Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand : Quels sont les points forts de Saône Park ?

Un administrateur de biens peut-il proposer un mandat de gestion sans durée déterminée ? (Laurence K., La Rochelle, 17)

Selon l’ObserveR de l’immobilier Toulousain, l’augmentation des prix déplace les marchés vers la périphérie. L’ObserveR de l’immobilier toulousain, qui recense la production de logements neufs (construction individuelle, en lotissements aménagés, promotion immobilière en accession et investissement locatif, logement locatif social,

La quatrième ville de France, numéro un en Europe pour les activités aéronautiques et spatiales, deuxième ville universitaire de France avec 140 000 étudiants, a gagné 13 % en un an pour dépasser les 3 000 €/m2 en moyenne, avec des offres à partir de 2 100 €/m2 à Saint- Cyprien et des premiers prix à 3 100 €/m2 dans le quartier Saint-Sauveur où les produits haut de gamme atteignent 4 500 €/m2. “Les écarts se creusent entre l’hyper centre et les première et deuxième couronnes”, observe Franck Baudouin, directeur commercial de Kaufman & Broad. Le groupe, qui commercialise actuellement 27 programmes sur l’agglomération via toutes ses entités (Kaufman & Broad, Aventis, Sopra Promotion, etc.) a récemment atteint des sommets avec la vente d’un appartement de 168 m2 plus grande terrasse vendu 950 000 €, soit 5 400 €/m2 ! “Parallèlement, nous faisons en sorte de proposer des produits accessibles au plus grand nombre, comme l’illustre le programme du Belvédère Médicis à Pouvourville avec des logements proposés à 3 200 €/m2 en moyenne”. Le programme phare de Kaufman & Broad se trouve quant à lui à dix minutes du Capitole et promet des vues sur la Garonne, Quai de la Chaussée. “Avec des appartements du 2 au 5-pièces répartis sur deux petits immeubles de construction traditionnelle avec briques et tuiles romanes, il constitue un produit très rare sur Toulouse aujourd’hui, avec des prestations haut de gamme pour un mètre carré autour de 4 500 €”. Le promoteur est aussi présent place Wilson. Il vient d’y lancer le Quai du Roy, boulevard Riquet. “C’est la reprise d’une façade en briquettes, à l’intérieur 24 appartements, du loft au 4-pièces (de 26 à 140 m2) avec des hauteurs sous plafonds de 3,50 m en rez-de-chaussée”.

L'aménagement de la Confluence donne une second souffle au centre de Lyon, au travers d'un projet où se marient l'architecture contemporaine et la fonctionnalité de bureaux, de commerces et de logements. Premiers pas dans cet univers flamboyant.

Le risque étant inhérent aux produits in fine, pas question, pour les banquiers de diffuser ces prêts sans garantie. C’est la raison pour laquelle, ils exigent généralement que le prêt soit adossé à un produit de placement pour la même durée que l’emprunt, ce qui permet généralement, à terme, de faire face au remboursement du capital. Ce produit de placement peut, par exemple, prendre la forme d’un contrat d’assurance vie, d’un PEA en euros ou en unités de compte, sur lequel vous devez déposer une somme relativement importante, de l’ordre de 20 à 50 % du capital emprunté. Certaines formules vous autorisent néanmoins un dépôt minimum et des versements ultérieurs. Toutefois, si vous n’avez pas d’épargne préalable, la formule est encore plus risquée. Rien ne vous assure, en effet, que vous obtiendrez à terme un capital suffisant pour rembourser le prêt ? D’ailleurs, les banques sont très vigilantes sur ce point. Toutes ont mis en place un système de suivi qui permet de faire régulièrement le point de cette épargne et ainsi vérifier que vous pourrez bel et bien rembourser à l’échéance du prêt. Si ce n’est pas le cas, elles vous demanderont de faire un effort d’épargne supplémentaire. Autant dire que votre projet doit être bien étudié. Si vous comptez sur les loyers pour rembourser le crédit, soyez particulièrement vigilant. Il suffit de quelques loyers impayés pour remettre en cause la viabilité de votre opération. De ce point de vue, une assurance “loyers impayés” peut s’avérer utile.

Nous avons acquis une maison des années 70 bien trop petite pour notre nombreuse famille mais avec la certitude de pouvoir aménager les combles. Techniquement cela se révèle impossible et il faudra agrandir sur le jardin. L’agent immobilier n’est-il pas fautif ? (M. et Mme François B., Aix-en-Provence, 13)

Pouvez-vous m’expliquer en quoi consiste le PSLA ? Mon banquier ne semble pas connaître le dispositif. (Philippe D.,Mantes-la-Jolie, 78)

Notre syndic va prendre sa retraite en cours de mandat. Doit-il convoquer une Assemblée Générale pour choisir son successeur ? (M. et Mme Michel D.,Orléans, 45)

Traditionnellement, quand on emprunte, on rembourse le crédit chaque mois sur la base d’une mensualité qui comprend une part du capital, des intérêts et des assurances éventuelles (décès, invalidité, chômage). Rien de tel avec un crédit “in fine”. Car, comme son nom l’indique, c’est un crédit remboursable en fin de prêt. Autrement dit, en une seule fois au bout de 10 ou 15 ans. Avec ce type de formule, vous ne payez que les intérêts et frais d’assurance. La mensualité bien qu’allégée reste lourde. Les intérêts à verser étant élevés puisqu’ils portent sur la totalité du capital sur une durée très longue. La formule doit donc être maniée avec prudence car elle est d’un coût très important. Mais, en revanche, elle peut vous permettre, si vous êtes un gros contribuable, de jouer au maximum avec la déductibilité des intérêts d’emprunt et diminuer votre imposition. Pour que l’opération soit valable, encore faut-il que le taux d’intérêt du crédit ne dépasse pas le taux de rendement global que vous êtes en droit d’attendre de votre placement.

Toutes les banques proposent des formules “in fine”, à taux fixe ou révisable, adossées sur un produit d’épargne “maison” ou laissé à votre libre choix. En voici quelques exemples. La Société Générale dispose du prêt Optis qui permet le remboursement d’un crédit in fine. Le principe d’Optis est le suivant : vous empruntez une certaine somme d’argent sur 8 à 15 ans qui sera pour ce type de financement, évidemment remboursée en totalité à l’échéance du prêt avec l’épargne constituée parallèlement. Vous devez souscrire un contrat d’épargne d’une durée identique qui peut se présenter sous la forme d’un contrat d’assurance vie, d’un Pep assurance ou d’un Pep dépôt à taux fixe. Pour le prêt, vous avez le choix entre deux formules, la première à taux fixe dont les barèmes se situent actuellement entre 3,90 et 4 % selon la durée. La seconde est à taux révisable. Si le prêt est capé +1/-1, le taux se situe entre 3,70 et 3,80 %, s’il est capé +2/-2, les conditions seront plus favorables : entre 3,50 et 3,65 %. A la BNP, le prêt Patrimoine vise le même objectif. Il est soumis à la souscription parallèle d’un contrat d’assurance vie (Natio Vie ou Cardif) qui peut être en euros ou en unités de compte). Le prêt qui peut s’étaler sur 7 à 15 ans, vous laisse le choix entre un taux fixe ou un taux révisable capé (taux déterminé en fonction du projet de l’emprunteur). Même chose à la Caixabank qui, pour sa part, autorise le remboursement sur 2 à 15 ans.

“Toulouse va accueillir 50 000 habitants supplémentaires d’ici 2020”

A deux kilomètres seulement de la capitale, Asnières-sur-Seine offre un visage de plus en plus résidentiel. Entre nouveaux quartiers et équipements structurants, la commune poursuit son évolution tranquille.

“Les loyers augmentent tout de même moins vite que les prix d'achat et les rentabilités locatives ont donc tendance à baisser” estime Geneviève Prandi. Force est de constater que les taux de rentabilité à deux chiffres que l'on pouvait espérer il y a 25 ans sont bel et bien révolus.

L'investissement dans la pierre séduit toujours autant les Français, en particulier en tant que placement retraite. Malgré la hausse des prix, la rentabilité locative est-elle encore au rendez-vous ?

Toulouse est l’exemple type de la ville qui s’étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n’hésitent plus à s’éloigner du centre.

L'équation censée définir l'investissement le plus rentable obéit à une logique imparable au premier abord : petite surface située dans un quartier intermédiaire ou populaire mais bien placée (proche des transports, des commerces ou des universités pour les studios), dans un immeuble ancien (où les prix sont moins élevés que dans le neuf ) : égale rentabilité locative maximum, puisque le prix d'entrée sera moins important, pour des loyers au mètre carré plus élevés. L'argument massue des studios reste donc un bon niveau de rentabilité : à condition qu'ils soient bien situés. Car une ville moyenne, sans pôle universitaire important, où l'offre en petites surfaces locatives abonde, n'offrira guère de débouchés pour une énième petite surface, à moins que celle-ci soit particulièrement bien placée et agréable. Pour que l'objectif d'une bonne rentabilité locative soit rempli, il faut donc choisir un logement dont le prix d'entrée soit le plus bas possible. Si le studio ou le petit 2-pièces dans l'ancien répond à ce critère, reste à s'assurer qu'il correspond à la demande locative locale.