A travers le dispositif Pinel, entériné par la loi de Finances 2015, le gouvernement souhaite créer une nouvelle offre de logements intermédiaires dans les zones tendues et répondre aux problèmes de logement des classes moyennes. Ce dispositif s’applique rétroactivement à compter du 1er septembre 2014, et devrait attirer davantage d’investisseurs que le Duflot car il est beaucoup plus souple. Exemple : l’investisseur peut désormais s’engager à louer son logement sur 6, 9 ou 12 ans (contre 9 ans incompressibles auparavant), et la réduction d’impôt qui accompagne ce dispositif tient compte de la durée d’engagement choisie. Pour 6 ans, elle s’établira à 12 % du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 € maximum ; pour 9 ans, l’avantage fiscal sera porté à 18 % et pour 12 ans, à 21 %.
La location à un ascendant/descendant
Parmi les nouveautés, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) bénéficient de la même fiscalité que pour un achat direct (l’avantage fiscal ne s’appliquait jusqu’ici que sur 95 % du montant investi). Autre souplesse très attendue des investisseurs, la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant sans perdre l’avantage fiscal. Du côté des conditions de location, pas de réel changement : les plafonds de ressources et de loyer imposés (modulés selon la superficie) continuent de varier selon la zone géographique où se situe le bien. Pour mémoire, le Pinel n’est possible qu’en zones A, A bis, B1, voire B2 mais uniquement sur dérogation. Ce zonage détermine les conditions de location, et sa refonte depuis le 1er octobre 2014 est plutôt une bonne surprise pour certaines villes comme Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier, désormais en zone A (contre B1 auparavant) et où le loyer possible passe donc de 10 à 12,42 € (plafonds 2015 non connus à l’heure où nous écrivons ces lignes). Les rendements peuvent donc être dopés, à condition de bien sélectionner la localisation et d’étudier le marché locatif avant de s’engager.
| ÉTUDE COMPARATIVE DES DISPOSITIFS DUFLOT ET PINEL | ||
| Dispositif Duflot | Dispositif Pinel | |
| Logements concernés | Neuf ou assimilé | Neuf ou assimilé |
| Zones géographiques | A bis, A, B1 (B2 sur dérogation) | A bis, A, B1 (B2 sur dérogation) |
| Durée d’engagement de location | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Loyers autorisés (1) | Zone A bis : 16,72 €/m2 Zone A : 12,42 €/m2 Zone B1 : 10 €/m2 Zone B2 (sur dérogation) : 8,69 €/m2 | Zone A bis : 16,72 €/m2 Zone A : 12,42 €/m2 Zone B1 : 10 €/m2 Zone B2 (sur dérogation) : 8,69 €/m2 |
| Conditions de ressources locataires | Plafonnés (exemple : pour un couple résidant en zone B1, le plafond est de 39 731 €/an) | Plafonnés (exemple : pour un couple résidant en zone B1, le plafond est de 39 731 €/an) |
| Location ascendant/ descendant | Non | Oui |
| Achat en direct | 18 % du prix de revient du logement sur 9 ans dans la limite de 300 000 € | 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans dans la limite de 300 000 € |
| Réduction d’impôt pour l’achat parts de SCPI | 95 % du prix d’achat (même réduction que l’achat direct) | 100 % du prix d’achat (même réduction que l’achat direct) |
| Plafonnement des niches fi scales | Oui | Oui |
