Tous les conseils en Immobilier

Il s’agit d’un crédit d’impôt. Cela signifie qu’une famille qui ne serait pas imposable récupérerait la somme sous forme d’un chèque du trésor public. Le crédit d‘impôt en ce sens est plus favorable qu’une réduction d’impôt, perdue pour les plus bas revenus. La déduction porte sur les intérêts d’emprunt. Ce n’est donc pas la totalité de vos mensualités que vous pourrez déduire mais seulement la part d’intérêts. Un coup d’oeil sur un échéancier de remboursement doit permettre de comprendre que les premières années vous remboursez plus d’intérêts que de capital (en moyenne 40 % des intérêts sont concentrés sur les cinq premières années), par voie de conséquence la mesure n’est pas pénalisante. En tout état de cause, l’avantage fiscal est plafonné à 20 % des intérêts d’emprunt supportés chaque année pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale. Le montant de la déduction est limité à 7 500 e pour un couple soumis à imposition commune et 3 750 e pour un célibataire, veuf ou divorcé. Ces sommes sont majorées de 500 e par personne à charge. Les sommes prises en compte correspondent aux seuls intérêts à l’exclusion des frais d’emprunt et des cotisations d’assurance. Le crédit d’impôt n’est certes valable que sur les cinq premières années de remboursement mais cette économie permettra de donner un coup de pouce au budget de la famille et de faire face aux frais d’installation ou à d’éventuels travaux de mise aux normes. Dans le cadre d’un logement neuf acquis sur plan ou que vous faites construire, les intérêts acquittés avant l’achèvement des travaux ouvriront droit au crédit d’impôt à condition que vous preniez l’engagement d’habiter le logement à titre de résidence principale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du prêt. Si vous achetez par le biais d’une SCI (société civile immobilière) à laquelle un prêt est directement consenti, le crédit d’impôt vous sera accordé à proportion de vos droits dans la société à condition que vous occupiez gratuitement le logement.

L’Ademe vient de mettre en place un comparateur pour les prêts destinés à financer les travaux d’économie d’énergie. Vous pouvez retrouver sur le site www.testepourvous.com une page permettant de classer les prêts attribués au niveau régional si vous effectuez des travaux équipant votre maison d'appareils permettant de réaliser des économies d'énergie. L'Ademe et Testé Pour Vous ont créé une méthodologie de comparaison à trois catégories : “bon", “moyen" et “insuffisant". Chaque prêt est analysé sur la base de quatre critères : coût, montant/durée, souplesse du prêt et caractéristiques techniques des investissements éligibles. Chaque prêt fait l'objet d'une fiche détaillée consultable, classée par type et par région. Eco-prêts™ sera mis à jour tous les trois mois pour tenir compte de l'évolution des offres. www.testepourvous.com

L'Est a décidément le vent en poupe. Esquisses et études s'empilent pour mettre au point l'aménagement du Carré de soie sur un vaste périmètre de 500 ha, à cheval sur Villeurbanne et surtout Vaulx-en-Velin. L'opération sera réalisée marche par marche, à mesure que les friches se libéreront à la suite du départ des entreprises. "C'est un projet qui durera sur toute une génération.Mais, pour avoir déjà participé à d'autres grands aménagements, je peux dire que celui-ci démarre très vite. D'ici dix ans, 300 000 m2 pourraient être construits sur les 500 000 prévus à l'horizon de 20/30 ans", constate Pierre- Dominique Guérin, en charge de l'opération. L'un des points forts du site est sa desserte reliant en un quart d'heure la Part- Dieu, Saint-Exupéry et le centre historique. La ligne A du métro se trouve prolongée jusqu'à la nouvelle station La Soie qui devient un pôle multimodal où Leslys passera à terme. Un parc relais de 400 places accueillera les voitures des usagers des transports en commun.

Indicateur Bertrand : Vous annoncez la naissance du premier acteur intégré des métiers de l’immobilier… Quels sont les objectifs poursuivis avec la Caisse d’Epargne ?
Alain Dinin : Notre ambition est très simple. Elle consiste à rendre possible et plus accessible les projets immobiliers de chacun de nos clients. Pour le logement, la solvabilité est devenue un enjeu central. Il est impératif de mieux articuler l’offre de logements et celle du financement, notamment pour répondre à l’allongement des durées d’emprunt et au vieillissement de la population. Par ailleurs, si nous voulons contribuer à l’essor de nouveaux quartiers, il faut travailler plus étroitement avec les collectivités publiques. A cet égard, notre alliance avec le Groupe Caisse d’Epargne constitue un atout essentiel, à la fois par sa capacité de financement, mais également par la complémentarité de nos métiers. Enfin, il faut être plus proche de nos clients. La proximité de nos capacités de distribution est un avantage complémentaire.
I. B. : En immobilier résidentiel, quelles sont vos opérations les plus emblématiques ? A. D. : L’aménagement de Rives de Seine, à Boulogne- Billancourt, s'étend sur 74 ha entre l'île Seguin, la rive de Boulogne-Billancourt et le Pont de Sèvres. C'est aujourd'hui le plus grand projet de création de quartier en France. Cette opération exceptionnelle comprendra à l’horizon 2011, 5 800 logements dont 1/3 de logements sociaux, un grand parc de 7 hectares, 2 haltes-garderies, trois groupes scolaires, 3 nouvelles crèches, un collège et un gymnase. Nexity a déjà commercialisé 349 logements depuis huit mois et va lancer une nouvelle commercialisation au dernier trimestre 2007. Nous menons également beaucoup d’opérations en régions où nous réalisons 2/3 de notre activité. Par exemple, à Dunkerque, nous travaillons avec la ville sur une nouvelle zone d’habitat dans une démarche innovante de respect de l’environnement. A Nantes, nous avons entamé la reconversion du Tripode sur l’île de Nantes. A Lyon, Bordeaux ou Marseille, à chaque fois, notre approche est la même : réfléchir à un projet avec la ville pour développer une offre accessible au plus grand nombre.
I. B. : Quel regard portezvous sur l’état du logement ?
A. D. : En fait, aujourd’hui, en France, il manque plus de 500 000 logements, et pourtant, en 2007, les opérateurs immobiliers construiront moins qu’en 2006. La pénurie va donc s’aggraver face à une demande de logements grandissante. Nous sommes en pleine contradiction. Dans ce contexte, il est indispensable de soutenir le rythme de construction et de contenir la hausse des prix. Il faut encourager les maires bâtisseurs. On sanctionne les collectivités locales dont le parc immobilier compte moins de 20 % de logements sociaux, ne devrait-on pas plutôt sanctionner celles qui ne délivrent aucune autorisation de construire dans les principales zones d’habitat ? Il faut également poser la question de la densification urbaine. Même si les élections municipales approchent, les Français peuvent comprendre qu’il est plus facile et plus économique d’ajouter un étage supplémentaire plutôt que de construire un deuxième immeuble. C’est l’un des moyens simples de faire baisser les prix. La mise en place par le gouvernement de la déductibilité des intérêts d’emprunt va dans le bon sens, mais cette mesure fiscale ne donnera son plein effet que si elle est renforcée pour les acquéreurs aux revenus modestes. Pour accroître la solvabilité de ces derniers, il faut généraliser par exemple des mécanismes permettant une dissociation du foncier et du bâti. Face à cette crise du logement en France, il faut donc recréer une dynamique de l’offre.

I. B. : L'offre de logements est-elle suffisamment diversifiée ?

La ville de Reims a établi une carte des déperditions de chaleur de tous les bâtiments de la ville. Une caméra thermique infrarouge a survolé l'agglomération, afin de mesurer les déperditions de chaleur par les toitures de tous les bâtiments publics, d'habitation ou d'activité. L'opération a permis de dresser une carte des défauts d'isolation et des “points chauds", ceux qui génèrent beaucoup de chaleur. La résolution très précise de la caméra permet de détecter très précisément et d'isoler les défauts sur une toiture. L'objectif est de sensibiliser le public et de pouvoir aider les propriétaires qui entreprendront des travaux d'isolation. Des opérations semblables ont été menées par d'autres villes, comme Dunkerque ou Gap, parfois renforcées, comme à Dunkerque, par la mise en place de prêts et d'offres promotionnelles pour encourager les travaux d'économies d'énergie ainsi que d'un programme d'amélioration thermique et énergétique avec les professionnels du logement et les collectivités territoriales. Des exemples à suivre.

Indicateur Bertrand : Quels sont les objectifs de votre association ?

Sur le marché du logement neuf, l'Observatoire immobilier de Provence scrute avec attention les mouvements conjoncturels des divers paramètres qui le composent. Bien que seuls les résultats du 1er trimestre 2007 soient à ce jour connus, ceux-ci permettent de dégager de grandes tendances. "Après une année 2006 que l'on peut qualifier d'année record en ce qui concerne la production de logements neufs sur le marché marseillais, les résultats du 1er trimestre s'inscrivent en retrait puisque 843 logements ont été mis en vente contre 1 699 au cours du 4e trimestre", annonce l'OIP. Par ailleurs, "le rythme de commercialisation continue de décroître" et le stock disponible en fin de trimestre reste stable et représente en moyenne 8 mois de vente. Plus de la moitié des logements mis en vente a été à un niveau de prix supérieur à 3 600 e/m2 sur Marseille et ce segment de prix représente la moitié des ventes réalisées ainsi que du stock. "Ce qui caractérise le 1er trimestre, explique Philippe Roux, président de la fédération des promoteurs-constructeurs de Provence, est le nombre de programmes, en forte progression par rapport au 1er trimestre 2006. Ce niveau global permet de maintenir un volume de ventes correspondant à celui enregistré un an avant". Fait plus préoccupant, le niveau moyen des prix enregistrés à Marseille - hors logements à prix maîtrisés qui n'entrent pas dans ce calcul - est de 3 600 e/m2, soit une progression de 14 % en l'espace de 12 mois. "Dans les arrondissements porteurs, il est impossible de trouver des logements inférieurs à cette moyenne et il faudra bientôt considérer que la totalité de l'offre se situe à ce niveau-là", constate toujours Philippe Roux. A Aix-en- Provence, le 1er trimestre 2007 rappelle les limites d'un marché qui souhaiterait disposer d'une offre plus importante : "En l'absence d'offre nouvelle, l'activité du 1er trimestre sur le marché aixois s'est limitée à l'écoulement du stock disponible en fin d'année". Comme le rappelle Philippe Roux : "Le marché d'Aix est modeste et, après la fin de grandes opérations telles que celle de Sextius Mirabeau, l'offre se répartit maintenant sur des opérations dispersées." En filigrane de ce marché qui n'avait enregistré que 292 mises en ventes en 2006 - 343 sur le Pays d'Aix -, les prix se situent à des niveaux bien supérieurs à ce que l'on constate sur Marseille : "Sur cette offre restreinte, les écarts vont de 3 600 à 6 500 r/m2 et le prix moyen de Marseille est le prix d'entrée de gamme sur Aix, tandis qu'il est encore possible de trouver des logements neufs à partir de 3 000 r/m2 en Pays d'Aix". Il faudra patienter jusqu'à la fin du 3e trimestre 2007 pour percevoir plus finement les réelles tendances du marché. Une certitude semble cependant s'imposer, comme l'explique Philippe Roux, reprise par d'autres promoteurs qui partagent cet avis : "L'offre globale du département des Bouches-du-Rhône va très probablement baisser, de 10 à 20 % de ce qu'elle représentait en 2006.Non seulement certains marchés ne sont pas extensibles, mais avec la hausse de prix, le marché n'absorbe plus dans l'année l'offre nouvelle.Nous nous dirigeons donc vers une phase de régulation".

Certains travaux relatifs à l’habitation principale ouvrent aussi droit à un crédit d’impôt variant de 15 à 50 % et dans la limite d’un plafond de la dépense.

“Nous allons parvenir à construire 6 000 logements par an”

Labels et certifications permettent d'assurer la qualité des logements selon différents critères, qui évoluent en même temps que les exigences de confort et d'économie.

Passer de l'état de locataire à celui de propriétaire va forcément vous engager pour longtemps. Une raison suffisante pour étudier à la loupe le financement de votre futur toit. Astuces et bons choix.

Fin juillet, c'est dans leur hôtel du Châtelet (un de ces prestigieux bâtiments parisiens du 19e siècle) que les notaires ont révélé des chiffres, eux, bien de notre époque : le prix des ventes enregistrées dans leurs études. Selon leurs observations, l'immobilier ancien tire le marché, mais à un niveau élevé : 5 867 e/m2 de moyenne, franchissant la barre des 9 000 e/m2 dans le 6e, l'arrondissement le plus cher. Rue de Grenelle, un appartement s'est négocié 24 590 e/m2 ! Seuls deux arrondissements demeurent au-dessous de 5 000 e/m2 : les 19e et 20e. La hausse s'est tout de même stabilisée, mais atteignait encore 8 % sur un an fin mars. "C'est la pénurie qui entretient l'augmentation des prix. Il faudrait une relance de la construction neuve qui est le seul moyen de répondre à une demande aussi forte", avancent les notaires. Mais l'immobilier neuf est réduit à la portion congrue : 150 ventes au 1er trimestre. L'offre actuelle se résume à une trentaine de programmes alors qu'elle est vingt fois plus abondante en périphérie. Résultat, comme des Corses se résignant malgré eux à quitter leur île pour le continent, des Parisiens "s'exilent" depuis quelque temps. Cherchant des logements plus grands ou moins chers, ils s'installent en 1re couronne, surtout dans des communes au positionnement familial telles que Montrouge, Boulogne et Levallois. Des villes du nord et de l'est remportent aussi leurs suffrages. Toutes comportent au moins une ligne de métro, ultime lien chéri avec la capitale… Cependant le marché du haut de gamme (très bel ancien, rénovations lourdes) tourne à plein régime, en croissance de 40 % l'an dernier. Dans le réseau Daniel Féau, on constate que les produits d'exception, très rares sur la capitale, connaissent des hausses significatives. Une évolution : les jeunes générations de happy few préfèrent le Marais alors que les anciennes affectionnent Saint-Germain et le Luxembourg. Les étrangers prennent racine : 20 % signent un chèque de plus d'un million et 70 % poussent au-delà de 4 millions.

Les Halles : tome 2.

I. B. : Le marché du littoral affiche-t-il des prix élevés ?

I. B. :Comment se comporte le secteur de l'arrière-pays ?

Pour en bénéficier : il faut ne pas avoir été propriétaire de son logement depuis au moins deux ans (sauf dans certains cas) et ne pas dépasser certains plafonds de revenus. Si vous habitez la région parisienne, la Côte d'Azur ou le Genevois français, votre revenu fiscal de référence (indiqué sur votre avis d'imposition 2005 ou 2006 selon la date de dépôt de la demande) ne doit pas dépasser 56 875 e ; ailleurs, ce revenu maximal est fixé à 40 488 e. Si vous respectez bien ces conditions, vous pouvez profiter d'un prêt sans intérêts ne pouvant excéder 20 % du coût total de l'acquisition et 50 % du montant du ou des autres prêts. En tout état de cause, il ne peut pas dépasser certains plafonds. A titre d'exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes et que vous achetez un logement neuf en région parisienne, son montant sera limité à 27 500 e (21 500 e en province). Dans l'ancien, vous n'aurez droit qu'à 24 750 e(17 200 e dans les grandes villes de province et 16 125 e ailleurs). Attention : depuis le 1er janvier 2007, vous pouvez, si vos revenus n'excèdent pas certains plafonds et que vous bénéficiez d'une subvention de votre département ou de votre ville, d'une majoration qui oscille entre 10 000 et 15 000 e. Quant au remboursement, il est assorti d'un différé qui peut aller jusqu'à 18 ans pour les revenus les plus modestes. Si c'est votre cas, sachez que vous devrez alors rembourser sur les quatre années qui suivront, le prêt ne pouvant excéder 22 ans.