Actualité

Les Halles : tome 2.

Qui veut profiter de séjours dans son logement tout en rentabilisant son achat peut judicieusement envisager l’achat en résidence de tourisme.

À l'issue de l'adoption de son projet de loi sur la mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, la ministre nous livre ses analyses sur la situation du logement en France. Indicateur Bertrand : Quelles sont,en matière de politique du logement,les mesures qui vont bientôt se concrétiser ? >Christine Boutin : La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a fait l'objet d'enrichissements de la part du Parlement, et comprend aujourd'hui 124 articles. Cette loi prévoit des dispositions essentielles, telle que la réforme de la gouvernance du 1% logement, la refonte du régime des agréments des associations oeuvrant dans le domaine du logement des personnes défavorisées ou l'obligation, pour les bailleurs sociaux, d'élaborer une convention d'utilité sociale qui détermine la stratégie de chaque bailleur pour les 6 années à venir en matière d'investissement, de qualité de service et de politique des loyers. Avant d'être opérationnelles, ces mesures nécessitent en général des décrets d'application. Ils seront publiés dans quelques mois, le temps que le conseil d'État donne son avis. I.B. : Comment, selon votre expression,“ dégripper” la chaîne du logement ? Et avec quels acteurs y travailler en priorité ? >C.B.:Depuis 2005, le nombre de logements sociaux financés ne cesse d'augmenter. On en dénombre 102 000, rien que pour 2008. Je souhaite que le monde HLM joue à plein son rôle contracyclique. Il en a les capacités, et le plan de relance a augmenté les moyens et les objectifs de production de logements sociaux. Par ailleurs, avec mon projet de loi, je défends le déblocage de la chaîne du logement. Le logement social doit être accessible aux personnes qui en ont réellement besoin. Pour favoriser la mobilité, qui est actuellement de 9,4 % par an dans le parc de logement social sur l'ensemble du territoire national, j'ai voulu que les personnes dont les revenus sont deux fois supérieurs aux plafonds de ressources pour accéder au logement HLM, soient obligées de libérer leur logement. J'ai aussi voulu abaisser le plafond de ressources pour l'accès au logement social et le faire revenir au niveau précédant la hausse purement technique liée à l'augmentation du Smic après la mise en place des 35 heures. Les logements disponibles doivent être attribués aux personnes qui en ont le plus besoin, en raison de leur situation financière. C'est une exigence de justice sociale. I.B. : Le nouveau dispositif d'investissement locatif Scellier vient de voir le jour. Quel est son principe et qu'en attendez-vous ? >C. B. : Ce nouveau dispositif de réduction d'impôt vise à favoriser l'investissement locatif privé introduit par la loi de finances rectificative pour 2008. Il permet aux particuliers qui investissent, en 2009 et 2010, de déduire de leurs impôts 25 % du prix (300 000 € maximum) des logements acquis ou construits. Cette déduction s'étale sur 9 ans, le taux passera à 20 % en 2011 et 2012. Ce nouveau dispositif prend fin au 31 décembre 2012 et ne s'applique qu'aux logements situés en zone où le marché locatif est tendu. Dans le contexte actuel de la crise de l'immobilier et du logement, notre objectif est de soutenir la production de logements pour répondre au mieux aux besoins des Français. I.B. : Malgré une baisse des prix et des taux d'intérêts, l'immobilier est encore cher en France. Comment relancer l'accession à la propriété ? >C.B.: Le gouvernement a mis en place le doublement du prêt à 0 % en primo-accession dans le neuf, ce qui permet désormais à des ménages d'emprunter jusqu'à 65 000 € à des conditions très favorables. De plus, si une collectivité accepte d'apporter une aide de 2 000 €, les ménages peuvent également bénéficier, pour les mêmes conditions de ressources, du Passfoncier : celui-ci ouvre droit à la TVA à 5,5 %. Dans ce sens, j'ai demandé une complète mobilisation des banques pour accompagner les ménages. Dans l'ancien, les prix baissent dans certaines agglomérations : il y aura des ajustements de prix, en particulier dans les zones où le marché de l'immobilier est le moins tendu.

Réaliser quelque 60 000 logements par an, dont 20 000 sociaux : tels sont les objectifs du schéma directeur de la région Ile-de- France (SDRIF) pour les vingt ans à venir. Un chiffre ambitieux en comparaison du médiocre résultat de l’an passé (38 000 logements), mais réaliste car la pénurie sévit en région parisienne. Près de 400 000 personnes ont demandé un logement social, dont plus de 100 000 à Paris. Pis, les Franciliens angoissent. Un sondage, réalisé par la Région en mars, révèle que 85 % d’entre eux estiment “difficile de trouver un logement en Ile-de-France”. Les plus inquiets sont les Parisiens (90 %) et les ouvriers (92 %). Tous s’accordent à dire qu’il faut construire davantage, mais où ? Le SDRIF préconise la zone dense, c’est-à-dire la première couronne et ses bordures, afin de rapprocher l’emploi et l’habitat. Pour sa part, le conseil en stratégie immobilière Adéquation recommande “les moyenne et grande couronnes”, où les tarifs immobiliers conviennent au budget de la majorité des acquéreurs. Une enquête d’Adéquation, réalisée pour le Snal, le syndicat des lotisseurs, conclut à la distorsion entre l’offre et la demande. Les chiffres en sont témoins : 67 % de la demande porte sur les gammes abordables, à 2 800 €/m2, et intermédiaires, à 3 000 €/m2. Or, l’offre correspondante s’élève à 41 %. A contrario, 33 % de la demande sollicite du moyen et haut de gamme. L’offre est de 59 %.

Est-il vrai que mon plan d'épargne logement ne peut être utilisé pour financer l'achat d'un logement destiné à devenir une résidence secondaire ? (Alexandra B.,Toulouse, 31)

On n'emprunte pas à 30ans comme on emprunte à 40 ou 50 ans. Selon votre projet et votre profil, différentes options vous sont proposées par les banques. A vous de choisir celle qui vous convient.

Marc Le Hein : Cas rare en France, la ville a dégagé des centaines d'hectares en plein centre, ce qui donne une bonne lisibilité de la production sur les vingt prochaines années. Les paramètres économiques sont encourageants, le département est attractif et la situation du marché de l'emploi relativement favorable, le foncier exploité est bien situé dans l'ensemble. En 2007, le nombre de permis de construire délivrés a continué de progresser. Cependant, sur le bilan annuel, on observe une stagnation du nombre de logements vendus, tandis que le nombre de produits mis sur le marché a augmenté. Cela a deux conséquences : le stock de biens disponibles atteint un niveau historiquement élevé (1 068 logements sur Nantes au 3e trimestre 2007 et 1 638 dans la communauté urbaine selon la direction régionale de l'équipement) et les délais d'écoulement vont grandissant. Une autre interrogation concerne les investisseurs. Ceux-ci dominent traditionnellement le marché nantais (60 à 70 % des acquéreurs). Beaucoup regardent plus les avantages fiscaux d'une opération que la valeur du bien qu'ils achètent. Cependant, d'une part, les prix ont augmenté, à cause de la rareté et donc de la cherté du foncier, mais aussi en raison de la hausse du coût de la main d'oeuvre, de la mise en application de nouvelles normes environnementales, d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc. D'autre part, les loyers se sont stabilisés. Jusqu'au 3-pièces, le marché s'est détendu, pour atteindre un relatif équilibre entre l'offre et la demande sur les petites surfaces. La rentabilité locative a donc diminué. Il est difficile de trouver des produits à 4 % aujourd'hui, à moins de prendre le risque d'un raisonnement à court terme sur un montant de loyer trop élevé. Mon conseil : un investissement doit se concevoir sur la durée.

La banque qui me consent un prêt pour financer la construction de ma maison m'apprend qu'elle souhaite effectuer directement les versements des fonds.Puis-je m'y opposer, car je perds tout contrôle sur l'exécution du chantier ? (Francis D.,Magny-les Hameaux, 78)

Ils sont les grands bâtisseurs de logements, de bureaux, de locaux d’activité. Mais, force est de constater qu’ils n’ont plus grand-chose à voir avec les promoteurs d’autrefois.

Nous allons vendre notre appartement pour faire construire une maison. Quel va être le sort du prêt en cours ? (Anne F., La Baule, 44)

"Des dizaines de chantiers confiés à de jeunes architectes"

Je n'ai pas obtenu le prêt pour le financement de mon logement. Suis-je tenu de payer les frais de rédaction de l'acte de vente ? (Jérôme S., Sceaux, 92)

Groupe Chevreux Notaire

De tous les matériaux qui servent à la construction des habitations, le bois, bien qu’un peu plus cher, demeure sans doute le plus écologique.

Selon les promoteurs, les logements neufs seront encore plus chers dans les mois à venir, rendant le secteur dépendant de l’évolution des taux de crédit immobilier et des aides gouvernementales.

Devenu un véritable marché, à l'instar de La Seyne-sur-Mer (voir l'avis de), le secteur de l'aire toulonnaise a pris sa place sur les bords de la Méditerranée. La Seyne, qui a changé son paysage urbain, notamment en modifiant profondément les terrains des anciens chantiers navals, devient une commune très attractive et l'offre de programmes suit. Bouygues Immobilier propose Le Clos des Jarres, une résidence de 72 appartements, pour le 4e trimestre 2008, mais aussi Les Amarines, à proximité du centre-ville, pour une livraison au 1er trimestre 2009. Constructa Vente, Eiffage Immobilier, Nexity groupe George V ou Icade Capri font ainsi partie des acteurs immobiliers qui influent sur la diversité de l'offre locale. A Toulon, ville longtemps en sommeil, le réveil est aussi flagrant, comme l'explique Yannick Chenevard, adjoint au maire aux transports et conseiller régional : "En 2001, quand l'équipe actuelle est arrivée à la mairie, la ville avait perdu 13 000 habitants depuis 1980.Nous appuyant sur les atouts de cette ville - la plus belle rade d'Europe, le nombre de jours d'ensoleillement - nous avons entrepris de transformer Toulon via un programme de rénovation lourde. Ainsi, nous retraitons chaque année plus de 70 rues et places". La ville, qui s'est vue dotée de 5 pôles de compétitivité, a inversé la tendance démographique en un peu plus de cinq ans : "Nous avons enregistré une hausse de 5 000 habitants, ce qui est unique en PACA et 4 652 logements ont été construits sur la même période !", ajoute l'adjoint au maire. Tout est actuellement mis en oeuvre pour pérenniser cet apport : "Nous proposons aux primo-arrivants des équipements complets entre les 98 écoles primaires, les 15 collèges ou les 10 lycées, assure Yannick Chenevard. De plus, en matière de circulation, grâce à la traversée souterraine d'est en ouest sur 3,6 km et l'ouverture d'un tunnel en 2011, Toulon ne verra plus passer les poids lourds en extérieur". Toulon prépare son avenir et "se met en mouvement" : équipements sportifs comme le Palais des Sports, développement de la gare maritime qui représente déjà le premier de France, création d'un port de plaisance, rénovation complète du centre-ville… Cette dynamique, qui a permis d'inverser les tendances démographiques, nécessite l'apport d'une offre de logements neufs : par exemple, le groupe Arcade et Eiffage sont présents avec Le Prado, sur l'avenue duXVe Corps, 51 logements, du 2 au 4-pièces avec parking en sous-sol. Bouygues Immobilier termine la commercialisation de Côte Ouest, livrable le 1er trimestre 2008, tandis que Cogedim signe avec Le Patio Sainte Musse, un programme au coeur d'une requalification urbaine comprenant de nombreux espaces verts et des équipements de loisirs. Le 3-pièces de 53 m2 est au prix de 150 000 e tandis que le même type, mais de 72 m2, est commercialisé 214 000 e.

Interview de Christian de Gournay, président de Cogedim.