Midi-Méditerranée : Entre adaptation et demande soutenue

ENTRE ADAPTATION ET DEMANDE SOUTENUE

Midi-Méditerranée : Entre adaptation et demande soutenue
Midi-Méditerranée : Entre adaptation et demande soutenue

La pénurie semble guetter certains des marchés du Sud, avec, à la clé, le risque de voir l'offre envers les actifs se réduire sévèrement. Bilan et perspectives. Comme le montrent les résultats du troisième trimestre de l'observatoire immobilier du groupe Adéquation, Montpellier affichait un peu plus de 500 réservations au troisième trimestre 2008, synonyme d'une activité particulièrement élevée! Ainsi, contrairement à ce que l'on peut observer par ailleurs, c'est probablement une année record que le secteur de la promotion du logement neuf aura connu dans la région en 2008.


Languedoc-Roussillon : Montpellier toujours en vogue Cependant, dans le détail, tout n'est pas uniforme sur le marché de l'aire montpelliéraine.


En effet, les ventes sur le segment libre ont chuté au cours de ce trimestre pour atteindre assez difficilement les 350 logements, contre une moyenne de 420 à 450 depuis des années. Cette chute a donc été compensée par les logements à prix maîtrisés, en primo-accession et en accession intermédiaire, mais aussi par les logements investisseurs en PLS. À eux seuls, ces logements représentent 30 % des réservations ! C'est donc mathématiquement que le prix moyen des réservations a baissé. Cette situation a trois conséquences sur l'évolution du marché de Montpellier : le secteur libre n'est pas épargné par les difficultés que l'on peut observer sur d'autres agglomérations et, sauf maintien des logements en accession à prix maîtrisé, le niveau des ventes devrait baisser au cours de cette année 2009. Enfin, et c'est caractéristique de l'ensemble des marchés à l'exception notable de la Côte d'Azur actuellement, le niveau de l'offre commerciale devrait se contracter avec l'arrêt ou le report de lancements d'opérations qui étaient prévus.


Pourtant, Montpellier est portée par des projets structurants tels que ceux des Zac du Nouveau Saint-Roch ou de la Restanque, sans parler de la poursuite de Port-Marianne ou de la concrétisation en 2009 du projet Campus regroupant l'ensemble des universités.


Bien évidemment, comme l'estime Philippe Gadelle, président de la FPC du Languedoc-Roussillon, “l'une des deux Zac située à l'ouest va probablement connaître un ralentissement et la Zac de la Restanque prendra du temps, mais le projet du coeur de ville avec le Nouveau Saint-Roch devrait fonctionner cette année”.


Les opérations comme Murano de Roxim, Carré des Pins de Bouygues Immobilier, Royal Montcalm de Pragma, le programme en primo-accession à Montpellier Ouest, ou la réalisation d'Icade à Castelnau-le-Lez, sans oublier Espace Millenium et Rive Droite de Nexity George V, devraient continuer à satisfaire une demande qui reste forte.


De Nîmes à Béziers, une situation contrastée Dans la région de Béziers, la tendance est à la baisse et l'offre commerciale perdure, grâce aux faibles mises en vente du trimestre.



La durée théorique de commercialisation se situe à 24 mois, et cette situation devrait se maintenir compte tenu du niveau des prix, situé à 3000€/m2. Le constat est identique sur le marché sétois, avec un niveau de réservations très faible. Cependant, l'arrivée d'une offre nouvelle sur la Zac de Villeroy devrait permettre de réalimenter le marché.


Là aussi, la durée théorique de commercialisation est de 22 mois.


Sur le littoral héraultais, un marché poursuit son développement avec sérénité. C'est le cas à La Grande-Motte, qui dispose d'une offre nouvelle réalisée dans le cadre d'un projet d'aménagement cohérent : “C'est, à l'instar d'une partie du littoral, un marché de niche, souligne Philippe Ribouet, directeur régional de Nexity George V. La demande de retraités disposant de revenus très élevés protège ce secteur”.


Sur la région de Nîmes, alors que le marché se situait à un rythme de croisière de 120 à 140 ventes au cours des trimestres passés, le troisième trimestre a vu son niveau atteindre à peine 80 logements. L'offre se renouvelle peu, stagnant autour de 630 logements.


Les prix devraient se stabiliser aux environs de 2800€/m2 et l'on peut clairement parler de ralentissement, comme pour les autres marchés régionaux. On note la commercialisation de plusieurs opérations, dont le Pavillon de Nîmes, signé Bouygues Immobilier, entre les Allées Jean-Jaurès et la gare. Sur la Zac Esplanade Sud, Icade livrera au troisième trimestre 2010, Les Terrasses des Costières, avec 2-pièces de 40m2 à partir de 114000€.


Parmi les nouvelles résidences, Pragma commercialise Résidence Novéo sur le secteur de l'Esplanade Sud, livrable au troisième trimestre 2009. Le 3-pièces de 56m2 y est proposé partir de 179 000€, parking inclus.


Kaufman & Broad devrait livrer fin 2009 Villa Nemausa, 77 maisons dans un domaine privé, avec accès aux autoroutes en deux minutes.


Comme le souligne Philippe Gadelle, président de la FPC du Languedoc-Roussillon, “le niveau actuel des ventes à Nîmes ne reflète pas la réalité du marché et c'est une difficulté, notamment pour les jeunes ménages”. En 2009, le marché régional prendra probablement l'orientation nouvelle “d'une offre à moins de 3000€/m2”, gage Philippe Gadelle.



Bouches-du-Rhône : Marseille amorce un retrait


L'agglomération marseillaise – Marseille et bassin de Marseille – a commencé à ressentir les premiers effets d'un ralentissement en totalisant 44 % de la production et 46 % des ventes recensées, contre à 51 % en 2007.


La cadence de production sur la cité phocéenne enregistre ainsi une baisse de 20 %, et les ventes ont diminué de 22 % lors de la même période. L'offre reste diversifiée, et présente sur l'ensemble des arrondissements.


Parmi les programmes en cours de commercialisation, signalons Le Panama, proposé par Constructa Vente, en plein coeur du 7e arrondissement. Promogim est également très présent, avec la livraison au troisième trimestre 2009 du Plazza, à proximité du Prado et du Parc du 26e Centenaire. Parmi l'offre, celle de Nexity George V avec Intermezzo, une résidence de 56 logements, à Marseille, mais aussi Aixtenso, une opération de 22 logements à Aix-en-Provence. Kaufman & Broad commercialise pour sa part une vingtaine d'opérations sur le département. La Ville de Marseille n'a pas perdu de vue les primo-accédants grâce à la mise en place, depuis 2007, d'un dispositif d'une envergure unique en France: celui du chèque premier logement. Ce dispositif permet de devenir propriétaire dans le neuf ou l'ancien en allégeant (jusqu'à 40 %) votre charge de remboursement de prêt immobilier. Pour le secteur de la revente, et selon la FNAIM des Bouches-du-Rhône, le département a enregistré dès septembre 2008 une baisse du nombre de transactions de l'ordre de 10 % par rapport à l'an dernier. Pourtant, les agents immobiliers tempèrent : “Cela ne veut pas dire que les acheteurs sont absents ; au contraire, dans le département, la demande est aujourd'hui supérieure à l'offre”.


En matière de marché locatif, la croissance des prix est moins forte qu'auparavant, mais comparable à la situation d'avant le “boom” de l'immobilier. La mobilité résidentielle des locataires se fixait depuis le début de l'année 2008, avec un taux de mobilité situé à 19,1 %, soit l'un de ses plus mauvais niveaux de ces 15 dernières années! Depuis 2004, l'activité du marché locatif privé marseillais a donc reculé de l'ordre d'un tiers.


Au premier semestre 2008, le niveau des loyers des 2-pièces n'a progressé que lentement, avec + 1,3 % (+ 1,0 % en 2007). De même que les loyers des 3-pièces avec + 1,4 % (+ 0,3 % en 2007). Pour les grands appartements, sur lesquels la pression reste forte, l'évolution reste modérée avec + 0,6% pour les 5-pièces et plus (+ 12,1 % en 2007).


À Aix-en-Provence, le marché “ne reste pas à l'écart de la tendance actuelle, mais la rareté de l'offre, tant dans le logement neuf que dans l'ancien, induit une hausse des prix de vente”, comme le souligne Patrick Alary, président de la FPC de Provence. Cette pénurie de production de logements dans ce secteur géographique pourtant parmi les plus attractifs de la région génère non seulement une hausse des prix de vente, mais aussi une forte hausse des loyers, dont on verra en 2009 si celle-ci tend à se ralentir.


Au quatrième trimestre 2009, Bouygues Immobilier devrait livrer Villa Pauline face au complexe du Val de l'Arc, et le programme Les Académies Aixoises, d'Arcana, est attendu pour le troisième trimestre. Quant à Constructa, il réalise, pour une livraison au second trimestre 2010, Sextius Paradis, à seulement 800 mètres de la Rotonde.



Côte d'Azur: toujours une situation de pénurie


Dans les Alpes-Maritimes, la crise n'est pas à l'ordre du jour. C'est en tout cas le constat que dresse Alain Gérard, notaire, qui commente les dernières données produites par l'observatoire Perval : “Aucun chiffre ne reflète une crise, sinon celle des volumes, explique-t-il. Sur les premiers mois de 2008, les transactions ont reculé de 15 %,et les ventes dans le neuf ont subi un recul de 30 %, avec un stock qui devrait augmenter. Or, ne nous sommes pas dans la situation des années 90, car la majorité de l'offre est sur plan. C'est donc toujours un marché de pénurie auquel nous assistons, et ce ralentissement est dû en fait aux banques qui ne répercutent pas les indices à la baisse et empêchent ainsi une frange d'actifs d'acquérir leur bien”. Dans le détail, le ralentissement de l'activité est net sur le littoral, tandis que des secteurs parviennent encore à tirer leur épingle du jeu : “C'est le cas du moyen et arrière-pays, sur des communes comme Roquefort-les-Pins, Grasse ou Vence, où le prix au m2 reste encore abordable, ajoute le notaire. Même à Carros, dans le secteur de la revente, les prix ont progressé de 18 % !”. Quant aux prix, la baisse prévue cette année ne sera pas significative : “Elle sera de l'ordre de 4 à 8 % dans l'ancien, car la demande reste forte, souligne Alain Gérard. Quant au neuf, on peut s'interroger sur ce niveau des prix supérieur à 5000€ le m2, et il est heureux que les collectivités comme la Canca (Communauté d'agglomération de Nice-Côte d'Azur, NDLR) se mobilisent pour permettre aux actifs de trouver des logements à des prix plus abordables”.


Dans le secteur de la promotion immobilière, le département va voir un certain nombre de projets se mettre en place. Cogedim est d'ores et déjà présent avec Méridia, 46 000 m2 de mixité d'habitat et d'activités, et devrait se positionner sur de nouveaux quartiers de villes, par exemple sur la Plaine du Var ou à Antibes. En association avec Cogedim, Bouwfonds Marignan commercialisera une vaste opération d'aménagement, en association avec Cogedim, sur la Plaine du Var mais aussi dans le Var, sur le secteur de Toulon-Hyères. La Plaine du Var, avec Nice Méridia, représente une nouvelle génération de quartier d'activités, qui allie mixité des fonctions et qualité urbaine. Ce quartier constituera la vitrine économique et architecturale de la Plaine du Var, sur un ensemble de 22 hectares. Bénéficiant d'une position idéale, à 500 mètres du premier aéroport international français après Paris, à deux minutes de l'autoroute A8 et au coeur de l'agglomération Nice Côte d'Azur, la Plaine du Var est un territoire d'avenir. Parmi les opérateurs présents dans les Alpes-Maritimes, Kaufman & Broad poursuit son développement à La Roquette, Menton et Juan-les-Pins et signe, dans le Var cette fois-ci, une opération composée de 14 villas à Saint-Mandrier.


C'est à Cannes que Promogim signe une opération de 35 logements, sur le secteur Basse-Californie. Le promoteur sera également présent cette année dans le Var, pour une opération mixte aux Arcs-sur-Argens, dans le Centre Var. Quant aux Nouveaux Constructeurs, ils choisissent de se concentrer sur les principales agglomérations de la Côte d'Azur et de commercialiser deux programmes, à moins de 4 000€/m2, à La Trinité et à Vallauris.


Enfin, BNP Paribas Immobilier proposera cette année une résidence de tourisme 3 étoiles à Nice-Port, composée de 130 lots et destinée à une clientèle d'investisseurs en LMP (Location meublée professionnelle) et LMNP (Location meublée non professionnelle), ainsi que deux projets à Antibes.


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