Montpellier : la prime au logement neuf

L'agglomération de Montpellier et certaines communes environnantes surfent sur une indiscutable dynamique du marché de l'habitat neuf, liée à d'ambitieux projets d'aménagements. Explications.

Montpellier : la prime au logement neuf
Montpellier : la prime au logement neuf

Le deuxième trimestre 2009 restera probablement longtemps dans les esprits, car il a non seulement surpris par sa bonne tenue, mais il a aussi lancé un certain nombre d'interrogations sur l'évolution des prochains trimestres, comme en témoignent les résultats de l'observatoire Adéquation. À Montpellier intra-muros, il s'est ainsi vendu 504 logements collectifs contre 270 au cours de la même période en 2008. Si les ventes ont grimpé, notamment en raison du succès des investissements en loi Scellier, les mises en vente, soit 323 logements, étaient à peine supérieures qu'un an auparavant. Il faut cependant souligner que le premier trimestre avait vu la mise sur le marché de Montpellier de 494 logements collectifs. Confirmation, s'il en était besoin de l'importance du dispositif Scellier : 78 % des acquisitions le sont dans le cadre d'investissements, ne laissant que 22% pour les ventes à occupants.


Les ventes aidées qui correspondent aux logements à prix maîtrisés, qui ont pu représenter 52 % des ventes au troisième trimestre 2008, n'en totalisent plus que 17% en juin 2009. Il est un élément qui démontre la dynamique du marché: quelle que soit la date de livraison des opérations, l'offre livrée ne représente qu'entre 2 et 4 % de l'offre globale ! Quant au taux d'écoulement, il dépasse allègrement tout ce que l'on avait pu observer depuis un an.



En matière de prix, le prix du m2 de l'offre se situe à 3 686 € et celui des ventes à 3 504 €, le tout hors parking. Au regard de l'offre, on peut cependant s'interroger de la poursuite de cette évolution : en effet, le stock baisse et une part importante de l'offre, soit 27 % contre 10 % au deuxième trimestre 2009, se situe en haut du curseur des prix, entre 4 200 et 5 400 € le m2.


En moyenne, pour la gamme des logements libres, le studio de 27 m2 s'est vendu, hors parking, 102 316 € tandis que le 2-pièces l'était à 152757 € et le 3-pièces à 223726 €.


Quant aux logements aidés, le studio de 31 m2 s'est vendu 87 000 € tandis que le 3-pièces, d'une moyenne de 66 m2, l'a été à 170 589 €, hors parking.



Trouver son logement à Montpellier


Avec une offre certes réduite de 814 logements dont 780 en collectif contre plus d'un millier au cours des précédents trimestres, Montpellier ne dispose pas moins d'une palette intéressante de programmes.


Grâce à la dynamique menée par la Serm, bras armé de l'aménagement urbain de Montpellier et à sa politique de Zac, l'offre se renouvelle régulièrement. Ce sera bientôt le cas, par exemple, avec son premier quartier axé sur le développement durable, Rive Gauche, qui totalisera plus d'un millierde logements, sans compter les équipements publics, commerces, espaces verts, parkings que l'on retrouve dans l'ensemble des quartiers créés à Montpellier depuis bientôt trente ans. Ce secteur, comme les autres, bénéficiera aussi d'une mixité urbaine avec des logements proposés à la fois au secteur du logement social, aux accédants et aux investisseurs. Dans le quartier de la Lironde, Kaufman & Broad livrera, au dernier trimestre 2010, Essencia, dans l'un des quartiers les plus verdoyants de Montpellier, à proximité du centre-ville. À cinq minutes de l'accès autoroute et à dix des plages du Languedoc-Roussillon, la résidence se compose de deux bâtiments de 5 à 7 étages avec 91 appartements, se déclinant du studio au 4-pièces et pour des superficies de 36 à 88 m2, à une moyenne de 3 449 € le m2. Pour le groupe Roxim, deux opérations en cours de réalisation sont sises à Montpellier : Le Parc aux hirondelles, livrée ce troisième trimestre, dans le secteur Ovalie-Grisettes, mais aussi, face à la future mairie, la résidence Murano et ses vastes loggias, qui devrait être livrée au cours du premier trimestre 2011. Icade Foncière-Développeur est aussi sensible à ce secteur puisqu'avec Résidence Central Parc, signée Jean Nouvel, les résidents auront une vue imprenable sur le Parc de l'hôtel de ville.


C'est à une adresse bien connue des Montpelliérains que Bouygues Immobilier implante sa nouvelle opération destinée au tourisme d'affaires pour des investisseurs LMNP. En effet, la Résidence du Château propose du studio au 2-pièces, en bordure du vignoble de Flaugergues, avec son château et ses caves, un site classé exceptionnel.


L'opération comprend la récupération de la TVA et l'exploitation du bien assurée par le groupe Lagrange, pour une livraison assurée au quatrième trimestre 2010. Ainsi, l'offre est géographiquement bien répartie. Bouwfonds Marignan mise avec Le Patio au nord de la ville, pour une livraison des 26 appartements au troisième trimestre 2010. Quant à Eiffage, il lance, à l'ouest de Montpellier, dans le quartier des Grisettes, la résidence Alégria, réalisée dans une architecture moderne, avec de larges terrasses plein sud sur la Grande Rambla, à deux pas du tramway.



Une offre abondante autour de la ville-centre


Des projets de nouveaux quartiers s'affirment en limite de Montpellier. C'est le cas à Palavas, avec le lancement de 335 logements neufs pour 2011. Pour faire face à une forte demande de logements constatée par la municipalité, deux opérations de promotions privées vont émerger : la première, destinée aux “locaux”, sera située dans le secteur de la Pourquière, vers Carnon et totalisera 85 logements en primo-accession et en locatif.


En bord du parc du Levant, la commune prévoit un second projet de 250 logements, en habitat principal ou secondaire, avec une partie dédiée à la primo-accession et au secteur social. À Pérols, la commune va lancer un projet urbain consacré à l'aménagement urbain du secteur du Méjean (35 hectares).


Les zones de contacts entre bâti et zones naturelles prendront la forme d'îlots ouverts, avec des constructions en R+2, et un à deux appartements par palier. Le volet construction représenterait ainsi dix logements à l'hectare (pour un total compris entre 300 et 400 logements). Les promoteurs seraient obligés de réaliser des zones de parking communes ainsi que des espaces libres et des jardins familiaux à l'intérieur des espaces bâtis. Quant à la commune de Saint-Jean-de-Védas, après avoir révisé son PLU, elle va adapter le projet de la Zac de Roque-Fraisse, sur un périmètre de 39 hectares avec 1700 logements qui devraient être réalisés sous forme d'un éco-quartier.


Mais c'est clairement la commune de Castelnau-le-Lez, en contact avec Montpellier, qui propose aujourd'hui l'une des plus importantes offres de logements neufs de la communauté d'agglomération.


Au nord de la commune, tout proche du terminus du tram, la ville va lancer un projet de 600 logements qui verra la création du Village des amoureux, composé de petites villas destinées à quelques dizaines de jeunes couples primo-accédants à la propriété. Mais la ville de Castelnau est surtout connue pour son projet d'aménagement en cours, avenue de l'Europe. En effet, la ligne de tramway a totalement restructuré l'ancienne RN113 et la commune a lancé un ambitieux projet.


Au total, 1288 logements se répartissent sur environ 20 projets avec un potentiel de 2 200 logements, auxquels il convient d'ajouter 6000 m2 de commerces et bureaux.


Ainsi, au pôle médical déjà existant, viendront s'ajouter le parc Eurêka et le Gérontopôle, qui devraient permettre la création de plus de 12 000 emplois. Parmi les promoteurs présents à Castelnau, Nexity commercialise la résidence Sésame, du studio au 4-pièces. Le 2-pièces de 39,3 m2 est vendu 130000 € pour une livraison au deuxième trimestre 2010. Urbat est en train de construire Europe-Élysée, à proximité de tous les accès. Le 2-pièces est proposé à partir de 140500 €, stationnement inclus. Pragma fait partie des promoteurs présents dans ce secteur de Castelnau-le-Lez, en plein développement avec Arborea, une résidence placée sous le signe du végétal, qui abrite 57appartements du studio au 4-pièces. Tous ceux situés en rez-de-chaussée s'ouvrent sur un jardin privatif.


L'évolution des stocks et des ventes constituent de bons indicateurs des cours du marché, mais ce sont bien les projets, qui ne font qu'anticiper une croissance démographique visiblement inéluctable, qui structure le marché de l'habitat et lui donnent cette configuration particulière que l'on trouve rarement ailleurs dans le Sud.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur