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En évoquant la rentabilité d’un investissement locatif, une première définition, simple, s’impose : il s’agit de calculer le rapport entre les loyers et le coût d’acquisition. Le chiffre © Chlorophylle Optimiser la rentabilité locative Au-delà de la réduction fiscale promise par le dispositif Scellier, les règles fondamentales de l’immobilier continuent à s’appliquer pour garantir l’investissement et sa rentabilité. ainsi obtenu correspond à la rentabilité brute, parfois affichée dans les publicités de vente. Mais il ne concorde pas avec le rendement qu’un propriétaire-bailleur pourra réellement tirer de son bien. Des recettes locatives, il faut d’abord en effet déduire les charges prévisibles telles que les charges de co-propriété, la taxe foncière, les travaux éventuels, auxquels peuvent s’ajouter des frais de gestion locative ou encore d’assurances. Le résultat de ce calcul livre la rentabilité nette du bien, qui se situe bien endessous du chiffre brut.

Indicateur Bertrand : Comment la question de l’habitat se pose-t-elle à l’entrée de l’Île-de-France ?

En Languedoc-Roussillon, le littoral est pluriel. À Collioure, dans les Pyrénées- Orientales, à proximité de la frontière espagnole, Bouygues Immobilier livrera en fin d’année, Finca Majorca, 25 villas du 3-pièces au 5-pièces et 27 appartements répartis sur six petites villas, dans un environnement qui fait rêver, composé de pins parasol, d’oliviers, de chênes verts et d’arbres fruitiers. À Argelès-sur-Mer, Urbat réalise Port Marenda, une résidence de standing aux portes des plages. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 121 500 €.

Indicateur Bertrand : L’habitat en montagne, notamment à Tignes, souffre-t-il de la crise ?

J'aurais voulu conclure un bail de six ans, mon futur locataire se proposant d'effectuer certains travaux, or on me dit que la durée de location est de trois ans maximum. Quels sont mes droits ? (Jean F., Fontainebleau, 77)

Le marché du littoral en Loire-Atlantique est un marché hétérogène. “Sur la Côte d’Amour, la station balnéaire de La Baule a vu ses prix fléchir de près de 9 % pour s’établir à 4 555 €/m2 et le constat est identique à Pornichet ou au Croisic et les acquéreurs s’orientent désormais vers des logements plus petits”, note-t-on à la chambre des notaires de Loire-Atlantique. Ainsi les retraités, qui représentent sur la Côte d’Amour un acquéreur sur trois, disposaient en 2008 d’un budget moyen de 200 469 € contre 215790€ en 2007. Sur la Côte de jade, les volumes échangés ralentissent et les prix fléchissent également avec un recul de 5 %. Pornic, qui demeure la station la plus prisée de cette côte, accuse un repli de près de 10 %. Sur Saint-Nazaire, les prix se stabilisent à 2 109€ le m2. ADI, qui dispose d’une offre sur une partie du littoral du département, livrera en 2010 CW-65-Villa Phébus, dans le quartier résidentiel de Porcé, à l’Ouest de la ville. Les 23 appartements, du studio au 5-pièces sont à deux pas de la mer et les prestations, haut de gamme avec plancher chauffant ou par quet massif dans les chambres.

Quelle que soit la somme que vous récolterez au titre de votre apport, soit par économies personnelles, soit par les petits prêts, cela ne vous suffira certainement pas à boucler votre plan de financement. Il vous faudra alors faire le tour des banques pour trouver une solution adaptée à votre situation. Avant toute chose, privilégiez les prêts aidés et donc les banques qui ont signé des accords avec les pouvoirs publics pour distribuer ces prêts. Parmi ces sources de financement, il faut citer un nouveau dispositif, le Passfoncier, de même que le Prêt à l’accession sociale (Pas).

Indicateur Bertrand : Des Parisiens connaissent peu Paris Rive Gauche, dans le 13e. Voudriez-vous nous présenter ce territoire ?

Jean-François Sagaut : Lorsqu'on est un couple non marié, il faut bien intégrer les proportions que chacun met dans l'acquisition et faire en sorte qu'elles soient le reflet de la réalité en termes de financement. C'est souvent là que naissent les difficultés car en cas de séparation, il faudra comptabiliser et régler la créance. Celui qui paie les charges courantes du couple à la place du crédit ne peut a priori pas faire valoir pour sa part une créance. En concubinage, il n'existe pas, comme pour le mariage ou le Pacs, d'obligation minimale de subvenir à l'entretien du ménage. On pourrait certes imaginer que deux concubins établissent un contrat de concubinage pour établir les règles de la vie en commun et les charges devant être supportées par chacun mais ce type d'accord n'est pas la panacée. Quitte à formaliser l'union par un contrat, pourquoi ne pas tout simplement se marier ou se pacser ? Cela paraît plus sage.

“L'équilibre entre résidences principales et secondaires”

Si les ventes ont nettement chuté au 1er trimestre, les prix pourraient reculer cette année, de 8 % à Paris et jusqu'à 12 % en grande banlieue. Les conditions d'achat s'améliorent et la reprise est envisagée.

Indicateur Bertrand : Quels enseignements tirez-vous de l'évolution de l'immobilier ancien francilien au premier trimestre ?
>Thierry Delesalle : Les ventes, constatées dans nos offices notariaux, sont tombées au plus bas depuis 1996, date à partir de laquelle notre base de données a couvert l'ensemble de la région. La baisse, de l'ordre de 40%, par rapport au premier trimestre 2008, a affecté tous les départements, avec un point haut pour la maison de grande couronne (- 46,2%) et un recul plus marqué des biens familiaux que des studios, 2 et 3-pièces. Mais nos chiffres se basent sur les promesses de vente de fin 2008. À cette époque, la confiance avait disparu, tout le monde était tétanisé et les acquéreurs subissaient des refus de crédit.
I. B. : Les prix ont-ils subi les conséquences de cette contraction du marché ?
>T. D. : À Paris, leur recul a été contenu. Le prix moyen ressort à 6 360 €/m2, en léger retrait de -1% sur 12 mois et de - 2,1 % durant le trimestre. En revanche, la baisse des appartements a été plus prononcée en grande couronne : 2 800€/m2, soit - 6,8% sur un an et - 4,5% pendant le trimestre. La petite couronne affiche une diminution intermédiaire, de - 3,5% , à 3 710 €/m2 de moyenne. La situation n'est pas comparable à celle de 1992/93 : l'inflation spéculative sur l'immobilier se centrait sur Paris, un peu en périphérie et pas du tout en région. De nos jours, c'est l'inverse.
L'onde de choc est partie de province, s'est répartie en grande couronne, puis en petite couronne et enfin à Paris. Le marché de la maison a diminué plus sensiblement, de - 8,8 % sur un an, parce que ce produit est plus cher.
Cependant, les biens de qualité, bien placés, ont mieux résisté.
Tant en maison qu'en collectif, l'Ouest francilien a moins fléchi que l'Est.
I. B. : Percevez-vous un frémissement récent, disons depuis avril ?
>T. D. : Oui, des clients, qui ont retardé leur décision pendant six mois, se lancent parce qu'ils sont obligés de s'agrandir, parce qu'ils divorcent...
On peut en effet évoquer un frémissement, mais avec des différences selon les marchés.
Certains confrères et agents immobiliers parlent d'un redémarrage, mais pas d'autres.
Seuls les échos sur l'immobilier de luxe sont à l'unisson : le marché repart, et les biens zéro défaut ne se négocient pas du tout. Un bien de qualité trouvera toujours des acquéreurs.
Contrairement aux régions, la clientèle étrangère n'a pas disparu en Île-de-France. Voilà un an, nous avions réalisé une étude pour voir si les étrangers achetaient au bon prix. Il est apparu que les Irlandais payaient 10 à 12% au-dessus du prix, les Anglais 10 %... En revanche, les Chinois et les Portugais achetaient 10% au-dessous du marché parce qu'ils négocient ou acquièrent des biens de moindre valeur et exécutent des travaux. Cela n'a pas vraiment évolué.
I. B. : Quel est votre pronostic pour les mois à venir ?
>T. D. : La baisse des taux d'intérêt (-100 points de base depuis l'automne) donne un pouvoir d'achat appréciable aux acquéreurs. Associée au repli des prix et aux aides fiscales,notamment le dégrèvement d'impôt de la loi dite “Tepa”, elle constitue un élément tangible qui devrait soutenir le marché au cours des prochains mois. L'immobilier demeure de surcroît l'un des meilleurs moyens de se constituer un complément de retraite, encore aujourd'hui.

“Des opérations d'intérêt général dans le parc privé”

Les investisseurs reviennent à la pierre en Manche aussi, où l'embellie est nette. Le littoral offre un argument rassurant : desemplacements recherchés.

La loi Scellier repêche des communes du Languedoc-Roussillon

Passages à l'abri des regards, étages mansardés, ateliers repensés en lofts : la capitale ne manque pas de génie pour séduire. D'autant qu'elle verdit et rallume la vie dans sa couronne et ses îlots vétustes. Plongée au coeur des arrondissements.

Indicateur Bertrand : Quel est le sens de toutes les nouvelles mesures qui courent depuis le début d'année ?

Comprendre avant de transformer