Tous les conseils en Immobilier

Mon fils a reçu par donation nue propriété de la maison que j'occupe et dont j'ai l'usufruit. souhaite vendre la nue propriété à sa sœur. Va-t-il être imposé sur la plus-value ? (Danielle D., Marly-le-Roi, 78)

Le volet consacré au bâtiment du Grenelle Environnement prévoit de généraliser la construction des bâtiments basse consommation (BBC) d'ici à 2012. Ce label BBC peut être délivré à des logements dont la consommation moyenne d'énergie primaire ne dépasse pas 50 kWh/m2/an. Soit trois fois moins que la moyenne actuelle des bâtiments répondant à la réglementation thermique (RT) 2005, à 150 kWh/m2/an. Cette valeur moyenne de 50 kWh/m2/an est pondérée selon la zone d'habitation (chaude ou froide) et l'altitude. Le passage en BBC pour l'ensemble des nouvelles constructions permet aux professionnels du secteur de se préparer à la RT 2012, nouvelle règlementation thermique qui entrera en vigueur au 1er janvier 2013, imposant une consommation moyenne de 50 kWh.

Indicateur Bertrand : L'économie d'impôts est-elle la première motivation des investisseurs ?

Vous doutiez-vous que les Franciliens de grande couronne étaient les plus heureux de leur sort ? Selon l'enquête Logement de l'Insee, près des trois-quarts des habitants de grande couronne s'estiment bien logés alors que les deux tiers seulement des ménages de zone centrale partagent cet avis. Ceci s'explique par la structure du parc immobilier comptant "davantage de petits logements anciens, moins confortables ou de logements locatifs, au centre de l'agglomération qu'en périphérie." Dans les secteurs plus excentrés relève l'Insee, "Les constructions récentes sont de meilleure qualité, les maisons individuelles offrant des surfaces plus grandes sont plus nombreuses et la proportion de propriétaires, en général plus satisfaits, est plus élevée." Un bon point pour la Seine-et-Marne !

Ce pessimisme reflète une situation de crise réelle et pas seulement pour les catégories sociales les plus fragiles et les plus démunies.

Entre terre et mer, la ville des Corsaires accueille des dizaines de milliers de touristes l'été. Mais Saint-Malo est aussi une ville à vivre toute l'année, dynamique et vivante.

Une vingtaine de promoteurs intervient régulièrement sur Saint-Denis et une petite dizaine sur Saint-Ouen. Leur mode de collaboration avec les municipalités est régi par une charte relativement similaire que viennent de promulguer les deux villes. "Ce document comporte trois volets, explique Stéphane Peu, adjoint à l'urbanisme de Saint-Denis. Le premier porte sur la qualité architecturale et le second sur la qualité intrinsèque des logements, leur fonctionnement et leur pérennité. Nous ne voulons pas être confrontés par la suite à des copropriétés difficilement gérables. Le troisième volet met l'accent sur une commercialisation orientée prioritairement sur les accédants-occupants." La municipalité veille aussi à ce que 30 % de chaque programme soit cédé à des acquéreurs éligibles au prêt à 0 %. La commercialisation doit s'effectuer en bulles de ventes, et non via des réseaux. Parallèlement, les deux villes utilisent le droit de préemption. Cela signifie qu'au moment de la signature du compromis de vente, tout propriétaire doit informer la mairie de la vente. La Ville a dès lors deux mois pour faire valoir son droit de préemption, c'est-à-dire signifier au vendeur son souhait d'acquérir le bien à la place de l'acquéreur initial. Saint-Denis et Saint-Ouen entendent aussi maintenir la proportion de 40 % de logements sociaux qui est la leur. Malgré cela, les listes d'attente pour une HLM explosent et Saint-Ouen, par exemple, enregistre 3 600 demandes non satisfaites. Un point de différence entre les deux voisines "cousines" : pour endiguer la hausse des prix, Saint-Denis cède les droits à construire au prix fixe de 350 €/m2 tandis que Saint-Ouen laisse jouer la loi du marché sur la cession de terrain, mais intervient sur les prix de sortie.

Quel type d'acquéreur dit "banco" sur La Duchère ? Sur 181 logements mis sur le marché, 44 % étaient réservés au 1er mars. Ce sont les 2 et 3-pièces qui ont remporté le maximum de suffrages de la part des réservataires. La grande majorité des accédants étaient des résidents (75 %), des primo-accédants (65 %) et venaient de l'environnement voisin (Ouest lyonnais, 9e arrondissement et La Duchère). Près de la moitié d'entre eux étaient âgés de moins de 35 ans.Les promoteurs admettent que le rythme d'écoulement des programmes se situe à un niveau satisfaisant en partie à cause des conditions financières attractives du quartier. Une convention signée en avril 2005 avec l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) permet en effet d'abaisser le taux de TVA de 19,6 % à 5,5 % sur les produits neufs. Public concerné : les ménages occupant les lieux et ne dépassant pas le plafond de ressources du Prêt locatif social (PLS). Le prêt à taux zéro est par ailleurs majoré de 50 % pour les primo-accédants. Dans ces conditions, les mensualités de remboursement ne dépassent guère un loyer mensuel. Cogedim donne l'exemple d'un prêt mis en place avec le Crédit Foncier : un emprunteur dont les revenus s'élèvent à 1 900 e/mois peut se voir accorder un prêt sur 25 ans de 145 000 e, incluant un prêt à taux zéro. Cela correspond à des mensualités de 690 e hors assurance (45 e à rajouter chaque année). Comment l'emprunteur peut-il éviter de se fourvoyer dans le dédale des dispositifs auxquels il a droit ? En réponse, les promoteurs proposent divers processus d'accompagnement bancaire, comme le pré-montage du dossier de financement réalisé par le négociateur. Nexity a créé Nexity Financement, une plate-forme de recherche de financements partenaire de plusieurs établissements financiers. "C'est un service complémentaire offert à notre clientèle pour qu'elle bénéficie des meilleures conditions de financement, argumente Lionel Louis, conseiller en financement immobilier de Nexity Financement. Nos clients trouvent ainsi un interlocuteur unique qui va faire leur "marché"auprès des banques sans frais d'honoraires supplémentaires." Les investisseurs sont également présents sur le quartier, mais ne bénéficient pas de la TVA à 5,5 %. Avec des loyers respectifs de 14,21 e/m2 et de 11,37 e/m2, le Robien et le Borloo assurent des rendements dans les normes.

Plus au nord, à 30 km de Lyon, l'année 2005 a été un bon millésime immobilier pour Villefranche-sur-Saône, la capitale du Beaujolais : 195 réservations ont été arrêtées (au lieu de 44 en 2002). Dans le centre-ville, restent des opportunités comme les grands appartements des derniers étages du Côté Palais, conçu par les Nouveaux Constructeurs. Sur l'autre rive de la Saône, dans le village de Jassans-Riottier, Immo Investir démarre la commercialisation de la Marina des bords de Saône, une résidence "pieds dans l'eau" à 5 mn du centre. Plus près de Lyon, à la limite de Croix- Rousse, Caluire-et-Cuire se maintient dans le peloton de tête des banlieues résidentielles. La commune desservie par la ligne C du métro aménage son centre, développant commerces et activités dans la Zac du Bourg. Mais le foncier caluirard demeure rare et les programmes immobiliers se comptent sur les doigts de la main. Notons toutefois le Clos Bel-Air de Cogedim-Ric, 36 appartements sur les hauteurs de la ville, dans une rue calme et résidentielle.

Les promoteurs immobiliers ont de plus en plus recours aux nouvelles technologies pour aider les particuliers à visualiser une acquisition. Quelques exemples de nouveaux outils.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. Nordine Hachemi nous livre ses analyses.

I.B. :Quelles sont les perspectives d’évolution du marché et comment vous positionnez-vous ?

Qui paie ses dettes s'enrichit, l'adage est plus que jamais d'actualité en matière d'immobilier. S'enrichir en empruntant ? Démonstration.

Après plusieurs années de records, le secteur du logement neuf connaît un recul en Provence en dépit de programmes immobiliers ciblés pour les investisseurs et les particuliers.

Flexibilité et économie de ressources sont chères à l'architecte Finn Geipel, sélectionné sur le Grand Paris.

Si le constat en matière d'habitat des actifs est moins aigu dans le département voisin du Var, il n'est pas pourtant inexistant. Comme le souligne Cyrille Nottet : "La problématique est identique dans le Var, mais il faut reconnaître que la recherche de terrains est moins complexe et les prix de sortie plus abordables.Dans la mesure où l'offre existe, les prix se stabilisent et quand un programme se termine, un autre est lancé." L'un des exemples les plus intéressants du Var est le secteur de la Seyne-sur-Mer avec la reconversion des anciens chantiers navals, mais aussi l'Opah qui vise à réhabiliter un millier de logements du centre-ville, le développement du quartier sud et la réhabilitation du quartier Berthe grâce au soutien de l'Agence Nationale du Renouvellement Urbain. La commune affiche encore des prix très abordables au regard du reste du département. Bouwfonds Marignan lancera fin septembre une opération de 120 logements à 3 200 e/m2 et depuis janvier, il propose Le Calypso, 66 logements au même prix. Dans cette ville qui constitue le marché de report de Toulon, d'autres promoteurs répondent présents comme Omnium qui lance ce mois-ci Villa Le Laurier, près du nouveau commissariat de Police, 30 appartements de standing commercialisés entre 2 700 et 3 400 e/m2 habitable, cave et parking ou box compris. La livraison est prévue fin 2008, début 2009. Toujours à La Seyne-sur-Mer, où Eiffage Immobilier est particulièrement présent sur le secteur réaménagé, IMC2 Conseil Immobilier, que l'on retrouve par ailleurs sur de nombreuses opérations tant dans le Var que dans les Alpes-Maritimes, s'est occupé de la commercialisation de Côté Port, deux petits immeubles comprenant seulement huit appartements chacun, sur quatre niveaux.

Après la réflexion, place à l'action ! Une fois votre décision prise, vous pourrez signer le contrat de réservation. Cela se fait sous seing privé, c'est-à-dire entre le vendeur et l'acheteur, sans l'intervention d'un notaire.