Tous les conseils en Immobilier

L'aménagement de la Confluence donne une second souffle au centre de Lyon, au travers d'un projet où se marient l'architecture contemporaine et la fonctionnalité de bureaux, de commerces et de logements. Premiers pas dans cet univers flamboyant.

Le risque étant inhérent aux produits in fine, pas question, pour les banquiers de diffuser ces prêts sans garantie. C’est la raison pour laquelle, ils exigent généralement que le prêt soit adossé à un produit de placement pour la même durée que l’emprunt, ce qui permet généralement, à terme, de faire face au remboursement du capital. Ce produit de placement peut, par exemple, prendre la forme d’un contrat d’assurance vie, d’un PEA en euros ou en unités de compte, sur lequel vous devez déposer une somme relativement importante, de l’ordre de 20 à 50 % du capital emprunté. Certaines formules vous autorisent néanmoins un dépôt minimum et des versements ultérieurs. Toutefois, si vous n’avez pas d’épargne préalable, la formule est encore plus risquée. Rien ne vous assure, en effet, que vous obtiendrez à terme un capital suffisant pour rembourser le prêt ? D’ailleurs, les banques sont très vigilantes sur ce point. Toutes ont mis en place un système de suivi qui permet de faire régulièrement le point de cette épargne et ainsi vérifier que vous pourrez bel et bien rembourser à l’échéance du prêt. Si ce n’est pas le cas, elles vous demanderont de faire un effort d’épargne supplémentaire. Autant dire que votre projet doit être bien étudié. Si vous comptez sur les loyers pour rembourser le crédit, soyez particulièrement vigilant. Il suffit de quelques loyers impayés pour remettre en cause la viabilité de votre opération. De ce point de vue, une assurance “loyers impayés” peut s’avérer utile.

Nous avons acquis une maison des années 70 bien trop petite pour notre nombreuse famille mais avec la certitude de pouvoir aménager les combles. Techniquement cela se révèle impossible et il faudra agrandir sur le jardin. L’agent immobilier n’est-il pas fautif ? (M. et Mme François B., Aix-en-Provence, 13)

Pouvez-vous m’expliquer en quoi consiste le PSLA ? Mon banquier ne semble pas connaître le dispositif. (Philippe D.,Mantes-la-Jolie, 78)

“Les loyers augmentent tout de même moins vite que les prix d'achat et les rentabilités locatives ont donc tendance à baisser” estime Geneviève Prandi. Force est de constater que les taux de rentabilité à deux chiffres que l'on pouvait espérer il y a 25 ans sont bel et bien révolus.

Plus de 6 000 nouveaux arrivants en quinze ans, 60 000 habitants prévus d'ici quelques années contre quelque 55 000 aujourd'hui : Vannes connaît le plus fort taux de croissance des villes de l'Ouest et de l'ensemble des villes françaises de plus de 40 000 habitants. Il faut dire que les atouts de cette ville d'art et d'histoire sont nombreux. La promenade dans les rues de son centre historique ancien aboutit au port et en flânant, on finit par découvrir tout le golfe. Cela explique l'afflux de touristes, mais aussi le développement d'une “vraie” ville à vivre, au dynamisme économique affirmé. Devenue troisième pôle universitaire de Bretagne, avec près de 6 000 étudiants, la ville a également développé différents parcs d'activités économiques, générateurs de milliers d'emplois.

Dans quel délai le syndic de copropriété doitil nous convoquer ? (Michel B., Annecy, 74)

“Quelle que soit la surface choisie, il faut se poser le problème de l'adéquation entre le produit d'investissement choisi et la demande locative, présente et future” estime Emmanuel Ducasse. La préoccupation de l'emplacement est le leitmotiv de tous les professionnels : un studio dans une ville universitaire développée est à coup sûr une bonne affaire. Le même type de surface dans une ville qui n'accueille qu'une petite antenne universitaire ou une grande école – sans perspectives de développements futurs – est plus aléatoire.

Chargé de concevoir un projet de construction pour mes beaux parents, l’architecte n’a pas vérifié l’existence de servitudes de vues reconnues aux voisins suite à un procès les opposant à l’ancien propriétaire du terrain. L’architecte n’aurait- il pas dû prendre certaines précautions évitant le recours contre le permis de construire ? (Emilien S.,Dinard, 35)

L’offre et les ventes de logements neufs dans les Bouches-du-Rhône sont en pleine progression. A l’occasion de notre table-ronde, les principaux acteurs de la région marseillaise nous éclairent sur les caractéristiques de ce marché atypique.

Je vais acquérir prochainement un appartement et j’effectue, à l’heure actuelle, des démarches auprès des banques afin de financer mon achat au meilleur taux. Deux banques me proposent des taux intéressants et quasiment identiques mais l’une m’a annoncé qu’elle allait devoir prendre une hypothèque sur le bien, alors que la seconde me propose la caution d’un organisme extérieur. Quelle est la différence entre ces deux garanties ? (Sylvie T., Paris 20e)

Qui souhaite souscrire à l'épargne logement dispose de deux possibilités : le plan épargne logement (PEL) ou le compte épargne logement (CEL). Les deux formules fonctionnent selon le même principe : une phase d'épargne et une phase d'emprunt. Mais leurs conditions de rémunération et d'emprunt sont différentes.

Avec la flambée des prix, Paris intra-muros est devenu quasiment inaccessible aux classes moyennes. L’aménagement de Paris Nord-Est, Paris Rive Gauche et demain des Batignolles, annonce une respiration. Eclairage.
Indicateur Bertrand : Le nombre d’appartements neufs mis sur le marché ne cesse de diminuer. En 2005, il dépassait à peine 700 unités. Cette situation va-t-elle perdurer ?
Jean-Yves Mano : Effectivement ce rythme va se maintenir. Les Parisiens veulent, et c’est bien légitime, une ville dans laquelle se loger confortablement mais aussi d’avantage d’équipements publics, plus d’espaces verts et de meilleures infrastructures. Et cela sans densification. Les politiques sont là pour gérer les contradictions. Le potentiel de terrains aménageables à Paris représente 12 000 logements. La situation avait été temporairement figée lors de la candidature de Paris au Jeux Olympiques. Maintenant l’avenir est dégagé. Les 400 hectares de terrains libérés sur Paris Nord-Est seront exploités d’ici 2008. Une fois toutes les Zac développées, dans une ville déjà construite de 105 km2 et ceinturée, il n’y aura plus d’autre choix que de reconstruire la ville sur la ville. Bertrand Delanoë a bien l’intention de faire avancer le débat sur la construction de tours à Paris (ndlr : selon une enquête Ipsos/Mairie de Paris de septembre 2005, 62 % des Parisiens y sont opposés).
I.B. : Les classes moyennes n’ont plus accès au marché parisien…
J.-Y.M. : Quand je vois l’argent prêt à être investi sur Paris je trouve cela affolant ! C’est le signe que le marché ne va pas se retourner mais c’est aussi l’indication, hélas, qu’il n’est pas à son plafond. D’autant que la demande étrangère atteint jusqu’à 30 % dans certains quartiers de la capitale (28,2 % dans le quartier de Notre-Dame ; 27,4 % sur les Champs-Elysées en 2005, selon la Chambre des Notaires de Paris). Nous n’avons qu’une marge de manoeuvre limitée concernant les prix des biens neufs en accession privée. En aval, nous n’essayons pas d’intervenir pour mettre à la disposition des promoteurs des terrains à un prix inférieur à celui du marché, car cela représente un coût important pour la ville, répercutable sur les impôts des Parisiens. En revanche, nous agissons pour ouvrir ce marché à une population plus large. Je pense notamment au Prêt Paris Logement. Cumulable avec le Prêt à 0 % (PTZ), ses conditions d’attribution vont être améliorées, car avec l’augmentation des prix, ce dispositif commençait à stagner et à perdre de son efficacité. Actuellement, nous permettons à 1 000/1 300 familles de devenir propriétaires et notre objectif est d’atteindre 2 000 familles par an. Nous avons une politique volontariste en ce qui concerne le logement social locatif. Sur le papier, 70 % des Parisiens remplissent les conditions d’accès pour un logement social. Légèrement plus de 100 000 demandes sont en attente. Les principaux organismes s’accordent sur une estimation de 3 500 logements à construire par an pour rattraper le retard. C’est une évaluation basse, à mon avis inférieure aux besoins réels. A population constante, le besoin de logements augmente : quand un immeuble est réhabilité, le nombre de logements qu’il peut contenir diminue avec leur mise aux normes. De plus, les nouveaux modes de vie impliquent plus de logements. Notez par exemple qu’une demande de logement social sur quatre se fait consécutivement à un divorce.

Dans le centre, les grands appartements sont à chercher du côté des réhabilitations très haut de gamme. L’hôtel de Portefoin, hôtel particulier du 19e en plein cœur du Marais, propose deux 4-pièces entre 98 et 125 m2 et un 5-pièces de 163 m2. L’Hôtel d’Anjou, datant du 17e, affiche deux 4-pièces entre 102 et 108 m2, trois 5-pièces entre 131 et 176 m2 et un 6-pièces de 156 m2.

Propriétaire d’une résidence secondaire dans le Vaucluse, j’ai souhaité clore le terrain par un mur en limite séparative de la route. Le maçon a trouvé enfouies dans le sol des gaines d’électricité. Le concessionnaire de ces lignes veut me faire payer leur déplacement. Puis-je m’y opposer ? (Pierre V., Paris 8e)

Avec une hausse de 22,3 % en 2005, selon les chiffres de la FNAIM, la Bretagne enregistre l'une des hausses les plus élevées de l'hexagone. La région – et en particulier ses secteurs les plus touristiques et littoraux – attire des ménages au pouvoir d'achat important. Un agent immobilier de Vannes constate : “Les retraités sont surreprésentés et influencent les prix à la hausse”. “L'immobilier breton est également dopé par ses ports de plaisance : l'extension des ports, les projets comme celui de la Cité de la voile à Lorient, entraînent une attractivité plus grande pour ces villes, plus d'emplois et donc une plus grande activité sur le marché immobilier” estime Ariane Le Manach, responsable d'une agence immobilière à Lorient.

Le montant du prêt est proportionnel aux intérêts acquis pendant la période d'épargne (hors prime d'Etat) et tient également compte de la durée choisie pour son remboursement. Plus la durée est courte, plus le montant du prêt sera élevé. Prenons l'exemple d'un plan ouvert aujourd’hui et arrivant à terme en 2010. Si vous versez 10 000 € à l’ouverture et 45 € mensuellement pendant quatre ans, rémunérés à 2,50 %, vous obtiendrez des droits à prêt qui s’élèveront à 1 152 €. Compte-tenu des droits à prêt acquis, vous pourrez prétendre à un prêt de 92 000 € (soit le plafond) mais seulement sur une durée de deux ans. Ce qui représentera une mensualité de… 4 000 € ! Sur six ans, la mensualité serait plus supportable, de l’ordre de 587 €, mais le montant du prêt chuterait à 37 411 €. Et plus vous allongez le prêt, plus le montant diminue. Sur dix ans, vous pourriez prétendre à 22 214 € et sur quinze ans à 14 563 €. Un exemple qui démontre qu’il est quasiment impossible d'emprunter le maximum sur la durée la plus longue. Sauf à disposer de plusieurs plans ou comptes au sein de la famille. Chaque membre de votre foyer peut en effet être titulaire d’un plan et d’un compte (à condition qu’ils soient gérés dans la même banque), y compris les mineurs. Sachez aussi que les droits à prêt d’un compte ou d’un plan peuvent être cédés à votre conjoint, à vos parents, à vos enfants… Mais, elle n’est pas possible entre concubins.