Tous les conseils en Immobilier

Les principaux acteurs du marché tentent de répondre aux différentes clientèles présentes sur l'aire urbaine. A Toulouse, le Groupe Belin propose La Closerie Garonne, dans le quartier des Sept Deniers, aux alentours de 3 000 e/m2 habitable. Légèrement au-dessus de ce niveau de prix, à 3 200 e/m2, Cogedim vient de lancer la commercialisation d'une deuxième tranche de 60 logements, route de Labège, livrable fin 2009. Le promoteur est aussi présent, entre autres, rue Saint-Anne avec une opération de 19 logements commercialisée 6 000 e/m2 et en bas de la Côte-Pavée avec une opération de 150 logements baptisée Le Parc de la Commanderie, à 4 200 e/m2. Nexity George V est présent dans le quartier de Saint-Martin- du-Touch, avec Résidence Cap Martin, 47 logements, avec terrasse, parking en sous-sol. Le 2-pièces est commercialisé à partir de 134 000 e plus annexe et parking en sous-sol, pour une livraison au 2e trimestre 2008. Au cours de cette année, il faudra compter aussi sur le groupe Carrère, qui, implanté par ailleurs dans l'agglomération signe quelques opérations sur Toulouse- Montaudran, sur la Zac des Tibaous et dans le quartier Saint-Simon. Kaufman & Broad Malardeau signe Carré Saint- Etienne, rue des Pénitents Blancs, à Toulouse, une résidence de 68 logements avec une cour intérieure paysagée. Le 3-pièces est commercialisé à partir de 350 000 e, pour une livraison au 4e trimestre 2008. Très présent sur Montaudran, Kaufman & Broad signe de nombreuses opérations sur d'autres Zac avec, par exemple, Ô Ponts Jumeaux, boulevard de l'Embouchure, avec une vue sur le canal du Midi. Les 79 logements se- ront livrés au 2e trimestre 2009. Au pied de la Barrière de Paris et du quartier des Minimes, Bouwfonds Marignan commercialise Les Sonates Toulousaines, 41 appartements, du studio au 5-pièces, à 3 400 e/m2, parking compris, et livrables au cours du 3e trimestre 2008. L'opérateur lancera en juin, 46 logements, boulevard de Suisse dans le même esprit. Il faut aussi compter avec le groupe Cailleau, présent sur six opérations différentes dans Toulouse, comme dans les quartiers Saint-Cyprien, Minimes ou Croix-Daurade. Avec Résidence Petit Prince, Tagerim commercialise une opération au coeur du quartier de l'Ormeau, dont la livraison est prévue pour le 2e trimestre 2009. Dans le quartier en devenir Andromède, de nombreux opérateurs sont présents tels que Urbis, avec Patio Andalou, conçu comme des "logements individuels qui échappent au schéma traditionnel de l'habitat collectif ", mais aussi Sagec avec Les Riads de Babylone, une opération d'inspiration méridionale, au design contemporain. Hors Toulouse, l'offre semble aussi vaste que l'aire urbaine. Outre un acteur comme Vinci Immobilier, il importe de signaler l'opération d'Eiffage, Le Laurenti, sur la commune de Nailloux, à 25 mn de Toulouse, avec un 3-pièces de 61 à 63 m2, pour 147 100 à 150 100 e ou la résidence à thème de Sporting Promotion à Saint-Gaudens. Nexity George V lance la dernière tranche de maisons de village du domaine Mailheaux- Cendere, à Frouzins, avec le Pré Fleuri. Les T4/T5 sont compris entre 80 et 106 m2, sur des terrains de 200 à 500 m2, entre 198 000 et 255 000 e, avec une livraison attendue pour le 2e semestre 2008. Le même opérateur est présent sur la Zac des Ramassiers, à Colomiers, avec une résidence de 54 logements, à 2 700 e/m2, hors annexes. Bref, l'offre est présente, géographiquement diversifiée, avec des tranches de prix différentes et des dates de livraison variables. Voici en quelque sorte réunis les paramètres d'un marché sain.

“Le futur Écopôle sera une véritable vitrine pour Sénart”

La rentabilité moyenne actuelle se situe entre 3,6 et 4,2 %. À Paris et dans sa première couronne, les chiff res sont inférieurs. Quelques villes nouvelles d’Île-de-France, comme Marne-la-Vallée, font exception, avec une rentabilité à 4 %. En dessous de ces moyennes, les clients se détournent de l’investissement. Ceci dit, ils acceptent un prix d’acquisition plus élevé, et donc, une rentabilité plus faible, pour un bien en BBC. Les investisseurs ont pris conscience de ses avantages : les locataires sont séduits par la consommation d’énergie, et le propriétaire en tirera avantage à la revente. Dans le cas d’un achat patrimonial, la rentabilité constituera un critère moins important. Une belle opération en centre-ville dans une grande métropole, où les biens sont rares, off rira une rentabilité moins importante, mais doit prendre de la valeur avec les années. La rentabilité n’est qu’une composante d’un bon investissement locatif, après l’emplacement et la qualité du bien. Il est diffi cile de nommer des villes où une bonne rentabilité serait garantie, à part Rennes ou Nantes où les centres-villes off rent de belles opportunités.

Indicateur Bertrand : L'enjeu de demain est-il de déplacer le centre de Lyon vers l'Est lyonnais ?

De Nogent à Saint-Maur, en passant par Joinville, les boucles de Marne figurent parmi les secteurs les plus urbanisés du département. Pour autant, ces communes n'ont pas perdu une certaine atmosphère de village, héritée de leur passé. Peu marquées par l'industrialisation, elles offrent un cadre de vie résidentiel sans être huppé, où l'on ressent encore l'esprit bon enfant des guinguettes. Bien desservies par les transports, fières de leurs berges de Marne aménagées où reviennent s'installer des guinguettes à l'image de celles du siècle dernier, les communes des premières boucles de la Marne ne manquent pas d'atouts… qui ont un prix. La barre des 4 000 €/m2 est souvent allègrement franchie et on navigue plus près des 4 500, voire au-delà des 5 000 €/m2 pour Saint-Maur, qui regroupe quelques-uns des quartiers les plus cotés des bords de Marne.

Une démarche environnementale raisonnée et négociée

Qualifiée à juste titre de placement de « bon père de famille », la pierre reste une excellente stratégie pour bâtir votre patrimoine, pas à pas. Voici comment vous y prendre pour bien investir dans l’immobilier.

Le département du Val-de-Marne est un bon compromis entre Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis. Relevé par l'Adil 75 au 2e trimestre, le prix moyen dans le neuf y était de 4 613 e/m2, avec un net contraste entre Saint-Mandé à 9 300 e/m2 et Orly à 2 800 e/m2. À la fin de l'année, le centre de Nogent concentrait une petite offre haut de gamme, proche de 6 500 e/m2, et Vinci Immobilier lançait un projet à 600 m du RER Nogent/Le Perreux. Villiers-sur-Marne se montre plus abordable, à 4 500 e/m2, ouvrant l'accès au premier achat (avec apport) dans un « paysage urbain préservé », d'après la mairie, fière d'avoir replanté 400 pieds de vigne.

PTZ+, prêts locaux ou régionaux, aides au logement... À l'heure où le coût du crédit semble se renchérir, il est primordial de profi ter des crédits les plus avantageux. Suivez-nous !

Je souhaite vendre mon appartement. Je pense signer un compromis de vente.La condition suspensive d'obtention d'un prêt est-elle obligatoire ? (Jean-Charles L., Paris 15e)

Sans crédit, le marché immobilier n’existerait sans doute pas. Et de ce point de vue, banques et organismes de crédit jouent un rôle essentiel. Les contraintes de Bâle III obligent les banques à davantage de prudence. Malgré tout, plusieurs éléments soutiennent le marché.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Nîmes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

Annoncé dans le Plan de relance et très attendu des professionnels et des investisseurs privés, ce nouveau dispositif qui remplace le Duflot est entré en vigueur. Décryptage.

Si vous investissez en résidence de tourisme, vous avez tout d’abord la possibilité d’acheter votre bien dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif vous procure, non seulement le remboursement de la TVA au taux de 19,6 %, mais également une réduction d’impôt de 11 % du montant de votre investissement (dans la limite toutefois de 300 000 €). Cette réduction s’étale sur 9 ans. En contrepartie, vous devez confier la gestion du bien meublé à l’exploitant de la résidence qui se charge ensuite de trouver des locataires. En résidence de tourisme, vous avez aussi la possibilité de vous réserver, chaque année, quelques semaines d’occupation personnelle.La rentabilité locative qui oscille en général autour de 3,50 % en sera cependant amoindrie,pouvant descendre à 2,50 % et moins en fonction du nombre de semaines et de la période que vous vous réservez (basse, haute, très haute saison). En dehors du Censi-Bouvard, rien ne vous interdit, non plus,de vous placer sous un régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (non professionnel) et de bénéficier aussi des avantages que procure ce type de placement (remboursement de la TVA, amortissement du bien...).

En résidence principale ou secondaire, en investissement locatif, l'immobilier est le placement durable par excellence. A condition de faire le bon choix, notamment au moment de la revente.

À 0 % Les pouvoirs publics ont répondu en renouvelant le prêt à 0 %. S'il est toujours destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale, il s'est ouvert à l'ancien sans condition de travaux, sans oublier le neuf. Les conditions pour obtenir ce prêt bonifié sont assez strictes. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, sauf en cas de mobilité professionnelle. Pour l'achat d'un logement neuf, le prêt à 0 % n'est accordé que si le bien immobilier n'a jamais été occupé. Le prêt peut également financer l'achat d'un terrain et la construction de ce terrain avec ses annexes et garages, ou encore construire une maison individuelle. Une solution idéale pour Françoise et Laurent. Le plafond de ressources pour bénéficier du prêt ne changera pas pour les ménages composés d'une seule personne (2,7 fois le Smic pour la zone A et 2,3 fois le Smic pour le reste) ou de deux personnes (3,5 fois le Smic en zone A et 3,1 fois le Smic ailleurs). Le barème est, en revanche, revalorisé d'un dixième de point pour les familles de trois personnes et plus (par exemple, 4,8 fois le Smic dans la zone A pour les ménages de cinq personnes et plus, contre 4,7 fois le Smic, précédemment). Le montant des prêts est également revalorisé pour l'ensemble des catégories. Les conditions de remboursement sont assouplies pour les personnes dont le revenu est compris entre 1,6 et 2,3 fois le Smic, avec un allongement de six mois ou d'un an de la durée du prêt.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Toulouse par la fédération des promoteurs immobiliers.