Tous les conseils en Immobilier

Les communes de l'agglomération disposant d'une offre de logements neufs sont assez rares. Pourtant, Castelnau-le-Lez, au nord immédiat de Montpellier, affiche une activité capable de drainer un développement urbain conséquent. Qu'on en juge : la commune de 15 000 habitants multiplie les projets, dont l'urbanisation de l'avenue de l'Europe, sur laquelle passe la ligne 2 du tram et où de nombreuses résidences vont éclore. Ainsi, 1 300 permis de construire ont été déposés et 1 000 sont en cours d'instruction.

Indicateur Bertrand : En quoi les installations électriques neuves sont-elles plus sûres que les anciennes ?

La Fédération des promoteurs immobiliers observe une hausse annuelle des prix de 2 % en Île-de-France pour une moyenne de 4 350 €/ m2, hors parking.

Acheter signifie souvent emprunter. Mais aujourd'hui les banques ne se contentent plus de vous consentir un crédit. Elles s'évertuent à "coller" au plus près à votre besoin et vous proposent toute une gamme de services.

Toulouse est l’exemple type de la ville qui s’étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n’hésitent plus à s’éloigner du centre.

La production totale de logements de l'aire toulonnaise et du moyen Var progresse depuis maintenant deux ans, avec un total, selon l'Audat - l'Agence d'urbanisme de l'aire toulonnaise - de mises en chantier d'environ 4 000 logements en 2006. Cet excellent niveau doit cependant être relativisé avec la croissance démographique enregistrée sur ce territoire. Cependant, l'étalement se poursuit vers Coeur de Var avec une nette préférence pour la construction de logements diffus. Cependant, le marché du logement neuf présente des caractéristiques sur les trois Scot - Coeur de Var, Provence Verte et Provence Méditerranée - qui montrent globalement un réel dynamisme. En effet, au 1er semestre 2007, chiffres les plus récents disponibles, les ventes avaient augmenté de 60 % par rapport à 2006, de l'ordre de 156 logements par mois contre 97 logements en 2006. Les mises en vente ont bondi de 112 % tandis que les stocks, stimulés par la demande, n'ont progressé que de 74 %. Au final, le stock de logements correspond à 7,5 mois de vente, ce qui est conforme à un marché stable et équilibré. Le prix moyen des mises en vente de logements collectifs réalisés au cours du 1er semestre 2007 est en augmentation de 4,3 % par rapport à 2006, à 3 762 e/m2 et 47 % des logements vendus sont à plus de 3 600 e/m2. La répartition entre les trois aires des Scot se divise ainsi : 56 % des mises en vente et 61 % des ventes l'ont été sur La Seyne, Toulon et Hyères. La communauté d'agglomération TPM participe de ce développement : dans le cadre du Plan local de l'habitat, la Communauté d'agglomération a ainsi mis en place deux conventions majeures avec l'Etablissement foncier régional Paca pour conduire une stratégie foncière en faveur du logement pour les années 2006-2010. Il suffit d'observer le développement de l'offre sur l'aire toulonnaise. A Toulon, Bouygues Immobilier est présent avec Rive Neuve, un programme destiné aux jeunes propriétaires et aux investisseurs, livrable au 3e trimestre 2009. Cogedim commercialise Le Patio Sainte-Muse, à quelques minutes du centre, tandis que Bouwfonds Marignan annonce sa présence sur la commune en 2008. Pour l'instant, sont présents à La Seyne-sur-Mer des promoteurs tels que Nexity groupe George V avec Résidence Méridania, 42 logements du 2 au 4-pièces avec terrasses et balcons à proximité de la mer mais aussi Bouwfonds Marignan et Le Calypso, en plein coeur de ville, dans le nouveau quartier du port et livrable au 1er trimestre 2009. Le promoteur vient aussi de lancer Le Sufren, 117 logements à 100 m du futur port de plaisance et livrables au 1er semestre 2010. Eiffage Immobilier est aussi présent avec la Santa Maria, proche du parc marin paysager et dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2009 mais aussi avec La Carabella, une opération réalisée dans le prolongement du futur parc d'automne.

Depuis octobre dernier, Saint-Denis et les autres municipalités de Plaine Commune ont inclus une charte qualité dans le plan communautaire d'environnement. Cette charte, qui met en évidence 14 cibles HQE (Haute qualité environnementale), doit servir aux promoteurs à mieux respecter certaines contraintes environnementales liées au territoire. DCF (Villas Torpédo dans le quartier Pleyel) avait appliqué cette directive dès l'année 2004. "La norme HQE a un réel impact commercial, assure Edouard de Penguilly, son président. Dans une zone où l'offre est importante, les produits HQE l'emportent. Mais, en retour, l'acheteur attend une haute qualité globale à l'intérieur de sa gamme". Le promoteur proposera dès le mois de mars un nouveau programme, de 60 logements sur la Place Prudhon... également HQE.

Indicateur Bertrand : Sur quelles opérations d'habitat s'implique la communauté d'agglomération du Val d'Orge ? Pierre Champion : Nous menons une opération exceptionnelle en face de la gare de Brétignysur- Orge où une Zac fera sortir de terre 2 000 logements : avec la puissance de nos 130 000 habitants, nous avons pu acquérir le terrain de 25 hectares d'un montant trop lourd à supporter par une ville de 20 000 habitants comme Brétigny. Sur Fleury-Mérogis, une autre Zac développée avec la commune permettra de lancer un nombre important de logements en accession en 2008. Nous multiplions les petites opérations de 10/20 logements sur l'ensemble du territoire, nous aidons les maires sur le plan technique et nous participons à la surcharge foncière, sachant que les coûts des terrains sont très élevés pour des bailleurs sociaux et des promoteurs.

Indicateur Bertrand: Quel est le rythme de construction de logements de la ville ?

Mesures du plan de relance, évolutions des prix, intentions d'achat... Le président de BNP Paribas Immobilier nous expose sa vision du marché.

En résidence principale ou secondaire, en investissement locatif, l'immobilier est le placement durable par excellence. A condition de faire le bon choix, notamment au moment de la revente.

Mis bout à bout, les avantages offerts par une résidence avec services semblent en faire un produit en or. Oui, à condition de faire preuve de beaucoup de vigilance. D'abord, encore et toujours, s'interroger sur l'emplacement. Pas question d'investir dans une résidence étudiante très éloignée des campus universitaires. De même, cela n'aurait aucun sens d'investir dans une résidence d'affaires excentrée par rapport aux principaux quartiers dédiés au business. Des villes comme Marseille, Grenoble, Toulouse, mais aussi Paris, "très maigres en hôtellerie présentent encore de bons potentiels pour des investissements en résidence d'affaires", souligne Olivier Bokobza. Autre point de vigilance : l'adéquation entre le type de bien et le marché locatif local. Rien ne sert d'investir dans une résidence de luxe (spa, jacuzzi, centre de téléconférence…) si la clientèle haut de gamme n'est pas au rendez- vous. Car faute de locataires, l'exploitant risque de ne pas pouvoir supporter longtemps les charges inhérentes à ses services de luxe.

Je viens de signer avec le futur acheteur de ma maison, un compromis de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt.L'acheteur a indéniablement fait en sorte de ne pas obtenir le prêt.Quels sont mes recours ? (Louis D., Saint-Mandé, 94)

MULTIMEDIAS. Lignum, My Coloc’, Student Factory… De plus en plus de promoteurs immobiliers innovent dans la conception des appartements destinés aux jeunes. Florilège des groupes les plus en pointe.

“L’immobilier neuf bénéficie d’un taux réduit de frais d’acte”

“Plus que sur la mer, la montagne ou la campagne, c'est sur la solidité de son gestionnaire qu'il est important de s'interroger au moment de faire un investissement immobilier dans une résidence de loisirs, explique Christian Bolajuzon, gérant associé de Cap-Invest. L'intérêt fiscal n'est pas négligeable. La défiscalisation de 25 % du montant de son investissement sur 6 ans procure un effet levier incontestable et l'investissement en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP) représente une valeur sûre sur le moyen terme. Mais beaucoup d'autres paramètres sont à prendre en compte, tels que le réseau du gestionnaire auprès des tours-operators, pour connaître les possibilités locatives du bien dans le temps. Le gestionnaire aura-t-il ou non la capacité d'assurer ses engagements contractuels au démarrage puis sur toute la durée du placement ? Cette fiabilité est aussi assurée par le sérieux du montage financier proposé. Si la rentabilité locative annoncée semble en décalage avec celle proposée sur des produits équivalents en termes de qualité et d'emplacement, il faut se méfier. Le bien risque de ne pas être concurrentiel. En ce qui concerne l'emplacement de la résidence, le gestionnaire a normalement précédé son opération d'une sérieuse étude de marché en fonction de son envergure, d'une stratégie qui permet d'avoir accès à la clientèle intéressée par le produit en question. A la campagne, les possibilités de remplissage sont par exemple répartissables sur presque toute l'année, à condition d'avoir un réseau de commercialisation auprès des différents marchés européens. Parfois, la renommée du site suffit à elle seule à assurer un succès, dans une station thermale par exemple.

Acheter un logement quand on démarre dans la vie n'a plus rien d'exceptionnel aujourd'hui. D'autant que, côté financement, toutes sortes de prêts peuvent vous aider à concrétiser votre rêve.