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“Le manque de foncier caractérise le Sud-Ouest"

La Fédération des promoteurs a livré le bilan du marché du neuf en 2016. Si les ventes bondissent, les valeurs remontent. Jusqu’à quand ?

Depuis qu’il a pris ses fonctions au printemps dernier, on ne compte plus les interventions du Premier ministre auprès des professionnels du logement et de la construction.

Il va de soi qu'un prêt qui ne s'amortit qu'au bout de 15 ou 20 ans est particulièrement risqué pour la banque comme pour l'investisseur. D'où l'idée des banques de coupler le crédit à un produit d'épargne qui aura la même durée de vie que l'emprunt. Le plus souvent, il s'agit d'un contrat d'assurance vie en euros ou en unités de compte sur lequel l'investisseur dépose une somme qui peut osciller entre 20 et 50 % du montant de l'emprunt. Un placement qui produit des intérêts et qui est censé permettre, à terme, de faire face au remboursement du capital sans souci. Si vous n'avez pas énormément d'apport, certaines banques vous autorisent à alimenter votre contrat d'assurance vie par des versements périodiques. Mais attention : la formule est plus risquée, car vous n'êtes pas certain de disposer d'un capital suffisant pour rembourser le prêt "in fine" à terme. Surtout si votre placement s'adosse à un contrat en unités de compte dont la rentabilité est généralement plus forte mais aussi plus aléatoire. Reste que si vous optez pour un contrat en unités de compte, le banquier ne manquera pas de surveiller de près l'évolution de votre épargne, faisant le point régulièrement avec vous pour vérifier que vous parviendrez bien à rembourser. Autre inconvénient, les taux d'intérêt remontent. Aujourd'hui, il devient difficile d'emprunter à moins de 4 % à taux fixe. De leur côté, les contrats d'assurancevie en euros promettent difficilement plus de 4 à 4,5 % de rentabilité. Ceux en unités de compte davantage mais ils sont plus risqués. Gare alors aux dépressions boursières qui peuvent vous mettre en difficulté.

A mesure que le mirage de la retraite à taux plein et à 60 ans s'éloigne, la nécessité de se constituer une source de revenus complémentaire se fait plus évidente. L'investissement immobilier est une réponse.

Avec Caluire et Cuire, on ne se situe pas vraiment en périphérie mais plutôt dans la sphère qui comprend en outre Villeurbanne au sens immobilier du terme, c'est-à-dire au sens d'une homogénéité de marché. C'est ici que Cogedim-Ric a lancé son nouveau programme Clos Bel Air, sur les hauteurs de la commune, avec une livraison prévue pour le 4e trimestre 2007. Nexity Groupe George V y commercialise le Gaïa, à 3 600 €/m2, mais les travaux sont en cours. Le promoteur est plutôt axé sur le lancement, depuis juin, de Up, dans le quartier Saint-Clair, toujours à Caluire, d'une résidence de 83 logements, du 2 au 5-pièces, à des prix où les accédants en résidence principale jeunes peuvent encore espérer acheter, entre 2 600 et 3 400 €/m2. Les types de logements sont originaux, entre studios, atelier d'artiste (duplex avec double hauteur) et des appartements villas sur le toit. Les bâtiments, de neuf niveaux, sont livrables au cours du 4e trimestre 2007. La tendance à l'expansion du marché immobilier en périphérie lyonnaise se confirme. "C'est vrai que nous nous sommes éloignés un peu en fonction de la pression des prix, admet Nicolas Elie, directeur commercial régional de Marignan Habitat, sous forme de conclusion. La recherche des primo-accédants nous a conduit à voir ce qui se passait dans ces communes éloignées de Lyon. Mais il ne faut pas se faire d'illusions : même dans les villes à l'est de Lyon, en première couronne, les prix sont très élevés, avec l'arrivée du tramway. Au-delà, il reste des communes où seuls vont des promoteurs locaux. Mais, peu à peu, l'ensemble des opérateurs s'y intéresse".

“Il faut procéder à une véritable étude de marché avant de se décider”

Plusieurs dispositions fiscales touchant au logement sont l'objet d'aménagements. L'accent est manifestement mis sur le développement durable. Cap au vert ! Crédit d'impôt ouvert aux bailleurs Jusqu'à présent, seuls les propriétaires occupants pouvaient bénéficier d'un crédit d'impôt en faveur des économies d'énergie. La situation des propriétaires bailleurs est désormais prise en compte, dès lors qu'ils effectuent des dépenses ayant pour but d'améliorer la qualité environnementale des logements mis en location. Seuls sont concernés les logements situés dans des immeubles achevés depuis plus de deux ans. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit prendre l'engagement de louer le bien, en tant que résidence principale, pendant au minimum cinq ans à des personnes ne faisant pas partie de son foyer fiscal. Le crédit d'impôt ne peut porter au maximum que sur trois logements mis en location ; les logements meublés sont exclus de cet avantage. Le plafonnement joue pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 : pour chaque logement concerné, les dépenses sont prises en compte dans la limite globale de 8 000 € par logement. Contrairement à d'autres mécanismes de plafonnement, la composition familiale n'est pas prise en compte. Crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt Pour rappel, les logements acquis en vue de la résidence principale du propriétaire ouvrent droit à un crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt (40 % pour la première année et 20 % pour les quatre années suivantes dans la limite d'un plafond). Pour ce qui est des logements que le contribuable fait construire ou achète neufs, des caractéristiques thermiques et de performance énergétique seront exigées pour bénéficier du crédit d'impôt. Les opérations en cours ne sont pas touchées, puisque la mesure portera sur les immeubles, objet d'une demande de permis de construire déposée à partir du 1er janvier 2010, un décret pourrait néanmoins réduire les délais. Bonus sur le crédit d'impôt Il est prévu une majoration du crédit d'impôt si la performance énergétique est supérieure aux normes en vigueur. Les intérêts d'emprunt ouvrant droit au crédit d'impôt sont ceux des sept premières années, et le taux du crédit d'impôt est porté à 40 % par an pendant cette période. Quels sont ces logements ? Ceux qui répondent aux exigences du label “basse consommation énergétique BBC 2005” et qui sont l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à partir du 1er janvier 2009. Taxe foncière Toute construction de logement neuf achevée à compter du 1er janvier 2009 et qui répondra à des normes de performance énergétique supérieure à la réglementation en vigueur, pourra bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant cinq ans. Mais attention, cette faveur n'est pas acquise d'office, elle suppose une décision du conseil municipal qui peut la faire varier de 50 % à 100 % de son montant. Sachant que les communes ont également la possibilité de dispenser de taxe foncière pendant deux ans tout propriétaire de logement neuf, ce second cas d'exonération entrera en jeu à l'issue des deux premières années, soit une exonération totale d'impôt sur sept ans.

Les petites surfaces sont la cible traditionnelle des investisseurs. Les appartements familiaux sont-ils pour autant disqualifiés ? Comment réaliser un bon investissement ? Enquête

Indicateur Bertrand :Comment Nexity aborde t-il sa position d'acteur intégré des métiers de l'immobilier. Quels nouveaux services proposez- vous ? Alain Dinin : Nexity a construit son alliance avec les Caisses d'Epargne au premier semestre de l'année 2007, parce que nous avions compris qu'il fallait évoluer pour répondre à ce que le marché, c'est-à-dire pour mieux accompagner nos clients. Les processus d'acquisition dans le neuf sont étroitement liés à l'obtention de financement par chaque acquéreur. Compte tenu de la hausse des prix sur les dernières années et de la difficulté à trouver un logement, la question que se pose d'abord un acquéreur potentiel, est : "Ai-je les moyens d'acheter ?" Ce n'est qu'une fois qu'il a répondu à cette question, qu'il commence à regarder les offres. Il faut dire que l'achat immobilier a une importance considérable, d'abord financière (les dépenses liées n'ont jamais pesé aussi lourd dans le budget des ménages). Ensuite, c'est un élément important de la constitution du patrimoine pour 42 % des Français. Enfin, c'est également un accomplissement. Il ne faut pas oublier que l'acquisition correspond à un sentiment d'autonomie (36% des Français motivent leur acquisition par le fait de ne plus devoir de loyers à leur propriétaire). En construisant notre alliance avec une grande banque, nous essayons juste d'être à la fois plus proche et plus performant grâce au réseau des Caisses d'Epargne. Nous avons associé à l'offre de Nexity, le premier producteur de logements en France, un réseau de gestionnaires et d'administrateurs de biens, la société Lamy, l'ensemble des réseaux de franchises immobilières, Guy Hoquet, Century 21, l'Immobilier et Arthur l'Optimiste, et un accès privilégié au financement immobilier avec les réseaux bancaires de la Caisse d'Epargne et du Crédit Foncier. I.B. :Quelles sont vos opérations les plus emblématiques et vos principaux projets en immobilier résidentiel ? A.D. : Dès 2006, nous avons pris des engagements en faveur de la primo-accession, nous sommes aujourd'hui, la société dont cette part de la clientèle est la plus nombreuse. Mais notre rôle c'est aussi d'aider les collectivités locales à reconquérir le territoire. C'est pour cela que je citerai deux opérations. Celle de Vaux-en-Velin : Vente de 133 logements en 48h, au prix moyen au m2 de 2 600 t pour une TVA à 19.6 % ramené à 2 294 t pour une TVA à 5.5 % soit un prix moyen de logement (surface moyenne de 60 m2) de 156 000 t (TVA à 19.6 %) ramené à 137 640 t (TVA à 5.5 %). Le revenu moyen des ménages ayant réservé s'élève à 27 700 t/an (78 % de Résidences Principale, 22 % d'investisseurs). La deuxième opération est celle de Boulogne-Billancourt où l'aménagement de la Zac Rives de Seine qui représente une opération phare tant pour Nexity que pour les habitants de Paris et pour ceux de la région Parisienne. En effet, depuis octobre 2006 Nexity a enregistré 513 réservations sur 656 logements mis en vente. I. B. : Comment voyez-vous l'évolution du marché de l'immobilier en France ? A.D. : Les perspectives 2008 sont moins bonnes, mais même si le rythme d'écoulement se ralentit, les prix ne baisseront pas dans le logement neuf. Pire encore, la pénurie de logement en France peut s'aggraver. Pour Nexity, nous avons déjà pris des engagements clairs en faveur de la primo-accession dès 2006. Nous sommes aujourd'hui très présents sur les opérations de renouvellement urbain en France et commençons à nous intéresser à l'évolution de la demande de logement consécutive au vieillissement de la population et par conséquent à la parution de nouveaux besoins.

A l’occasion du tricentenaire de la naissance de Jean-Jacques Rousseau, la Région Rhône-Alpes a lancé l’opération « Rousseau en Rhône-Alpes 2012 ».

Nous allons renforcer l'aide à l'accession sociale

Après une année 2014 en demie-teinte, le marché du neuf reprend des couleurs dans le département en 2015, boosté par les aménagements liés à la mise en place du Grand Paris.

Jeune couple, Gaël et Vanessa qui résident dans les Hauts-de-Seine, en ont fait l'heureuse expérience. Il y a un an, ils ont pu acheter grâce à ces souplesses. "Pour nous, c'était un casse-tête que de financer notre appartement de 200 000 e avec un prêt à 0%, un prêt de notre département et un prêt complémentaire de notre banque.On ne voyait pas comment parvenir à une mensualité raisonnable". Mais c'était sans compter sur l'ingénuité des montages bancaires d'aujourd'hui. Pour leur banque, c'était pourtant un jeu d'enfants. Il suffisait de leur proposer un prêt à paliers. Qu'est-ce que c'est ? C'est simple. Au lieu de rembourser en même temps l'échéance des différents prêts utiles au financement, l'établissement de crédit leur a proposé de rembourser plus rapidement les prêts aidés. "Nos revenus étant de 3 500 e par mois à deux, nous ne devions pas dépasser 1 100 e d'échéance par mois". Finalement, la banque leur a proposé de rembourser 1 118,03 e se décomposant comme suit : durant les six premières années, 583,20 e au titre du PTZ, 194,45 e pour le prêt du département et 579,83 e pour le prêt de leur banque. A partir de la 7e année, le PTZ étant totalement remboursé, l'échéance du prêt de la banque passe à 923,58 e auxquels il faut ajouter les 194,45 e de prêt du département. A partir de la 16e année, il ne reste plus que la mensualité du prêt de la banque dont l'échéance passe à 1 118,03 e. Ils rembourseront donc leur emprunt pendant 23 ans à un taux fixe de 4,80 %. La plupart des banques proposent ce type de montage.

La capitale du Sud-Ouest a le vent en poupe, tant sur le plan économique que résidentiel. Des projets de qualité sur un marché immobilier porteur en font la favorite des investisseurs.

Le marché du centre-ville ouvre traditionnellement ses étals aux habitants trois fois par semaine, les mardis, jeudis et dimanches. Celui-ci est actuellement en reconstruction. La nouvelle halle, en bois, verre et inox étamé s'inspire des halles Baltard, avec une nef centrale et deux pentes de toiture, dans un style contemporain. Elle devrait être achevée avant la fin de l'année.

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique du logement de la région Languedoc-Roussillon ?