Actualité

Lille accueille depuis plus de quinze ans un des grands rendez- vous annuels de l’immobilier, le salon Imotissimo qui se tiendra du 30 mars au 1er Avril

Christiane Hummel : La rareté foncière et la démographie galopante sont deux caractéristiques propres à ma commune et à la communauté d'agglomération. En 30 ans, la population de La Valette-du-Var, resserrée entre les collines et la mer, a quadruplé. Proche de Toulon, la commune est très attractive et nous avons aujourd'hui 1 500 demandes de logements sociaux ! Vu l'importance du bassin d'emploi, nous devons trouver la possibilité de répondre aux besoins en logements. Ici comme sur l'agglomération toulonnaise, nous travaillons avec le Ministère de la Défense sur la possibilité de vendre des terrains militaires. Nous négocions actuellement des terrains à La Valette pour réaliser 350 logements, dont du petit collectif et de l'habitat individuel, en logements sociaux et en accession à la propriété. Ce projet est destiné en partie à loger le peloton de gendarmerie de Toulon. Nous avons cédé, par ailleurs, à la Caisse des Dépôts et Consignations, des terrains qui nous appartenaient afin que soient réalisés des logements locatifs intermédiaires à des niveaux accessibles pour les revenus moyens, avec la possibilité d'accéder à son logement. Car ce sont souvent ces classes moyennes qui sont contraintes de s'éloigner exagérément de la commune pour se loger. Notre projet Coeur de ville va aussi répondre à cette demande croissante en logement, que ce soit par la réhabilitation d'anciens logements ou la construction de logements neufs. Outre une opération de 140 logements, nous réalisons du point compté pour reconstruire la ville sur la ville par la réalisation, chaque fois que la possibilité existe, de quelques logements, comme sur la Tour Fondue (8 logements), avenue Char Verdun (3 logements). La commune ne compte, malgré, cette politique urbaine, que 13 % de logements sociaux. Nous souhaiterions rompre la spéculation foncière en diversifiant l'offre mais, lorsque pour réaliser 26 logements intermédiaires, l'acquisition d'un terrain coûte 1 Me, nous sommes confrontés à une situation intenable.

Indicateur Bertrand: Qu'en estil de la production de prêts relais chez ACE?

“Trois marchés locatifs très contrastés”

Bruno Rouleau : En France, le crédit immobilier dispose d'éléments de souplesse comme les prêts à paliers. Mais finalement, les banquiers n'utilisent pas autant qu'on le croit les prêts à paliers ou lissés qui constituent deux techniques différentes pour un même résultat : contenir la mensualité. Pour certains établissements, cette technique s'apparente au prêt progressif. Ce qui n'est pas le cas car au contraire, les prêts à paliers ou lissés tendent plutôt à contenir la mensualité et à réduire le coût du crédit. Parmi les évolutions importantes à venir, je pense que le prêt modulable va jouer un rôle important. Aujourd'hui, cette offre, qui est très courante dans des pays tels que l'Espagne, l'Italie ou l'Angleterre, n'est pas beaucoup pratiquée en France car les formules existantes sur le marché n'apportent pas tellement de marges de manoeuvre aux emprunteurs. Or, on va vraisemblablement voir arriver des formules plus innovantes, développées par des banques espagnoles comme Cutxa Banque, ou italiennes comme Micos Banca. Ce qui obligera les Français à prendre véritablement en main la gestion du remboursement de leur prêt. Ils pourront interrompre leur mensualité pendant un an s'ils le souhaitent ! Mais les emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. Autre élément qui va vraisemblablement évoluer courant 2008 : le taux d'endettement requis pour un prêt immobilier qui est actuellement de 33 % maximum des revenus. Cette barrière devrait tomber. Les consommateurs français habitués à être surprotégés, vont voir des changements s'opérer.

Que vous souhaitiez réaliser un investissement patrimonial ou plaisir, quels sont les secteurs les plus porteurs pour effectuer les meilleurs placements pierre ? Zoom sur les principales opportunités en Ile-de-France et en régions.

Cette diversité s'exprime aussi au travers des formes d'habitat : près de la moitié des logements sont des maisons individuelles (44 %). Souvent même cet habitat revêt une tonalité inédite. Les lofts de Sartrouville réalisés par Fédéral, par exemple, sont vendus sous forme de "coque" avec les murs doublés revêtus d'une couche de peinture, laissant l'acquéreur distribuer les pièces et assurer les ultimes finitions à son goût. "Nous avons eu l'idée de proposer un menu à la carte", explique le promoteur qui par ailleurs peut conseiller des équipes d'architectes d'appoint si le besoin se fait sentir. De cette façon, les espaces peuvent être ou non cloisonnés et s'étirer de 65 jusqu'à 135 m2. Ces coques sont mises sur le marché entre 250 000 et 390 000 €, avec une livraison envisageable au 2e trimestre 2007. Dans le même esprit contemporain, Promogim propose des maisons d'architecte conçues par Jean-Michel Wilmotte à Boisd'Arcy approximativement entre 435 000 et 490 000 €. Le programme est central, situé dans la ZAC de la Croix Bonnet. Boisd'Arcy s'affirme en plein renouveau avec un centre historique pittoresque, Versailles à proximité, une base nautique et une forêt domaniale. A l'inverse, L'Immobilière Promex réserve aux amateurs de cachet à l'ancienne la résidence du Donjon, conçue autour de la réhabilitation de l'usine de tisanes Boldofleurine. Le promoteur a gardé la façade, les fenêtres de 2 m de haut et une hauteur sous plafond de 3 m. Le programme se compose de 26 maisons de ville et de 16 appartements dans l'usine. Les maisons se négocient à partir de 255 000 € à environ 2 500 €/m2 et le collectif à 3 200 €/m2. Jusqu'à présent, les acquéreurs étaient de jeunes couples parisiens et des retraités souhaitant se rapprocher du centre-ville. La résidence se situe à Houdan, une cité en partie médiévale dont le centre vient d'être requalifié. Son bâti s'intègre dans le paysage traditionnel houdanais. Les petites villes tirent allègrement leur épingle du jeu : Nexity Domaines a choisi Neauphle-le-Vieux, Bonnières-sur-Seine et Magnanville pour implanter ses toutes dernières réalisations. Le promoteur sélectionne les sites : "En tenant compte de la vie quotidienne d'une famille active : gares, axes routiers, centres commerciaux, écoles, crèches et loisirs." Pour les acquéreurs, cela signifie aussi qu'il est possible de trouver un "large choix de maisons de ville, individuelles et de petites résidences dans l'esprit des 'pays franciliens'". Enfin Kaufman & Broad a ouvert depuis peu un bureau de vente à Limay pour commercialiser une trentaine de maisons et un second programme s'annonce. Le promoteur propose par ailleurs une petite dizaine de programmes de maisons plus ou moins avancés dans leur commercialisation, aux dates de livraison échelonnées entre 2007 et 2009. Saint-Nom-La-Bretèche, Saint- Arnoud, Les Clayes-sous-Bois, Toussus-Le- Noble, Houdan : autant de bourgs et villages nichés dans la chlorophylle, comme une bonne partie des 262 communes yvelinoises.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération du Bassin d'Arcachon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Le bruit circule au sein de notre copropriété que le syndic va installer une antenne de téléphonie mobile. Malgré les risques dont on parle pour la santé, peut-il nous imposer cette installation ? (Albertine V.,Créteil, 94)

L’isolation extérieure est assurée par un produit spécifique, qui est lui-même renforcé à l’intérieur de profilés en aluminium consolidant encore la structure. Plus économes en énergie de 30 % par rapport aux maisons actuelles (réglementation de 2005), ces nouvelles constructions alignent bien d’autres performances : un délai de construction réduit de moitié, un système de protection parasismique, tout cela pour un coût de construction moindre que celui d’une maison traditionnelle. De plain-pied ou à étage, plusieurs modèles sont proposés, de 82 m2 à 100 m2. Toutes les maisons sont équipées d’un cellier et offrent de grandes pièces à vivre, pouvant aller jusqu’à 35 m2. Enfin, les plans, particulièrement bien conçus, permettent de personnaliser et d’adapter son intérieur en fonction de son mode de vie et de l’évolution des besoins de sa famille.

Si vous n'avez pas eu la chance d'hériter ou d'épargner suffisamment, peut-être pouvez-vous bénéficier d'un prêt à 0 %, d'un prêt 1 % logement ou d'un prêt épargne logement. Les uns et les autres sont admis dans la constitution de l'apport personnel et vous permettent d'emprunter moins à la banque et dans des conditions souvent plus favorables. D'où une économie sur le coût de votre crédit. Il faut, en effet, se rendre à l'évidence : même si les banques ne font plus beaucoup de différence entre les emprunteurs munis ou non d'un apport, elles réservent tout de même leurs meilleures conditions aux dossiers les moins risqués. Si vous achetez votre résidence principale et que vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, vous pouvez par exemple obtenir un prêt à 0 % dont le montant variera selon votre situation familiale et votre localisation de 11 000 à 32 500 € dans le neuf ou de 8 250 à 21 200 € dans l'ancien. Même chose avec le 1 % logement qui vous permet d'emprunter de 11 200 à 17 600 € au taux de 1,5 % sur une durée 5 à 15 ans. Il faut toutefois que vous soyez salarié d'une entreprise d'au moins 10 salariés versant sa participation au 1 % logement. Ce prêt n'est cependant pas automatique et dépend des fonds dont dispose l'entreprise. Quant aux prêts de l'épargne logement, leurs taux sont moins intéressants - ils dépendent de la date de souscription - mais ils sont également pris en compte dans la composition de l'apport personnel. Et si votre plan n'est pas arrivé à terme, vous pourrez peut-être emprunter tout de même. Renseignez-vous auprès de votre banquier.

Président du conseil général de Seine-Saint-Denis

Pour relancer le secteur du logement, levier de croissance et d’emploi, la ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, présente une série de nouvelles mesures.

Toutes les banques proposent des prêts relais, dont les caractéristiques peuvent varier d’un établissement à l’autre. Mais quoi qu’il en soit, le principe reste le même et consiste à vous faire une avance sur le montant présumé de la vente de votre ancien logement. Cette avance ne dépasse généralement pas 80 % de la valeur du bien, à laquelle il faut toutefois déduire les éventuels crédits en cours. Si votre logement vaut 200 000 e et que vous devez encore 100 000 e, au mieux, la banque n’établira son crédit relais que sur la base de 80 % de 100 000 e. Une marge de précaution au cas où vous ne réussiriez pas à vendre votre ancien bien au prix souhaité. On le sait, les vendeurs ont toujours tendance à surestimer leurs biens… Quoi de plus légitime que d’espérer le meilleur prix ? Dans un contexte de fluidité totale du marché, pas de souci. On l’a vu ces dernières années, alors que les biens partaient comme des petits pains en une semaine ou un mois. Mais aujourd’hui, la donne a changé sur le marché de l’immobilier et les biens mettent plus de temps à trouver preneur. Aux dires des professionnels, il faut actuellement en moyenne cinq ou six mois pour vendre un bien, alors qu’il en fallait deux ou trois l’année dernière. D’où une vigilance accrue des banquiers. Certains ont d’ailleurs d’ores et déjà réduit leur avance, ne prêtant plus que 60 à 70 % du prix du logement à vendre. Pour autant, le crédit relais conserve son intérêt dans un projet d’achat-revente.

Pour les investisseurs, acheter à crédit est toujours recommandé. Les banques l'ont bien compris. Car, contrairement à l'achat d'une logement en résidence principale, lorsque vous investissez dans un logement locatif, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. D'où le succès des formules de prêt "in fine". Comment ça marche ? A l'inverse d'un crédit amortissable de façon classique, remboursé généralement chaque mois sur la base d'une mensualité comprenant une part de capital et des intérêts, les prêts "in fine" permettent aux investisseurs de rembourser le capital emprunté en fin de prêt, en une seule fois. Si vous utilisez ce genre de formule, vous ne verserez, chaque mois, que les seuls intérêts d'emprunt et les frais d'assurance. Le coût de ces formules est donc très élevé mais permet à l'investisseur d'engranger le maximum d'intérêts à déduire. Reste que pour s'assurer du remboursement du prêt, les banques prennent leurs précautions et exigent que le prêt soit couplé à un produit d'épargne, par exemple un contrat d'assurance vie. Malgré un intérêt certain, soyez vigilants sur ces formules. Surtout si vous comptez sur votre revenu locatif pour payer une partie du crédit. En cas d'impayés prolongés, vous pourriez vous trouver dans une situation difficile.

Indicateur Bertrand : Quel est aujourd’hui le positionnement stratégique d’Icade ? Serge Gryzbowski : Icade s’est inscrite dans la modernité en simplifiant ses structures juridiques et en bénéficiant de l’extension du régime SIIC. C’est une foncière-développeur qui intègre tous les savoir- faire du marché de l’immobilier, de l’investissement aux services, en passant par la promotion, dans un contexte de globalisation des marchés. Elle exerce ses activités dans tous les secteurs : logement, bureaux et commerces, immobilier public et parapublic (santé, éducation, culture…). Cette polyvalence fait sa force, pour traiter des opérations complexes à travers des partenariats public-privé ou participer à des restructurations de quartiers, tout en développant une politique d’investissement plus classique. Icade est devenu un acteur incontournable de la ville, par ses compétences et ses atouts pour créer de la valeur tout au long du cycle de production immobilière, à savoir de fortes emprises foncières, une capacité avérée de développement en promotion ainsi qu’une solide assise financière pour l’investissement. I.B. : En immobilier résidentiel, quels sont vos programmes- phares ? S. G. : Icade accompagne la commune de Bezons (95) dans le grand projet de la Zac des Bords de Seine. L’opération, composée de deux petits bâtiments représentant un total de 112 logements, est située dans un périmètre de renouvellement urbain. Cette résidence bénéficie de la TVA à 5,5%, ce qui permet aux jeunes actifs de la commune de rester dans leur ville et de travailler par exemple dans le quartier de La Défense, qui se trouve à proximité immédiate. Les jeunes qui souhaitaient devenir propriétaires peuvent désormais réaliser leur rêve, dans un site où la qualité de vie a été pensée en amont. D’ici à l’arrivée du tramway en 2011, 3 200 m2 de commerces et des aménagements urbains de qualité, dont une base de loisirs de 3 hectares sur les berges de la Seine, feront leur apparition. À Bayonne, après consultation de l’aménageur (Sepa, Sem d’aménagement) et de la Ville, Icade a remporté un îlot de 27 maisons groupées, Les Arroussets, des habitations évolutives avec options et prix maîtrisés (clauses anti-spéculatives). L’objectif est triple : répondre à la problématique des prix chers sur la Côte Basque pour les actifs locaux, respecter la labellisation Cerqual Habitat et Environnement et offrir une architecture contemporaine innovante, respectant l’identité locale. Nous venons également d’obtenir des Pyramides d’argent pour certains programmes : en région Alsace- Lorraine avec la Résidence Victor-Hugo à Thionville, dans la catégorie “Qualité de vie au naturel” ; en région Bourgogne avec Les Jardins d’Alix à Dijon, dans la catégorie “Prix du logement durable” ; en région Aquitaine Poitou-Charentes avec Les jardins du Fleuve à Floirac, dans la catégorie “Qualité de vie au naturel” ; en région Ile-de-France avec Arche en Seine à Nanterre (programme en copromotion avec Vinci Immobilier), dans la catégorie “Prix de l’esthétique immobilière” ; en région Côte d’Azur avec La villa Baccarat à Antibes, dans la catégorie “Prix de l’esthétique immobilière”. I.B. : Comment abordez-vous le développement durable ? S. G. : Dans la réalisation de ses programmes immobiliers, Icade porte une attention particulière à la conception architecturale et à l’intégration de l’opération dans le paysage. Elle s’engage dans la sécurité et la qualité des réalisations, l’utilisation de matériaux durables et l’optimisation de la consommation énergétique. Icade poursuit son engagement dans la prise en compte des exigences environnementales en phase de construction par l’obtention de certifications Habitat & Environnement, et a mis en place une charte environnementale concernant les opérations de promotion logement.

Sans échapper au ralentissement général, les programmes normands répondent à la demande haut de gamme et participent aux restructurations des grandes villes de la région. Enquête.