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I.B. :Hors Marseille, le marché immobilier connaît un regain d’activité. Est-ce durable ?

Yves Pelletier : Par exemple, les marchés des secteurs de Lambesc, Salon ou Pélissane, en forte progression, sont le fait d’acheteurs locaux ou de nouveaux arrivants. Ces marchés fonctionnent selon des rythmes de commercialisation normaux. Salon-de-Provence était il y a 15 ans un “cimetière des promoteurs” alors qu’aujourd’hui le marché a explosé, à 3 000 / 3 200 €/m2 avec un nombre de programmes important. Le retard est tel en matière de logement sur ces secteurs que les schémas directeurs sont orientés vers l’ouverture de nouvelles zones d’urbanisation.

I.B. :Hors Marseille, le marché immobilier connaît un regain d’activité. Est-ce durable ?
I.B. :Hors Marseille, le marché immobilier connaît un regain d’activité. Est-ce durable ?

Fabrice Alimi : Aubagne est à la fois un marché local et un marché de transfert. La clientèle est composée en majorité d’acheteurs locaux, mais aussi de Marseillais qui ne peuvent pas acquérir à 4 000 €/m2 et trouvent des logements à 3 500 €/m2, entre centre-ville et la campagne. C’est un vrai marché porteur.


Jean-Louis Boularan : Il existe quatre vrais marchés dans ce département : Marseille, le bassin d’Aubagne, Aix-en-Provence et l’étang de Berre. Ces quatre marchés sont tous en sous-offre par rapport à une vraie demande. Par défaut, nous débordons de ces marchés.


Alain Vallet : Le marché des Bouches-du- Rhône ressemble un peu, au niveau des acheteurs, à celui de Marseille. La seule différence, dès lors que nous proposons en accession à la propriété des appartements en collectif sur des marchés périphériques à Marseille, réside dans la forte culture de la maison individuelle, l’acheteur étant souvent un “local”. L’acheteur “extérieur” n’est pas encore toujours prêt à acheter un appartement alors qu’il est prêt à parcourir quelques kilomètres pour acquérir une maison individuelle. I


IB. : Quelles sont les perspectives du marché marseillais et quelle part allez-vous y prendre ?


Alain Vallet :Marseille est toujours dynamique avec une augmentation des prix soutenue. Nous allons observer dans les mois à venir des lancements d’opérations dont les prix seront encore plus élevés. Quant au marché des Bouches-du-Rhône, il doit retenir notre attention car il a tendance à se tasser un peu en termes de ventes, contrairement à Marseille. Il s’agit là surtout d’une question d’offre. Les Nouveaux Constructeurs ont plusieurs opérations en résidence principale au niveau de la conception, à Salon-de-Provence, mais aussi plus loin, à Saint-Zacharie (Var), autour de 3 000/3 200 €/m2. A Marseille, nous lançons d’ici la fin de l’année quatre nouveaux programmes, nos prix s’échelonnant de 3 000 à 3 800 €/m2, selon les secteurs. Dans le 11e, nous venons de démarrer une grande opération de 220 logements sur laquelle la Ville nous a imposé 30 % des appartements à prix maîtrisés, pour des primo-accédants et assortis d’une clause anti-spéculative.


Patrick Martins : Au 1er trimestre, nous avons enregistré une hausse des ventes de 20 % sur Marseille, avec un prix de 2 800/3 000 €/m2, jusqu’à 4 500/5 000 €/m2 sur les nouvelles opérations. L’opération la plus significative est celle dite du Tri Postal, au nord de la Gare Saint-Charles, avec 400 lots, dont une première tranche de 80 lots à 3 300 €/m2 et des appartements à prix maîtrisés. En dehors de Marseille, nous somme à Istres sur une opération à 3 000/3 100 €/m2, avec un très bon rythme de commercialisation ainsi qu’à Aix-en-Provence. Je pense qu’à Marseille, les prix vont encore augmenter.


Philippe Rallo : Nous nous repositionnons sur Marseille alors que nous avions jusqu’ici plutôt axé notre activité dans la périphérie marseillaise, à Vitrolles, Miramas, Istres, Salon, Aubagne… A Marseille intra-muros, ce qui nous inquiète, c’est le développement des opérations à prix maîtrisés, au regard des prix de marché. Marseille dispose d’un fort potentiel. Ce qui nous frappe, c’est que Marseille porte en elle toutes les prémices du marché azuréen de Nice et Cannes d’il y a dix ans, avec des prix en hausse et une économie qui ne suit pas. Enfin, en matière d’opérations, nous attendons avec impatience le lancement de la Zac du Rouet.


Jean-Louis Boularan : Je trouve que le marché marseillais est fébrile. Il est très dommage que la ville soit en train de passer à côté de son destin. Elle affiche des prix supérieurs à Lyon alors que sa population n’a pas le pouvoir d’achat des Lyonnais. Les prix sont aujourd’hui trop souvent réservés à des personnes extérieures à Marseille. Voir le prix du foncier tripler ou quadrupler, ce n’est pas normal. Cette situation appelle à la responsabilité des promoteurs et des élus.


Gaël Leroux : Pour Marseille, il y a une réelle demande et l’offre rattrape peu à peu son retard. Nous lançons des opérations dans des quartiers en devenir, comme l’Estaque ou Saint-Antoine. Nos prix de commercialisation sont calculés sur une base de 2 800 €/m2 sur l’Estaque et nous répondons à la typologie demandée par la commune, c’est-à-dire des 3-pièces de 60 m2. Nous travaillons essentiellement en périphérie, dans le sud Vaucluse, à Manosque avec une opération de 128 logements et aussi en Arles.


Yves Pelletier :Dans les beaux secteurs de Marseille, les 8e, 9e ou 12e, une opération bien située se vendra toujours. C’est toujours le terrain qui fait la différence. Ceci-dit, il importe d’être prudents sur les prix dans d’autres arrondissements, au regard des prix élevés, les rythmes de commercialisation n’ont plus rien à voir, même si l’on est dans une situation de sous-offre. Je m’interroge sur la capacité de la clientèle à acquérir des logements à des prix de 4 000 / 4 500 €/m2, voire plus. Au nord du département, la clientèle est plus regardante et plus méfiante qu’à Marseille, et les rythmes de commercialisation sont normaux. Nous assistons à une émergence de marchés, dans les mêmes circonstances que celles observées à Marseille en 1994 ! Nous avons beaucoup de projets à Marseille, dans le 12e et le 9e ainsi que dans le 14e. En dehors de Marseille, nous sommes présents à Salon, La-Roque-d’Anthéron ou sur Calas.


Fabrice Alimi : Je suis viscéralement attaché à Marseille. Nous nous sommes spécialisés dans les opérations de petite taille, entre 15 et 25 logements. Face au constat que nous dressons de devoir proposer une offre à prix bas, le promoteur privé n’y peut rien : il appartient aux élus de dégager une vision d’avenir à travers des projets à moyen ou long terme. Actuellement, nous nous situons sur trois strates de marché : un produit d’entrée de gamme à La Belle de Mai avec une coloration investisseurs, un produit intermédiaire sur le bas de Montolivet, à 3 200 €/m2 (qui nous a valu une Pyramide de la FPC décernée par Gaz de France) et, en très haut de gamme, une opération de 15 logements sur Saint-Julien.


Philippe Roux : Pour les accédants ou primo-accédants, nous sommes face à une défaillance de l’Etat. Dans les années 80, il n’y avait que des Zac, pas de problème de foncier et il existait un système national qui aidait les acheteurs à se financer. Il y a aujourd’hui moins de Zac et aucun système ne permet plus de financer ces acheteurs. Toutes les communes y vont de leurs initiatives, à tel point que la marge de manœuvre des promoteurs est de plus en plus réduite face à la multiplication des contraintes. A notre niveau, nous sommes là pour mettre économiquement en œuvre ce que l’on nous permet de réaliser dans un cadre défini et nous essayons d’en tirer le meilleur parti possible en tant qu’opérateurs économiques. En termes de projets, nous sortons une opération à Marseille et une au nord d’Aix-en-Provence.


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