Tous les conseils en Immobilier

Si vous constatez des défauts au moment de la livraison, vous devez les consigner dans le procès-verbal de réception, demander au promoteur de procéder à leur réparation dans les meilleurs délais (une date doit être fixée). À défaut d’obtenir l’exécution de ces travaux, vous pouvez vous tourner vers le tribunal d’instance ou de grande instance (selon l’importance des sommes en jeu) pour obtenir compensation. Vous pouvez également consigner une partie du solde restant à payer. Dans le cas d’un constructeur, la consignation consiste à bloquer une partie du prix (5 % maximum) auprès d’un organisme professionnel (Caisse des Dépôts, notaire…) choisi en accord avec le constructeur ou à défaut par le tribunal. Avec un promoteur, la procédure est quasiment la même, mais la consigne n’est possible qu’en présence de défauts de conformité. À noter que ce n’est pas parce que vous consignez une partie du prix que le promoteur peut vous refuser les clés.

Votre objectif est d’investir en vue de récupérer votre logement une fois à la retraite ? Avec le dispositif Pinel modifié, vous disposez de plus de souplesse.

Si les stations balnéaires ne sont pas nombreuses dans ces départements, certaines d’entre elles demeurent très prisées. Marseille offre notamment des plages et de nouvelles infrastructures.

En créant une Société civile immobilière, vous allez faciliter la transmission de vos biens immobiliers, lesquels seront partagés entre vos héritiers sous forme de parts sociales. Une décote sur leur valeur permet de réduire les droits. Une bonne raison de créer une SCI : si on n’est pas marié et que les héritiers risquent d’évincer le conjoint. Grâce à un savant croisement des parts sur lesquelles chacun confère à l’autre un usufruit, le survivant retrouve la pleine propriété de ses parts et conserve l’usufruit de la fraction tombant dans la succession.

"Pour le moment, notamment grâce à sa croissance démographique, l'agglomération de Montpellier poursuit sa progression et son marché immobilier enregistre des rythmes de commercialisation proche de 9 %. Nous ne sommes plus à 12 % d'il y a quelques temps, mais, grâce au dynamisme des accédants, c'est encore très satisfaisant, souligne Xavier Longin, consultant auprès du groupe Stratis Conseil. A Montpellier, le marché du logement se porte bien : "Bien sûr, sur certains segments de prix, surtout dans l'existant, le marché se tend et il a bien changé en l'espace de quatre ans, poursuit le consultant. Tous les signaux ne sont pas nécessairement au vert, ici comme sur d'autres places, mais la confiance est de mise sur 2007". Il est vrai qu'à Montpellier, les projets ne manquent pas. D'abord à l'Ouest : entre la Zac des Grisettes et ses 115 000 m2 de logements à venir et la Zac Ovalie avec 2 500 logements à réaliser sur 35 ha pour les premières livraisons d'ici 2008, le secteur devient l'un des fleurons de la ville. Dans ce quartier, émergent des résidences telles que Carignan de Roxim ou Floréale, de Bouygues Immobilier. Au Nord-Ouest, le quartier Malbosc est largement structuré et le promoteur Pragma y propose Jardins d'Azur, pour une livraison au 3e trimestre 2008. A l'Est, la poursuite de Port-Marianne s'illustre par la production d'une offre variée à proximité du futur Hôtel de Ville avec Dominium, Bouwfonds Marignan ou Nexity groupe George V, l'urbanisation va se poursuivre avec l'émergence du futur quartier Saint-Roch mais surtout, pour l'instant, le quartier des Restanques, au sud de Montpellier, attire toute l'attention où 10 000 logements devraient être réalisés d'ici 15 à 20 ans, sur environ 90 ha. Le promoteur Urbat est ainsi l'un des tout premiers à y répondre présent. Même en matière de transport, Montpellier se projette dans l'avenir. Après l'inauguration récente de la seconde ligne, la 3e ligne, dont le design sera assuré par le couturier Christian Lacroix, verra le jour en 2012. Son tracé devra répondre à plusieurs priorités dont la couverture spatiale et la desserte du centre de la Communauté d'agglomération ainsi que le maillage optimal du réseau à trois lignes. Elle desservira trois communes de l'ouest de l'agglomération : Juvignac, Lattes et Pérols.

Maître Dominique André : Entre mariage, concubinage et Pacs, il n’y a pas d’outil idéal. Le choix du statut impose de mener une réflexion de fond. La situation de chaque couple étant différente, la réponse dépend de la situation familiale et professionnelle, des revenus, de la composition du patrimoine de chacun. D’un point de vue fiscal, le mariage et le Pacs offrent d’énormes avantages en cas de transmission à titre gratuit. Mais la législation fiscale peut fluctuer. Le Pacs, par exemple, peut avoir des conséquences négatives sur la fiscalité. Il contraint à faire une déclaration d’impôt commune, ce qui peut avoir des effets négatifs sur la tranche d’imposition lorsque les deux partenaires n’ont pas le même niveau de revenu. En outre, si chacun des pacsés dispose d’un patrimoine de 500 000 euros, ils devront payer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) alors que s’ils étaient de simples connaissances, non "cohabitantes", ils n’y seraient pas assujettis puisque le plafond au-delà duquel on paie l’ISF s’établit à 770 000 euros. En revanche, en matière de succession, le Pacs est préférable puisqu’il offre une exonération totale des droits depuis l’année dernière. Il faut également attirer l’attention des pacsés sur l’aspect juridique de leur contrat. Le premier régime du Pacs soumettait les partenaires au régime de l’indivision à 50/50, sauf déclaration expresse contraire, ce qui n’était pas forcément bien compris par les intéressés. Aujourd’hui, les nouveaux Pacs sont conclus automatiquement sous un principe de séparation des patrimoines, chacun des copartenaires étant libre d’acquérir ce que bon lui semble sans devoir préciser qu’il est “pacsé”.

Diviser le risque d'impayés ou miser sur des locataires pérennes, tel est l'enjeu d'investir dans deux studios ou une grande surface. Chaque choix présente ses risques et ses atouts.

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise répond à Explorimmoneuf sur l'état du marché régional.

Les Franciliens apprécient leur région pour la qualité de ses paysages ou son dynamisme culturel et économique. Pour beaucoup, cependant, la question du logement reste cruciale.

Je viens d’apprendre que le prix auquel j’ai vendu mon appartement est beaucoup trop bas par rapport aux prix habituels du marché. Est–il trop tard pour essayer de réévaluer la transaction ? (Géraldine H.,Rennes,35)

"Grâce aux prix attractifs, les investisseurs sont revenus"

L'investisseur a la possibilité de se tourner vers la résidence avec services en tirant parti du statut LMP ou LMNP. Quoique rare encore, la production de ces biens monte en puissance avec une croissance de 55 % sur la métropole lyonnaise rien qu'au 1er semestre 2007. Bouygues Immobilier vient par exemple de mettre sur le marché une résidence étudiante dans le quartier Jean-Macé (7e), à proximité des universités Lyon II, Lyon III et des établissements supérieurs de Gerland. Comptez dans les 100 000 e pour une studette. En périphérie, les tarifs sont encore plus doux : 63 000 e pour un studio dans une résidence d'affaires de Bourg-en- Bresse (Immo Investir). "La ville demeure sous-équipée dans ce type de produits et comporte un campus de plus de trois milliers d'étudiants", argumente le commercialisateur dans sa documentation.

Explorimmoneuf. Comment appréhendez-vous le marché montpelliérain ?

"Des opérations pour primoaccédants à prix maîtrisés"

On a tout dit et redit sur Labuire, sauf peutêtre que ce quartier résidentiel portait une architecture d'une certaine qualité. Sans avoir l'audace de La Confluence, les immeubles se singularisent par leurs maisons sur le toit, leurs terrasses extra larges, leurs façades de verre, de béton blanc, de briquettes... Depuis juin 2006, six promoteurs commercialisent 450 logements: Bouygues Immobilier, Constructa, Bouwfonds Marignan, Edifice, Fadesa Financière Rive Gauche et SLC (Société lyonnaise pour la construction). Deux promoteurs ont obtenu 75 % de leurs réservations et trois autres approchent 50 %. Tous les programmes sont en phase travaux et certains, comme ceux de Bouygues, SLC et Edifice, sont bien avancés. Bouwfonds Marignan aborde le premier niveau alors que Constructa a atteint 45 % de "précommercialisations", un ratio supérieur au minimum requis pour démarrer les travaux. Pour la petite histoire, rappelons que les établissements financiers demandent aux promoteurs d'avoir en portefeuille au moins 30 % de précommercialisations (réservations) sur une opération pour s'engager à leurs côtés. Ces livraisons seront pratiquement simultanées et se dérouleront jusqu'en 2009. Constructa, pour sa part, précise que l'exécution de ses travaux sera confiée à une entreprise générale, "ce qui optimise la qualité et la rapidité". Les prix s'échelonnent de 3 800 e/m2 à un peu plus de 4 000 e/m2 en fonction de la typologie de l'appartement: un dernier étage est toujours plus coûteux qu'un rez-de-chaussée ou un premier niveau. L'exposition à la lumière joue aussi, l'emplacement en front du parc également. Fleuron du quartier, le parc urbain de 5 000 m2 est achevé et sera ouvert au public au cours de l'année. Mixé en termes de fonctions, le quartier comprendra une résidence pour étudiants de 120 logements livrés à la rentrée. Un immeuble de bureaux est construit, où l'assureur April a pris place, et un autre de Cogedim s'élève peu à peu dans le ciel. Les travaux du groupe scolaire démarreront cet été et ceux de la crèche dans le courant de 2008, en même temps que l'Opac lancera la construction de sa résidence. Par la suite suivront d'autres projets sur la façade Félix-Faure et à l'angle du boulevard Vivier-Merle, dont de l'habitat et une résidence hôtelière. Mais le calendrier n'est pas fixé.

Indicateur Bertrand : MGM Immobilier s'est d'abord implantée en Haute-Savoie. Où en est cette activité montagne ? Gabriel Mingeon : Sur le secteur montagne, notre croissance est constante. Au départ, Maurice Giraud, fondateur du groupe, construisait des maisons individuelles, avant de porter sa réflexion sur la résidence secondaire en montagne, à partir de 1985. Nous avons construit en Haute-Savoie, puis au début des années 90, nous nous sommes implantés en Savoie. Autre date clé de l'activité montagne, 1996, qui voit l'ouverture de notre première résidence de tourisme. IB : Comment MGM en est-il venu à se spécialiser dans la résidence de tourisme ? G.M. : Ce que nous voulions, c'était faire un immobilier de loisirs de qualité, en montagne. Or, les mairies nous demandaient de la résidence de tourisme car pour faire tourner les stations, elles ont besoin d'un turn-over important et d'un taux d'occupation élevé des résidences secondaires. De plus, le dispositif Périssol a dynamisé ce secteur. La résidence de tourisme s'est mieux vendue et elle est devenue notre spécialité, puisque nous sommes désormais connus et reconnus pour cela. IB : Comment arrivez-vous à maintenir la rentabilité locative, avec des résidences haut de gamme et donc aux prix d'entrée élevés ? G.M. : Nous ne vendons pas l'avantage fiscal ou la rentabilité locative avant tout. Nous construisons des résidences de qualité, mais notre clientèle dispose d'un pouvoir d'achat conséquent et n'a pas besoin des revenus de la location. Ce n'est pas ce qui la motive au départ. La montagne est une sorte de grand parc d'attractions qui fonctionne à plein sur quatre mois. Pour notre type de résidences, il faut vendre quelque chose en plus du ski. Nous ne lésinons pas sur les prestations et nos résidences ne se conçoivent pas sans piscine, hammam, services hôteliers de qualité. Tout cela a un coût, mais permet à une clientèle aisée de profiter à la fois d'un appartement bien à elle, suffisamment grand pour y vivre à l'aise pendant les vacances, avec les mêmes services qu'un hôtel. Nous avons d'ailleurs décidé d'ajouter un "plus" en animant nos espaces détentes et loisirs : désormais, il y aura des esthéticiennes dans nos espaces beauté, des cours d'aquagym, des animateurs pour les salles de fitness. C'est cette qualité qui nous a permis de nous faire connaître et qui est notre marque de fabrique. C'est cela que nous voulons donner à nos clients et la rentabilité passe après. IB : Justement, quel est le profil "type" de votre clientèle ? G.M. : Les gens qui viennent nous voir pour acheter un appartement ont la démarche contraire de celle d'un investisseur, qui veut défiscaliser, faire rentrer les loyers et ne se déplace même pas pour voir les appartements. Ceux qui achètent chez nous, même en ZRR, ont un lien sentimental avec leur appartement. C'est avant tout leur appartement à la montagne. Il faut même parfois les convaincre d'acheter en résidence de tourisme et de voir leur bien mis en location en dehors de leurs propres semaines d'occupation. Nous avons d'ailleurs très peu d'appartements vendus en bloc, à quelques rares exceptions près. De plus, il faut éduquer l'Europe à la résidence de tourisme, car ce concept ne lui est pas familier, même si on connaît le time-sharing chez les Anglo-Saxons. Les parts de marché en France ne sont pas extensibles à l'infini pour nos résidences de tourisme haut de gamme. Mais nous avons une clientèle qui vient de partout en Europe, notamment ces derniers temps des pays de l'Est, qui découvrent la montagne. IB : Qu'en est-il de votre activité sur la Côte d'Azur ? G.M. : Nous sommes arrivés en 1998, à Sainte- Maxime, avec une résidence de tourisme. Mais il y a sur la Côte d'Azur une concurrence incroyable sur cette activité. Nous avons donc voulu rester dans le domaine de l'immobilier de loisirs, mais en résidence secondaire classique. L'expérience nous a montré que pour rester sur ce créneau, il valait mieux s'écarter des grandes villes, comme Cannes, Nice, Menton, Antibes, qui sont devenues des pôles urbains où on vient vivre. Notre programme en centre-ville de Saint-Raphaël a ainsi accueilli une grande majorité de clients en résidence principale, en particulier de retraités souhaitant se rapprocher du centre. Comme nous voulons continuer à faire de la résidence de tourisme haut de gamme, en nous faisant plaisir sur les matériaux, la qualité, etc., nous privilégions les sites qui ont gardé l'aspect "destination loisirs", comme Pont-Royal, avec son golf. IB : Quels sont vos projets actuels et à venir ? G.M. : Au total, nous avons 30 à 34 projets. En montagne, nous avons six ouvertures pour la fin de l'année, et autant sont prévues pour 2006. Il y aura notamment un très beau projet au Grand Bornand-Chinaillon, où nous avons 20 000 m2 de droit à construire et aménageons complètement le site. La résidence de tourisme comptera une quinzaine de chalets avec 10 à 20 appartements par chalet et un hôtel. Du côté de la mer, la commercialisation du domaine de Pont-Royal a débuté cette année. C'est un projet d'exception, construit autour du golf à la manière d'un vrai hameau, sur un site exceptionnel.

Maire de Strasbourg, sénateur du Bas-Rhin, PS