Tous les conseils en Immobilier

Ma femme et moi allons signer une promesse de vente pour acheter un terrain dans un lotissement dont les installations ne sont pas encore terminées, quelles précautions devons-nous prendre ? (Sacha I.,Marne-la-Vallée, 77)

“Un fort retour de l’investissement privé sur Vaulx-en-Velin”

L’avant-contrat n’est pas obligatoirement signé à l’étude notariale mais cela peut s’avérer utile, en raison des formalités qui doivent être respectées en termes de délais (rétractation, conditions suspensives…) et de contrôle (identité des parties, hypothèques, diagnostics…). L’acte de vente définitif est lui toujours passé devant notaire. En principe, c’est l’acquéreur qui choisit le notaire, souvent chaque partie fait appel à son propre notaire, c’est un droit qui ne peut être refusé. Les émoluments ne sont alors pas plus chers, mais partagés entre les deux professionnels.

"Sans prise de risque, la rentabilité est faible”.

L'installation d'un ascenseur vient être décidée à la dernière assemblée des copropriétaires. J'ai voté contre, dois-je participer au frais ? (Bénédicte O.,Caen, 14)

L’agence Dusapin, Leclercq maîtrise à la fois l’architecture et l’urbanisme. Point de vue sur deux métiers qui se nourrissent l’un de l’autre en permanence.

Bien que dans le Nord-Ouest francilien, Argenteuil a un passé de ville du Sud. Ses coteaux ensoleillés, plein sud, ont fourni jadis le vin nommé "Piccolo" d'où vient le terme "picoler". En 2001, après soixante-dix ans de communisme et seulement trois maires, la municipalité a vu l'arrivée d'une nouvelle équipe à sa tête. Un renouveau qui se traduit dans le PLU adopté en septembre, ouvert à l'accession à la propriété. Trois cents millions seront déboursés dans le cadre de l'ANRU sur le Val d'Argent, où les tours commencent à tomber au profit de petits immeubles. Au total, la ville compte 38 % de logements sociaux, mais certains quartiers ont une bonne cote, comme les Coteaux et Orgemont. La promotion privée a tendance à s'implanter dans le centre, desservi par la gare qui est à dix minutes de Saint-Lazare aux heures de pointe. Un auditorium est venu renforcer l'offre culturelle et un théâtre-cinéma sera livré en 2008. On trouve dans le neuf des 3-pièces au-dessous de 200 000 e, des 4-pièces aux environs de 230 000 e (Bouygues Immobilier) et de bons petits produits d'investissement. Argenteuil a la taille de Rouen avec ses 101 000 habitants qui font d'elle la 3e ville du Val d'Oise.

Libre à vous de préférer la vie hors mariage. Mais sachez que pour le Code civil, la vie hors mariage ne confère pratiquement aucun droit. Pour le Code civil (art. 515-8), le concubinage se caractérise par une “union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différents ou de même sexe, qui vivent en couple”. L’achat d’un logement commun se fait selon trois formes juridiques : l’indivision, la SCI ou encore la tontine, la première étant la plus courante.

Par souci d'économie ou par intérêt pour la sauvegarde de la planète, la construction de maisons écologiques est en plein essor. La hausse du prix des énergies fossiles, une prise de conscience du réchauffement planétaire en cours, encouragent en premier lieu le développement des énergies renouvelables. Parmi les solutions les plus prisées pour se chauffer “naturel”, le solaire thermique et la pompe à chaleur arrivent largement en tête. Pour produire de l'électricité, le solaire photovoltaique, s'il est pour l'instant marginal, reste très prometteur. Mais s'il est fort utile de vouloir alléger la facture énergétique, l'intérêt des énergies renouvelables est moindre si elles ne sont pas couplées à une excellente isolation de la maison. Et pour cela, le bois est le champion toutes catégories. Dans des constructions en bois, il fait frais l'été tandis que l'hiver, la chaleur est bien maintenue. C'est le matériau idéal pour l'ossature, le squelette de la maison. “On peut y glisser d'excellents isolants naturels, comme la laine de bois, la ouate de cellulose ou le chanvre”, précise Eric Peloy, architecte spécialiste du bois. “Non allergènes, ils sont sains pour les occupants du logement, ont un minimum d'impact sur l'environnement, et leur fabrication nécessite très peu d'énergie”. Si les Français en sont encore au double vitrage, l'Autriche ou l'Allemagne, entre autres, se sont eux convertis au triple vitrage, un isolant thermique encore plus efficace. Nous devrions peu à peu suivre leurs traces. Pour avoir un logement 100 % écolo, il faut aussi miser à l'intérieur sur les matériaux lourds, à forte inertie. La pierre, la terre crue... emmagasinent la chaleur tout au long de la journée et la restituent progressivement durant la nuit. Pour s'en convaincre, il n'y a qu'à toucher en début de soirée une pierre exposée au soleil toute la journée : elle est brûlante ! Pour une maison à énergie passive, c'est-à-dire qui ne consomme rien, la ventilation a aussi son importance. A privilégier, la ventilation à double flux (l'air chaud qui sort préchauffe l'air froid qui entre), idéalement couplée à un système de puits canadien (un tuyau enterré prélève les calories dans le sol, pour rejeter un air à 15° environ : frais pour l'été, tiède pour l'hiver). Dans les constructions bio-climatiques, rien ne doit être négligé. La qualité de l'air dans la maison a son importance. L'usage de peintures bio est ainsi hautement recommandé. A l'inverse de leurs “consoeurs” non bio, elles ne dégagent pas de composés organiques volatils. Ces derniers peuvent se stocker dans les matériaux mous (comme les canapés par exemple) et être restitués pendant des années. Quant à l'implantation de la maison, elle ne doit pas être le fruit du hasard. “Les maisons dites “bio-climatiques” sont conçues avec de grandes baies vitrées orientées côté Sud pour bénéficier au maximum de l'éclairage naturel et limiter les dépenses énergétiques”, explique Eric Peloy. Les besoins de chauffage diminuent ainsi en hiver. L'été, un toit plus avancé permet d'éviter la “surchauffe”. Enfin, les maisons écolo se doivent aussi d'intégrer toute une panoplie d'outils : récupérateur d'eau de pluie, recyclage des déchets, purificateur d'air, récupérateur d'eau de pluie, etc.

C'est à Toussus-le-Noble, dans des locaux sur l'aérodrome, que s'est installée la mission de préfiguration de l'Opération d'intérêt national (OIN) du sud-ouest francilien. Ses études couvrent un secteur trois fois plus vaste que Paris entre Massy, Saclay, Versailles et Saint-Quentin-en-Yvelines. L'objectif vise à aménager 5 000 logements/an durant 30 ans et le premier pôle R&D européen en agrégeant mieux les forces en présence, à savoir pôles de compétitivité (System@tic, Medicen et Moveo) et établissements d'enseignement et de recherche. La mission a lancé un concours d'idées, dont les lauréats seront connus à l'automne, et elle rendra son verdict sur ses orientations fin 2008. Pendant ce temps, dans le nord-ouest des Yvelines, s'affairent les têtes chercheuses de la seconde OIN de l'ouest baptisée "Seine aval".

"Nous devons construire 2 560 logements par an pendant 10 ans"

Compte tenu du prix de l'immobilier,nous souhaitons, avec la soeur et le frère de mon épouse acheter en commun une maison dans les Yvelines, peut-on bénéficier du prêt à taux zéro ? (Maïté J.,Versailles, 78)

Vous souhaitez un bon rendement immédiat et vous avez des impératifs de défiscalisation, les petites surfaces sont les plus appropriées à vos besoins. Pourquoi ? D’abord parce qu’elles représentent près des deux tiers du marché locatif actuel. Donc la demande est forte sur ce créneau. Et puis, le loyer moyen y est toujours plus élevé que pour les grands logements. Selon les derniers chiffres de la FNAIM, les petites surfaces (studios ou 1-pièce) se louent en moyenne 15,50 e/m2 alors que les 4 et 5-pièces affichent respectivement des moyennes à 9,4 e/m2 et 10,10 e/m2. “En centre-ville, la rentabilité locative d’un studio neuf avoisine les 4 % contre moins de 3 % pour les grands appartements”, constate Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paribas Invest Immo. Ceci à condition évidemment qu’il soit bien placé. S’il se situe dans une ville universitaire, la proximité du campus et des transports s’impose. Si vous visez une clientèle de jeunes cadres dynamiques célibataires, investir à proximité d’un quartier d’affaires ou d’une future zone d’activités paraît plus opportun. Une erreur de localisation peut entraîner des périodes de vacance de locataires plus ou moins longues. De même en prenant l’option “studio ou 2-pièces”, vous vous exposez à un turn-over des locataires plus important. Tous les deux ans voire chaque année dans les villes universitaires. Outre les frais de remise en état plus récurrents, vous exposez donc à des vacances locatives plus fréquentes. Mis bout à bout, le nombre de jours non loués peut rogner le montant de vos revenus fonciers. Voire, si vous n’avez pas souscrit d’assurance contre la vacance des locataires ou si votre franchise est de trois mois, cela peut poser des problèmes de remboursement des mensualités de votre prêt. “Dans une entreprise, il y a des flux entrants et des flux sortants et en cas de coup dur, il faut être capable de faire face pendant un, deux ou trois mois. Et bien quand on investit dans l’immobilier c’est la même chose. Rien ne vous permet de dire que les loyers couvriront toujours les mensualités du crédit. Il faut donc ajuster sa surface en fonction de sa capacité à s’autofinancer en cas de coup dur”, conseille Mathieu Toulza-Dubonnet, dirigeant de MTD Finance, cabinet de gestion de patrimoine et de défiscalisation immobilière. En revanche, “si le particulier investisseur dispose d’un budget conséquent, l a tout intérêt à investir dans deux ou trois studios que dans un 4-pièces. En ne mettant pas tous ses oeufs dans le même panier, il minimise les risques de vacance locative”, suggère Patrick Champaud, directeur du marché de l’investissement locatif du Crédit Foncier.

Indicateur Bertrand : Sur quelles opérations d'habitat s'implique la communauté d'agglomération du Val d'Orge ? Pierre Champion : Nous menons une opération exceptionnelle en face de la gare de Brétignysur- Orge où une Zac fera sortir de terre 2 000 logements : avec la puissance de nos 130 000 habitants, nous avons pu acquérir le terrain de 25 hectares d'un montant trop lourd à supporter par une ville de 20 000 habitants comme Brétigny. Sur Fleury-Mérogis, une autre Zac développée avec la commune permettra de lancer un nombre important de logements en accession en 2008. Nous multiplions les petites opérations de 10/20 logements sur l'ensemble du territoire, nous aidons les maires sur le plan technique et nous participons à la surcharge foncière, sachant que les coûts des terrains sont très élevés pour des bailleurs sociaux et des promoteurs.

Le notaire est un officier public, nommé par l’Etat pour recevoir les actes qui doivent être authentifiés pour en assurer la conservation. La profession est organisée sous le contrôle de l’État et du Conseil supérieur du notariat. Une chambre par département veille aussi au bon fonctionnement de la profession. La responsabilité du notaire est couverte par une assurance et une caisse de garantie permet de faire face à la perte des sommes déposées chez le notaire.

La palme de la construction écologique, c'est la maison en paille qui la décroche ! L'idée : remplir de bottes de paille une ossature en bois. Ce matériau n'a que des atouts : très isolant, il permet de réduire fortement ses factures de chauffage. Il dure longtemps, car contrairement au foin, il ne se décompose pas. Il est en outre disponible en abondance, facilement recyclable et nécessite très peu d'énergie pour sa fabrication. Et contrairement aux idées reçues, la paille ne présente pas de risque accru d'incendie face aux autres matériaux de construction. C'est la paille en vrac qui brûle facilement, pas la botte de paille. Sa densité et sa bonne isolation thermique en font même un excellent retardateur de feu. Le budget est équivalent à celui d'une maison “classique”. Car si la matière première ne coûte quasiment rien, c'est la main d'oeuvre qui fait grimper la facture. Pour rappel, les premières maisons en paille ont été construites en 1880 aux Etats-Unis. De plus en plus de pays, dont le nôtre, commencent à s'y intéresser. Ce mode de construction reste encore très anecdotique en France, qui compterait seulement 100 à 300 maisons de paille. Mais les performances de ce matériau méritent de s'y intéresser. www.lamaisonenpaille.com.

La maison de demain se dessine aujourd'hui. Des concepts sortent du lot : un logement transformable à volonté, écologique et sain et de plus en plus vert. Décryptage.