Tous les conseils en Immobilier

et PDG de JL Promotion

On a tout dit et redit sur Labuire, sauf peutêtre que ce quartier résidentiel portait une architecture d'une certaine qualité. Sans avoir l'audace de La Confluence, les immeubles se singularisent par leurs maisons sur le toit, leurs terrasses extra larges, leurs façades de verre, de béton blanc, de briquettes... Depuis juin 2006, six promoteurs commercialisent 450 logements: Bouygues Immobilier, Constructa, Bouwfonds Marignan, Edifice, Fadesa Financière Rive Gauche et SLC (Société lyonnaise pour la construction). Deux promoteurs ont obtenu 75 % de leurs réservations et trois autres approchent 50 %. Tous les programmes sont en phase travaux et certains, comme ceux de Bouygues, SLC et Edifice, sont bien avancés. Bouwfonds Marignan aborde le premier niveau alors que Constructa a atteint 45 % de "précommercialisations", un ratio supérieur au minimum requis pour démarrer les travaux. Pour la petite histoire, rappelons que les établissements financiers demandent aux promoteurs d'avoir en portefeuille au moins 30 % de précommercialisations (réservations) sur une opération pour s'engager à leurs côtés. Ces livraisons seront pratiquement simultanées et se dérouleront jusqu'en 2009. Constructa, pour sa part, précise que l'exécution de ses travaux sera confiée à une entreprise générale, "ce qui optimise la qualité et la rapidité". Les prix s'échelonnent de 3 800 e/m2 à un peu plus de 4 000 e/m2 en fonction de la typologie de l'appartement: un dernier étage est toujours plus coûteux qu'un rez-de-chaussée ou un premier niveau. L'exposition à la lumière joue aussi, l'emplacement en front du parc également. Fleuron du quartier, le parc urbain de 5 000 m2 est achevé et sera ouvert au public au cours de l'année. Mixé en termes de fonctions, le quartier comprendra une résidence pour étudiants de 120 logements livrés à la rentrée. Un immeuble de bureaux est construit, où l'assureur April a pris place, et un autre de Cogedim s'élève peu à peu dans le ciel. Les travaux du groupe scolaire démarreront cet été et ceux de la crèche dans le courant de 2008, en même temps que l'Opac lancera la construction de sa résidence. Par la suite suivront d'autres projets sur la façade Félix-Faure et à l'angle du boulevard Vivier-Merle, dont de l'habitat et une résidence hôtelière. Mais le calendrier n'est pas fixé.

Alors que la réglementation thermique de 2012 n’est pas entrée en vigueur, la RT 2020 se prépare. Maison « passive » ou « à énergie positive », les expérimentations se multiplient.

Je suis exproprié. L'indemnité que l'on me propose me semble dérisoire. Quels sont mes recours ? (Jean-Louis T., Drancy, 93)

Nul doute que la domotique trouvera une place croissante dans nos intérieurs. C'est en tout cas une certitude pour Marc-Antoine Micaelli, fondateur de Domoconsulting, réseau d'experts en domotique. L'idée : faire “communiquer” entre eux les appareils. Les applications : confort, sécurité, maîtrise de l'énergie et médias. “Un confort de vie quand, par exemple,on ne perd plus de temps,avant de partir,à faire le tour de son logement pour éteindre toutes les lumières et vérifier que les portes sont bien fermées, les robinets coupés, le gaz éteint, etc.”Avec la domotique, finis les gestes répétitifs, il suffit d'appuyer sur un seul bouton pour qu'un scénario préprogrammé se déclenche. Plus de sécurité, là aussi grâce à un scénario : “Vous déclenchez l'alarme en partant, et pendant toute la durée de votre absence, votre maison est bien protégée ; simulation de présence par l'allumage aléatoire des lumières, de la télé, etc.” Maîtrise de l'énergie aussi. Vos habitudes sont finement analysées, pour optimiser les consommations. “C'est le moyen de réaliser jusqu'à 30 % d'économies”, affirme Marc- Antoine Micaelli. Et “médias”, puisque la domotique gère le réseau informatique de la maison, le home cinéma et crée des ambiances sonores. La tendance dans le domaine, c'est d'anticiper les changements de vie et de rendre possible l'évolutivité de l'habitat. “Le pré-câblage permettra par exemple de transformer une chambre d'enfant en chambre d'ado,avec télévision et ordinateur, puis, quand le jeune quitte la maison,en bureau, avec PC, imprimante, etc.”

Mon locataire va quitter le logement. A-t-il le droit de suspendre son loyer durant le préavis à hauteur de son dépôt de garantie ? (Christelle L., Bar-le-Duc, 55)

"Des opérations pour primoaccédants à prix maîtrisés"

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise répond à Explorimmoneuf sur l'état du marché régional.

250 logements supplémentaires arriveront au deuxième trimestre 2013 dans les bureaux de vente de Mantes Université (réalisés par Les Nouveaux Constructeurs pour la promotion et les agences Devillers et SOA pour l’architecture).

C’est à travers la signature d’une concession d’aménagement signée avec Var Aménagement Développement pour six années supplémentaires, de 2012 à 2018, que Hyères vient d’ouvrir, mi-juillet, une nouvelle page de renouvellement urbain de son histoire.

"Des indicateurs favorables à l'investissement immobilier"

Le groupe Piera a obtenu le 22 janvier dernier la certification NF logement démarche Haute Qualité Environnementale (HQE®). Au cours des prochaines années, 30 % de la production de Piera s'inscrira dans ce cadre-là. Première réalisation, La villa La Torse. Situé en centreville, à Aix-en-Provence, cet immeuble de sept logements a servi de laboratoire pour mettre en pratique le référentiel HQE®. Ce qui le différencie des constructions “classiques” ? Son toit végétal, son isolation très performante, ses panneaux solaires pour la production d'eau chaude. Et même la récupération des eaux pluviales pour l'arrosage automatique de ses espaces verts, la région d'Aix connaissant les précipitations les plus faibles de France. Cette démarche a un coût : 7 % de plus pour la construction. Mais le groupe Piera l'assure : “L'effort en matière d'équipements permettra de sensibles économies de charges, estimées à 23 €par mètre carré habitable et par an."

L'agglomération de Montpellier et certaines communes environnantes surfent sur une indiscutable dynamique du marché de l'habitat neuf, liée à d'ambitieux projets d'aménagements. Explications.

Indicateur Bertrand : MGM Immobilier s'est d'abord implantée en Haute-Savoie. Où en est cette activité montagne ? Gabriel Mingeon : Sur le secteur montagne, notre croissance est constante. Au départ, Maurice Giraud, fondateur du groupe, construisait des maisons individuelles, avant de porter sa réflexion sur la résidence secondaire en montagne, à partir de 1985. Nous avons construit en Haute-Savoie, puis au début des années 90, nous nous sommes implantés en Savoie. Autre date clé de l'activité montagne, 1996, qui voit l'ouverture de notre première résidence de tourisme. IB : Comment MGM en est-il venu à se spécialiser dans la résidence de tourisme ? G.M. : Ce que nous voulions, c'était faire un immobilier de loisirs de qualité, en montagne. Or, les mairies nous demandaient de la résidence de tourisme car pour faire tourner les stations, elles ont besoin d'un turn-over important et d'un taux d'occupation élevé des résidences secondaires. De plus, le dispositif Périssol a dynamisé ce secteur. La résidence de tourisme s'est mieux vendue et elle est devenue notre spécialité, puisque nous sommes désormais connus et reconnus pour cela. IB : Comment arrivez-vous à maintenir la rentabilité locative, avec des résidences haut de gamme et donc aux prix d'entrée élevés ? G.M. : Nous ne vendons pas l'avantage fiscal ou la rentabilité locative avant tout. Nous construisons des résidences de qualité, mais notre clientèle dispose d'un pouvoir d'achat conséquent et n'a pas besoin des revenus de la location. Ce n'est pas ce qui la motive au départ. La montagne est une sorte de grand parc d'attractions qui fonctionne à plein sur quatre mois. Pour notre type de résidences, il faut vendre quelque chose en plus du ski. Nous ne lésinons pas sur les prestations et nos résidences ne se conçoivent pas sans piscine, hammam, services hôteliers de qualité. Tout cela a un coût, mais permet à une clientèle aisée de profiter à la fois d'un appartement bien à elle, suffisamment grand pour y vivre à l'aise pendant les vacances, avec les mêmes services qu'un hôtel. Nous avons d'ailleurs décidé d'ajouter un "plus" en animant nos espaces détentes et loisirs : désormais, il y aura des esthéticiennes dans nos espaces beauté, des cours d'aquagym, des animateurs pour les salles de fitness. C'est cette qualité qui nous a permis de nous faire connaître et qui est notre marque de fabrique. C'est cela que nous voulons donner à nos clients et la rentabilité passe après. IB : Justement, quel est le profil "type" de votre clientèle ? G.M. : Les gens qui viennent nous voir pour acheter un appartement ont la démarche contraire de celle d'un investisseur, qui veut défiscaliser, faire rentrer les loyers et ne se déplace même pas pour voir les appartements. Ceux qui achètent chez nous, même en ZRR, ont un lien sentimental avec leur appartement. C'est avant tout leur appartement à la montagne. Il faut même parfois les convaincre d'acheter en résidence de tourisme et de voir leur bien mis en location en dehors de leurs propres semaines d'occupation. Nous avons d'ailleurs très peu d'appartements vendus en bloc, à quelques rares exceptions près. De plus, il faut éduquer l'Europe à la résidence de tourisme, car ce concept ne lui est pas familier, même si on connaît le time-sharing chez les Anglo-Saxons. Les parts de marché en France ne sont pas extensibles à l'infini pour nos résidences de tourisme haut de gamme. Mais nous avons une clientèle qui vient de partout en Europe, notamment ces derniers temps des pays de l'Est, qui découvrent la montagne. IB : Qu'en est-il de votre activité sur la Côte d'Azur ? G.M. : Nous sommes arrivés en 1998, à Sainte- Maxime, avec une résidence de tourisme. Mais il y a sur la Côte d'Azur une concurrence incroyable sur cette activité. Nous avons donc voulu rester dans le domaine de l'immobilier de loisirs, mais en résidence secondaire classique. L'expérience nous a montré que pour rester sur ce créneau, il valait mieux s'écarter des grandes villes, comme Cannes, Nice, Menton, Antibes, qui sont devenues des pôles urbains où on vient vivre. Notre programme en centre-ville de Saint-Raphaël a ainsi accueilli une grande majorité de clients en résidence principale, en particulier de retraités souhaitant se rapprocher du centre. Comme nous voulons continuer à faire de la résidence de tourisme haut de gamme, en nous faisant plaisir sur les matériaux, la qualité, etc., nous privilégions les sites qui ont gardé l'aspect "destination loisirs", comme Pont-Royal, avec son golf. IB : Quels sont vos projets actuels et à venir ? G.M. : Au total, nous avons 30 à 34 projets. En montagne, nous avons six ouvertures pour la fin de l'année, et autant sont prévues pour 2006. Il y aura notamment un très beau projet au Grand Bornand-Chinaillon, où nous avons 20 000 m2 de droit à construire et aménageons complètement le site. La résidence de tourisme comptera une quinzaine de chalets avec 10 à 20 appartements par chalet et un hôtel. Du côté de la mer, la commercialisation du domaine de Pont-Royal a débuté cette année. C'est un projet d'exception, construit autour du golf à la manière d'un vrai hameau, sur un site exceptionnel.

"Des logements réhabilités en BBC"

Si vous constatez des défauts au moment de la livraison, vous devez les consigner dans le procès-verbal de réception, demander au promoteur de procéder à leur réparation dans les meilleurs délais (une date doit être fixée). À défaut d’obtenir l’exécution de ces travaux, vous pouvez vous tourner vers le tribunal d’instance ou de grande instance (selon l’importance des sommes en jeu) pour obtenir compensation. Vous pouvez également consigner une partie du solde restant à payer. Dans le cas d’un constructeur, la consignation consiste à bloquer une partie du prix (5 % maximum) auprès d’un organisme professionnel (Caisse des Dépôts, notaire…) choisi en accord avec le constructeur ou à défaut par le tribunal. Avec un promoteur, la procédure est quasiment la même, mais la consigne n’est possible qu’en présence de défauts de conformité. À noter que ce n’est pas parce que vous consignez une partie du prix que le promoteur peut vous refuser les clés.

Ces deux villes s’inscrivent en zone B1 et, compte tenu des prix pratiqués dans le neuf (3 638 € le m2 à Bayonne et 4 250 € le m2 à Anglet), les rendements y sont très corrects.