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Inlassablement, la demande revient, à chaque enquête sur le logement : le besoin de plus d’espace est toujours d’actualité. En vingt ans, la surface moyenne par habitant est pourtant passée de 31 à 37 m2. Mais c’est encore insuffisant, puisqu’une demande d’espace supplémentaire continue à se faire entendre. C’est l’une des raisons du succès de la maison individuelle, le type de bien qui offre le plus d’espace. Mais avec un pouvoir d’achat en berne et un prix au mètre carré qui continue de tutoyer les sommets, l’objectif est bien d’optimiser chacune des pièces du logement, pour perdre le moins de surface possible. Dans ce domaine, le neuf a quelques longueurs d’avance sur l’ancien. On garantit aujourd’hui, dans 50 m2, un niveau de confort équivalent, voire supérieur à ce que pouvait offrir une surface plus grande il y a quelques années. “L’amélioration a d’abord été structurelle, affirme Gwenaelle Zunino, architecte urbaniste à l’Institut d’aménagement et d’urbanisme d’Ile-de-France. Les nouvelles techniques de construction ont augmenté la portée entre les travées.” Autrement dit, la distance entre les pièces maîtresses de la construction (piliers, colonnes, etc.) est aujourd’hui plus importante que par le passé. Concrètement, cela signifie moins de murs porteurs. “Ainsi, on perd moins de place, ce qui agrandit automatiquement la surface utilisable des pièces. Explication : avant, les planchers étaient en bois, aujourd’hui, ils sont en béton. Une plus grande solidité, qui permet plus de liberté dans l’organisation du logement”, détaille Gwenaelle Zunino. Aujourd’hui, il est toujours possible de demander des adaptations au constructeur, pour obtenir du sur-mesure. Le garage, par exemple, peut être transformé en atelier de bricolage ou en salle de jeux. Le premier pas pour un logement au plus près de ses envies. L’un des principaux atouts du neuf, c’est sa meilleure adaptation de l’espace aux besoins individuels de ses occupants. Autre point fort, le décloisonnement, qui supprime les couloirs, ouvre l’espace, facilite le mouvement, et l’utilisation de plus en plus fréquente de portes coulissantes, plutôt que battantes. Les premières sont légèrement plus chères à installer... mais prennent moins de place. Encore plus efficace, l’abandon, fréquent dans les petites surfaces (studio, 2, voire 3-pièces, de l’entrée et des couloirs. Enfin, pour “remédier” à notre tendance à accumuler de plus en plus de choses, les astuces gain de place se multiplient. Le rangement ? Une clé de l’aménagement intérieur, un véritable luxe à ne pas négliger sous peine de se laisser déborder. Les solutions sont de plus en plus souvent intégrées dans les logements neufs. Prévues en amont, avant de poser la première pierre, elles coûtent forcément moins cher qu’en réhabilitation. À titre d’exemple, les meubles-cloisons, qui font office de séparation entre les pièces, se multiplient. Une manière de marquer la frontière entre deux espaces de vie, sans devoir recourir à un mur.

Étendue sur 106 hectares, cette zone vise le développement d’un quartier mixte, d’habitat, d’équipements, de services et d’activités tertiaires. Le projet devrait accueillir 3 000 habitants, 200 000 m2 de bureaux et services, 43000 m2 d’activités et commerces et 16000m2 d’équipements publics. À 4 kilomètres du Capitole et à 8 minutes en métro, la Zac dévoile quatre quartiers : la colline de Thégra, secteur mixant bureaux et 436 logements ; le campus tertiaire de la Garrigue ; la zone d’activités Montredonla- Tuilerie ainsi que le quartier Vidailhan, à mi-chemin entre métro et centre-ville de Balma, qui comptera 842 logements. On trouve entre autres Sogeprom, Cogedim ou Pitch Promotion sur le volet tertiaire. Cette Zac publique avec concession privée occupe un emplacement de choix, dans un site chargé d’histoire, à 3 kilomètres du centre historique de Toulouse. Cet espace accueillera l’Aérospace Campus, un parc à thème sur l’Aéropostale, et le projet immobilier résidentiel de Kaufman & Broad – qui gère entièrement ce volet de la Zac. Ce projet panache logements collectifs (accession à la propriété et location), équipements publics (crèche, école), commerces de proximité et édifices classés ou conservés. Les transports en commun desserviront ou seront très proches du site. Le projet résidentiel comprend huit programmes d’environ 90 logements, du studio au 5-pièces avec terrasse, balcon et parking en sous-sol. La première tranche, avec la résidence Saint-Exupéry, compte 92 logements commercialisés dès 2 950 euros le m2. Ils seront livrés au 2e semestre 2009. La deuxième tranche, baptisée résidence Louis-Bréguet, comptera 87 logements, également à partir de 2 950 euros le m2. La clôture du programme est prévue pour 2011-2012. Originalité : le chauffage des logements est produit par une centrale de production fonctionnant grâce à des granulés de bois issus de la filière locale.

Chef de projet chez Be Citizen, société de conseil en développement durable, Fabien Lasserre poursuit plusieurs objectifs : réduire les consommations d’énergie et de carbone, améliorer la santé des habitants, respecter la biodiversité et limiter la consommation des ressources, en mettant l’accent sur le recyclage, par exemple. Il le confirme, la réflexion doit commencer bien avant la pose de la première pierre : “Il faut penser soigneusement à l’implantation d’un bâtiment sur une parcelle,privilégier une construction bioclimatique.” Étape suivante, l’isolation de toute les façades du bâtiment : les murs (par l’extérieur pour éviter les ponts thermiques), mais aussi la toiture, les fondations, etc. Le double, voire triple, vitrage se généralise. La ventilation double flux gagne, elle aussi, du terrain. “C’est le principe de la maison passive. Ça avance en France, même si nous sommes en retard par rapport à nos voisins, regrette Fabien Lasserre. Mais en 2012,BBC Effinergie (mention attribuée aux logements neufs justifiant d’une consommation énergétique inférieure à 50 kWhep/m2/an) sera la norme. Tout le monde sera alors modèle !”De son côté, le Prebat (Programme de recherche et d’expérimentation sur l’énergie dans le bâtiment) développe des solutions encore plus performantes. “Pour diviser le coût du photovoltaïque par dix,nous travaillons par exemple sur de nouveaux matériaux, les couches minces de silices, explique Jean-Paul Fideli, secrétaire du Prebat. Nous réfléchissons aussi à des dispositifs permettant de combiner planchers chauffants, pompes à chaleur et puits canadien.De toute façon,les solutions existent déjà,même si elles peuvent encore être améliorées. Il faut maintenant les mettre en place à grande échelle. Il est déjà possible de diviser par quatre la consommation d’énergie dans les bâtiments.”

Une forte reprise du volume des transactions

"Nous préconisons les prêts relais"

Indicateur Bertrand : Quelles sont les clientèles concernées par un budget inférieur à 300 000 euros ?

Conçus en mode durable, les écoquartiers ont des fondamentaux comparables, mais certains sont plus novateurs que d’autres.

Le marché du logement neuf à Bordeaux et sur le territoire de la communauté urbaine correspond à des besoins croissants. Par chance, projets et programmes répondent présent à l'appel.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la CA de Clermont-Ferrand par la fédération des promoteurs immobiliers.

À la tête d'un centre de recherches et d'études, le directeur général de l'Institut d'épargne immobilière et foncière nous livre sa vison du marché de la pierre.

Démocratisons la basse consommation

Viser la valeur patrimoniale plutôt que la rentabilité

Pierre Nuyts : Contrairement à ce que l'on entend dire, il y a encore un intérêt à emprunter à taux révisable. Certes, les acquéreurs qui ont fait ce choix il y a un an peuvent avoir le sentiment de ne pas avoir fait une bonne affaire dans la mesure où les taux court terme, tels que l'Euribor 1 an, sur lesquels sont indexés les taux révisables, ont connu une hausse continue, les amenant à un niveau supérieur aux taux long terme, ce qui est une situation exceptionnelle. Nos formules de prêts permettent de faire face à cette situation même si elles ne comportent pas de cap de taux. Nous considérons en effet qu'un crédit à taux révisable capé revient plus cher. En moyenne, il faut compter au moins 0,60 point de plus que pour un taux révisable pur. En outre, ce sont des formules qui protègent assez mal les emprunteurs en cas de hausse soudaine des taux. C'est pourquoi, nous préférons proposer des formules de prêt qui offrent de meilleures conditions et qui évitent les à-coups en lissant progressivement les variations de taux sur le montant de l'échéance. Ainsi, plusieurs de nos produits comportent un double filet de sécurité en cas de hausse de taux. D'abord un plafond de durée : la durée du prêt immobilier peut être allongée de 20 % par rapport à la durée initiale. Par exemple, un prêt de 20 ans pourra être rallongé de 4 ans pour arriver à 24 ans. Si cette sécurité ne suffit pas, la hausse de la mensualité va, elle aussi, être régulée : la mensualité augmentera moins que ce qu'elle aurait dû si un cap de taux avait été appliqué sur l'échéance. Cela évite la hausse brutale de l'échéance en lissant sur la durée les effets de la hausse. Exemple d'un prêt sur 20 ans : si le taux augmente de 2,5 %, l'échéance n'augmentera que de 1,5 % la 1ère année, puis environ de 1 % les années suivantes si le taux ne rediminue pas. Que faire aujourd'hui ? Le cycle économique des taux montre que la plupart du temps, les taux court terme sont inférieurs aux taux long terme sur longue période. Nous anticipons, comme d'autres spécialistes de marché, une baisse des taux dans les prochains mois, ce qui peut confirmer l'intérêt de prendre un taux révisable maintenant pour de nombreux candidats à l'acquisition.

Professeur d'économie à Paris-10-Nanterre, directeur de l'observatoire des marchés immobiliers, Michel Mouillart nous livre son analyse sur l’évolution de la situation financière et son impact sur marché de la pierre. Indicateur Bertrand : De quelle façon percevez-vous la crise actuelle ? Michel Mouillart : C’est une crise brutale, rapide et bien plus forte que celles que nous avions connues précédemment, à la fin des décades 70 et 80. Les mises en chantier avaient baissé de 30 000 par an pendant deux à trois ans à la fin des années 80, alors que le recul a été de 60000 pour la seule année 2008, et devrait atteindre 40000 en 2009. L’État porte en partie la responsabilité des deux crises précédentes. La remise en cause de l’APL Accession et la réduction du nombre des Prêts d’accession à la propriété (PAP), à la fin des années 80, avaient eu pour conséquence d’abaisser les ventes de neuf de 80000 unités. Cette fois, c’est différent. La crise n’émane ni des marchés, ni des pouvoirs publics, mais elle est d’origine financière, et vient des États-Unis. En somme, elle est exogène, donc injuste. En outre, elle s’auto-entretient de façon plus puissante : 57 % des transactions de l’ancien servent à financer l’achat d’un autre bien, au lieu de 32 % au début des années 90. L’impact de la régression de l’ancien a été multiplié pratiquement par deux. I. B. : Mais les prix de vente n’étaient-ils pas trop élevés ? M.M. : Peut-être, mais cela n’a pas cassé le marché. Preuve en est, 845000 personnes ont accédé à la propriété en 2007, contre 800000 en 2006. I. B.: La récente baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) permettra-telle une sortie de crise? M.M. : Quand les taux d’intérêt baissent, c’est une autre histoire qui s’écrit. Ceux qui ont annoncé une chute apocalyptique des prix de l’ancien en 2009 en seront surpris. Cette baisse des taux par la BCE est élevée et sera suivie d’une autre dans quelques mois. Cela aura pour effet d’inciter fortement à l’achat immobilier, d’autant que les établissements de crédit ont maintenu des durées longues de prêt de 18,5 années en moyenne. Encore faudra-t-il que ces établissements accèdent à des ressources pour prêter. Or, la garantie de l’État ne fabrique pas de ressources. Les marchés immobilier pourraient donc vivre un début d’année médiocre, suivi par un redémarrage à l’été. I. B.: Le plan de relance prévoit le doublement du prêt à 0% dans le neuf.Quel en sera l’impact ? M.M. : En moyenne, le prêt à 0 % s’élève à 18 000 euros dans le neuf. Son doublement permettra de compléter l’apport personnel du futur acquéreur de 22 000 € en moyenne, d’élargir sensiblement le nombre d’accédants mais également d’alléger le taux d’effort, qui passera de 33 % à moins de 30 %. Aux 80 000 prêts à 0% de 2007 pourraient s’en ajouter 30 000 à 40 000. Ce dispositif, qui ne s’adresse qu’aux primo accédants, est cohérent, mais je regrette que rien n’ait été annoncé quant à la sécurisation des emprunteurs.

Avec une hausse de 22,3 % en 2005, selon les chiffres de la FNAIM, la Bretagne enregistre l'une des hausses les plus élevées de l'hexagone. La région – et en particulier ses secteurs les plus touristiques et littoraux – attire des ménages au pouvoir d'achat important. Un agent immobilier de Vannes constate : “Les retraités sont surreprésentés et influencent les prix à la hausse”. “L'immobilier breton est également dopé par ses ports de plaisance : l'extension des ports, les projets comme celui de la Cité de la voile à Lorient, entraînent une attractivité plus grande pour ces villes, plus d'emplois et donc une plus grande activité sur le marché immobilier” estime Ariane Le Manach, responsable d'une agence immobilière à Lorient.

L'Ile de Beauté à l'heure technologique

Le développement de la première couronne n'a pas été uniforme. Pour caricaturer, on pourrait dire que l'ouest parisien a bénéficié de l'aménagement de quartiers d'affaires, au premier rang desquels l'emblématique La Défense, tandis que le nord et l'est restaient en retrait. La situation a évolué depuis. L'aménagement du quartier de la Plaine, à Saint-Denis, dans la foulée de l'arrivée du Grand Stade, en est un parfait exemple. Aujourd'hui, le vent du renouveau souffle sur le Val-de-Marne, avec des secteurs déclarés l'an dernier "d'intérêt national". Au menu des projets d'envergure, comme celui de Seine Amont, qui met en valeur le potentiel de développement du département, notamment en matière d'activités économiques et d'emplois. Seine Amont, qui regroupe plusieurs communes du sud-est du département, parmi lesquelles Alfortville, articule son projet de territoire autour de trois grands axes. Le premier concerne la dynamique économique du territoire et met l'accent sur la valorisation des pôles d'excellence du secteur, mais aussi sur le développement de la coopération avec des pôles d'activité voisins, comme celui de Paris ou encore celui d'Orly-Rungis. Le deuxième se penche sur la liaison entre les différentes parties du territoire, en relevant la nécessité d'améliorer les infrastructures de déplacement, les transports en commun reliant les différentes communes entre elles, etc. Enfin, le troisième axe de Seine Amont est basé sur la mise en valeur du territoire, avec notamment la valorisation des bords de Seine et des grands équipements culturels, de formation et de santé.