La pierre pour préparer sa retraite

Miser sur l'immobilier pour se constituer un patrimoine en vue de ses vieux jours, voilà une bonne idée qui séduit les Français. À condition de miser sur les bons produits.

La pierre pour préparer sa retraite
La pierre pour préparer sa retraite

La retraite et son financement se placent véritablement au coeur des préoccupations des Français.



La moitié des actifs du pays ont ainsi déjà commencé à la préparer, relève le Baromètre Axa de la retraite (2008). Et pour cela, un tiers d'entre eux ont choisi d'investir dans des biens immobiliers, souligne encore le baromètre.


La pierre permet en effet de se constituer un patrimoine, ou encore de générer des revenus complémentaires, bien utiles au moment de la retraite. La bonne stratégie à adopter, pour pouvoir couler des jours paisibles le moment venu !


Investir pour récupérer son bien Le premier mouvement en vue de préparer sa retraite, pourrait être de se lancer à la recherche de l'appartement idéal ou de la maison de ses rêves, que l'on pourrait louer en attendant de l'occuper. Mais attention à cette démarche, peu rentable selon les professionnels de la gestion de patrimoine. “L'investissement immobilier ne doit pas être motivé par ce que vous imaginez en faire dans vingt ou trente ans,pour la bonne raison que beaucoup de paramètres changent dans ce laps de temps,prévient Jonathan Lévy, président du site bienprevoir.fr, conseil en gestion de patrimoine. Quelles seront vos conditions financières à ce moment, votre forme physique ? Est-ce que vous serez entouré ou seul ?


De plus, si on souhaite utiliser le bien, cela grève la rentabilité. Le coup de coeur peut en en revanche guider le choix de l'investissement : si vous êtes prêt à l'utiliser, c'est que le bien est de qualité, et trouvera donc des locataires.”Un patrimoine de qualité se prêtera toujours mieux aux différentes possibilités : le louer, l'utiliser ou le revendre.


Mais dans le cadre d'un régime classique, les revenus peuvent être fortement taxés.


“Les gens ont tendance à croire qu'ils investissent dans des revenus complémentaires, mais attention à la fiscalité sur les revenus fonciers, remarque Olivier Bokobza, vice-président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction et Conseil. Si vous achetez du neuf ou de l'ancien dans le cadre d'un régime foncier, vous serez taxé sur ce revenu, majoré des impositions sociales. Par exemple, si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition à 40 %, vos revenus complémentaires immobiliers seront imposés sur 40 + 12,1 % au titre de la CSG et de la CRDS,soit plus de 50 % !


Ce n'est pas le meilleur calcul, la revente pourra être une issue plus favorable pour investir sur un produit qui génère des revenus moins fiscalisés, tel que la résidence avec services.” Dans un objectif retraite, mieux vaut donc privilégier un investissement rentable, avec pour but de défiscaliser dans un premier temps, puis de générer des revenus complémentaires.


S'assurer un revenu sécurisé : les résidences avec services À partir de 80-90 000 €, il est possible d'acquérir un bien dans une résidence avec services.


Quatre types d'investissements s'offrent alors à vous. Mer ou montagne avec les résidences de tourisme, destinées à la location saisonnière.


Les résidences d'affaires (en ville) ciblent les professionnels en déplacement.


Enfin, la catégorie comprend aussi les résidences étudiantes et celles réservées aux personnes âgées (médicalisées ou pour seniors autonomes).


Les appartements vont du studio au petit deux ou trois-pièces, et les services proposés sont généralement l'accueil, le petitdéjeuner et le ménage. Ce type d'investissement est séduisant à plus d'un titre.


D'abord, il offre des loyers garantis, que le logement soit occupé ou non. L'acquéreur signe en effet un bail commercial, puis le gestionnaire s'occupe de tout : trouver des locataires, entretenir le bien et verser les loyers au propriétaire. La rentabilité, qui démarre à 3 %, peut grimper d'un point environ en fonction du type de résidence, de l'emplacement et de l'opérateur. Le pilier d'une opération réussie réside dans le choix du gestionnaire, qui porte sur ses épaules votre investissement et vos loyers… Mieux vaut donc se tourner vers une société financièrement solide, avec un bon portefeuille de résidences. Le choix du bien devra se faire après une petite étude de marché, et selon le bon sens immobilier qui veut qu'il y ait une demande locative face à son offre.


Ainsi, la résidence étudiante doit être située près des universités, les résidences d'affaires en centre-ville, les biens destinés aux touristes dans des lieux attractifs. Les résidences médicalisées, qui représentent selon les professionnels un énorme marché, doivent répondre à certaines exigences en termes d'équipement et d'aménagement. Mais une fois que l'on a sélectionné avec soin son bien, ainsi que la structure gestionnaire, la résidence avec services permet de générer des revenus sans les tracas de la gestion locative.


“La résidence avec services constitue une réponse très pertinente face aux préoccupations de retraite, mais encore peu connue des investisseurs, souligne Olivier Bokobza. Elle est pourtant aussi intéressante du point de vue de la fiscalité et de la sécurité financière qu'offre ce type de programme.”



Le statut LMNP


En signant un bail commercial, les loyers encaissés entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic) et le propriétaire devient alors un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un statut qui permet déjà de récupérer la TVA de 19,6 % (dans le cadre d'une résidence avec services), mais offre également d'autres avantages. “Les loyers sont imposés au titre des Bic ce qui permet, à l'issue de la période de financement, de déduire l'amortissement du bien de ces loyers.De plus,l'amendement Carrez permet une réduction d'impôt de 5 % l'année de l'investissement pour certaines résidences avec services, ce qui donne vraiment un élément complémentaire de choix”, souligne Olivier Bokobza. À noter que depuis le 1er janvier 2009, les investisseurs générant plus de 23 000 € de recettes Bic par an (soit un investissement de départ supérieur à 500 000 €) ne peuvent plus prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Car celui-ci est désormais réservé aux contribuables pour qui la location meublée représente une réelle activité professionnelle, soit plus de 50 % des revenus de leur foyer fiscal.



Défiscaliser et se créer un patrimoine : la loi Scellier


Pour les investisseurs qui souhaitent prioritairement défiscaliser tout en constituant un patrimoine, la loi Scellier constitue une opportunité intéressante. Nouveau venu dans le paysage de l'investissement locatif, ce dispositif réjouit tous les professionnels du secteur, car il devrait encourager les investisseurs à se lancer plus nombreux. Pour les logements neufs acquis à partir du 1er janvier 2009, le dispositif permet en effet de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 25 % du prix d'acquisition du bien, dans une limite de 300 000 €. Tout comme dans les régimes Borloo et Robien, le calcul est bien sûr soumis à certaines règles. Le logement doit être neuf ou en état futur d'achèvement, et réservé à la location – en tant que résidence principale du locataire – pendant neuf ans. Le logement est loué nu, et les loyers sont plafonnés selon sa zone d'emplacement.


À noter que les zones dédiées à l'investissement Scellier sont beaucoup plus restreintes que les précédents découpages Borloo et Robien, et se concentrent plutôt sur des localisations bien peuplées. Ce qui n'empêchera pas l'investisseur de mener sa petite enquête sur les flux migratoires de la région, vérifier sa bonne santé économique, s'assurer du dynamisme de son bassin d'emploi ou encore mesurer la demande locative locale et les prix du marché. La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans, mais si elle excède l'impôt dû, le solde peut être reporté sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes.


Si vous continuez à louer le bien au-delà des neuf ans, aux plafonds de loyers et de ressources Borloo, vous bénéficiez encore d'une réduction d'impôt annuelle pendant six années supplémentaires, égale à 2 % du prix de revient du logement. Soit dans ce cas de figure, une réduction globale de 37 % (25 + 6 x 2) du coût d'investissement. À partir de 2011, la réduction d'impôt tombera à 20 %.


Cette année, la loi Scellier cohabite avec les lois Robien et Borloo. L'investisseur a donc encore le choix entre une réduction directe de ses impôts, ou un amortissement fiscal du prix de revient en Borloo ou Robien. Si le dispositif se révèle très attrayant, il ne se montrera cependant intéressant que pour une certaine catégorie d'investisseurs, comme le relève Guillaume de Lonlay, directeur associé de Lonlay & Associés, société de conseil en investissement. “Les contribuables devront être prêts à investir 150 000 €, le montant minimum pour un bien de qualité.


Or la rentabilité est dégagée essentiellement par la fiscalité attrayante. Pour une imposition inférieure à 4 000 €, le dispositif n'est plus intéressant. Ceci dit, ceux qui sont intéressés et ont la possibilité d'investir doivent le faire sans tarder, car il devrait y avoir rapidement une pénurie d'offres,compte tenu du peu de terrains dans les zones A et B.”


Au bout de la période de détention, l'investisseur a la possibilité de revendre son bien et pourquoi pas, de réinvestir, pour se constituer un capital en vue de la retraite.



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