Tous les conseils en Immobilier

Dans cette catégorie, il y a bien sûr l’État qui fixe les politiques publiques en matière de logement, d’aménagement et de développement des territoires, et son bras armé : le ministère de l’Égalité du Territoire et du Logement.

Yves Pelletier : Par exemple, les marchés des secteurs de Lambesc, Salon ou Pélissane, en forte progression, sont le fait d’acheteurs locaux ou de nouveaux arrivants. Ces marchés fonctionnent selon des rythmes de commercialisation normaux. Salon-de-Provence était il y a 15 ans un “cimetière des promoteurs” alors qu’aujourd’hui le marché a explosé, à 3 000 / 3 200 €/m2 avec un nombre de programmes important. Le retard est tel en matière de logement sur ces secteurs que les schémas directeurs sont orientés vers l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation.

Située à l’emplacement de l’ancienne prison, entre Rhône et Confluence, cette opération de reconversion qui vient d’être lancée accueillera des bureaux et des logements.

L’attrait du littoral fait monter les prix mais il y a de bonnes affaires dans l'immobilier neuf à réaliser.

En dehors de Bordeaux, d’autres villes du Sud-Ouest vont profiter à plein de l’arrivée de la LGV SEA (Sud Europe Atlantique).

Avec une croissance en berne et des déficits record, le « choc fiscal » promis par le gouvernement sera bel et bien au rendez-vous. Il va toucher, plus ou moins fortement, la grande majorité des contribuables. L’immobilier n’échappe évidemment pas à la rigueur.

Les architectes, maillons essentiels de la chaîne de construction, ont édité un recueil de “bonnes pratiques” urbaines et de réalisations architecturales innovantes, en France et en Europe*. L’idée : partager des retours d’expériences, avec leurs succès et leurs limites, pour construire des projets toujours plus durables. Exemple à suivre : celui de la résidence Salvatierra, à Rennes, qui a notamment utilisé de la bauge, de la laine de mouton, ou bien encore recyclé des voies de chemin de fer. Si l’utilisation des ressources et matériaux locaux est encore une exception, l’Ordre des architectes affirme ainsi son souhait de généraliser cette pratique. Au vu des “bonnes expériences” recensées, l’Ordre des architectes constate également que “l’utilisation des énergies renouvelables se traduit principalement par l’utilisation de panneaux solaires pour alimenter les chauffe-eau, et de capteurs photovoltaïques pour compléter les besoins en électricité des bâtiments.” Ce qui montre quel chemin reste à parcourir ! L'Ordre des architectes relève également que, “de manière générale, la gestion de l’eau, le traitement des déchets, la préservation et la promotion de la biodiversité, la lutte contre le bruit, etc., à la fois lors de la phase de chantier et lors de l’usage des bâtiments, sont souvent relégués au second rang des priorités environnementales.” Or, les bilans effectués pour la résidence Salvatierra, à Rennes, ou encore la Zac de Bonne, à Grenoble, vont dans le même sens : le surinvestissement, de l’ordre de 5 à 10 % selon les projets, permet des gains de 30 à 50 % sur la facture énergétique. L’argent étant le nerf de la guerre, ce simple constat pourrait bien faire changer les mentalités !

Seul inconvénient, le coût de l'assurance "senior". Car il faut bien l'avouer, si les compagnies ont accepté des contrats spécifiques aux emprunteurs âgés, elles font payer ce risque au prix fort. Et par rapport à une assurance "groupe" standard qui, rappelons- le, oscille entre 0,40 et 0,90 %, le coût d'un contrat "senior" est pour le moins prohibitif. Dans certaines compagnies, la prime est évaluée au cas par cas en fonction du risque. Ainsi, chez BNP Paribas, la tarification n'est pas communiquée puisqu'elle est étudiée en fonction des montants assurés et de l'âge des assurés. Même chose chez la Banque Postale, chez LCL (Crédit Lyonnais) ; à l'UCB, la prime évolue chaque année en fonction de l'âge atteint par le souscripteur. Au Crédit Foncier, la prime évolue de 1,28 à 2,12 % selon la durée du prêt entre 60 et 65 ans. Entre 66 et 70 ans, elle passe de 2,17 à 2,65 %. Au-delà, elle atteint 3,37 %. Au CIC, l'assurance ne coûte que 2 euros par mois pour 10 000 e empruntés jusqu'au 75e anniversaire. Au-delà de cet âge, selon la durée de remboursement restant à courir, la prime augmente très sensiblement, passant à 5 % par an du capital restant dû pour 5 ans et à 6 % pour 10 ans.

Bouygues Immobilier démarre une nouvelle tranche du programme Les 3 Soleils à Saint-Cyr-l’École. Ces 34 biens (sur une opération de 100) se répartissent entre 23 appartements du studio au 5-pièces, dont des duplex d’exception, 6 villas-appartements de 3-pièces évolutives en 4-pièces et 5 maisons de 5-pièces avec parking. La gamme démarre à 175 000 € (studio) et va jusqu’à 525 000 € en individuel. L’emplacement se situe à proximité immédiate du futur groupe scolaire du quartier en construction sur l’ancienne caserne Charles-Renard.

Indicateur Bertrand : Où en êtes-vous concernant les anciens terrains Renault et l'aménagement de l'île Seguin ?

"Un rythme de construction de 600 logements par an sur 10 ans "

Acquéreur d'un logement sur plan, j'ai lu que le premier appel de fonds intervenait à la réalisation des fondations à hauteur de 35 % du prix. J'ai reçu cet appel alors que les fondations ne sont pas terminées. Dois-je payer ? (Christian P., Lisieux, 14)

La 3e édition du salon de la Maison neuve va réunir du 14 au 16 septembre, au parc des Expositions de Bordeaux-Lac, plus de 30 constructeurs de la région girondine.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération de Marseille par la fédération des promoteurs immobiliers.

Le dynamisme exceptionnel de Nantes rayonne bien évidemment sur toutes les communes qui composent Nantes Métropole, et même au-delà. Plusieurs villes de la première ceinture nantaise proposent des programmes neufs, comme Saint-Sébastien-sur-Loire, cinquième ville du département au plan démographique. Elle bénéficie d'un environnement exceptionnel, avec des espaces naturels comme les 140 ha des Iles de Loire, le tout agrémenté d'une desserte ferroviaire qui met la ville à 7 mn de Nantes. "Notre nouveau programme s'inscrit dans un grand projet d'aménagement très peu dense pour la métropole. Les 93 logements sont répartis sur 6 bâtiments de faible hauteur et jouissent de beaucoup d'espace dans un environnement verdoyant", explique-t-on chez Nexity George V pour décrire Epta, dont les 2-pièces de 41 m2 s'affichent à 124 600 €. Quant au Clos des Arts de Kaufman & Broad, il propose des 3-pièces à partir de 189 000 € et connaît un beau succès commercial, puisque 15 appartements sur 62 restent à vendre pour un programme livrable au 3e trimestre 2008 ! Plus loin, les acquéreurs peuvent trouver du neuf dans un environnement très vert. Exemple avec la Villa dell'Arte que le groupe Espacil a doté d'un nom italien pour rendre hommage aux charmes toscans de la vallée de Clisson. Cette élégante résidence, qui bénéficie du label Haute Performance Énergétique, offre la possibilité de vivre au coeur du vignoble et à 20 mn de Nantes. Le même promoteur propose 10 appartements et 6 maisons dans le bourg de la Chevrolière, à 2 mn du Lac de Grand Lieu tout en restant dans le secteur de Nantes Métropole.

L’ordonnance du 23 mars 2006 modifie, en effet, le régime des sûretés. D’une part, en allongeant la durée maximale de l’inscription. Le texte prévoit que pour un prêt immobilier dont la durée est déterminée, cette durée ne peut excéder celle du prêt, prolongée d’un an (au lieu de deux ans précédemment) sans jamais pouvoir dépasser 50 ans au lieu de 35 ans auparavant. Jusqu’à maintenant, l’inscription prenait fin deux ans après le terme du prêt. Autrement dit, même si vous aviez remboursé la totalité de votre prêt à son échéance et que vous vouliez vendre à ce moment là, vous ne pouviez le faire qu’en faisant procéder à une mainlevée. La nouvelle mesure vaut aussi bien pour le privilège que pour l’hypothèque. A l’ordre du jour également, l’assouplissement des formalités de mainlevée. Toutefois, cette dernière mesure ne concerne que l’hypothèque conventionnelle pour laquelle l’autorisation de l’emprunteur est toujours requise (ce qui n’est pas le cas du privilège dont l’inscription ne nécessite pas votre accord). Jusqu’à la réforme, la mainlevée d’hypothèque passait obligatoirement par la rédaction d’un acte devant notaire qui permettait ensuite au conservateur des hypothèques de procéder à la radiation de l’inscription. Désormais, le conservateur pourra agir sur simple présentation d’un certificat attestant que la banque a donné son accord à cette radiation. Ce certificat continuera de nécessiter l’intervention d’un notaire mais n’aura plus la lourdeur d’un acte de mainlevée. D’autant que le conservateur se cantonnera à valider la forme de l’acte et non plus le fond comme précédemment. Cette mesure vise à assouplir la formalité et à la rendre moins onéreuse. D’ailleurs, les honoraires du notaire viennent d’être revus à la baisse. Le tout récent décret (n° 2006-558 du 16 mai dernier, modifiant le décret n° 78-262 du 8 mars 1978) vient de publier les nouveaux barèmes (voir encadré). Un barème abaissé de quasiment 50 %.

Les programmes se concentrent dans des secteurs porteurs, alors qu'État et collectivités développent des stratégies pour intégrer les primo-accédants à la reprise.