Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand :Votre groupe combine plusieurs métiers de l'immobilier : pouvez-vous nous le présenter ? Bertrand Mours : Espacil est un groupe régional qui intervient dans trois métiers. Nous sommes présents sur le secteur du prêt 1% logement, qui constitue l'origine du groupe. Notre deuxième métier est la construction et la gestion de logements sociaux, avec plus de 16 000 logements en grande partie sur la Bretagne. Notre troisième métier est la promotion immobilière, en collectif ou en maisons groupées. Il faut y ajouter une activité de syndic et de gestionnaire pour compte de tiers et la construction de résidences étudiantes. Cette diversité correspond à notre volonté d'être des "généralistes de l'habitat", c'est-à-dire de pouvoir apporter toutes les réponses aux propriétaires occupants et aux investisseurs. I.B. : Que pensez-vous du marché immobilier sur votre région ? B.M. : L'année 2004 a été excellente sur tous les fronts, tant dans le neuf que dans l'ancien. L'augmentation des prix a été forte, mais s'il faut parler d'inflation, elle s'est plutôt illustrée par le marché de l'ancien, notamment sur les maisons et les terrains à bâtir, qui dans certains secteurs du sud de la Loire ont progressé de façon très importante. 2005 sera sans doute aussi une très bonne année en matière de vente. L'évolution de nos commercialisations est peut-être un peu plus raisonnable, mais la demande est toujours importante. D'une part du côté des investisseurs, à la recherche de produits de défiscalisation ou de constitution de patrimoine retraite. D'autre part, nous avons toujours une forte demande en résidence principale et notamment de primo-accédants, pour lesquels la difficulté consiste à trouver des produits adaptés à leur budget. Le centre-ville ne leur est souvent pas accessible, mais la hausse des prix se répercute aussi en première, voire en deuxième couronne, et nous éprouvons des difficultés à répondre à leur demande, même en s'éloignant. Du côté du marché locatif, on constate aujourd'hui qu'il redevient plus fluide, après une période de forte tension il y a un an, un an et demi. Nous assistons aujourd'hui à une certaine détente et du coup, les loyers ont tendance à être plus raisonnables. I.B. : Le marché de Nantes est-il très différent de celui du reste de la région, avec notamment la présence d'un marché de la résidence secondaire ? B.M. : Il est vrai que la réalité du marché nantais est proche de celle de toutes les grandes agglomérations. Mais la région Nantes Saint-Nazaire bénéficie en outre d'éléments porteurs, avec la présence de la côte à proximité. Nantes est d'autant plus attractive. On sait que la population du littoral va poursuivre son expansion et Nantes va en bénéficier. La résidence secondaire existe, mais il y a aussi une forte demande en résidence principale, y compris dans des villes comme La Baule, qui ont une vie au-delà de la saison estivale. L'an dernier, nous y avons par exemple commercialisé une résidence, en très grande majorité à des investisseurs locatifs. De même, nous livrons la première tranche d'une opération d'une soixantaine de logements à Saint-Nazaire, où nous avons beaucoup d'investisseurs locatifs. Saint-Nazaire et Nantes évoluent en symbiose et je crois beaucoup à ce marché, même si des questions se posent. I.B. : Des questions qui recouvrent celle de l'éventuelle existence d'une bulle spéculative ? B.M. : La question principale est "jusqu'où cela va-t-il monter ?". Pour le marché nantais, il faut souligner qu'il y a 10-15 ans, ce marché était très peu cher. Nous avons donc vu un rattrapage, lié aux besoins et à la demande croissante, et les prix correspondent maintenant à l'attractivité qu'exerce l'agglomération nantaise. Dans les années qui viennent, je pense que nous assisterons au retour à une situation plus raisonnable et à des augmentations plus contenues, notamment dans le secteur ancien. Quant au neuf, son coût va forcément au-delà de la simple augmentation du coût de la vie, car il faut prendre en compte les coûts supplémentaires liés aux exigences nouvelles, notamment en matière de développement durable. Qu'il s'agisse des normes thermiques, ou des problèmes liés à la gestion de l'eau, cette préoccupation a une conséquence financière. Quant à l'existence d'une bulle spéculative, nous ne sommes pas dans la situation du début des années 90, où les acheteurs avaient vraiment une démarche spéculative. Leur but était de réaliser une plus-value rapide. Aujourd'hui, sur les marchés régionaux, on voit des tensions sur le logement locatif, mais parce qu'il n'y a pas assez de biens par rapport à la demande. Le marché est alimenté par une demande réelle et non par des mécanismes artificiels. I.B. : Quels sont vos projets actuels ? B.M. : Sur Nantes, nous avons deux opérations en cours de commercialisation, toutes deux bien placées et très centrales : résidence Bella Maria, qui compte une cinquantaine de logements et les Jardins de la Comète, d'une dimension comparable. Les travaux démarrent cet automne pour ces deux résidences. Par ailleurs, nous lançons la commercialisation d'une petite opération en appartements et maisons de ville à la Chevrolière, au sud de Nantes. Enfin, avant la fin de l'année, nous lancerons trois nouveaux programmes dans le département : l'un en deuxième couronne nantaise, l'autre à Saint-Nazaire et le dernier en bord de Loire.

Deux collectivités locales, situées dans des secteurs à prix élevés (la Ville de Paris et le conseil général des Hauts-de-Seine) accordent des prêts logement sans intérêts sous condition de ressources et de lieu de résidence. Un nouvel établissement financier vient de signer un accord avec le département des Hautsde- Seine : la Banque Populaire Val-de-France, 10e distributeur de cette catégorie de financement. Au total, près d’un millier de ménages altoséquanais ont bénéficié du prêt qui complète celui de l’État. Plus d’informations sur www.anil.org

C’est à la limite de Sceaux, dans un environnement très paysager, que Franco-Suisse lance une opération de prestige : la Villa Eliana.

Deux types d'offre coexistent dans l'agglomération, entre celle de Toulouse intra-muros et celle de l'aire urbaine, en première puis seconde couronne et parfois au delà. Parmi les opérateurs présents à Toulouse, Bouygues immobilier propose Le Barrio, une opération certifiée par la norme Habitat et environnement, sur la zac des Ponts-Jumeaux. Elle compte deux volets : le lancement, fin octobre de l'Allée du Barrio, 75 logements du 2 au 5-pièces - dont deux maisons en duplex en coeur d'îlot -, avec des jardins paysagers. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 154 000 e, et la livraison prévisionnelle est fixée au premier semestre 2010. Le second volet concerne le Carré Barrio, 50 logements desservis par une coursive accessible par un patio intérieur, livrables à la même période. Sur la zac Niel, quartier Saint-Agne, le promoteur lance de plus ce mois-ci Elysée Niel, 64 appartements, du 2 au 5-pièces duplex avec terrasse, ainsi que trois maisons de ville, situés dans un parc de deux hectares. La livraison est prévue au cours du dernier trimestre de 2009. Dans le même quartier, le groupe Imocom lance pour sa part une petite opération de 17 logements du 2 au 4- pièces avec terrasse, à partir de 140 000 e, pour une livraison au premier semestre 2009. A cette opération, essentiellement tournée vers les acquéreurs en résidence principale, s'ajoutera une autre, également orientée vers l'accession, dans le quartier de Croix-Daurade : une centaine de logements, du studio au 5-pièces, à partir de 110 000 e, pour une livraison au deuxième semestre 2009. Toujours dans ce secteur, Vinci immobilier propose Villa Rostand à partir de 2 760 e/m2, livrable au troisième trimestre 2009.

Je viens de faire l'acquisition d'un appartement sur plan.Est-il normal de prévoir une indemnité due par l'acquéreur en cas de retard de ses versements alors que le contrat ne prévoit rien à la charge du promoteur pour retard de livraison ? (Yannick T., Lyon, 69)

A l'heure du bouclage, nous apprenons que durant le second trimestre 2009, l'offre disponible a très rapidement fondue sur le périmètre du Scot de l'agglomération lyonnaise. À l'origine de ce phénomène : des ventes tout à fait exceptionnelles, deux fois plus élevées en nombre que l'an dernier à la même époque. La part des investisseurs entrés dans le dispositif Scellier a été de 62 %. Les acquéreurs-utilisateurs se sont aussi montrés un peu plus présents qu'au premier trimestre en réservant 700 lots. Même constat dans le bassin grenoblois, où les ventes ont doublé. Par contre, ces deux marchés principaux de Rhône-Alpes ont enregistré, tant l'un que l'autre, un niveau des mises en vente particulièrement bas. Au cours du premier semestre, le stock s'est donc replié de 43 % dans le secteur du Grand Lyon et de 38 % à Grenoble et aux alentours.

Les bonnes affaires se négocient aussi dans les communes qui commencent leur restructuration. En 1re couronne, Pantin a fait le choix stratégique de se transformer à partir de projets d'envergure : réaménagement du centre-ville, émergence de deux quartiers, l'un près de la gare, l'autre autour d'un petit port. Chacun d'eux accueillera d'ici 5 ans du tertiaire et environ 500 logements. En janvier 2009, viendront s'installer sur les Grands Moulins les 3 000 collaborateurs de BNP Paribas Securities Services. Aux portes de Paris, la commune a d'ailleurs un côté village bien plus sympathique que ne le laissait supposer le film "Tchao Pantin". Ce mois-ci, des promoteurs sortent des programmes en commercialisation (Meunier, Icade Capri et un petit indépendant Bouteyre) tandis que Kaufman & Broad montera deux projets dans un proche avenir (voir interview du maire en encadré). D'autres villes qui plafonnent plus ou moins les prix de vente comme Pantin sont aussi à repérer. Intégrée dans le "9-3" en mutation, la Plaine Saint-Denis, par exemple, présente l'avantage de jouxter la capitale. Autour du stade de France, est sorti de terre un quartier phare, irrigué par de larges allées, où les immeubles modernes remplacent petit à petit l'habitat vétuste. Mais il y a encore des progrès à accomplir pour mixer davantage la population. Dans cette commune desservie par le métro et le RER, les promoteurs sortent régulièrement des lots à 200 000 e et moins, appropriés à la primo-accession. Au bord du canal, Bouygues Immobilier démarre le 2-pièces des Docks Saint-Denis à 155 000 e et Pyramides le 3-pièces des Terrasses du canal à 198 000 e. Pariez aussi sur le versant sud de la boucle nord de la Seine : Gennevilliers, Nanterre et Saint-Ouen, de l'autre côté de la Seine, maîtrisent les prix moyennant des coûts fonciers compétitifs. Dans ces conditions, la petite surface ressort souvent à un prix qui ne dépasse pas la fameuse barre psychologique des "200 000 e". Maîtres d'ouvrage à surveiller de près puisqu'ils sont actifs sur les lieux : Bouygues Immobilier, Nexity Seeri, Meunier.

Je vais acheter un logement ancien, et je souhaite savoir si je dois obligatoirement verser une somme lors de la signature de l'avant-contrat ? (Martine R.,Cabourg, 14)

A quoi pourra bien ressembler votre petit déjeuner dans une cuisine "intelligente" ? Bien entendu, le café est déjà prêt quand vous entrez dans la cuisine et votre toast grillé à point, puisque vous avez programmé votre cuisson idéale sur votre grille-pain. Mais ce n'est pas tout : relié au système intranet de votre maison, l'écran tactile de votre réfrigérateur vous tient au courant des dates de péremption des aliments entreposés et s'occupe même de passer commande, via internet, à votre supermarché en ligne : de quoi vous assurer de ne jamais manquer de beurre ! Autre exemple des applications "confort" de la domotique : les ingénieurs d'EDF ont travaillé à un projet baptisé Art culinaire. Ils ont conçu un plateau équipé de contacts magnétiques permettant de rafraîchir le verre de jus d'orange et de garder le café au chaud, sans oublier la lecture du e-journal sur son écran amovible…

Indicateur Bertrand : Le 18e est l'un des arrondissements qui “bougent” le plus, semble-t-il ?

Cette année, le salon national de l’immobilier innove en créant un village international pour ceux qui souhaitent investir ou partir vivre au soleil. Un choix que font de plus en plus de Français.

“Nous sommes très attentifs à la préservation du cadre de vie et je dirais qu'il s'agit d'un combat quotidien, qu'il faut mener en restant attentif à tous les détails”, estime Jean-Christophe Auger, adjoint à l'urbanisme de la mairie de Vannes. La commune de Vannes doit en effet concilier aménagement des pôles urbains, nouveaux équipements et logements, permettant d'accompagner l'arrivée de nouveaux habitants, et préservation d'un cadre de vie exceptionnel, la ville donnant sur l'un des rares golfes à faire partie du très sélect “club des plus belles baies du monde”. Les projets urbains du Plan local d’urbanisme (PLU) de Vannes se placent donc sous un même étendard : développer la ville sans dénaturer son cadre et en préservant la qualité de vie.

Rien ne vous oblige à donner mandat à un gestionnaire pour votre investissement locatif, si vous souhaitez vous en occuper vous-même. Vous devrez cependant vous montrer rigoureux et connaître quelques "ficelles" juridiques. Il s'agit d'abord de savoir établir le montant du loyer auquel vous pouvez prétendre, en fonction des plafonds autorisés si vous investissez en Robien, mais aussi en fonction du marché locatif réel, que vous avez donc intérêt à connaître. Autre difficulté, la révision et l'augmentation du loyer, qui obéissent à certaines règles d'indexation et peuvent s'avérer complexes pour le néophyte.

Du Languedoc à la Côte d’Azur, le marché de l’immobilier neuf dispose d’une partie non négligeable de son offre accessible aux budgets inférieurs à 300 000 ..

Indicateur Bertrand : Comment se porte la maison neuve dans le Rhône, la Loire et l'Isère ?

Christophe Bonnavent, Directeur général de Cequami

Comptant parmi les treize écocités labellisées, Grenoble se voit attribuer 17,4 millions d'euros et confie à Christian de Portzamparc la réhabilitation de sa presqu’île scientifique en quartier durable.