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Que les couples soient mariés, pacsés ou concubins, il faut faire du sur-mesure.

Porte de sortie des Landes et du Pays gascon, point d'entrée sur le Pays basque, Bayonne affiche une offre relativement large sur un territoire en manque de foncier dans une ville au charme médiéval, mais toujours animée entre shopping, vie nocturne et grandes fêtes traditionnelles. Bouygues Immobilier est présent sur plusieurs artères de la ville. Au nord, le promoteur a conçu le Domaine Montaigu. De grandes baies vitrées permettent de profiter du soleil et de la nature qui entoure la piscine de la propriété. Proposées à 3 488 €/m2 en moyenne, les surfaces sont plutôt grandes. Le premier prix pour un studio est fixé à 125 000 € pour 31,72 m2. Le programme a également prévu des maisons, comme ce 4-pièces de 96,49 m2 vendu 330 000 €. À l'entrée de Bayonne, il affiche aussi les derniers appartements des Jardins de la Plaine, qui seront livrés au 1er trimestre 2006. Dans un magnifique parc, à l'entrée de la ville, les 3-pièces sont à vendre entre 230 000 et 235 000 € et les 4-pièces démarrent à 260 000 €. Avenue du Capitaine Resplandy, Sagec propose quelques appartements sur le Reflet d'Adour, des appartements du studio au 4-pièces tout au bord de l'eau. "Le programme de 72 appartements se situe dans le quartier de Mousserolles, en pleine mutation. Découpé en deux bâtiments autour d'un patio intérieur, il est signé Camborde Lamaison et comporte une part importante de grands logements aux larges terrasses", explique le service marketing. Encore en stock, essentiellement des 3 et 4-pièces. "Près de 70 % du programme ont déjà été vendus, explique Marc Ancely, responsable de sa commercialisation. Il a beaucoup attiré les primo-accédants, avec beaucoup d'acheteurs jeunes, entre 20 et 40 ans, issus de la région". Le promoteur-constructeur Robert Alday, enfin, affiche encore un appartement sur le Clos Loretto, un 4-pièces de 80 m2, vendu 239 000 € sur les hauteurs du quartier Saint-Esprit, à moins de 5 mn de la gare TGV et de l'autoroute. Également sur les hauteurs, une autre réalisation Alday Immobilier, la Résidence Gainéan, dispose de 17 logements, entre 2 700 et 3 000 €/m2, dans une architecture intégrée à l'environnement. Enfin, Bouygues Immobilier vient de lancer Sol y Sombra, dans le centre, une résidence de 30 appartements haut de gamme, proposés à 5 000 €/m2.

"Une ville de province en Île-de-France"

Je m’apprête à vendre une petite maison de 46m2,située dans une résidence de bord de mer. Ayant lu que les ventes de maisons de moins de 50 m2 n’étaient pas soumises au DPE, puisje m’exonérer de cette obligation ? (Henri M., Limoges, 87)

Dans les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne, on peut encore vivre plus au large qu'à Paris. Enquête au coeur de ces deux départements, actuellement perçus comme les favoris des acquéreurs en petite couronne.

Président du Conservatoire national du littoral

Indicateur Bertrand : Votre groupe, qui travaille avec de nombreuses banques, produit chaque mois des baromètres sur l’évolution des taux. Où en est-on ? Geoffroy Bragadir : Les taux ont fortement augmenté depuis le mois de mai 2008. Depuis début juillet, la durée préférée des Français (sur 20 ans) a atteint les 5 %, un niveau jamais égalé depuis 2003 ! Dans les régions, on note à nouveau des disparités importantes. En effet, pour un taux moyen, en région Méditerranée, les emprunteurs peuvent prétendre à un taux de 4,95 % sur 15 ans et 5 % sur 20 ans contre 5,30 % et 5,40 % à l’Est. Dans l’ensemble, les taux moyens se situent autour de 5,10 % sur 15 ans et 5,20 %, toujours sur 20 ans. Néanmoins, il est important de noter que dans toutes les régions françaises, il existe encore des produits offrant des taux à 4,60 % pour les meilleurs dossiers. La fourchette de taux est très large : de 4,60 % à 5,60 % sur la même durée, il faut donc plus que jamais comparer les différentes banques entre elles. I. B. : Selon-vous, comment la situation va–t-elle évoluer d’ici à la fin de l’année ? Quelles sont les grandes tendances du marché de l’immobilier ? G. B. : Les OAT ont fortement augmenté ces dernières semaines, et les banques ont largement anticipé la hausse annoncée de la Banque centrale européenne de juillet 2008. Dans un tel contexte, les taux devraient se stabiliser ou enregistrer de très légères hausses ; nous ne prévoyons donc pas de baisse des taux dans le courant de l’été. Néanmoins, il faut rester attentif, car il y a traditionnellement deux grosses périodes immobilières, le printemps et le début de l’automne, que les banques utilisent pour réaliser leurs objectifs commerciaux et capter de nouveaux prospects. Il est donc possible qu’à la rentrée, des offres “promotionnelles” fassent leur apparition, mais elles seront destinées à une clientèle jeune avec des revenus évolutifs. I. B. : Quel jugement portez-vous sur les politiques des banques en matière de prêts ? G. B. : Il faut tordre le cou à l’idée qui circule sur le prétendu resserrement des conditions d’octroi de crédits. Il n’y a pas, à l’heure actuelle, de volonté des banques de “couper le robinet” des crédits à l’habitat. Seules les conditions de taux ont changé, les banques ne demandent pas plus d’apport, et ne sont pas plus strictes sur les critères d’endettement ; elles appliquent aujourd’hui les mêmes critères qu’il y a 18 mois, à part sur la quotité du prêt relais. La seule différence, c’est le niveau des taux actuel. Nous avons calculé que la hausse des taux intervenue entre janvier 2007 et juillet 2008, a suffi à exclure 1 personne sur 5 des finançables. En appliquant les mêmes critères, avec une hausse de 1 point sur le taux, 20 % des personnes qui étaient en mesure de financer leur projet, ne le peuvent plus car elles dépassent les 33 % d’endettement admis par les banques. Le seul domaine dans lequel celles-ci sont plus prudentes, ce sont les prêts relais. L’explication est très simple : quand l’immobilier augmentait de 10 % tous les ans, elles étaient certaines, en cas de défaut, de récupérer leur mise ; à l’heure où les délais de vente sont plus longs et les prévisions sur les prix, à la baisse, les banques ne veulent plus se risquer à prêter davantage à ce niveau. Néanmoins, il faut relativiser, car il existe de fortes disparités selon les biens et leur emplacement : ainsi, pour un 3-pièces dans Paris, l’emprunteur n’aura aucun mal à obtenir 70 à 80 % de la valeur du bien. En revanche, pour un logement situé loin d’un centre-ville, la valeur du prêt relais ne dépassera pas 60 %. I.B. : Quels conseils souhaitez-vous donner à ceux qui veulent investir dans l’immobilier ? G. B. : La pierre reste et sera toujours une bonne affaire, car il n’y a pas de bons ou de mauvais moments pour devenir propriétaire. En effet, si vous achetez dans un marché haussier, vous ferez une plus-value mais vous devrez acheter un nouveau bien dans un marché également haussier ; au contraire, si vous achetez dans un marché baissier, vous bénéficierez à la revente de prix également plus bas pour acheter votre nouveau bien, et le mètre carré supplémentaire vous coûtera moins cher. L’achat d’une résidence principale est souvent lié à un changement de vie (mariage, arrivée d’un enfant...) et non à un calcul quelconque de rentabilité. Les jeunes actifs sont la cible privilégiée des banques, car c’est au moment où l’on souscrit un crédit immobilier que l’on décide d’une nouvelle relation bancaire. Pour emprunter, il n’est pas nécessaire de disposer d’un apport conséquent : s’il ne dépasse pas 33 % d’endettement, un jeune couple sans apport trouvera sans problème un produit de financement adapté. Néanmoins, avec des prix de l’immobilier toujours très élevés et des taux en hausse constante, l’apport peut permettre d’emprunter moins et, par conséquent, de diminuer le coût total de son crédit. Pour les jeunes qui ne disposent pas d’une épargne importante, il existe plusieurs solutions simples : les prêts aidés, le déblocage de la participation professionnelle et, pourquoi pas, la contribution des parents ou des grands-parents dans le cadre d'une donation (facilitée par les nouvelles mesures fiscales). En cette période, tout ce qui permet de diminuer le montant total de l’emprunt est bon à prendre. Enfin, pour ceux qui sont encore trop justes, il peut être bon d’attendre afin d’augmenter ses revenus.

"L'accédant bénéficie d'un allégement de ses mensualités"

La loi du 23 juin 2006 sur les successions a modifié en profondeur le régime du Pacs. Ce qui a des conséquences importantes sur l’achat du logement du couple. Depuis le 1er janvier 2007, les pacsés qui achètent un logement sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens (auparavant, ils étaient en indivision). Comme les couples mariés qui choisissent ce régime, chacun est propriétaire de ses biens et en jouit comme il l’entend, sans que l’autre puisse s’y opposer. Rien n’interdit cependant au couple de préférer l’indivision. Dans ce cas, le logement acquis sera réputé appartenir aux deux partenaires par moitié. Ce qui signifie que même si l’un finance plus que l’autre, il ne pourra pas réclamer le remboursement du surplus payé. En cas de séparation, le bien sera vendu et chacun récupérera la moitié de sa valeur. S’ils optent pour l’indivision, les partenaires d’un Pacs restent cependant propriétaires, chacun de son côté, des biens acquis individuellement et antérieurement au Pacs, à condition qu’il en soit fait état. Rupture ou décès : les conséquences.C’est aux partenaires eux-mêmes de se charger du partage en cas de séparation, et cela en fonction de ce qu’ils ont prévu dans le contrat. Si le logement a été acquis en indivision, chacun peut en demander l’attribution préférentielle, comme dans le cas d’un couple marié. Ce qui permet à l’un ou l’autre de rester dans les lieux. À condition d’avoir de l’argent pour payer sa part à l’autre. Depuis le 1er janvier 2007, l’attribution préférentielle vaut aussi pour les couples pacsés. Si leurs droits ont tendance à se rapprocher de ceux des couples mariés, ils restent malgré tout des étrangers en matière de succession : ils ne peuvent hériter l’un de l’autre, sauf bien sûr s’ils rédigent un testament. S’ils ont des enfants, ils n’ont la possibilité de se léguer qu’une partie de leurs biens. Une situation plus avantageuse cependant que celle des concubins. Outre l’attribution préférentielle du bien, le partenaire survivant bénéficie, depuis le 1er janvier 2007, d’un droit de jouissance temporaire d’un an sur le logement familial du couple.

De l'atlantique à la Normandie, l'Indicateur Bertrand vous invite à un état des lieux de tout ce qui bouge à l'ouest côté immobilier neuf.

Saint-Denis doit beaucoup au Stade de France. Cet équipement a été le turbo de son développement, mais il n'en est pas le moteur. Préexistait depuis une dizaine d'années un projet urbain sur lequel travaillait le GIE Hyppodamos 93, composé de professionnels de l'architecture, de l'urbanisme et de la conception paysagère. Prenant son projet pour levier, la Ville a eu la capacité d'obtenir les équipements qu'elle souhaitait lors de l'implantation du Stade de France : couverture de l'autoroute A1, création de deux gares RER, franchissement sous les voies ferrées et au-dessus du canal...

Indicateur Bertrand : Comment s’organise aujourd’hui l’activité de votre groupe ? Et quels sont vos axes de développement ? Guy Nafilyan : Kaufman & Broad a aujourd’hui trois axes majeurs de développement. Tout d’abord les logements, qui représentent actuellement l’essentiel de l’activité. Kaufman & Broad construit des appartements et des maisons individuelles en village dans les principales villes de France, destinés essentiellement à des accédants traditionnels à la propriété. Les bureaux sont le deuxième axe majeur de développement. Kaufman & Broad avait réalisé dans les années 90 de grandes opérations en Ile-de- France. La volonté du groupe aujourd’hui, dans un marché qui reste solide, est de développer cette activité, en Ilede- France mais aussi dans les grandes villes comme Marseille, Lyon ou Toulouse. Dernier axe, enfin : les résidences pour personnes âgées dépendantes. Kaufman & Broad a pris il y a quelques mois une participation de 34 % dans Seniors Santé. Ce secteur est extrêmement porteur, les besoins étant considérables compte tenu du vieillissement de la population. I.B. : En immobilier résidentiel, quelles sont vos réalisations les plus emblématiques, en Ile-de-France et en régions ? G. N. : Nos réalisations les plus significatives en Ile-de- France, aujourd’hui, se situent en première et deuxième couronnes. Nous développons actuellement à Rueil- Malmaison une opération de plus de 144 logements, qui est très représentative de l’approche Kaufman & Broad. En régions, nous développons de grandes opérations à Marseille, à Toulouse. A Sète par exemple, nous réalisons une opération particulièrement significative de 354 logements, qui comprend une résidence pour personnes âgées, des logements sociaux et des logements destinés aux accédants traditionnels à la propriété. Cette opération, très symbolique, est un enjeu réel pour la ville de Sète et pour Kaufman & Broad. I. B. : Quel est votre sentiment sur les mesures du gouvernement pour inciter les Français à devenir propriétaires ? G.N. : Les mesures engagées par le gouvernement vont, sur le principe, dans le bon sens : rendre les Français propriétaires de leur logement est évidemment un objectif auquel nous souscrivons. Cependant, le plafonnement de la déduction des intérêts, au surplus uniquement pendant 5 ans, ne nous semble pas de nature à créer une véritable dynamique. Il aurait été plus efficace d’améliorer fortement cette mesure pour les premiers accédants à la propriété, et pour favoriser le secteur de la construction qui est créateur d’emplois, de la cibler plus particulièrement sur le secteur des logements neufs. Si l’objectif du gouvernement est de construire 500 000 logements par an, il faudra par ailleurs mettre en place un mécanisme fiscal permettant de libérer un certain nombre de terrains, à un prix qui permette de réaliser des logements pour les Français les plus jeunes. Le logement doit devenir une véritable priorité pour le gouvernement.

Betton, Acigné, Bruz, Domloup : autant de communes de la métropole rennaise moins avares de foncier et qui abritent quelques réalisations neuves où le 3-pièces affiche une moyenne de 180 000 €. A Acigné par exemple, sur la place centrale de la Mairie, Marignan signe un programme où le grand 3-pièces de 71 m2 s'affiche à 183 500 €. Si vous souhaitez une maison neuve, direction Domloup, à une petite dizaine de kilomètres du sud-est de Rennes, où Nexity George V propose un nouveau domaine de 29 maisons en village. De la modeste maison de 3-pièces sur 62 m2 à celle de 110 m2 pour 5-pièces, il vous en coûtera entre 163 900 et 263 200 €.

Autour de la nationale 20, le centre de l'Essonne associe villes actives et cadre vert. Proximité de la capitale et qualité de vie sont les deux grands atouts de ces communes qui ont le vent en poupe.

Logements économes, espaces verts, mixité sociale... les écoquartiers ont la cote. Enquête sur les réalisations, en cours ou à venir, qui fleurissent en région parisienne.

Indicateur Bertrand : Qu'apporte le projet de La Duchère au 9e arrondissement?

Une belle progression. Elle était 19e dans notre palmarès 2015. Elle s'invite à la 6e position de notre top 10 cette année. Une surprise de taille pour une ville qui fait peu parler d'elle.