Les placements malins du logement neuf

Le neuf séduit à nouveau les accédants à la propriété et les investisseurs en France, poussé par des dispositifs fiscaux qui favorisent l'habitat de dernière génération.

Les placements malins du logement neuf
Les placements malins du logement neuf

Mieux équipés, mieux isolés et bientôt de plus en plus écologiques, les appartements neufs dans des immeubles de qualité, ou les maisons individuelles qui sortent de terre, ont des atouts pour séduire les accédants à la propriété et les investisseurs.



D'autant que l'achat dans le neuf s'accompagne de différentes mesures financières avantageuses, mises enplace par le gouvernement.


Les aspirants propriétaires peuvent en effet bénéficier de plusieurs systèmes avantageux : le très apprécié prêt à taux zéro doublé a pris fin en juin, tandis que le pass-foncier se poursuit jusqu'au 31 décembre.


Il peut être accordé à des ménages primo-accédants ne dépassant pas certains plafonds de ressources, et bénéficiant d'une aide d'une collectivité territoriale. Ces trois conditions cumulées donnent alors le droit à un prêt à remboursement différé ou à un bail à construction. Le pass-foncier est également assorti d'une TVA à 5,5% sur la construction, comme le dispositif de la zone Anru. Depuis 2003 en effet, le programme national de rénovation urbaine (PNRU) réaménage et transforme des quartiers situés en zones urbaines sensibles, les ZUS. Ces quartiers, qui ont contractualisé avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) pour mettre en oeuvre cette rénovation, bénéficient eux aussi d'une TVA à 5,5% sur les logements neufs. Actuellement,


ce sont environ 450 quartiers qui sont concernés en France métropolitaine, ainsi que dans les Dom et les Com. On y retrouve quelques quartiers de Paris (la Goutte-d'Or, la Cité Michelet), des grandes villes de la région Île-de-France ainsi que des quartiers ou arrondissements de Lille, Marseille, Lyon, Montpellier, Nantes, Strasbourg ou encore Saint-Pierre, à la Réunion (liste complète sur le site Anru). "En période de crise, la TVA à 5,5% permet de soutenir l'accession à la propriété, indique Franck Caro, responsable du pôle modalités d'intervention de l'Anru. Nous avons bien senti que la mesure constitue un réel atout. Elle facilite d'une part le parcours résidentiel des locataires actuels des quartiers en rénovation urbaine qui veulent devenir propriétaires, et permet d'autre part à de nouveaux ménages de venir s'y installer.


La TVA à 5,5% contribue ainsi à la diversification de l'habitat et à une amélioration de la mixité sociale dans ces quartiers."


Certains critères conditionnent toutefois l'achat avec TVA à taux réduit. Les revenus du candidat à l'accession, pris en compte à n-2, ne doivent pas dépasser un certain plafond (les trois instructions fiscales qui régissent le dispositif se trouvent sur le site de l'Anru), et le bien acheté ou construit doit être occupé à titre de résidence principale.


Une aide supplémentaire de 10000 à 15000€ peut également être accordée – elle sera directement défalquée du prix par le promoteur – pour des opérations qui privilégient les coeurs de quartier (la zone Anru pouvant s'étendre jusqu'à 500 mètres alentours) ou présentant une attention particulière aux enjeux environnementaux. La TVA réduite peut aussi s'appliquer enfaveur deménages qui font construire leur maison.


Des salariés à revenus moyens peuvent ainsi devenir propriétaires en misant sur des quartiers où l'habitat est reconstruit ou remodelé, et où les services et structures communes se renouvellent ou sont repensés.Mis en avant par les promoteurs ou les notaires, les achats en zones Anru ont représenté 52%des ventes au détail enTVA à 5,5%en 2009 (les autres dispositifs étant le pass-foncier et le PLS investisseur), et 44% au premier trimestre 2010, selon les chiffres de la fédération des promoteurs-constructeurs (FPC).



Le Scellier pour les investisseurs


Côte investisseurs aussi, le neuf offre de belles opportunités grâce à la loi Scellier et ses déclinaisons version intermédiaire, ou en meublé. C'est d'ailleurs elle qui porte les ventes dans leneuf, comme le constate aussi la FPC. Au premier trimestre 2010, les investisseurs représentaient 63% des acheteurs de logements neufs. La réduction d'impôts de 25%du prix de revient du bien, plafonné à 300000 € et étalée sur 9 ans, soit jusqu'à 8333 € d'économie par an, est maintenue jusqu'au 31 décembre 2010. En 2011 puis 2012, elle passera à 15 et 10% pour les biens qui ne répondent pas aux normes du bâtiment basse consommation(BBC). La réduction est maintenue dans le même temps à 25, puis 20% pour les logements BBC. Si l'offre de produits BBC reste encore rare, il


ne faudrait pas pour autant se précipiter sur n'importe quel programme éligible à la loi Scellier pour bénéficier des 25%…Au risque de tout perdre si l'offre n'a pas été soigneusement étudiée au préalable. "Le dispositif Scellier donne 12 mois, pas plus, pour trouver un locataire, au risque de se faire requalifier. Cette épée de Damoclès peut sembler éloignée dans le temps,mais il faut y penser au moment d'acheter", prévient Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus. D'autant que la loi prévoit également que le bien soit loué nu durant 9 ans. Autant dire que la priorité de l'investisseur sera de bien étudier la demande locative de la ville dans laquelle il s'apprête à se lancer. "Le jugement des investisseurs est souvent pollué par la recherche de la meilleure rentabilité ou de la meilleure affaire en termes de prix, reprend Christine Vassal-Largy. Or, il ne s'agit pas de se lancer dans la chasse aux bonnes affaires,mais bien de trouver la zone où des gens auront envie de vivre, afin de s'assurer que le bien sera loué.


La qualité du constructeur, et du gestionnaire, doivent aussi être mis dans la balance. " Les centres-ville de grandes métropoles dynamiques présentent ainsi plus de sécurité. À l'intérieur de ces zones, l'emplacement doit être étudié avec soin, pour s'assurer qu'il soit proche des transports en commun, des écoles, des commerces et de l'ensemble des services. Pour louer son bien, il faut également fixer un loyer qui corresponde bien aux prix du marché local. " Il ne faut pas confondre les prix des plafonds de loyers définis dans les zones Scellier et les prix du marché", souligne Guillaume de Lonlay, directeur associé de Lonlay&Associés, société de conseil en investissement. En effet, les plafonds de loyer fixés sont globalement


bien au-dessus des prix de location qui se pratiquent réellement sur le marché, à part pour Paris et quelques grandes villes du littoral. "Même à Lyon ou Marseille, les plafonds ne correspondent pas aux loyers réellement pratiqués, confirme Christine Vassal-Largy.À part quelques biens d'exception en centre-ville, les loyers y sont raisonnables.


" La rentabilité calculée sur le papier peut l'être sur la base de ces plafonds : c'est donc bien à l'investisseur de se renseigner sur le prix réel du marché locatif – en regardant les offres sur internet et en appelant des agences – et à faire son calcul sur des bases réalistes. "Nous recommandons même aux investisseurs de fixer un loyer très légèrement en-dessous du prix du marché, d'environ dix euros par mois. Cela peut permettre d'attirer, puis de fidéliser des locataires.


Lorsque 100 lots arrivent en même temps sur le marché, il faut remplir ", conseille encore Christine Vassal-Largy.



Scellier intermédiaire et meublé


Les investisseurs qui se sentent une fibre sociale pourront choisir le Scellier intermédiaire.


Les plafonds de loyers sont plus bas que dans la version classique du dispositif, et les ressources des locataires sont elles aussi plafonnées. Le propriétaire-bailleur bénéficie alors d'un abattement supplémentaire de 30% sur les loyers, et le système peut être prolongé de trois à six ans au-delà des neuf années obligatoires. En 2009 enfin, l'amendement Bouvard-Censi a permis d'étendre la réduction fiscale de 25% aux résidences avec services, qui ouvrent droit au statut de loueur en meublé non professionnel. Ces résidences comprennent donc des prestations comme le petit-déjeuner, leménage, la fourniture de linge ou l'accueil (trois des quatre sont obligatoires), et regroupent les résidences de tourisme classées, les résidences étudiantes et les établissements d'hébergement pour personnes âgéesdépendantes (Ehpad). L'investisseur signe alors un bail commercial avec le gestionnaire etpeut récupérer la TVA sur 20 ans. La gestion du bien et le versement des loyers sont garantis par le gestionnaire.


Mais les défaillances observées dans ce secteur ces dernières années incitent, là aussi, les investisseurs à la prudence.


Miser sur des grands noms de la résidence services, toujours vérifier l'emplacement du bien et lire soigneusement le bail restent toujours des conditions incontournables avant de signer, afin de sécuriser au maximum son placement immobilier.



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