Logement démarche HQE® à Yerres (91), une opération BBC à Lyon (7e), et une autre BBC Effinergie à Montpellier. À Toulouse, “Nature Garonne” est certifiée NF Logement démarche HQE® et, près de Rennes, à Saint-Jacques de la Lande, les 55 maisons de ville des “Villas Perceval” seront en THPE. À Lille, le “Mozaïk”, soit 40 appartements, est idéal en “Scellier”. I. B. Quels sont les éléments forts ou différentiels de Bouwfonds Marignan ? >J.-P. B. Notre actionnaire Rabobank, la seule banque commerciale triple A au monde, nous donne une assise financière solide. Référence reconnue au niveau de la démarche RSE (Responsabilité sociale de l'entreprise), elle nous transmet en outre ces valeurs. Nous avons une charte éthique et adoptons une attitude en adéquation : comportement citoyen dans l'entreprise, actions de mécénat… Sans oublier, bien évidemment, le client qui reste au centre de toutes nos préoccupations, et, à ce titre d'ailleurs, des enquêtes de satisfaction sont régulièrement réalisées. De la même manière, sur le plan environnemental, notre mode de management se montre cohérent par rapport à ces principes. Nous avons anticipé et avons été le premier promoteur certifié NF Logement démarche HQE®. Nous sommes précurseurs au niveau du BBC (bâtiment basse consommation) puisque nous avons lancé, au premier semestre 2009, une première opération sous cette appellation à Annecy-le-Vieux qui a séduit aussi bien les acquéreurs-utilisateurs que les investisseurs ; d'ici à l'été, nous allons lancer une dizaine d'opérations en BBC, comme à Massy, Lyon ou Marseille. Enfin, à partir du deuxième semestre 2010, la plupart des permis de construire que nous déposerons seront BBC.

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien en loi Scellier, pensez à bien étudier les diff érentes charges que cela implique et l’issue que vous souhaitez lui donner.

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique du logement du département ?

A cette douceur de vivre s'ajoute celle de voir enfin en France des prix immobiliers modérés. Philippe Delorme, directeur commercial de Bouygues Immobilier région Centre Loire, ne tarit pas d'éloges sur le marché local : "Les prix figurent parmi les plus attractifs de France, de l'ordre de 2 200 z/m2 à Bourges et Poitiers ainsi que de 2 800 z/m2 sur Tours et Angers. Les produits sont de caractère, respectueux du style de la région, et offrent un bon compromis entre l'investissement et la qualité patrimoniale. Le marché locatif s'avère d'ailleurs dynamique grâce à un solde migratoire positif de la population, clé de la demande." Il est vrai qu'à Olivet ou Saint-Cyr-sur-Loire, les "Neuilly" locaux, les mètres carrés sont au prix de ceux de La Courneuve. Une maison avec un beau jardin se négocie dans les 200 000 e sur la région. De quoi faire réfléchir avant de signer ailleurs chez un notaire ! Ce microclimat est-il stable ? Oui, selon le ministère de l'Equipement qui rappelle qu'au 3e trimestre 2006 les prix des appartements neufs de Tours et d'Orléans étaient identiques à ceux de la fin 2005. Sur la région Centre, les volumes se sont maintenus autour de 750 ventes par trimestre depuis le début de 2006. Les stocks demeurent faibles et les acquéreurs sont des investisseurs pour les deux tiers. Toutefois, Jean- Grégoire Soissons, le négociateur du groupe Valloire, reconnaît qu'il faut en moyenne 10 jours pour "transformer un prospect en client" au lieu de 3 jours en 2004 et 2005. "L'offre est plus fournie et la demande légèrement plus faible. Dans ces conditions, les acquéreurs prennent davantage de temps pour se décider". Le marché de la maison neuve s'est aussi stabilisé, mais des disparités perdurent : comptez un surcoût de 30 % dans l'agglomération orléanaise par rapport au département du Cher. L'Indreet- Loire représente 45 % du marché régional et le Loiret 25 %.

Explorimmoneuf. Quel est votre sentiment sur l’investissement en Scellier pour cette année ?

Les deux principaux types de professionnels qui peuvent devenir vos mandataires sont l'agent immobilier ou l'administrateur de bien, la plupart des grands groupes portant les deux casquettes. La FIABCI (Fédération internationale des administrateurs de biens et conseils immobiliers) définit ainsi l'administrateur de biens : "il effectue, en qualité de mandataire, toute opération de gestion d'immeubles urbains, ruraux ou mixtes appartenant à une personne physique ou morale. Il assure aux immeubles l'entretien, les réparations, les aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs". Hors taxe, les honoraires de base (déductibles des revenus) tournent autour de 7 %, auxquels il faut ajouter 2 à 2,5 % pour la garantie contre les impayés. #rLES FORMULES "TOUT COMPRIS"